Рынок загородной недвижимости и его перспективы в условиях развития "Мегапроектов"

Опубликовано: 22 июня 2006

За последний год на рынке загородной недвижимости наблюдается резкий рост количества заявленных крупных девелоперских проектов («мегапроектов»).

МЕГАПРОЕКТЫ И ПРИЧИНЫ ИХ ПОЯВЛЕНИЯ

За последний год на рынке загородной недвижимости наблюдается резкий рост количества заявленных крупных девелоперских проектов («мегапроектов»).

∙ На настоящий момент насчитывается не менее 18 проектов площадью от 100 га.

∙ Основная часть проектов находится на этапе проектирования и согласований, а строительство начнется не ранее 2007 г.

∙ Основная часть проектов рассчитана на период от 5 до 10 лет.

∙ Все проекты предполагают наличие жилой застройки.

В частности, на Рублево – Успенском шоссе насчитывается 6 «мегапроектов» общей площадью не менее 2 000 га.

ОБЗОР КРУПНЕЙШИХ ПЕРСПЕКТИВНЫХ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ НА МАЙ 2006 г.

ПРИЧИНЫ ПОЯВЛЕНИЯ «МЕГАПРОЕКТОВ»

Позитивная макроэкономическая ситуация.

∙ Благоприятный инвестиционный климат.

∙ Доступность финансовых ресурсов.

∙ Уверенность в наличии платежеспособного спроса.

Либерализация рынка земли сельскохозяйственного назначения.

∙ 2004 г. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

∙ Организация вторичного рынка крупных землеотводов.

Политическая стабильность.

∙ Внятный единый внутриполитический курс.

∙ Конструктивный диалог бизнеса и власти, несмотря на отдельные разногласия.

СИТУАЦИЯ НА ЭЛИТНОМ РЫНКЕ

Рынок готовых домовладений (от индивидуальных застройщиков и собственников) на Рублево – Успенском шоссе.

∙ Количество денежной массы в экономике растет в среднем на 30 – 35 % в год.

∙ Спрос смещается в сторону более дорогих и качественных домовладений из всего спектра предложений.

∙ Объекты с максимально высокими потребительскими характеристиками становится центром роста цен, который становится выборочным и неоднородным.

Начиная с 2005 г. наблюдается «расслоение» рынка элитной загородной недвижимости:

∙ За последний год цену на рынке открыто понижали не менее 10 % объектов в среднем на 15 %, практикуется снижение цены при торге.

∙ За последний год цену повышали 23 % объектов, в среднем на 22 %.

∙ Спрос на элитную недвижимость ограничен – количество людей, зарабатывающих более 1 млн. $ в год - не более 10 тысяч человек.

∙ Рост финансовых возможностей не влечет количественного роста спроса на элитную недвижимость, а приводит к росту цен на наиболее качественные объекты.

∙ В то же время на рынок выводится гораздо больше предложений, нежели чем поглощается.

Объем предложения на рынке готовых домовладений Рублево – Успенского шоссе превышает объем спроса более чем в 2 раза.

Увеличение объема предложения на стабильном и насыщенном рынке вызывает увеличение сроков экспозиции объектов. Продавцы менее ликвидных объектов вынуждены снижать цены (в среднем на 10 – 20 %).

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА И ВЛИЯНИЕ НА НЕГО МЕГАПРОЕКТОВ

ЭЛИТНОЕ ЗАГОРОДНОЕ ЖИЛЬЕ

Объем спроса на элитную недвижимость достаточно стабилен и в значительной мере насыщен, его рост в долгосрочной перспективе не будет превышать 5 – 10 % в год.

РУБЛЕВО – УСПЕНСКОЕ ШОССЕ

Проекты: 10 проектов (из них 6 – «мегапроекты») общей площадью свыше 2 200 га.

В продаже: общая площадь всех поселков не превышает 350 га.

Ежегодное поглощение (с учетом инфраструктуры): не более 100 га.

Перспективы.

- «Естественным» ограничителем объемов появления нового предложения будут являться несовершенное законодательство и административные барьеры.

- Заметное замедление темпов реализации в посредственных низколиквидных проектах и как следствие снижение их рентабельности.

- Снижение инвестиционной активности девелопмента земли с низким инвестиционным потенциалом.

- Востребованной будет продолжать оставаться ниша небольших клубных поселков на лесной территории в престижных статусных местах (Барвиха, Жуковка, Николина Гора).

- Продолжатся процессы «расслоения» рынка.

ЗАГОРОДНОЕ ЖИЛЬЕ БИЗНЕС – КЛАССА. РАЗВИВАЮЩИЕСЯ РЫНКИ

Загородный рынок идет по пути «субурбанизации» - разрастания пригорода.

∙ Растет количество представителей верхнего слоя среднего класса.

∙ Растет покупательская способность среднего класса.

∙ Автомобилизация.

∙ Ипотечные схемы распространяются на загородное жилье.

∙ Альтернатива городскому жилью.

Факторы развития загородных направлений:

∙ Транспортная доступность.

∙ Инфраструктура.

∙ Экология.

∙ Цены.

Сдерживающим фактором будет неразвитость инфраструктуры и ограниченная транспортная доступность.

НОВОРИЖСКОЕ ШОССЕ.

Высокий объем предложения.

Высокий уровень спроса.

Насыщенность спроса – 1.

Проекты:

∙ «Рублево – Архангельское» - городской формат застройки.

∙ «Agalarov Estate» - традиционный загородный формат, класс De Luxe.

∙ «Рузская Швейцария» - дачный формат в дальних землях на большой воде.

Перспективы.

∙ Звенигородский проспект в долгосрочной перспективе (10 – 15 лет) превратит Новую Ригу в полноценный пригород с малоэтажной застройкой.

∙ Развитие проекта Москва Сити также будет способствовать дальнейшей популярности Новой Риги.

∙ Крупные качественные проекты будут способны оттягивать значительную долю спроса от посредственных проектов с отсутствием инфраструктуры.

КИЕВСКОЕ И КАЛУЖСКОЕ.

Растущий спрос.

Недостаточный объем предложения.

Проекты:

3 мегапроекта площадью 600 га.

Перспективы.

∙ Активное развитие Киевского шоссе будет связано с хорошей транспортной доступностью, наличием большого объема зарезервированных неосвоенных территорий и относительно невысоким уровнем цен на землю.

∙ «Мегапроекты» на Киевском и Калужском шоссе будут центром внимания покупателей.

ФАКТОРЫ УСПЕШНОСТИ МЕГАПРОЕКТОВ.

КОНКУРЕНЦИЯ И КАЧЕСТВО МЕГАПРОЕКТОВ

Роль наличия грамотной концепции для успешной реализации девелоперского проекта становится определяющей.

∙ Адекватная оценка качества землеотвода и его инвестиционного потенциала.

∙ Точная оценка ситуации и перспектив направления, ценового сегмента и формата застройки.

∙ Выбор сегмента и формата застройки исходя из рыночной ситуации и качества землеотвода.

∙ Выразительная и функциональная архитектура.

∙ Современные технологии, высокое качество строительства и материалов.

∙ Маркетинг проекта.

Автор: Иван Шульков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»