Дороги роста

Опубликовано: 18 июня 2015

В Московской области в настоящее время идет масштабная реконструкция дорог. Реконструируемые объекты станут новыми точками роста строительства загородной недвижимости и пополнят географию предложения Подмосковья.

В Московской области в настоящее время идет масштабная реконструкция дорог. Реконструируемые объекты станут новыми точками роста строительства загородной недвижимости и пополнят географию предложения Подмосковья. Ведь строительный потенциал направления напрямую зависит от пропускной способности магистрали, которая увеличивается после реконструкции. К числу самых перспективных направлений эксперты относят Калужское и Дмитровское шоссе.

Калужское шоссе

Реконструкцию Калужского шоссе, которая считается основной магистралью Новой Москвы, планируется завершить в 2017 году. К этому времени между 20 и 29 км обещают построить 4 эстакады, 4 тоннеля и 3 моста. Цель дорожных работ – максимально снизить транспортную загруженность шоссе и создать комфортные условия для движения транспорта. Власти обещают, что реконструкция не затронет уже сложившуюся застройку – в местах, где расширение дороги невозможно, будут построены дублеры Калужки в обход населенных пунктов. Ширина проезжей части шоссе увеличится с 2-3 полос для движения в одну сторону до 5-6 полос. Кроме этого, планируется построить девять транспортных развязок, 11 шумозащитных экранов и несколько эстакад. Итогом реконструкции станет 29 км новых дорог. Реконструкция благоприятно скажется на транспортной ситуации в районе и увеличит проходимость трассы на 30-40%.

По мнению Георгия Николаева, руководителя службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин», основная привлекательность Калужского шоссе связана с потенциалом развития территории Новой Москвы, которая, в свою очередь, сейчас активно развиваются: там строится социальная и развлекательная инфраструктура, а также метро. «Это новая трасса, которая еще не перегружена. Здесь задействован административный ресурс, благодаря чему формирование дорожно-транспортной сети и объектов социальной инфраструктуры происходит достаточно активными темпами. Уже утверждено большое количество генеральных планов по развитию новых территорий. Важно сказать, что помимо расширения радиальной магистрали, вкладываются средства в развитие хордовых трасс, соединяющих Калужское и Киевское шоссе, в частности, активными темпами строится дорога между Троицком и Первомайским, а также расширение ЦКАД, примыкающего к Калужскому шоссе», - рассказывает эксперт.

Сейчас на землях, расположенных вдоль магистрали находится большое количество дачных поселков, а также крупных проектов комплексного освоения территорий (КОТ), жилой фонд в которых представлен преимущественно многоэтажными домами. Однако, на Калужском шоссе еще остались свободные участки, пригодные для строительства, но их немного. Тем не менее, некоторые компании уже присматриваются к местам потенциальной застройки. Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», выразил уверенность, что на территории Новой Москвы вдоль Калужского шоссе в основном будут строиться коттеджные поселки бизнес-класса и выше.

Дмитровское шоссе

Дмитровское шоссе интересно для потенциальных покупателей и девелоперов благодаря хорошей экологии и уникальному природному окружению, а также близости к воде. Его реконструкция на участке пересечения с МКАД завершится, в самое ближайшее время, в 2015 году. Планируется построить две развязки - на пересечении Дмитровского шоссе с Долгопрудненским и 3-го Нижнелихоборского проезда с Дмитровским шоссе - и две эстакады: на пересечении с МКАД и на пересечении с Коровинским шоссе. А для удобства и безопасности пешеходов на Дмитровском шоссе построят пешеходные переходы. Тем не менее, на отдельных участках Дмитровского шоссе планируется строительство эстакады на шесть полос. «Однако главная проблема данной трассы пока еще не решена, - считает Илья Менжунов. - В районе деревни Грибки дорога сужается до двух полос, что приводит к образованию многокилометровых пробок. Если после реконструкции проблемный участок реконструируют и расширят, то транспортная проходимость трассы вырастет на 15-20%».

После завершения работ Дмитровку, как и другие направления, ждет увеличение плотности застройки и рост цен, который прямо пропорционально связан с улучшением транспортной доступности. В зависимости от проекта увеличение стоимости может достигать 20-50%, а иногда и больше. Но главное – возрастет ликвидность проектов. Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» считает, что снятие транспортной напряженности увеличивает не цены, а ликвидность.  Он объясняет это тем, высокие темпы продаж увеличении цен из-за проведенной реконструкции шоссе, скорее всего упадут.

Можно предположить, что вокруг Пироговского, Клязьминского, Учинского, Пестовского и Икшинского водохранилищ после завершения дорожных работ появятся проекты премиум-класса, а Дмитровка станет новым средоточием элитных загородных проектов. «Теперь, когда там нет тех пробок, которые были из года в год шоссе зажило новой жизнью. Сегодня его воспринимают как достойную замену другим популярным направлениям. Но строительный потенциал места не всегда зависит только от реконструкции трассы и как следствия, снятия транспортной напряженности. Влияние оказывают и другие факторы – к примеру, на Дмитровском шоссе, в отличие от других локаций, есть большие лесные массивы, Клязьминское водохранилище. Это тоже ощутимо влияет на потенциал направления», - рассказывает Максим Лещев.

В то же время Георгий Николаев считает, что конкуренцию Рублевке пока не готово составить ни одно другое направление. «Уже есть сложившиеся локальные элитные места, основным из которых является Рублевское шоссе. Учитывая, что Рублевка предлагает очень большой ассортимент элитной недвижимости на выбор, появление новых «элитных» направлений вряд ли возможно и выгодно девелоперам» - полагает он.

Перспективы

Новые трассы и улучшение транспортной доступности позволят со временем рассматривать более удаленные земли с большим интересом. Если раньше покупатели по Ленинградскому направлению не рассматривали территории дальше Химок и Сходни, то сейчас, в связи с завершающейся реконструкцией магистрали, удаленность от Москвы уже не играет такой значимой роли. Перспективы Лениградского направления связаны со строительством «Новой Лениградки» (соединяет Зеленоград и «старую» Москву) и наличием свободных земель в данной локации. Реконструкция шоссе в пределах МКАД завершена, однако в целях улучшения пропускной способности магистрали в Зеленоградском административном округе будет построена транспортная развязка с тоннелем на пересечении Ленинградского шоссе с Панфиловским проспектом и Льяловским шоссе.

Вообще появление каждого нового шоссе или его капитальная реконструкция повышает привлекательность территории и способствует резкому развитию рынка недвижимости на ближайшие 3-5 лет. Однако затем происходит спад. «Эту тенденцию можно наблюдать на примере многих шоссе. Самый характерный – Киевское шоссе, рынок недвижимости которого пять лет назад, после расширения шоссе, переживал подъем, а сейчас потенциал его развития практически исчерпан, потому что уже появились пробки», -  объясняет Георгий Николаев. Та же ситуация, по его словам, произошла с Боровским шоссе, а сейчас наблюдается на Симферопольском направлении, которое пока «движется» хорошо, однако вскоре окажется перегружено настолько, что «встанет».

Чтобы избежать этого, нужно развивать шоссе одновременно с сетью общественного рельсового транспорта (электрички, метро, трамваи). Иначе реконструкция магистралей не даст длительного эффекта, а только средне-срочный. И здесь важно понимать, что иногда реконструкция шоссе – это не только улучшение транспортной ситуации, но также исправление прошлых градостроительных ошибок.

И все же главный фактор, свидетельствующий в пользу повышения строительного потенциала реконструируемых направлений – это не только снижение транспортной загруженности, но и большое количество земель, пригодных для строительства и, конечно, расположение. Спрос на коттеджные поселки более зависим от таких факторов, как природное окружение и экология, чем жилые комплексы в черте города. Реконструкция главных магистралей Подмосковья открывает перспективы появления новых загородных проектов рядом с зелеными массивами и водными объектами на значительно большем удалении от Москвы, чем покупатели привыкли сейчас.