Земельные ценовые индексы. Август 2009
Опубликовано: 20 сентября 2009
В этом году август и начало сентября для земельного рынка оказались традиционно застойными. Спрос и объем продаж за это время упали практически в 1,5 раза, что сказалось на ценах. Так, практически по всем направлениям как на первичном, так и на вторичном рынках зафиксировано снижение стоимости земли. В августе средняя цена сотки на первичном рынке составила 269 076 руб., что на 0,45% меньше июльского показателя. На вторичном рынке – 217 677 руб., что меньше прошлого месяца на 0,81%. Также на снижение стоимости повлияло падение курса доллара к рублю.
В этом году август и начало сентября для земельного рынка оказались традиционно застойными. Спрос и объем продаж за это время упали практически в 1,5 раза, что сказалось на ценах. Так, практически по всем направлениям как на первичном, так и на вторичном рынках зафиксировано снижение стоимости земли.
В августе средняя цена сотки на первичном рынке составила 269 076 руб., что на 0,45% меньше июльского показателя. На вторичном рынке – 217 677 руб., что меньше прошлого месяца на 0,81%.
Также на снижение стоимости повлияло падение курса доллара к рублю. Существенный рост цен на первичном рынке зафиксирован только на Киевском шоссе, где средняя стоимость сотки возросла на 4,74%, до 421 234 руб. На Симферопольском шоссе цена земли также выросла, — на 0,84%, до 211 264 руб.
На вторичном рынке совсем незначительное увеличение цены было зафиксировано на Горьковском шоссе, — на 0,03%, до 195 880 руб. за сотку. По всем остальным шоссе стоимостные показатели снижались.
Как отмечают аналитики Коммуникационной группы «Земер», такая ситуация вполне типична для рынка в это время года. В конце сентября ситуация должна выправиться и объем продаж выйдет, вероятнее всего, на уровень июня, июля. Многие опрошенные девелоперы и управляющие компании делают ставку на большой объем продаж именно в сентябре-начале ноября.
«Недавно мы запустили серьезную рекламную кампанию по нашему проекту «Окская слобода» по Симферопольскому шоссе и рассчитываем удвоить продажи», — говорит исполнительный директор Marshall Estate Владимир Орлов. Основной спрос осенью, вероятнее всего, по-прежнему будет сосредоточен на участки эконом-класса в поселках без подряда. Между тем, в этом сегменте за последние полгода объем предложения новых поселков значительно увеличился.
«Не исключено, что спрос сосредоточится только на проектах тех управляющих компаний, которые предлагают весь пакет документов и дают скидки», — отмечает управляющий партнер «Земельного агентства» Александр Разин.
Впрочем, на некоторые проекты, которые имеют хорошее расположение и продолжают пользоваться спросом, цены оставляют на прежнем уровне и даже увеличивают, как, например, в поселках «Зеленый город» управляющей компания RCF Capital Trust, в некоторых проектах компании «Красивая земля», например, «Сосновый аромат», поселках ГК «Партнеры земли» и другие.
На вторичном рынке эксперты прогнозируют такое же увеличение активности во второй половине сентября, как и на первичном. Как уже ранее отмечалось аналитиками «Земер», в отличие от первичного рынка, где идет сокращение скидочных акций, на вторичном, наоборот, некоторые продавцы ранее не готовые к снижению цен, сейчас предлагают скидки в 5-8%.
Кроме того, увеличение спроса объясняется отсутствием оптимального предложения со стороны первичного рынка. В первую очередь это связано с отсутствием коммуникаций при покупке, в связи с чем, иногда не понятно как вести строительство.
Земельные ценовые индексы. Первичный рынок. Август 2009
Индекс отображает стоимость участков без подряда (без обязательств по строительству) и фиксирует ежемесячное изменение цен на них в дачных и коттеджных поселках разных классов. Данный индекс учитывает только первичные продажи. Стоимость земли определяется в рублях из расчета на одну сотку с учетом всех имеющихся коммуникаций.
Методика: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон отдела продаж, учет скидок, акций и распродаж. Всего в базе 130 поселков, где полностью или частично продается земля без подряда (более 90% от всех предложений участков в организованных дачных и коттеджных поселках без строительного подряда в Московской области).
Параметры:
• Поселки только на территории Подмосковья.
• Участки в поселках не превышают 1 га. Средний размер 15-20 соток.
• Диапазон удаленности 0-30, 30-60, 60-100, 100 км-гр. М.О.
• Поселки разделяются на 3 класса: бизнес+ элит, бизнес, эконом.
Для того чтобы фиксировать изменение цен на первичном рынке в целом был введен единый показатель средней стоимости сотки земли на участки без подряда. Индекс учитывает только те участки, которые находятся в полноценных поселках с полным или частичным проведением коммуникаций и обеспечением инфраструктурой. Определение объективной стоимости сотки земли в Подмосковье стало возможно благодаря системе противовесов, которая равномерно распределяет объем предложения в зависимости от удаленности и цены.
Резкое изменение индекса стоимости земли исключено, так как список поселков (включает более 80% предложения Подмосковья) обновляется только после продажи в нем всех участков. Замена этого поселка осуществляется за счет подбора предложения с аналогичной стоимостью. Если такого варианта нет, он заменяется на время противовесом.
Средняя стоимость земли на первичном рынке Московской области Индекс отображает цены и ежемесячно фиксирует их изменения на земельные участки (без построек и привязок к инвестиционным контрактам) по всем федеральным трассам Московской области в зависимости от размера участка, а также его качественных характеристик. Индекс учитывает только земли на вторичном рынке под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Стоимость земли фиксируется в рублях из расчета на одну сотку. Обновляется индекс ежемесячно.
Средняя стоимость 1 сотки, руб./у.е.* Изменение к июлю, % Московская область в целом 269 076 -0,45 8 525 0,14
Средняя стоимость земли на первичном рынке в зависимости от удаленности
Средняя стоимость 1 сотки, руб./у.е.* Изменение к июлю, % 0-50 км от МКАД 492 542 -0,20 15 606 0,39 50-100 км от МКАД 139 726 -0,89 4 427 -0,29 100 км – граница М.О. 39 750 0 1 259 0,66
Средняя стоимость земли на первичном рынке по направлениям с наибольшим количеством поселков без подряда (ИЖС, дачное строительство)
Направление Расстояние, км Средняя стоимость по сегментам, руб/сотка Общая средняя стоимость по направлениям. Руб./сотка (изм. к июлю) Элит, Бизнес+ Бизнес Эконом Новорижское шоссе (М9; «Балтия»); Волоколамское шоссе 0-30 1 081 440 483 920 --- 343 696 (-0,95%) 30-60 --- 424 500 --- 60-100 --- --- 134 324 Киевское шоссе (М3; «Украина») 0-35 908 386 593 613 --- 421 234 (4,74%) 35-60 --- --- --- 60-100 --- --- 134 285 Симферопольское шоссе (М2; «Крым») 0-35 --- 425 300 --- 211 264 (0,84%) 35-60 --- --- 182 977 60-100 --- --- 143 909
Земельные ценовые индексы. Вторичный рынок. Август 2009Методика
: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон частных продавцов и их представителей.
Параметры:
• Анализируемые участки находятся: 65% в деревнях, 25% в дачных обустроенных поселках, 10% вторичные продажи в новых поселках без подряда
• Участки не превышают 50 соток. Средний размер 10-20 соток
Средняя стоимость земли на вторичном рынке Московской области *
| Средняя стоимость 1 сотки, руб./у.е.* | Изменение к июлю, % | |
| Московская область в целом | 217 677 | -0,81 |
| 6 897 | -0,21 |
* — 1 у.е. = 31,56 руб.
Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам **
| Шоссе | Цена, руб./сотка | Изм. за месяц % |
| Новорижское (М9; «Балтия») | 260 032 | -0,75% |
| Ярославское (М8; «Холмогоры») | 237 703 | -0,89% |
| Ленинградское (М10; «Россия») | 225 489 | -1,14% |
| Киевское (М3; «Украина») | 243 625 | -0,85% |
| Горьковское (М7; «Волга») | 195 880 | 0,03% |
| Новорязанское (М5; «Урал») | 178 942 | -0,48% |
| Каширское (М4; «Дон») | 182 331 | -1,85% |
| Симферопольское (М2; «Крым») | 193 721 | -1,03% |
| Минское (М1; «Беларусь») | 253 972 | -0,51% |
** — Учитываются объекты, расположенные по всему указанному направлению от МКАД до границы Московской области
Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам и удаленности от МКАД
Шоссе Стоимость, руб./сотка (изменение за месяц, %) 0-15 км от МКАД 15-30 км от МКАД 30-60 км от МКАД 60-100 км от МКАД 100 км от МКАД – гр. М.О Новорижское шоссе (М9; «Балтия») 1 165 000 -0,29% 644 266 -0,46% 321 366 -0,31% 77 567 -0,93% 44 600 0,38% Ярославское шоссе (М8; «Холмогоры») 508 533 -0,25% 432 274 -0,88% 139 789 -2,78% 80 961 -1,58% 26 956 -1,10% Ленинградское шоссе (М10; «Россия») 443 822 -0,57% 317 499 -1,39% 255 857 -1,53% 75 166 -2,59% 35 100 0% Киевское шоссе (М3; «Украина») 736 201 -0,54% 471 100 -0,52% 212 450 -0,35% 76 882 -2,51% 30 273 -1,36% Горьковское шоссе (М7; «Волга») 420 115 -0,69% 285 090 0,91% 145 862 1,54% 95 500 -1,52 32 833 0% Новорязанское шоссе (М5; «Урал») 362 899 -0,21% 268 364 -1,10% 142 471 -1% 77 075 2,49% 43 901 -2,22% Каширское шоссе (М4; «Дон») 349 966 -0,99% 290 508 -2,48% 150 833 -3,72% 81 141 -0,61% 39 207 0,06% Симферопольское шоссе (М2; «Крым») 337 757 -0,88% 317 733 -0,41% 179 726 -2,90% 104 698 -0,15% 28 691 -0,69% Минское шоссе (М1; «Беларусь») 809 731 -0,24% 480 530 -0,29% 223 310 -0,49% 78 981 -1,86% 30 850 0%
Аналитика предоставлена порталом Zemer.ru