Роскошь для экономных

Опубликовано: 12 марта 2007

Проживание за городом будет не только полезным, но и приятным, если в коттеджном поселке созданы условия, мало отличающиеся от привычных в столице. Вероятнее всего, на это можно рассчитывать, поселившись в поселке бизнес-класса

Как правило, при строительстве поселков бизнес-класса используются дерево и кирпич (камень), иногда дома возводятся из пенобетонных блоков (но последний материал не приветствуется и зачастую служит причиной длительного срока экспозиции).

В поселке “Южный” (15 км от МКАД по Каширскому шоссе) предлагается на выбор семь проектов домов, которые можно построить из оцилиндрованного бревна, лафета — это опиленное и простроганное с двух противоположных сторон бревно — и камня.

По мнению Ольги Побединской, директора по маркетингу Бюро недвижимости “Агент 002”, современный загородный поселок бизнес-класса немыслим без полного набора инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу воды, электричества, газа, очистных устройств и системы отопления, а также московского телефона, Интернета, спутникового телевидения. Однако эксперты солидарны во мнении, что не всегда при отнесении поселка к тому или иному классу учитываются все вышеперечисленные параметры. “Данные параметры не являются четким предписанием, но их наличие благоприятно сказывается на имидже поселка”, — подчеркивает Надежда Гребенникова.

По словам Марии Литинецкой, 67% всех строящихся поселков в Московской области эксперты относят к бизнес-классу. По данным компании “Инком-Недвижимость”, в данном сегменте активно реализуется 57 коттеджных поселков и более 1750 домовладений. Отличительная особенность сегмента — широта направлений. “Хотя особенно ценятся экологически чистые места с лесом на берегу крупных водоемов”, — отмечает Надежда Гребенникова.

По словам Алексея Аверьянова, поселки бизнес-класса представлены на Новорижской, Калужской, Дмитровской и Киевской трассах. Кроме того, проекты реализуются на наиболее ликвидных участках Ярославского, Ленинградского, Симферопольского, Егорьевского и Пятницкого шоссе. “Но пока данный сегмент наиболее широко представлен в зоне до 40 км от МКАД, тогда как в общем объеме удаленного предложения поселки бизнес-класса занимают около 30%”, — отмечает он.

“При оценке перспективности направлений во главу угла ставятся транспортная доступность, инфраструктура, создаваемая и планируемая, — говорит Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации "Инком-Недвижимость". — Как раз этим обусловлен интерес к Новой Риге, которая растет во всех сегментах рынка, включая бизнес-класс”. В настоящее время на Новорижском шоссе представлено около 40% от всех предложений бизнес-класса, вышедших на рынок. “Также поселки бизнес-класса есть по Рублево-Успенскому и Минскому шоссе, но их там немного”, — говорит Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex Group.

Ключевой момент

По словам Марии Литинецкой, определяющим фактором в определении класса поселка является цена объектов недвижимости. Для бизнес-класса можно задать диапазон цены от $400 000 до $1,5 млн. “И в этом принципиальное отличие проекта бизнес-класса от проекта экономкласса, дом стоимостью $400 000 не может быть отнесен к экономклассу”, — говорит она.

Алексей Аверьянов считает, что в среднем ценовая вилка для класса “бизнес” составляет $300 000-1 млн за домовладение. При этом границы сегмента могут пересекаться, к примеру, с верхней стоимостью экономкласса и нижним порогом элитного жилья.

Так, средняя стоимость домовладения в “Альпийском поселке”, относимом к экономклассу, который находится на 37-м км Новорижского шоссе, составляет $450 000, а в элитном поселке “Лапино-град” (Рублево-Успенское шоссе, 18 км) коттедж можно приобрести по цене от $950 000. “Таким образом, стоимость предложения не является определяющим фактором для отнесения поселка к тому или иному сегменту, однако средние показатели для класса выявить можно”, — отмечает он. По мнению Ольги Побединской, цена — это субъективная оценка предложения компанией-продавцом и не нужно исключать возможности ее специального завышения.

Валерий Мищенко отмечает, что зачастую сложно отнести поселок к тому или иному классу только по параметру цены, особенно если учесть, что в одном и том же поселке могут предлагаться дома, попадающие по критерию стоимости в разные классы. “Более правильно было бы делить поселки сначала по принципу, для какого вида проживания они предназначены — временного или постоянного, а уже затем определять подкласс, т. е. “элит”, “бизнес” и “эконом”, — говорит он.

Особая ниша — это поселки, расположенные на западе Подмосковья. Цены, действующие, в частности, на Рублево-Успенском шоссе, трудносопоставимы со сложившимися на других направлениях Московской области. Для более точной оценки компания “Терра-Недвижимость” в конце прошлого года разработала собственную классификацию загородного жилья. “Классификация была составлена на основе постоянного мониторинга рынка основных подмосковных направлений и ряда консалтинговых проектов, выполненных за период с 2003 по 2006 г. — рассказывает Надежда Гребенникова. — Вместо принятых сейчас игроками рынка четырех классов загородной недвижимости наша компания предлагает семь”. По версии “Терра-Недвижимости” к классу “бизнес” относятся поселки, где цена предложения составляет $1-1,9 млн, к “бизнес плюс” — $2-2,9 млн, а к классу премиум — $3-4,9 млн. Что еще раз подтверждает, что цена — важный, но не главный параметр в загородной недвижимости.

Спорная инфраструктура

Эксперты склонны утверждать, что возросший уровень конкуренции заставляет застройщиков обеспечивать поселок необходимым уровнем инфраструктуры независимо от класса. К примеру, в поселке “Пушкинский” (14 км от МКАД по Ярославскому шоссе) планируется построить физкультурно-оздоровительный центр, торговый центр, начальную школу, детский сад. В поселке FreeDom (13,5 км от МКАД по Новорижскому шоссе) предусмотрено строительство детского сада, торгового центра, аптеки, ресторана, химчистки, спортивно-оздоровительного центра, салона красоты.

По словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости компании “МИАН — Агентство недвижимости”, в целом под инфраструктурой понимают все то, что может обеспечить нормальную жизнь каждой семье, проживающей в поселке.

Самые важные объекты — сервисно-административная служба и охрана. Большинство приветствуют наличие продовольственного магазина или мини-маркета, где продаются все самые необходимые в быту вещи, кафе, пункта медицинской помощи.

Из дополнительных составляющих инфраструктуры — объекты службы быта (пункт приема прачечной, химчистка). Если поселок клубный, то его жителей объединяет общность интересов, например увлечение водными видами спорта. В этом случае основой инфраструктуры может быть собственный яхт-клуб поселка, состоящий из береговой зоны отдыха и технической зоны, включающей в себя причалы, эллинги и проч. Обязательно в поселке должны быть рекреационная зона, детская площадка, место для барбекю. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”, предупреждает, что, если в бизнес-классе присутствует разветвленная инфраструктура, покупателя это должно насторожить. Это означает, что или объекты строятся по договоренности с местной администрацией и пользоваться ими будут не только жители поселка, или инфраструктура построена для того, чтобы скомпенсировать какие-то недостатки. “Если в поселке роскошный фитнес-центр с бассейном, ищите рядом свалку”, — говорит она.

Мария Литинецкая считает, что застройщик вполне может отказаться от всех объектов инфраструктуры, если они находятся недалеко от поселка. К примеру, на территории поселка “Десна-2”, расположенного в 20 км от МКАД по Киевскому шоссе, возведено административное здание, в котором предусмотрены офис для управляющей компании, кафе и магазин. В непосредственной близости от поселка располагаются административно-культурный центр общей площадью 45 000 кв. м, медицинские учреждения, спортивные сооружения, бассейн.

Аналитический центр IRN.ru совместно с участниками проекта “Эколэнд” провел опрос экспертов загородного рынка, поставив задачу определить оптимальный набор объектов инфраструктуры для поселков бизнес-класса. Полученные результаты оказались немного неожиданными. Если при опросе экспертов в частном порядке они сдержанно высказываются о наличии в поселках спортивных сооружений, то по результатам группового опроса, в котором участвовали 32 эксперта из 28 компаний, был получен следующий результат: за наличие спортивных сооружений и фитнес-клубов проголосовали соответственно 86% и 72% из общего числа опрошенных. Эксперты утвердительно отозвались о строительстве в поселках бизнес-класса медицинских пунктов (65%) и детских комнат (72%). Самыми важными были признаны объекты питания — их одобрили 93% опрошенных. А школы и детские сады, по оценке экспертов, “являются наиболее проблематичными с точки зрения профессионального управления и заполняемости”, поэтому их наличие оправданно только при строительстве больших поселений, ориентировочно более чем на 300 домов.

Важным составляющим инфраструктуры коттеджного поселка бизнес-класса является наличие управляющей компании. “Управляющая компания предоставляет все услуги согласно соглашению на управление, — рассказывает Светлана Кондачкова. — Обычно сюда входят техническое обслуживание инженерных систем, контроль качества предоставляемых поставщиками (городом) коммунальных услуг, уборка общественных зон и территории поселка, охрана поселка и организация пропускной системы”. Стоимость предоставляемых услуг для жителей поселка зависит от площади занимаемого участка и инфраструктурной составляющей поселка, стоимость обслуживания которых делится между всеми жителями поселка. К примеру, в “Австрийской деревне” (29 км от МКАД по Ярославскому шоссе) ежемесячные эксплуатационные расходы — $7 за сотку, в “Листопаде” (38 км от МКАД по Новорижскому шоссе) — 300 руб. за сотку. В поселке “Пушкинский” (14 км от МКАД по Ярославскому шоссе) стоимость эксплуатации общая для всех — $270 в месяц. В целом же, по словам Ольги Побединской, въезжая в поселок бизнес-класса, необходимо отдавать себе отчет в том, что эксплуатационные платежи составят $300-600 в месяц.

Девелоперские просчеты

Реализация девелоперских проектов по строительству поселков бизнес-класса требует от застройщиков большей отдачи, чем в случае с экономклассом. Надежда Гребенникова считает, что одной из основных проблем является низкое качество строительства. “Девелоперы гонятся за сверхприбылью и пренебрегают качеством, что в условиях, когда потребители начинают все лучше ориентироваться на рынке, недопустимо”, — подчеркивает она.

Как рассказала Светлана Кондачкова, часто девелоперы, реализующие проект, изначально задуманный как экономкласс, в процессе строительства переводят его в ценовой разряд “бизнес”, главным образом ориентируясь только на свои затраты и желание больше заработать. Местоположение поселка, инфраструктура, архитектурно-планировочные решения, качество использованных материалов не берутся в расчет. “Естественно, что ликвидность таких проектов существенно снижается, ведь поселки не соответствуют существующим требованиям”, — говорит она. “Завышая классность проекта, девелопер может столкнуться с эффектом, обратным ожидаемому, — со снижением спроса на домовладения по причине разочарования части покупателей в качестве поселка”, — подчеркивает Алексей Аверьянов.

Как пояснил Валерий Мищенко, застройщик может потерять две группы клиентов. Первая группа — те, кто захотел приобрести домовладение в поселке бизнес-класса, но оказалось, что заявленная цена не соответствует уровню домов, ближайшему окружению, набору объектов инфраструктуры, качеству строительства. Вторая группа — те, кто не готов платить дополнительную маржу за крайне сомнительный статус бизнес-класса.

Хотя Мария Литинецкая считает, что принципиального значения классовое позиционирование поселка застройщиком не имеет, так как покупатель редко обращает внимание на “ярлыки”. Ему гораздо важнее другие характеристики проекта: площадь дома, площадь участка, окружение, природа, цена, инфраструктура.

Ценовой марафон

Существенное увеличение объема предложения в сегменте бизнес-класса привело к замедлению роста цен. По словам Алексея Аверьянова, за три года, с 2004 по 2006 г., стоимость предложения выросла в среднем на 60%, но в разных проектах повышение стоимости домовладения происходило неравномерно. К примеру, в коттеджном поселке Barvikha Hills (Рублево-Успенское шоссе, 10 км от МКАД) в 2004 г. стоимость 1 кв. м составляла $2000 и за три года выросла до $3500. В “Альпийской деревне” (Калужское шоссе, 8 км от МКАД) цены за аналогичный период выросли от $2000 до $2400, а в поселке “Барвиха-Club” (Рублево-Успенское шоссе, 10 км от МКАД) — с $1200 за 1 кв. м в 2004 г. до $3755 в конце 2006 г. Подобная ситуация характерна для поселка “Павлово” (Рублево-Успенское шоссе, 14 км от МКАД). Как рассказала Надежда Гребенникова, с момента начала продаж в 2003 г. цены здесь выросли в среднем на 200%. “Но такими темпами растут только самые ликвидные предложения”, — говорит она. Как поделилась Наталья Ветлугина, если полтора года назад в бизнес-классе еще можно было найти дом за $350 000-400 000, то сейчас и за $600 000 это сделать непросто.

Переориентация на юг

Учитывая масштабность реализации проектов по строительству поселков бизнес-класса, в будущем эксперты предрекают снижение активности рынка.

По мнению Валерия Мищенко, строительство поселков бизнес-класса будет продолжаться, но уже более низкими темпами, так как этот сегмент близок к насыщению. К тому же по мере застройки Подмосковья выбор участков ограничивается.

Особенно это касается западных и юго-западных направлений, где практически не осталось земель, пригодных для реализации проектов бизнес-класса. “С учетом данного фактора и роста цен на землю в Московской области развитие строительства поселков данного класса можно ожидать на недорогих южных (Каширское, Симферопольское шоссе) и северо-восточных направлениях (Ярославское шоссе), а также вдоль новых скоростных магистралей, таких как трасса “Дон”, — говорит он.

Надежда Гребенникова считает, что в будущем требования к поселкам бизнес-класса будут ужесточены. “Поэтому выживать на рынке будут только те объекты, которые будут обладать отличительной и оригинальной концепцией, преимуществами, связанными с качеством строительных и архитектурных работ, экологических показателей”, — говорит она.

Что же касается роста цен, то прогнозы экспертов не сулят никаких катаклизмов. “В 2007 г. рост цен на объекты загородной недвижимости может составить 15-30% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта, его месторасположения, — говорит Светлана Кондачкова. — Темп роста цен по западному направлению скорее всего не превысит 15% в год, по северо-западному, северо-восточному, северному и южному направлениям — 20-30%, по восточному — 10-15%”.