км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Какое подмосковное шоссе является третьим по статусу

05 Фев 2019
3960
Статус Рублево-Успенского и Новорижского шоссе остается незыблемым среди состоятельной аудитории. Приобретение недвижимости в этих локациях до сих пор остается исчерпывающим свидетельством того, что «жизнь удалась». На сегодняшний день, очевидно, нет направления, которое могло бы выиграть у них в престижности, но можно попытаться определить то, которое выиграет среди всех остальных и займет третье место в иерархии престижа.

«Рублевка и Новая Рига, конечно, остаются вне конкуренции перед всеми другими загородными направлениями», — подтверждает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. Востребованность этих локаций обусловлена такими факторами, как хорошая транспортная доступность, наличие зеленых массивов, причем хвойных (что особенно ценится покупателями, — добавляет Менжунов), а также уровень инфраструктуры. Есть и еще одно ключевое обстоятельство. «Загородные дома приобретают преимущественно семейные люди с детьми. Поэтому наличие относительно недалеко от дома престижной школы с качественным обучением – это одно из обязательных условий при выборе объектов. И такие учебные учреждения сосредоточены преимущественно по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе», — подчеркивают в компании «Метриум». Для иллюстрации тезиса эксперт приводит пример сделки, когда одна семья доплатила 15 млн долларов для того, чтобы переехать поближе к школе.

Согласно данным компании Knight Frank, средняя стоимость коттеджа на Рублево-Успенском шоссе составляет 367 млн рублей. Схожие цифры приводит и «Метриум» — 340 млн рублей. Самые дорогие объекты сосредоточены в поселках «Сады Майендорф», «Валтим» и «Ландшафт». В «Ландшафте» трехэтажный дом площадью 1,75 тыс. кв. м с участком в 85 соток выставлен на продажу за 1,64 млрд рублей. Средний бюджет сделки по итогам прошлого года специалисты компании Penny Lane Realty оценивают в 140 млн рублей для категории «дома под ключ» и 150 млн рублей для категории «дома под отделку» (столь высокий показатель объясняется крупными продажами в поселках «Раздоры» и «Жуковка»). В отношении Новорижского шоссе статистика существенно разнится. Так, по информации компании «Метриум», средний бюджет домов, находящихся в продаже находится на уровне 162 млн рублей. В Knight Frank называют более высокие значения — 219 млн рублей. Однако собственно прайс продажи существенно ниже — 115 млн рублей с отделкой и 65 млн рублей без нее (по расчетам Penny Lane Realty). На две самые статусные локации завязано более половины спроса и предложения в сегменте элитной и премиальной загородной недвижимости.

На каких еще направлениях ищут недвижимость состоятельные покупатели? Директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик отмечает наличие интереса к  объектам на Ильинском, Минском, Сколковском шоссе в бюджетной категории 150-200 млн руб. Екатерина Румянцева, возглавляющая совет директоров Kalinka Group, считает, что этот спрос носит скорее мозаичный характер и направлен не на шоссе в целом, а на конкретные поселки и отдельные лоты, а потому не представляется возможным зафиксировать общие закономерности: «Разброс цен очень большой,  поэтому выделить какой-то адекватный средний бюджет довольно сложно».  В частности, востребована недвижимость в поселке «Фонд развития Международного университета» на Сколковском шоссе. Расположенный там особняк с семью спальнями, внутренними и уличными каминами, патио и профессионально оборудованной сценой можно приобрести за 340,5 млн рублей (5,2 млн долларов). На Минском шоссе основной объем сделок генерируется поселками «Трувиль» и «Довиль». Там экспонируются небольшие замки в псевдоготическом стиле. Прайс разнится от 100-150 до 400-500 млн рублей. Есть лоты, которые выходят за рамки данного коридора. Трехуровневый коттедж в «Довиле» площадью 2,83 тыс. кв. м с лесным участком в 58 соток можно приобрести за 30 млн долларов (1,97 млрд рублей) — один из самых дорогих объектов за пределами Новорижского и Рублево-Успенского шоссе.

Впрочем, эксперты не готовы признать Минское направление третьим по престижности. По мнению Ильи Менжунова, больше всего прав на этот титул имеют Калужское и Киевское направление. Они привлекают покупателей, которые могут себе позволить оплатить чек в 80-100 млн рублей.  При этом предпочтение отдается домам на значительном удалении от МКАД, поскольку ближний пояс активно застраивается высотными жилыми массивами. Важную роль при выборе загородного направления играет район постоянного проживания в Москве, — продолжает Менжунов: «Условно говоря, нет большого смысла покупать коттедж на Рублевке, если квартира находится на юго-западе. Куда логичнее рассмотреть Калужское или Киевское направления». Также в пользу этих направлений говорят недавняя реконструкция дорожной сети и активное развитие инфраструктуры (строительство школ, поликлиник, детских садов). «Наличие качественных социальных объектов часто становится определяющим фактором выбора», — констатирует эксперт «Метриум». На долю Калужского и Киевского направлений вместе приходится 22% дорогого предложения на загородном рынке. Они делят третью-четвертую позиции по количеству сделок в элитной категории. В деревне Пенино (поселок «Праймвиль») кирпичный дом с пятью спальнями, спа-зоной и каминным залом обойдется новому владельцу в 85 млн рублей. На удалении 33 км от МКАД за 72 млн рублей продается комплекс из двух домов (160 и 180 кв. м), расположенных на участке в 40 соток, где есть пруд, аптекарский огород, плодовый сад, гараж, совмещенный с квартирой для персонала.

Однако Екатерина Румянцева находит некорректным  объединение юго-западных направлений в один сегмент с Рублево-Успенским и Новорижском шоссе. Она делает акцент на том, что у этих локаций разная аудитория. Действительно, по сведениям Knight Frank, бюджет экспозиции здесь меньше в 2-3 раза, чем у топов. В бюджете продаж разница также очевидна. Как показывают результаты исследования, проведенного компанией Penny Lane Realty, для Калужского и Киевского шоссе в категории домов с отделкой этот показатель равен 67 млн. рублей. Это больше, чем у Дмитровского, Алтуфьевского и Осташковского направлений, но на Минском и Пятницком шоссе недвижимость продается заметно дороже (88 и 100 млн рублей соответственно), не говоря уже о Рублево-Успенском и Новорижском. Схожая ситуация наблюдается в категории лотов без отделки.

На Сколковском шоссе сумма среднего чека на приобретение дома доходит до 900 млн рублей. В этой локации состоялась самая крупная сделка прошлого года — ее бюджет превысил 2 млрд рублей. В отчете аналитиков Knight Frank указано, что средняя заявленная цена лота на Сколковском направлении — 326 млн рублей, т.е. местные коттеджи в полтора раза дороже новорижских и лишь незначительно уступают рублевским. В базе Cottage.ru прайс около 80% сколковских домов находится выше отметки в 100 млн рублей. Двухэтажный дом (550 кв. м) в 2 км от МКАД с 36 сотками земли продается за 387 млн рублей. Вместе с тем, в поселке Мещерский выставлен на продажу просторный полностью отделанный коттедж площадью 1,15 тыс. кв. м. Заявленная стоимость — 180,4 млн рублей. В экспозиции представлены и более дорогие лоты. Так, двухэтажный дом с мансардой (1 тыс. кв. м) и участком в 42 сотки может быть реализован за 655,9 млн рублей. При наличии свободного миллиарда имеет смысл рассмотреть возможность покупки трехуровневого коттеджа в 1 км от МКАД. На участке в 64 сотки также расположены гараж с квартирой для персонала и гостевой дом со спа-комплексом.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын уверен, что именно Сколковское шоссе способно составить конкуренцию Рублево-Успенскому и Новорижскому в борьбе за статусного покупателя. «Пусть не в объемах, но в престижности и стоимости точно», — уточняет Колосницын. Его поддерживает и Олег Михайлик: «Инфраструктура на данном направлении развитая, что позволяет комфортно проживать за городом: здесь расположен инновационный кластер, много школ и гимназий, гольф-клуб «Сколково», магазины. При этом в сторону Заречья и Немчиново есть еще свободные, перспективные участки под застройку». Екатерина Румянцева, впрочем, сомневается в перспективах данного шоссе по причине его малой протяженности — всего 5 км. Олег Михайлик, напротив, не видит в этом проблемы. По его словам, это скорее плюс, поскольку «ежедневные поездки в Москву будут комфортными по времени». Кроме того, — напоминает эксперт, — здесь нет такой урбанизации, как, например, на соседних Минском, Боровском, Киевском, Можайском направлениях, а в километре от трассы проходит зеленый массив площадью более 465 га — Мещерский природный парк.

Е.Л.


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения