Семейные ценности на продажу
Опубликовано: 26 июня 2008
Эксперты утверждают, что строить «семейные» коттеджные поселки не выгодно. Школы, детские сады, поликлиники и прочие социальные объекты не приносят прибыли девелоперу, поэтому вынуждены окупать сами себя. Застройщики еще не научились продавать «семейные ценности», поэтому дела с инфраструктурой в поселках Подмосковья обстоят не очень хорошо.
Фамильный поселок
По сути дела, строить коттеджный поселок, где будут проживать одни холостяки бессмысленно. Так или иначе, большинство из тех, кто решил купить себе загородный дом, руководствуется в первую очередь интересами своей семьи. Растить детей загородом намного комфортнее и безопаснее, нежели в городских джунглях. Но именно «семейных» поселков, предусматривающих всю необходимую инфраструктуру для проживания, в Подмосковье не так много.
Идеальный коттеджный поселок для семьи должен включать в себя 5 элементов:
- детская инфраструктура - детский сад, школа и прогулочная зона
- спортивные объекты
- здравоохранение – аптека, поликлиника/больница
- дополнительный сервис – магазин, отделение банка, салон красоты.
- досуговые центры – рестораны, клубы.
«Обычно все разговоры о семейном формате жилья сводятся к метражу детских комнат и наличию детских садов в поселках. - Говорит генеральный директор компании Urban Group Иван Богатов. - С моей точки зрения – самое важное это системный, комплексный подход, который подразумевает и комфортную архитектурную среду, и тщательно разработанную планировку жилых пространств. И всякие мелочи: пандусы для колясок, разделение пешеходных и автомобильных дорог, охраняемые прогулочные зоны внутри поселка, куда родители могут, не опасаясь, отпустить своего 5 – 7 летнего ребенка одного».
Концепция «N+1»
Зарубежом люди меняют жилье до 7 раз в течение жизни. В России это случается гораздо реже. Обычно это происходит с изменением «статуса» человека - «холостяк», «пара», «семья с детьми». Специалисты советуют при выборе жилища руководствоваться концепцией «N+1», т.е. покупать дом, в котором количество комнат на одну больше, чем число членов семьи. Если семья состоит из 4 человек, то жилье должно быть пятикомнатное. К примеру, четыре спальни и гостиная, либо три спальни и две гостиных. «Понятно, что большинству наших покупателей эта концепция пока труднодоступна из-за дороговизны земли и строительства в Московском регионе», - говорит Иван Богатов.
Семейный бренд
Счастливые родители с ребенком сидят на диване у камина, у ног лежит собака – классическая рекламная картинка, показывающая идеальный семейный быт. Каждый второй использует ее в своих рекламных кампаниях. За кадром остается то, как с утра родители «загружают» детей в машину и по пробкам везут их в школу в 20 км от дома.
По словам начальника отдела нормативов и перспективного проектирования Москомархитектуры Светланы Яхкинд, детский садик должен находиться в зоне доступности до 300 м, школа – не далее 500 м. Но такое бывает редко. Девелоперам не выгодно строить школу в поселке, где проживают, к примеру, 100 семей и отсилы набирается 20-30 детей школьного возраста. Наиболее приемлемый вариант решения данной проблемы – возведение одной школы на несколько близлежащих поселков.
Эксперты считают, что делать бизнес на семейных ценностях в нашей стране пока не научились, ведь наличие семейной инфраструктуры может служить дополнительным фактором для привлечения покупателей. Показатель налицо - в Подмосковье только 7 поселков позиционируют себя как «семейные» и используют это понятие в продвижении своего продукта на рынке. Интересно то, что из этих семи поселков только 3 в действительности имеют школу, детский сад, поликлинику и прочие соцобъекты, остальные пользуются инфраструктурой соседних городов.
Статистика
Как показывают исследования, в Подмосковье из 700 коттеджных поселков только 34 имеют полный набор инфраструктуры. Такая же картина складывается с поселками таунхаусов: из 300 только в 12 есть необходимые для семьи социальные объекты.
По словам Светланы Яхкинд, детские сады и школы предусмотрены только в 16% коттеджных поселков Подмосковья. Так, например, детские сады имеются в таких поселках как «Папилон», «Millennium Park», «Ивакино-Покровское», «Виледниково», «Графские пруды», «Ладога», «Речица», «Мегапоселок» и пр. Это достаточно крупные проекты, площадь которых варьируется от 60 до 280 га, и обойтись без детского садика в них очень сложно. Но, отмечает эксперт, есть и такие поселки, как «Австрийские деревни» и «Лагуна», где площадь застройки стартует от 12 га, которые также предусматривают дошкольное учреждение.
Со школами дела обстоят сложнее. «Из 150 проанализированных поселков школа есть всего в 11-ти: «Виледниково», «Мегаполис», «Княжье озеро», «Светлогорье», «Мечта», «Папилон», «Гринфилд», «Дворянское гнездо», тот же «Millennium Park», «Вешки»», - говорит Светлана Якхинд. Больше всего в Подмосковье запланировано детских площадок - ими обладают порядка 34% всех поселков.
Классовое деление
«Чем ниже класс проекта, тем беднее его социальное наполнение», - говорит Иван Богатов. Все затраты на постройку и содержание социальной инфраструктуры девелопер перекладывает на плечи покупателей, включая их в цену объекта.
В верхнем сегменте недвижимости цена коттеджа стартует от $1,5 млн., но при этом необходимой инфраструктурой обладают 50% всех элитных поселков. В Бизнес-классе, где стоимость таунхаусов и коттеджей начинается от $1 млн. палитра инфраструктуры значительно беднеет, тем не менее, 40% всех объектов можно называть «семейными». Если говорить про эконом-класс, где дом можно купить за $200 тыс., семейные объекты присутствуют лишь в 6% всех поселков.
Эта статистика говорит о том, что рынок недвижимости в нашей стране пока что преследует только одну цель – получение прибыли. Эксперты утверждают, что ситуация изменится, когда рынок «продавца» сменится рынком «покупателя» и девелоперы в первую очередь начнут задумываться о людях, а не о собственной выгоде.