км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

В 2017 году на подмосковный загородный рынок вышло два поселка

02 Фев 2018
1872
Аналитики «Метриум Групп» подвели итоги рынка загородной недвижимости московского региона за 2017 год.

Аналитики «Метриум Групп» подвели итоги рынка загородной недвижимости московского региона за 2017 год.

Компания представила анализ рынка организованных коттеджных поселков Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений, на которые приходится более половины предложения Московского региона. В расчет принимались проекты в пределах 35 км от МКАД, с объемом экспозиции свыше 5 коттеджей и/или земельных участков с подрядом.

В аналитическом центре отмечают, что в прошлом году рынок испытал некоторое оживление. В продажу вышло два новых поселка. В феврале на Новой Риге стартовала реализация коттеджей с отделкой в элитном КП ArtEco. Также в первом полугодии на рынок поступили участки с подрядом в новом КП премиум-класса Wright Village (25 км по Киевскому направлению).

Кроме поступивших проектов предложение обновилось благодаря старту продаж новых очередей в трех поселках. Это «Успенский Лес», «Федоскино парк» и «Раздоры-2».

Стоит отметить, что за весь 2016 год рынок пополнился только одним проектом и одной новой очередью в уже реализуемом поселке.

В элитном КП Rubin Estate в ушедшем году был продан последний лот.

Таким образом, в конце 2017 года на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона насчитывалось 42 коттеджных поселка с объемом предложения порядка 1 025 домовладений. В годовой динамике выборка увеличилась на 5%, отмечают в «Метриум Групп».

По итогам прошлого года почти 2/3 всего предложения по числу домовладений сосредоточено на двух направлениях: Новорижском и Киевском (по 30,8%). За год доля первого сократилась на 9,7 п.п. за счет вымывания предложения в нескольких поселках. Доля второго, напротив, выросла на 15,8% на фоне выхода на рынок нового КП. За ними следует Рублево-Успенское шоссе (20,4%, -6,6 п.п.). Доля Дмитровского шоссе составила 13,4% (+0,2 п.п), Минского – 4,6%(+0,3 п.п).

Превалирующий объем предложения (58,4%) расположен на удаленности 21-30 км от МКАД  (-3,4 п.п. за год). Чуть больше трети рынка (31,7%) сосредоточено в радиусе 11-20 км от МКАД  (+1,0 п.п.). Всего 6,9% домовладений представлено на наиболее удаленных территориях (свыше 31 км), а 3% – в ближнем поясе (до 10 км). Их доли за отчетный период показали динамику +2,1 п.п. и +0,3 п.п. соответственно.

В структуре предложения в разрезе по классам основной объем приходится на лоты в элитных поселках (61,5%, +5,1 п.п.). Четверть предложения (25,2%, -7,1 п.п.) реализуется в КП бизнес-класса. Традиционно на исследуемых направлениях невелика доля низкобюджетных объектов (13,3%, +2,1 п.п.).

Наиболее существенно изменилась ситуация на Киевском шоссе. Благодаря выходу нового высокобюджетного КП произошло увеличение вдвое элитных предложений в локации (до 56,2%, +53,5 п.п. с начала года).

Средний метраж домовладения по итогам года составил 538,2 кв. м (-6,6% с начала года). По направлениям отрицательная динамика наблюдалась на Дмитровском (-10,9%) и Новорижском шоссе (-9,5%). По остальным локациям средняя площадь лотов увеличилась: на Рублево-Успенском на 17,4%, на Киевском на 15,5%, на Минском на 4,5%. Изменения произошли по двум причинам: поступлению в реализацию предложений меньшей площади и вымыванию домовладений меньшего размера.

В декабре 2017 года средняя цена квадратного метра на первичном загородном рынке выбранных направлений составила 127 980 руб. По сравнению с предыдущим годом показатель значительно снизился – на 24%. Произошло это вследствие выхода объема нового предложения по привлекательным стартовым ценам. Кроме того, в части уже экспонируемых проектов застройщики пошли на прямое снижение цен.

Сокращение средней цены квадратного метра домовладения за отчетный период отмечено по всем направлениям. Наибольшая коррекция зафиксирована на Киевском (-30,3%), Рублево-Успенском (-27,6%) и Новорижском шоссе (-18,4%). На Минском и Дмитровском направлениях изменение было менее значительным: -10,2% и -8,9% соответственно.

Уменьшение средней площади домовладения в совокупности со снижением средней цены квадратного метра привели к корректировке средней стоимости лота. По итогам 2017 года она составила 60,9 млн руб. (-41,4%). Наибольшее влияние оказало изменение структуры предложения на Новорижском направлении. В локации средняя стоимость лота уменьшилась вдвое до 53,3 млн руб. (-56,4%).

Самые дорогостоящие лоты представлены на Минском (в среднем – 162,7 млн руб.) и Рублево-Успенском шоссе (в среднем – 114,8 млн руб.). За год они подешевели на 6,3% и 16,1% соответственно.

Основные тенденции

Девелоперская активность

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», на первичном рынке загородной недвижимости наблюдается низкая девелоперская активность. Однако по сравнению с предыдущим отчетным периодом в 2017 году наблюдалось ее некоторое оживление – в реализацию поступило два поселка и новые очереди в трех уже экспонируемых проектах. Для сравнения – в 2016 году рынок пополнился всего одним объектом и одной новой очередью. Причина заключается в том, что, несмотря на высокую конкуренцию, в том числе со стороны вторичного рынка, действительно ликвидного предложения на «первичке» мало.

Повышение ликвидности предложения

Одним из способов привлечения покупателей, которые использовали застройщики в 2017 году, стало предложение домовладений с отделкой. Так, в поступившем на рынок КП ArtEco, все коттеджи предполагается передавать покупателям с отделкой. Кроме того, в ряде уже экспонируемых проектов девелоперы стали предлагать лоты с готовым ремонтом.

Кроме того, стоит отметить высокий уровень дисконта, предоставляемый во многих поселках. В 2017 году он достигал 40%. Но следует иметь в виду, что преимущественно столь высокий показатель отмечается в проектах, уже давно экспонируемых на рынке. Таким образом застройщики стремятся реализовать низколиквидное предложение.

Спрос

В прошедшем году наблюдалось увеличение интереса со стороны покупателей к первичному сегменту загородной недвижимости. Причиной тому послужило несколько основных факторов. Во-первых, в реализацию поступил новый объем предложения по привлекательным ценам. Во-вторых, на фоне обострившейся конкуренции некоторые девелоперы пошли на снижение цен в уже экспонируемых поселках. Кроме того, они применяли другие инструменты для повышения ликвидности предложения. В-третьих, отмечается реализация отложенного спроса – если раньше часть потенциальных покупателей занимала выжидательную позицию с целью получения домовладения по меньшей стоимости, то на данный момент вышедшее в продажу предложение с привлекательными бюджетами подтолкнуло их к приобретению.

Прогноз

Учитывая новые реалии (как экономические, так и рынка загородной недвижимости), в 2018 году аналитики «Метриум Групп» не ожидают значительного изменения ситуации. Чтобы реализовать низколиквидные лоты, застройщики либо пойдут на прямое снижение цен, либо продолжат предлагать крайне высокие дисконты. Ведь со временем предложение в давно реализуемых поселках становится все менее актуальным и отвечающим запросам современных покупателей. В связи с чем, средняя цена будет либо ползти вниз, либо стагнировать.

Основной спрос будет сосредоточен в новых проектах, которые отвечают запросам покупателей. Учитывая тот факт, что в ушедшем году часть отложенного спроса была реализована, всплеска в 2018 году не предвидится. 

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!


Специальные предложения