км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Дом за миллиард: самый дорогой сегмент загородного рынка

18 Янв 2019
4232
База Cottage.ru содержит около полусотни объявлений, в которых фигурируют домовладения с прайсом более 1 млрд рублей. Это очень ограниченный рынок с немногочисленной потенциальной аудиторией, но представляющий большой интерес для исследования. Он в целом благополучно пережил кризисные времена, и на нем по-прежнему наблюдается заметная (в контексте масштаба) активность.

Миллиард рублей является в общем абстрактной величиной. Если бы житель Москвы откладывал половину своей нынешней зарплаты, то для того, чтобы стать миллиардером, ему пришлось бы начинать копить еще во времена Юлия Цезаря. Что можно купить на миллиард? Столько, например (в номинальном пересчете), стоил для лондонского «Челси» трансфер легендарного вратаря Петера Чеха. В аналогичную сумму оценивается инкрустированный бриллиантами и тайскими рубинами Fantasy Bra от Victoria’s Secret, который в 2000 году надела Жизель Бюндхен. Еще на эти деньги можно купить более 16 тыс. iPhone 8 Plus. Этого количества хватило бы, чтобы полностью замостить стандартный теннисный корт.

А еще это бюджет полностью меблированного и оборудованного дома площадью 1676 кв. м в поселке ParkVille Жуковка на берегу Москвы-реки (Ильинское шоссе, 9 км от МКАД). На первом этаже находятся каминный зал, парадная кухня, винная комната, кабинет, совмещенный с домашним кинотеатром, бассейн, тренажерный зал и банный комплекс, на втором — шесть спален с ванными и гардеробными комнатами и открытая терраса. Кроме того, на участке (34 сотки) есть гостевой дом. Нижний уровень представляет собою гараж (четыре машиноместа), верхний — квартиру для персонала.

На Киевском шоссе (у пересечения с Московским малым кольцом) в поселке «Серебряный век» за миллиард продается двухэтажный терем из клееного бревна. На площади в 1600 кв. м разместились каминный зал, крытая галерея, бассейн, сауна, домашний кинозал, спа-салон и гостевые апартаменты. На прилегающем участке (45 соток) выполнено ландшафтное благоустройство и налажена система уличного освещения.

Подобные лоты представлены на нескольких западных направлениях, но, как правило, в единичных экземплярах.  «Большая часть сверхдорогих объектов находится в таком поселке, как «Сады Майендорф», — указывает Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — Это традиционное место для проживания самой высокопоставленной политической элиты России, и высокая цена за объекты в поселке служит своего рода ограничителем. В таких поселках и сегодня сохраняется своего рода «клубность» и «фейс-контроль», который обеспечивают, по сути, сами жители». В такой локации прайс в 3,2 млрд рублей не вызывает удивления. Во столько новому владельцу обойдется поместье площадью 2638 кв. м (отделано под ключ) и 1,1 га земли.

В других статусных поселках по Рублево-Успенскому шоссе насчитывается еще несколько десятков объектов с бюджетом более 1 млрд рублей. Так, в Жуковке XXI выставлен на продажу дом площадью 2300 кв. м (семь спален, спа-комплекс, тренажерный зал и кинотеатр). Заявленная цена — 1,65 млрд рублей. В поселке «Успенский лес» (22 км от МКАД) лот в составе земельного участка 2,2 га и обширной резиденции (5169 кв. м) экспонируется с прайсом более 2 млрд рублей. Кроме того, жилой блок потребует дополнительных расходов на отделку (гараж, помещение для персонала и СПА-зона уже полностью готовы).

Новорижское шоссе обладает меньшим объемом экспозиции в рамках исследуемой категории, но местное предложение вполне способно соперничать с дореволюционными усадьбами. Домовладение в 20 км от МКАД даже повторяет их стилистические элементы, хотя и уступает в площади земельного надела — всего 2 га. Тем не менее, особняк впечатляет классической отделкой и наличием нескольких десятков помещений различного функционального назначения. Приобрести указанный объект можно за 1,45 млрд рублей.

В границах городского округа Истра расположен целый ансамбль площадью 8000 тыс. кв. м — это больше, чем дворец царя Алексея в Коломенском. Один только гостевой дом на озере занимает 1050 кв. м. Помимо стандартных инфраструктурных опций здесь представлены птичник, загон для косуль, вертолетная площадка и оружейная комната. Площадь участка — 7 га. Бюджет сделки составит почти 1,73 млрд рублей.

Вместе с тем, на рынке предлагаются и более скромные объекты. Одноэтажный дом в 23 км от МКАД, построенный по авторскому архитектурному проекту, с лесным участком 90 соток будет стоить 1,13 млрд рублей.

Статистика продаж показывает, что десятизначный прайс — не препятствие для состоятельной аудитории. «Такие сделки проходят на рынке систематически и не являются чем-то уникальным», — подчеркивает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Иными словами, это не просто цепочка случайных объектов, а целостный и устойчивый сегмент, хотя и гораздо менее заполненный лотами, чем это характерно для категорий с более низким порогом входа.

«Важно, что 1 млрд рублей – это сейчас примерно 15 млн долларов, а в самом высокобюджетном сегменте продавцы и покупатели «живут» в долларах, и в валюте же экспонируются объекты», — объясняет Сергей Колосницын. Девальвация рубля стимулировала спрос. «В 2013 году подобных сделок не было, но тогда 1 млрд  рублей равнялся 30 млн долларов», — напоминает Колосницын. По его данным, начиная с 2014 года, в сегменте зафиксировано свыше 20 успешных продаж. Прошлый год и вовсе остался памятен рекордной транзакцией, бюджет которой превысил 2 млрд рублей. Среди недавних сделок в Kalinka Group выделяют декабрьскую продажу дом за 19 млн долларов (около 1,28 млрд рублей). «На моей памяти были сделки и по 25, и по 70 млн долларов», — добавляет при этом Екатерина Румянцева.

На основе опыта последних лет в Penny Lane Realty определяют средний период экспозиции миллиардных лотов в 850 дней. Впрочем, Сергей Колосницын делает поправку, что корректнее говорить о временном коридоре от одного до семи лет. Конкретные сроки реализации зависят от двух основных факторов. Во-первых, насколько объект «в рынке», по выражению Екатерины Румянцевой. «Дом в условной Барвихе на двух-трех гектарах, если выставить его за 1 млрд  рублей, уйдет очень быстро, потому что эта цена заметно выше в пересчете на доллары», — уверена эксперт. Второе обстоятельство — насколько владельцу важно продать дом. Этот аспект, в свою очередь, тесно связан с темой возможной скидки. «Если продажа срочная, то собственник приведет цену к рыночному уровню, например, представив дисконт в 20%», — допускает Румянцева. Однако столь значительные уступки — редкость. Согласно исследованию Penny Lane Realty, только 9% продавцов в элитном сегменте готовы дать скидку от 15 до 20%. 10-15-процентный дисконт считает возможным каждый четвертый собственник. Те, кто планирует купить столь дорогостоящий объект, могут надеяться, что торг уменьшит цену в среднем на 9%.  Екатерина Румянцева предупреждает: «Если у собственника нет острой нужды продать дом прямо сейчас, и он надеется на рост цены в будущем, то, само собой, давать серьезный дисконт он не будет». Поскольку у этой категории продавцов есть финансовая «подушка безопасности» и жилье, он помогут себе позволить долго ждать сделку на максимально выгодных для себя условиях. В большинстве случаев элитная недвижимость выставляется на продажу в преддверии переезда в Москву или за рубеж. 

Эксперты не прогнозируют появления новых проектов, где к реализации предлагались бы сверхдорогие лоты. «Возможно лишь точечное и единичное строительство в давно обжитых поселках», — полагает Сергей Колосницын. Однако на устойчивости сегмента это не скажется. «Спрос будет до тех пор, пока в стране есть элита», — заключил эксперт. В Kalinka Group также настроены оптимистично: «Такие предложения будут на рынке всегда. По московским  дорогам никогда не будут ездить много машин Ferrari, но, тем не менее, они встречаются».


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения