Илья Сапунов: «Люди мечтают о собственной земле»
Компания «Красивая земля» является одним из крупнейших землевладельцев Подмосковья. До кризиса лэндлорд занимался продажей только крупных участков, но с падением на них спроса в 2009 году, принялся резать активы на сотки и реализовывать в формате «без подряда». За год компания вывела на рынок 11 поселков, еще пять планируется запустить в ближайшее время. В интервью Cottage.ru генеральный директор компании Илья Сапунов рассказал о причинах ажиотажа вокруг нового продукта.
В чем секрет популярности участков без подряда?
В цене. Люди мечтают иметь свои приусадебные участки, свой домик за городом, где хорошая экология, где можно посадить свой огород. И у многих до кризиса не было возможности купить недорогой участок, близкий к Москве. Основное предложение на рынке было либо «вторичка» в поселках с уже построенными домами, либо дорогие коттеджные поселки, предлагавшие участки с подрядом. А это уже иная ценовая категория.
Участки без подряда раньше не покупали просто потому, что их почти никто не продавал. Крупные землевладельцы не занимались этим бизнесом, они продавали большие наделы. А девелоперы покупали участок земли, улучшали, подводили коммуникации, строили дома, чтобы увеличить продажную стоимость и реализовывали. Спрос был на готовые дома и так как это бизнес более прибыльный, продавали именно такой вид загородной недвижимости. По сути, кризис позволил вывести продукт, который доступен очень большому количеству людей.
То есть существует вероятность того, что если кризис затянется, поселки без подряда вытеснят с рынка элитное жилье?
Я не говорю о том, что в будущем на рынке не будут присутствовать предложения бизнес- и элит-класса. Понятно, что людей, готовых купить себе участок за миллион рублей больше, чем людей, готовых купить участок за 18 миллионов. Но, к примеру, сколько людей отовариваются в «Глобус Гурмэ», а сколько людей в «Пятерочке» или в «Ашане». Примерно такое же соотношение.
Недорогие поселки - это такая идея одноэтажной Америки. Получается, что мы людей из грязного города переселяем в пригород. А так как Москва еще и расширяется, то если человек купил себе участок на 50 километре от города, скоро может оказаться на 20-ом. Возможно, когда-нибудь люди поймут, что не надо ломиться в центр Москвы, уже это происходит – на окраинах строят деловые центры. Поэтому люди, купившие себе дом как дачу, смогут превратить его уже в постоянное место жительства. Таким же образом и в Америке происходило.
Многие игроки рынка жалуются на то, что Подмосковье будет застраиваться в стиле а-ля Шанхай…
Да, будет Шанхай. Но не нужно забывать, что и сегодня коттеджных поселков с проработанной концепцией немного. А мы, например, стараемся по возможности сделать нашу застройку более упорядоченной. Один из самых популярных признаков Шанхая – то, что везде заборы разные: кто-то дорогой построил двухметровый, кто-то полуторный и прозрачный. А у нас во всех поселках предусмотрено строительство единого забора по периметру.
В том, что дома разные, нет ничего плохого. В той же Москве борются с однообразной застройкой в серых тонах. И в последние годы, как вы знаете, появляется все больше зданий по индивидуальным проектам. К тому же подмосковная земля все-таки не самый дешевый продукт и вряд ли люди будут на ней строить что-то совсем примитивное.
Единственный недостаток коттеджных поселков без подряда – все дома строятся в разное время. То есть один владелец уже построил дом, а соседи только начинают. Но взамен у вас есть возможность за относительно небольшие деньги получить хороший подмосковный дом, где все – начиная от его местоположения на участке и этажностью и заканчивая цветами и материалами отделки – будет сделано по вашему вкусу, а не вкусу отдела проектировщиков строительной компании.
Сколько лет нужно ждать покупателю, чтобы по поселку перестали ходить рабочие?
Ну, наверное, от трех до пяти лет. Тяжело сейчас предсказывать, потому что все будет зависеть от возможностей людей. С другой стороны, если взять любой поселок, там что нет рабочих? Кто-то бассейн роет, кто-то беседки устанавливает – постоянно идет стройка.
Каков ваш прогноз развития рынка участков без подряда на следующий год?
Если спрос будет смещаться в сторону участков без подряда, то компании будут выводить более проработанные поселки, по более высокой цене. Этот год показал рост. И если в следующем году никаких экономических изменений в мире не произойдет, то взлет продолжится. А когда будет очень много проектов, они будут улучшаться. Начнется борьба за качество.
А у Вас еще есть возможность выводить новые поселки? Сколько у Вас земли в собственности?
У нас в Подмосковье 25 тыс. га. Это 10-11 совхозов, где-то в каждом по 2 тыс. га. Все земли обрабатываются, мы сажаем капусту, свеклу, коров пасем. Молоко экспортируем такими компаниям, как Danone, Ehrmann. Однако что-то выращивать в промышленных масштабах на этих землях невыгодно. Если бы фермерство было бы выгодным, если бы государство поддерживало, то, наверное, сельхозземли никто бы не переводил в другие категории. Но у нас климат не такой. В советское время что происходило: хочешь- не хочешь, а сажай, выгодно-невыгодно - сажай. Понятно, что в Краснодарском крае все растет лучше.
Сколько участков продано в этом году, и какова прибыль вашей компании?
Во многих поселках продано более половины участков. Самый маленький наш поселок состоит из 100 домовладений, самый большой из 600. Очень большой рост продаж у нас был, начиная с мая. Июнь, июль, август прошли великолепно. Ближе к новому году произошел небольшой спад продаж, однако этот спад был прогнозируем и в первую очередь связан с фактором сезонности. В феврале-марте мы снова ожидаем возобновление покупательской активности и не исключено, что еще большей, чем в 2009 году. Про прибыль не скажу, мы достаточно закрытая компания.
Автор: Юлия Куликова
Вы с начала научитесь условия по договорам своим выполнять. А потом уже пытаться становиться примером для других компаний. В начала продаёте участки, а потом в "насильственном" порядке давите на клиентов, что бы выбрали Вашего подрядчика по строительства забора. И стройте Ваши посёлки в соответствию СНИПам, а не по старым нормативным документам.
Забота о внешнем благообразии поселков - это, конечно, замечательно. Но хотелось бы поинтересоваться, знает ли уважаемый господин генеральный директор, каким образом эта забота его подчиненными реализуется? Конкретно: Чеховский район, КП "Сосновый Аромат", 672 (а не 600!) участков. Ширина проезжей части дорог - 4 метра. Напомню, согласно СНиП для дачных товариществ она должна составлять не менее 7 м. Понятно, что на такой дороге не разъедутся даже две легковушки, посему принято "мудрое" решение сделать движение односторонним. Это в поселке-то с почти с 700 дворами и сложной системой улиц! Далее, заявленная грузоподъемность этих дорог 7 тонн (напомню вес ПУСТОГО камаза превышает 9 т). Т.е. как только хоть один грузовик где-нибудь застрянет (а они, как нетрудно понять из цифр по грузоподъемности, застревать начнут очень скоро), перекроется не только эта улица, но и все с ней связанные. Отсюда - московские пробки в этом поселке покажутся просто детским лепетом. А если у кого-нибудь случится сердечный приступ или пожар?! (не дай Бог, конечно). Ведь не проедет ни скорая помощь, ни пожарные машины и кого за это "благодарить"?.. И, наконец, финальный аккорд этого великолепия - принятое руководством "Красивой Земли" решение о принудительной, подчеркиваю: ПРИНУДИТЕЛЬНОЙ установке (изначально она не предусматривалась, и в договорах, заключенных до августа 2009 г. об этом не было речи, а теперь в нарушение изначальных обязательств людей заставляют платить за это) единообразного забора в течение ближайшего года. Т.е. ДО того, как основная масса жителей начнет строительные работы. Уважаемый господин генеральный директор! Поясните, пожалуйста, каким образом камаз со стройматериалами сможет с дороги шириной в 4 м попасть в ворота такой же ширины, если его радиус разворота составляет порядка 9 метров?! Мы, скажу честно, пробовали: рисовали планы дорог и участков, вырезали из бумаги грузовики - не пролезают! Никак, даже если сделать ворота вдвое шире... Но людям строиться надо будет. И это означает, что несвоевременный забор будет или сбиваться силящимися попасть на участки грузовиками, или сами жители будут его демонтировать. Естественно, впопыхах и как попало. И будет у нас с Вами даже не "Шанхай", а "Сталинград" - пейзаж после битвы... И кому это нужно? Жителям доставляете массу неудобств и нервотрепки, сами теряете имидж солидной, исполняющей свои обязательства компании и отвращаете потенциальных покупателей. Не лучше все-таки прежде, чем продвигать "концепции", прикинуть, а насколько они уместны и жизненны?
Господа, девелопер в таких проектах думает только о прибыли, разве это не очевидно, почему дороги узкие, почему участков столько, почему маленькие общественные зоны и пр., да потому, что все это минимизирует затраты, себестоимость падает. Не пропадает земля за даром под какой-нибудь парк или прогулочную зону, не тратить площадь под дороги и пр. Представляете насколько снижается себестоимость подведения ЛЭП к поселку в 700 домов (участков) по сравнению с поселком на 50 домов, примерно в 10 раз! Задача номер раз - выйти на мизерные цены при 100-150% прибылях, номер два - продать все участки за 1,5-3 года. В принципе, конечно, желание нормальное и разумное, но методы, какими это достигается, не выдерживают никакой критики. Это все "супер-эконом класс", принцип: за такие деньги, покупатель проглотит (мягко выражаясь) и переварит все: и дороги в 4 метра, и нарушение всех градостроительных норм и правил, и наплевательское отношение к себе, и нарушение условий договоров, отсутствие единой концепции и инфраструктуры, и пр. и пр. Но, тут уже вопросы к покупателям и потенциальным покупателям, а вам это зачем? Т.е. раз вы это покупаете, значит вас все выше перечисленное устраивает, так? получается что да... Иначе откуда такой дикий спрос на участки без подряда в "поселках" супер-эконом класса? Не нужна людям красота, привыкли к 6 соткам, парникам и садовым домикам в 50 кв.м. Вот, например, предыдущий господин говорит: цитата "И, наконец, финальный аккорд этого великолепия - принятое руководством "Красивой Земли" решение о принудительной, подчеркиваю: ПРИНУДИТЕЛЬНОЙ установке (изначально она не предусматривалась, и в договорах, заключенных до августа 2009 г. об этом не было речи, а теперь в нарушение изначальных обязательств людей заставляют платить за это) единообразного забора в течение ближайшего года", это значит, что люди даже в стиле заборов не хотят сохранить или создать единую концепцию, им просто денег жалко=). Интересно, а как вы в таких поселках будете на охрану сбрасываться или на вывоз мусора, каждый раз из-за пятисот (500) рублей будет собрание всех 700 жителей собирать, потом будете выяснять кто сколько дней в поселке провел, кто жил, а кто просто приезжал пару раз, "почему Иван Иваныч целый год живет и платит 500 рублей, а я мол, на выходные только и тоже ЦЕЛЫХ 500 рублей должен отдать"... К такому маразму всё и придет. Не наелись, видать, за 70 лет коммунизьму...
Кирилл, складывается впечатление, что Вы мой комментарий прочли лишь до отцитированного куска... Проблема НЕ СТОЛЬКО в том, КАК "Красивая Земля" продвигает идею единого забора. Хотя и это вызывает возмущение - никого не предупредив, не оговорив этого вопроса в договорах, лишь ссылаясь на некую, вдруг появившуюся "концепцию", заявляет "Вы нам еще должны за забор!", при этом просьбы показать эту концепцию, предъявить смету на забор отметаются по предлогом, что "это внутренняя информация компании". Нормально, да?! Но ОСНОВНАЯ проблема в том, что установка этого забора сделает невозможным проезд на участки грузовой и строительной техники. Гсподин генеральный директор сам справедливо отметил, что основное строительство будет продолжаться 3-5 лет, а забор планируется установить в ближайший ГОД!
полностью согласен с кириллом. головой надо думать, прежде чем покупать т.н. "участки без подряда". никто вас, товарищи, не принуждал, деньги из вас силой не тянул. и многие даже предупреждали, практически в каждом тематическом СМИ было написано-переписано, что участки без подряда - ЗЛО. так нет же, о последствиях мы думать не хотим, халявную цену вам показали и сразу все ломанулись сметать землю. не хочу, чтобы меня поняли превратно, я ни коем образом не собираюсь оправдывать красивую землю и иже с ними, пусть это останется на их совести. но мозг же нужно включать хотя бы когда с деньгами расстаетесь. с детства всех учили, что бесплатный сыр только в мышеловке, в сознательном возрасте учили уже другие люди, типа сережи мавроди, совсем свежие истории с обманутыми дольщиками тоже можно привести в пример. так нет же, магическое слово ХАЛЯВА все равно манит. и чем дольше мы будем вестись на такие "супер-мега-выгодные" покупки, тем дольше их нам будут предлагать. как пелось в известной песне из фильма про буратино "пока живут на свете дураки..."
Евгений, а что в договорах прописано, там коммуникации-то отражены, дороги? Я думаю, что нельзя однозначно сказать, что участки «без подряда» - это ЗЛО. Каждая ситуация индивидуальна. Для меня критериями или показателями качества поселка являются: 1) земля для ИЖС, это значит, что там не будет дорог по 4 метра и максимальной грузоподъемностью 7 тонн), в ИЖС нормы градостроительного кодекса соблюдаются, генплан проходит все согласования 2) что прописано в договорах, изучаю очень внимательно, там д.б. отражены параметры инфраструктуры поселка, коммуникации, параметры дорожных покрытий и пр., чтобы потом было куда пальцем тыкать и говорить «а детская площадка где, а дорога почему не в асфальте и пр.» 3) отношение самого девелопера к проекту, если я вижу, что в поселке все дороги под 90 градусов, что над генпланом работали 2 дня, что участки от 7 соток, что нет общественных зон и пр., то для меня это четкий показатель – девелопер уйдет как только все участки продаст, для него это просто быстрый бизнес, отношение к покупателям – циничное! 4) и еще в поселке должна быть обслуживающая компания, иначе, жители будут разбираться со всеми проблемами сами, мне это не надо, я хочу платить какой-то «фикс» ежемесячно и не париться… извините за жаргон...
В договорах прописано хитро: "ограждение по периметру, отсыпка дорог внутреннего назначения и освещение поселка согласно утвержденной схеме" - это то, что они берут на себя. Что за схема - неясно, выдали лишь самую общую с расположением участков и улиц... Общественные зоны на ней были, целых 3. Потом, никого не предупреждая, одну просто ликвидировали, две оставшиеся сократили вдвое - нарезали дополнительных участков... А назначение земель "сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем". Ни про какую "концепцию" с заборами в договорах ни слова не было - это уже задним числом вымогают. И отношение к покупателям - Вы правы - именно циничное. Вот тут вот в форуме http://www.krasivaya-zemlya.ru/ человек тамошнему директору по продажам Даниэлю Ивановичу Банковски вопрос задает: "Мною подписан договор купли продажи. Прошло уже более двух месяцев с момента подписания. Когда я позвонил в компанию Красивая Земля, справиться о судьбе договора (на предмет его передачи для регистрации) манагер вашей компании сказал, что мой договор НЕ БУДЕТ ПЕРЕДАН для регистрации ДО ТЕХ ПОР, пока я не подпишу придуманное деятелями КЗ дополнительное соглашение на строительство забора, аж на целых 60 000 рублей и пока не проплачу хотя бы часть из 250 000 рублей за электричество". Тот ему отвечает: "Если Вы не принимаете общую концепцию поселка, не желаете подписать договора по электричеству и прогарантировать дальнейшей его оплатой - лучше поискать участок в другом поселке". Напомню: когда впервые вдруг возникли разговоры об этой концепции, Даниэля попросили ее показать, коль уж от нас требуют следования ей. Ответ был: "Это внутренний документ компании и распространению не подлежит" (?!) Т.е. узнать, что это такое и что они там еще в нее записали - нельзя, но при этом следовать ей - обязаны. Просто-таки ГУЛаг какой-то! Так что на самом деле, если бы этот "девелопер" по-быстрому свалил бы, это было бы лучше всего. Как-нибудь уж сами бы дальше продрались - и дороги б доделали бы нормальные, и заборы поставили б так, чтоб они не мешали... Но боюсь, эти деятели еще долго будут из нас кровь сосать...
Да! Вы попали. И это на вашу всю оставшуюся жизнь! Лйчшебы купили в деревне- старой - любой ближайшем подмосковье участок для жилья и строийте на счастье. Например у нас : рядом с г.Клин в д. Ильино- все есть- газ свет дороги и участки дешевле вашей " Красивой земли"- река- Липня с плотиной старой ,еще 1850х годов.Пруд с карасями.
Сочувствую... И удачи!