км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

На все готовое: рынок загородных домов с отделкой

24 Фев 2019
3397
Коттедж с отделкой — двойственный продукт. С одной стороны, в него можно заселиться практически сразу после регистрации сделки, не тратя время на ремонт и техническое оснащение. Но с другой — покупатель фактически оплачивает стилистические предпочтения других людей. По оценке экспертов в элитном сегменте стоимость отделки может варьироваться от 30 до 60% от прайса.

Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, так определяет основную аудиторию лотов с отделкой: «Чаще всего их выбирают клиенты, имеющие опыт проживания за городом, которые «мигрируют» из одного поселка в другой, ввиду изменений приоритетов». Варианты без отделки они готовы рассматривать лишь в том случае, когда не находят «дом своей мечты». Те, кто совершают покупку за городом в первый раз, прежде всего, ориентируются на свои финансовые возможности — наличие или отсутствие отделки для таких покупателей не столь значимый фактор. Также свою роль могут сыграть конкретные жизненные обстоятельства. В качестве примера Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», называет переезд из городской квартиры в Подмосковье в связи с рождением ребенка. 

Традиционно объекты «под ключ» воспринимаются, как реалия вторичного рынка, где на их долю приходится 78% высокобюджетного предложения (коттеджей и таунхаусов). Объем экспозиции оценивается приблизительно в 1,6 тыс. лотов. Такие данные приводит Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank. По его словам, больше всего домов с отделкой сосредоточено на Рублево-Успенском (44%) и Новорижском шоссе (30%). Остальной фонд приблизительно в равных долях (от 2 до 5%) распределен между Ильинским, Минским, Киевским, Калужским, Дмитровским, Подушкинским, Сколковским и Пятницким шоссе. Средний «рублевский» объект «под ключ» — это коттедж площадью 772 кв. м с прайсом в 391 млн рублей или таунхаус площадью 408 кв. м с прайсом в 95 млн рублей. На других шоссе полностью готовые дома, как правило, меньше и дешевле. Так, среднее предложение в этой категории на Новорижском шоссе — коттедж 646 кв. м, который стоит 250 млн рублей, или таунхаус 328 кв. м за 77 млн рублей. В случае с Ильинским шоссе речь идет о 205 млн рублей за коттедж в 601 кв. м и 66 млн рублей за таунхаус в 344 кв. м.

Согласно статистике, собранной департаментом жилой недвижимости Penny Lane Realty, реальные сделки заключаются в более доступных ценовых сегментах. В 2018 году на Рублево-Успенском шоссе было продано 50 домов в стадии «под ключ». При этом средний бюджет сделки находится на уровне 140 млн рублей. Немного уступает в спросе Новорижское шоссе — 45 продаж, размер среднего чека — 115 млн рублей. По 15 лотов с отделкой было куплено на Киевском и Калужском шоссе. В указанных локациях средние показатели стоимость заметно ниже, чем на статусных западных направлениях — 67 млн рублей.

Однако эксперты Savills фиксируют рост интереса к элитному загородному жилью в формате «под ключ» и на первичном рынке. Наличие подобного тренда подтверждают и в компании «Метриум». Застройщики, в свою очередь, стараются реагировать на изменения в спросе. «Чаще отделку предлагают в коттеджных поселках, которые уже давно эскпонируются на рынке. Их девелоперы добавляют данную опцию для расширения линейки предложения, что помогает привлечь заинтересованных в жилье под ключ клиентов», — указывает Илья Менжунов. Такая практика характерна для проектов «Азарово», «Барвиха XXI» (оба — Рублево-Успенское-шоссе), «Трувиль» (Минское шоссе), Art Eco (Новорижское шоссе). В том же «Трувиле» для отделки «замка» в нормандском стиле (458 кв. м) использовался натуральный испанский мрамор и французская фурнитура. Мебель выполнена из ценных пород дерева, на кухне и в санузлах установлена немецкая сантехника. Отдельно в объявлении упомянуты авторские картины. Прайс объекта заявлен в 3,2 млн долларов (210,74 млн рублей). Полностью меблированный (продукцией испанских и итальянских брендов) особняк в поселке «Успенка 21» продается за 85 млн рублей. В поселке «Княжье озеро» дом «под ключ» с полным комплектом мебели обойдется в 69 млн рублей.

Если в 2016-2017 гг. доля новых объектов с отделкой ограничивалась 5%, то в настоящее время она достигает 10-12%. Впрочем, конкретные опции могут сильно разниться в зависимости от концепции того или иного проекта. «В трех поселках («Княжье озеро», «Жуковка XXI», «Успенка 21») предлагаются домовладения с меблировкой. В одиннадцати поселках представлено свыше 60 лотов с предчистовой отделкой. Еще в шести проектах отделку можно заказать за дополнительную плату, и число таких лотов достигает почти 190 единиц. Иными словами, девелоперы склонны предлагать покупателям гибкий продукт», — дает краткий обзор Илья Менжунов. Рынок сильно индивидуализирован, поэтому выделить какие-либо устойчивые географические закономерности представляется весьма затруднительным. Тем не менее, специалисты «Метриум» отмечают, что большинство объектов с опцией выбора между отделкой и ее отсутствием расположены на Дмитровском шоссе. В то же время на Новорижском шоссе единственным поселком с такой возможностью для покупателя является Art Eco. Кроме того, там представлен еще один проект с меблировкой — «Княжье озеро». На Рублево-Успенском шоссе  меблированных дома можно приобрести в двух поселках — в уже упомянутой «Успенке 21» и в «Жуковке XXI».

Компания Savills отдельно проанализировала особенности распределения новых домов в формате «под ключ» на трех престижных направления Западного Подмосковья. Более половины лотов (57%) поставляют на рынок поселки Новорижского шоссе. В этой локации цены варьируются от 38 до 593 млн рублей. Средний показатель стоимости — 174,17 млн рублей. На Рублево-Успенском шоссе, где сконцентрирована четверть готовых коттеджей и таунхаусов, разброс еще сильнее от 36 до 711,9 млн рублей, а средний бюджет более чем вдвое выше новорижского — 384,38 млн рублей. Доля Минского шоссе составляет 18%. Дом с отделкой там можно купить, как за 48 млн рублей, так и почти за 488 млн рублей (средний чек — 175,98 млн рублей). Топ-3 самых популярных поселков, где экспонируются объекты «под ключ», по версии Savills, включает «Миллениум Парк» (Новорижкое шоссе), «Монтевиль» (Новорижкое шоссе) и ParkVille Жуковка (Рублево-Успенское шоссе).

Олег Михайлик считает, что перспективы загородной недвижимости с отделкой следует воспринимать в контексте «рационалистической» парадигмы спроса, которая возобладала в последние четыре года. «Покупатели элитной загородной недвижимости стали более тщательно изучать планировку и «начинку» домов, принимая во внимание расходы на содержание «излишних» малофункциональных площадей. Поэтому наибольшим спросом на вторичном рынке элитной загородной недвижимости пользуются дома «под ключ» площадью 400-700 кв. м, с функциональной планировкой без особых «излишеств». Главное, чтобы объект был расположен в 30-километровой зоне от МКАД с развитой инфраструктурой в ближайшем окружении, современной инженерией и адекватной конкурентной ценой». Дому, который отвечает указанным требованиям, нужно от шести месяцев до года, чтобы найти нового владельца, — говорят в Knight Frank.

По прогнозу Ильи Менжунова рынок откликнется на растущий спрос в отношении объектов под ключ: «На новом витке девелоперской активности мы ожидаем выхода проектов с предусмотренной в домовладениях отделкой». Но в «Метриум» делают оговорку, что на сегодняшний день в большей степени востребованы коттеджи с предчистовой отделкой: «Это связано с желанием реализовать собственный дизайн-проект, выбрать наиболее подходящую мебель, но при этом сократить период ожидания окончания черновых работ (коммуникции, оборудование, стяжки и т.п.)». За покупкой полностью обустроенного объекта стоит другая мотивация. «Приобретая такой дом, покупатель получает не только современный, полностью готовый к проживанию объект, но и комфортный стиль загородной жизни в поселке или комплексе с живописной территорией, прогулочными зонами, нередко с водоемом», — резюмирует Нина Резниченко.



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения