Cottage.ru

В отличие от всех остальных сегментов недвижимости, для которых осень самая «горячая» пора, рынок загородной аренды пережил свой пик еще до начала лета. Если у городской аренды существует два периода активности в году, то у загородной – всего один. И когда аналитики других рынков подводят итоги полугодия, Cottage.ru и Rentagent.ru дают предварительные итоги года.

Тенденции

Традиционно рынок загородной аренды «живет» в начале года, в период с февраля по апрель. Именно в этот период выставляются все самые лучшие предложения, как в долгосрочную аренду, так и на летний период. Одной из тенденций, активно развивавшихся в этом году, стало так называемое «завышение класса объекта». Объем предложения на этом рынке и так не слишком велик, поэтому потенциальный арендатор «поглощает» все, что попадает на рынок. Этим пользуются те, кто хочет извлечь максимальную выгоду из имеющейся у них собственности, иногда со стороны это выглядит не очень честно. Как раз позиционирование объектов в более высоком ценовом сегменте и является наиболее распространенным способом отъема денег у клиента. Как отмечает руководитель отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость» Галина Фабрицкая, сегодня многие коттеджи, выставленные как элитные, данному сегменту не соответствуют. Особенно заметно это в те периоды, когда пик активности прошел: «Летом уже довольно проблематично найти адекватное предложение, зачастую стоимость аренды завышена, коттеджи по приемлемым ставкам уходят в конце весны», - говорит она.

Также в последнее время заметно увеличился интерес арендаторов к домам в дальнем Подмосковье или даже в соседних областях, что, в какой-то степени повторяет тенденции рынка купли-продажи загородной недвижимости. «Потенциальные наниматели готовы провести лишних несколько часов в дороге, но отдохнуть в более экологически благоприятном месте, характеризующимся более низким уровнем арендных ставок», - поясняет ситуацию руководитель аналитической службы МИАН-Агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. Несмотря на то, что рынок аренды в России является очень закрытым, большая доля рынка находится в тени, постепенно все-таки происходит процесс его легализации. Признаком этого становится появление в арсенале «серьезных» компаний услуг, которые раньше были доступны только клиентам небольших агентств и частных риэлторов. Одним из последних таких предложений стала аренда загородных домов на майские и новогодние праздники, говорит начальник отдела аренды отделения «Сретенское – Загородное» корпорации «Инком-Недвижимость» Ольга Баштанова. «Для арендодателей и управляющих компаний майские праздники и Новый Год – очень важный период. Стоимость аренды коттеджа в эти периоды по сравнению с обычными днями возрастает как минимум в полтора раза, а обычно – в два. Например, если снять средний коттедж бизнес-класса на выходные стоит около $1,5 тыс., то стоимость аренды этого же коттеджа на три дня в Новый Год обойдется порядка $3,5-4 тыс.», - поясняет она заинтересованность ведущих игроков рынка в этом сегменте.

Предложение

Рынок загородной аренды постоянно развивается, и если в последние годы спрос превалировал над предложением, то сегодня ситуация постепенно выравнивается, а в некоторых ценовых диапазонах предложение даже превысило спрос. Если разделить рынок на три части по привычным сегментам: эконом, бизнес и элит, то примерно половина из них относятся в низшей ценовой категории, 35% - к средней и 15% - к высшей. Но в зависимости от сезона эти показатели могут меняться. По данным «МИЭЛЬ-Аренда» наибольшее количество предложений в преддверии пикового сезона (февраль 2008) сосредоточилось в ценовом диапазоне $1-3 тыс. – почти треть от всего объема рынка (31%). Вторую строчку рейтинга тогда заняли дома стоимостью от $10 тыс. – 25%. К июню картина несколько изменилась. В диапазоне от $1 тыс. до $3 тыс. произошло «прибавление» на 2%, в то время как самых дорогих предложений стало меньше на целых 7%, а на второе место вышли коттеджи стоимостью $5-10 тыс. (22%).

Тут стоит отметить, что в числовом выражении количество предложений к июню значительно снизилось, и увеличение предложения в самом популярном сегменте произошло только в долевом соотношении с другими ценовыми группами, общий объем предложения к началу лета снизился в 2 раза относительно февраля 2008 года. В целом же можно констатировать, что, несмотря на значительные объемы предложения, на рынке все равно заметен дефицит. «Рынок аренды коттеджей испытывает острую нехватку предложения, в особенности, это касается организованных арендных поселков с развитой инфраструктурой, охраной, высоким уровнем сервиса и т.п. Проекты по строительству новых подобных арендных поселков в Подмосковье появляются, однако пока они единичны», - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Если рассматривать структуру предложения по направлениям, то безоговорочным лидером тут является запад Подмосковья – 36%. Следом за ним идут примыкающие северо-западные и юго-западные направления, 16,7% и 14% соответственно. Далее расположились северное (12%), юго-восточное (7%), северо-восточное (6%), южное (4,4%), восточное (3,3%) направления. Такая ситуация была накануне пикового сезона. Картина после его завершения видна из нижеприведенного графика.

Ценообразование на рынке загородной недвижимости понять довольно непросто, это очень субъективное понятие. Цену определяет популярность направления, количество предложений по данному направлению, время года и множество других факторов. Если брать весь рынок в целом, то за последние 12 месяцев рост средней стоимости предложения по Подмосковью составил 35-40%. К июню средняя арендная ставка составила $6928, а удорожание с начала календарного года – 28%. При этом разброс цен очень сильно отличается в зависимости от направления. Если на элитном западе, в районе Рублево-Успенского шоссе средняя цена коттеджа составляет более $10 тыс./месяц, то в противоположной части Московской области, на Горьковском шоссе, этот показатель равен $4 тыс.

Рассматривая отдельные предложения, можно наткнуться и на более «интересные» разбросы цен. По данным компании «Пересвет-недвижимость», самое дешевое предложение в области – это небольшой домик в дачном товариществе с удобствами во дворе. Его стоимость – 20 тыс. рублей в месяц. «На размер ставки, влияет множество факторов: популярность направления, уникальность природно-ландшафтных характеристик, развитая инфраструктура загородного поселка или района, наличие охраны, площадь дома и участка, интерьер», - говорит Галина Фабрицкая. Максимальная стоимость разнится в зависимости от компании. К примеру, самый дорогой объект, прошедший через агентов Blackwood’а, стоил $118,5 тыс. – дом площадью 1,1 тыс. кв. м. на Рублевке. Компании «Инком-Недвижимость» довелось сталкиваться и с более дорогими предложениями. «В Жуковке за $130 тыс. в месяц сдавался в аренду особняк общей площадью 1 тыс. кв. м. с участком 80 соток. На приусадебном участке проведен ландшафтный дизайн, расположены гостевой дом, дома для охраны и прислуги, теннисный корт, фонтаны, бани», - рассказывает Ольга Баштанова.

Спрос

Спрос на аренду загородной недвижимости растет быстрыми темпами, и в ближайшее время предпосылок к снижению нет. Связано это, в первую очередь, с желанием жителей Москвы перебираться на природу, подальше от шумного мегаполиса. Арендаторов домов в Подмосковье можно разделить на две категории. К первой относятся те, кто снимает загородные дома на летний период для семьи, при этом для них не является целесообразной покупка дома. Для второй категории покупка загородного дома пока, в силу разных причин недоступна, и они предпочитают снимать коттеджи на постоянной основе. Отдельным пунктом идут иностранные сотрудники глобальных корпораций, представительства которых расположены в Москве.

За пределами России культура проживания за городом намного более развита, поэтому, как правило, для своих сотрудников иностранные компании арендуют дома вне городской черты. «Сейчас та же тенденция наблюдается среди российских высокооплачиваемых наемных сотрудников и топ-менеджеров ведущих российских компаний: обеспеченные люди стремятся переехать загород, тем более что сейчас и российские компании-работодатели согласны оплачивать целиком, либо какую-то часть арендной платы», - говорит Ольга Баштанова. Если говорить о предпочтениях загородных арендаторов, то, в первую очередь, их интересует благоустроенность дома: свежий ремонт, коммуникации, отопление. Также немаловажно наличие московского номера телефона, хорошая транспортная доступность. В сегменте бизнес-класса и элитного жилья важное значение имеет уровень охраны коттеджного поселка. К сожалению стоит признать, что рынок загородной аренды не может удовлетворить всех желающих. На сегодняшний день по многим сегментам спрос превышает предложение. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в ценовом диапазоне $1-3 тыс. количество желающих на треть больше, чем имеющихся домов. В соседнем диапазоне ($3-5 тыс.) спрос превышает предложение более чем в 2 раза.

Примерно такая же картина и по степени удаленности от МКАД. Самый высокий перевес у «дальних дач» (более 50 км от МКАД) – 2,7 раз. В дефиците также предложения на расстоянии 30-50 км, домов в аренду сдается в 1,7 раз меньше необходимого для удовлетворения спроса количестве. Замыкает тройку лидеров по несоответствию спрос-предложение зона 0-10 км от МКАД. Здесь потенциальным съемщикам не хватает примерно трети от имеющихся домов в аренду. Зато на удалении 10-20 км и 20-30 км от МКАД арендатору есть из чего выбирать, предложение превышает спрос в 4 и 1,4 раза соответственно.

Перспективы

В ближайшем будущем рынок загородной аренды будет «отдыхать». Следующий всплеск активности традиционно придется на конец зимы – начало весны 2009 года. Тем, кто планирует в будущем году первый раз снимать загородный дом, можно посоветовать только одно – не пропустить начало сезона, чтобы потом не остаться «у разбитого корыта». Если говорить о более близких перспективах, то небольшая волна активности ожидается накануне нового года. Она пойдет по нарастающей начиная примерно с середины октября. Рассуждая будущем рынка загородной недвижимости в более глобальном масштабе, нельзя не упомянуть о нехватке коттеджных поселков, полностью предназначенных под сдачу в аренду. Приходится констатировать, что данный узкий сегмент вряд ли когда то будет активно развиваться, по крайней мере, в ближайшем будущем. Сегодня девелоперам выгоднее вложить средства в строительство поселка на продажу и быстро обернуть средства, чем годами выходить на окупаемость проекта, строя арендный поселок.