Мнение экспертов

«Индивидуальность становится все более популярной и востребованной, в том числе среди покупателей дачных домов. Проект должен быть узнаваем, самобытен и необычен. Особенно сейчас, когда загородный рынок уже довольно разнообразен и многолик…»

Нина РЕЗНИЧЕНКО,
руководитель отдела загородной жилой недвижимости IntermarkSavills

«Вполне вероятно, что уже через 2-3 года сегмент дальних дач ожидает настоящий бум. В стадии разработки находятся сразу несколько удаленных от Москвы мега-проектов, ориентированных на данную категорию покупателей. Подобные загородные комплексы – с развитой инфраструктурой, обустроенными общественными территориями, однородным окружением – способны вывести дачное строительство на новый виток развития, обеспечив для данного сегмента по-настоящему массовый спрос»

Дмитрий ХАЛИН,
руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills

Общая характеристика реализуемых проектов

С каждым годом организованные коттеджные поселки, удаленные от МКАД на 60-150 км, занимают все более весомую долю рынка загородного жилья в Московской и смежных с ней областях. Покупателей домов в таких проектах привлекают близость природно-рекреационных объектов и комплексов для активного отдыха, экологичность и концептуальность застройки, а также гораздо более низкие бюджеты, нежели для загородной недвижимости в ближайшем Подмосковье.



Сегодня в категорию «дальние дачи» попадает широкий спектр объектов – от небольшими коттеджей (от 100 кв.м) на маленьких участках (до 15 соток), до 1000-метровых усадьб и имений на участках в несколько гектаров. В силу относительной молодости данного сегмента рынка и существенного различия концепций реализуемых дачных проектов, их классификация (по категориям эконом, бизнес и премиум) носит весьма условный характер.

В III квартале 2008 года продажи велись в 65 удаленных коттеджных поселках (2 их них введены в эксплуатацию). Общая площадь территории указанных поселков – около 2,8 тыс. га, суммарное число домовладений – более 11,3 тыс. Лидером по расположению дачных поселков является Симферопольское шоссе (около трети текущих проектов).



Около 30% реализуемых проектов можно отнести к бизнес-классу (главным образом, по уровню средних цен и бюджетов). Как правило, такие поселки расположены рядом с большой водой (рекой, озером, водохранилищем), на лесной или прилесной территории, а также имеют собственную инфраструктуру. В поселках эконом-класса (60 % от общего числа) покупателю довольно часто предлагаются как готовые коттеджи и участки с подрядом, так и возможность приобретения земли без подряда на строительство.

Территория и ближайшее окружение таких проектов довольно часто не имеет красивого ландшафта, а генеральный план в большинстве случаев предусматривает довольно тривиальную продольно-поперечную нарезку земельных участков. Вместе с тем, широкая продуктовая линейка в сочетании с доступными бюджетами гарантируют данным проектам высокие темпы реализации (до 6-10 объектов/месяц).

Поселки, в которых предлагаются исключительно земельные участки без подряда, составляют около 10% всех реализуемых проектов. В таких поселках можно приобрести как небольшой участок (до 30 соток), так и целое поле (до 5 га) под загородное имение.

Для сегмента дальних дач характерна унификация проектов – создание сетевых или клубных поселков. Такие проекты объединяет общий стиль/идея, типизация домов, инфраструктура. Например, в коттеджном комплексе «Капитан Club» 10 проектируемых поселков названы по именам русских капитанов и кораблей, а в поселках «Peter Haus» (первый проект - «Вестфалия») коттеджи построены в едином стиле по немецким технологиям.



Из числа текущих дачных поселков оригинальной идеей и стилем выделяются следующие проекты:

• Царьград (Симферопольское шоссе, 75 км от МКАД; площадь поселка 39 га / 214 коттеджей);
• Вестфалия (Peter Haus) (Симферопольское шоссе, 87 км от МКАД; 100 га / 650 коттеджей);
• Конаково River Club (Дмитровское шоссе, 115 км от МКАД; 146 га / 170 коттеджей);
• Капитан Club (Симферопольское шоссе, 90 км от МКАД), включает поселки «Новиково» 65 га / 298 коттеджей и «Рождествено» 80 га /334 коттеджа).

Характеристика спроса

В течение 9 месяцев 2008 года в сегменте дальних дач (в расчет приняты только вновь создаваемые организованные поселки) заключено около 1600-1800 первичных сделок. Около 75% из них приходятся на готовые коттеджи и участки с подрядом, остальные – на земельные участки без подряда.

Среди покупателей наиболее популярно Симферопольское шоссе, на которое приходится более 40% от общего числа «дачных» сделок. Основные причины такой популярности – высокая концентрация поселков вдоль данной трассы, ее относительно невысокая загруженность, а также хорошая экология (в т.ч. близость Приокско-террасного заповедника). Остальные сделки с дальними дачами относительно равномерно распределены между Калужским (10,6%), Ярославским (10,3%), Минским (9,2%), Киевским (8,7%), Новорижским (7,2%) и прочими шоссе.



Распределение фактического спроса по удаленности от МКАД показывает, что близость к Москве не столь принципиальна для покупателей. Гораздо более важными факторами при выборе дачи являются благоприятная экология и окружение, а также бюджет покупки. Кроме того, основные транспортные проблемы характерны для ближнего Подмосковья и на удалении более 60 км разница в расстоянии в 30-40 км эквивалентна всего лишь 15-20 дополнительным минутам подъезда.

Около 65% совершенных сделок приходится на поселки, ввод в эксплуатацию которых ожидается в 2008-2009 гг. Это свидетельствует о том, что для покупателей данного типа недвижимости принципиально важен минимальный лаг между моментом покупки и возможностью начать фактическое использование дачи.

Более 70% спроса в дачном сегменте приходится на бюджеты до 400 тыс. долл. Приобретать дальние дачи по цене более 600 тыс. долл. готовы лишь около 8% покупателей.

Самые популярные метражи домов в дачном сегменте – от 150 до 250 кв.м, на которые приходится почти 60% спроса. Более крупные домовладения интересуют менее четверти покупателей. В структуре сделок по площади земельных участков доминируют землеотводы от 0,1 до 0,2 га – более 70% спроса. Домовладения с участками площадью более 0,2 га востребованы у менее 30% аудитории.

Потребительские характеристики условного среднестатистического коттеджа в дачных проектах, проданного в течение 2008 г., выглядят следующим образом: площадь дома – 215 кв.м, участка – около 20 соток. Средний бюджет покупки в данном сегменте загородного рынка чуть менее 350 тыс. долл.

Порядка 85% первичных сделок с дачами, совершенных в 2008 г., приходится на дома без чистовой внутренней отделки, что является следствием стремления покупателей оптимизировать бюджет покупки. Кроме того, в дачном сегменте, по сути, отсутствует широкое предложение объектов «под ключ» (чистовая отделка чаще всего имеет место для деревянных домов и сводится к обшивке вагонкой стен и потолка).

Характеристика предложения

Общее текущее предложение коттеджей и участков с подрядом в отдаленных поселках на конец III квартала 2008 года составило порядка 4,5 тыс. объектов, из которых около 24% - участки без подряда на строительство домов. Территориальная структура текущего предложения дальних дач свидетельствует о доминирующей роли Симферопольского шоссе (на него приходится около 48% от совокупного предлагаемых к продаже объектов).

Определенный дефицит предложения (по сравнению с текущей структурой спроса) наблюдается на Калужском и Новорижском шоссе.

Распределение существующего предложения по площади домов и землеотводов позволяет удовлетворить спрос во всех категориях – от небольших домов (до 150 кв.м) до объектов площадью более 300 кв.м. Средняя площадь предлагаемого к продаже дачного дома составляет около 220 кв.м.

В структуре текущего предложения по площади земельных участков около 85% приходится на участки площадью до 0,3 га.

Предложение больших участков (от 40 соток до 5 га) под строительство усадеб или ранчо составляет около 5% от общего числа представленных на рынке объектов. Поселки, в которых предлагаются такие земельные наделы, как правило, находятся за пределами 100-километровой зоны удаления от МКАД. Большинство этих поселков расположено в лесной зоне или вблизи крупного водоема.

Наиболее интересные поселки с участками усадебного типа:

• Долина VIP Резиденций (Калужское шоссе, 100 км от МКАД; площадь поселка 57 га, 25 участков, площадью от 1,5 до 3,0 га)
• Солнечная долина (Киевское шоссе, 90 км от МКАД, площадь поселка 257 га, 227 участков площадью от 0,4 до 1,6 га)

Бюджетная структура текущего предложения в дачном сегменте в целом соответствует структуре спроса. Более половины дачных домов предлагаются по цене от 200 до 400 тыс. долл. В бюджетной структуре предложения участков без подряда преобладают бюджеты до 200 тыс. долл., на которые приходится более 60% землеотводов.

Небольшой дефицит предложения существует в сегменте поселков, предлагающих покупателю полностью готовые к проживанию дома или находящиеся на стадии завершения строительства, а также объекты с внутренней отделкой «под ключ».

Цены

По состоянию на конец III квартала 2008 года средневзвешенная удельная цена предложения коттеджей в дачных поселках на территории Московской области (в расчете на 1 кв.м площади домовладения) составила 1650 долл./кв.м.

Минимальная цена (930 долл. /кв.м) и минимальный бюджет покупки (около 100 тыс. долл. за дом 110 кв.м на участке 12 соток) зафиксированы в поселке «Романовские дачи» (Симферопольское шоссе, 120 км от МКАД). Максимальная удельная цена (4 900 долл./кв.м) отмечена в поселке «Золотые пески» (Минское шоссе, 120 км от МКАД), максимальный бюджет покупки (2,1 млн. долл) – в поселке «Царьград» (Симферопольское шоссе, 75 км от МКАД), за усадьбу площадью 900 кв.м на участке 50 соток.

Средняя цена дачного дома без чистовой внутренней отделки составляет около 1600 долл./кв.м, с отделкой «под ключ» - около 2 280 долл./кв.м.

Наиболее высокие средние цены дачных домов (более 2000 долл./кв.м) характерны для проектов по Минскому, Ленинградскому и Дмитровскому шоссе. Это обусловлено близостью реализуемых в настоящее время поселков к крупным водохранилищам (Можайское, Рузское, Московское Море и пр.) и зонам активного отдыха (горнолыжные комплексы).

Соседство с водоемами и зонами отдыха существенно влияет на дифференциацию цен по поясам удаленности от МКАД. При этом максимальные средние цены для дачных домов наблюдаются как в самых близких к Москве (60- 70 км) проектах, так и в существенно более удаленных поселках (более 100 км), как правило, соседствующих с крупными природно-рекреационными объектами.

Средневзвешенная удельная цена земельных участков без подряда в дачных поселках в конце III квартала 2008 года составила 6900 долл./сотку. Минимальная рыночная цена (2050 долл./сотку) зафиксирована в поселке «Услимово» (Симферопольское шосее, 97 км от МКАД), максимальная (20 540 долл./сотку) – в поселке «Московское море» (Ленинградское шоссе, 102 км от МКАД).

Наиболее высокие цены на участки без подряда в отдаленных от Москвы поселках имеют место на Новорижском направлении – 12 600 долл./сотка. Существенно дешевле обойдется покупка аналогичного участка на Симферопольском (5 860 долл./сотка), Калужском (4 780 долл./сотка) или Киевском шоссе (3550 долл./сотка).

Основные тенденции

Динамичное развитие организованных дачных поселков на большом удалении от Москвы обусловлено, с одной стороны, растущим спросом на дальние дачи среди москвичей и жителей ближайшего Подмосковья, с другой – стремлением крупных землевладельцев максимально капитализировать свои земельные активы.

Для сегмента дальних дач характерна унификация проектов – создание сетевых или клубных поселков. Узнаваемый бренд существенно облегчает продвижение новых проектов, даже расположенных в диаметрально противоположных районах Подмосковья.

Полноценную инфраструктуру на большом удалении от Москвы могут позволить себе лишь крупные дачные поселки с большим количеством жилых объектов (например, Конаково River Club, Гагаринлэнд, Царьград), вместе с тем наличие такой инфраструктуры – одно из главных конкурентных преимуществ в данном сегменте.

Важная составляющая успеха проектов дальних дач – «маркетинговые магниты» и центры притяжения покупателей: водоем (водохранилище или крупная река), лес, живописное историческое место с музеем, парком и пр. Среди объектов-генераторов спроса на дачные дома лидирует реки Ока и Волга, Рузское и Можайское водохранилища.

С каждым годом границы расположения дальних дач существенно расширяются. Сегодня такие проекты можно встретить практически вдоль каждого шоссе. Удаленность отдельных дачных поселков от Москвы превышает 250 км.