Дорогое удовольствие
Опубликовано: 25 февраля 2013
Элитный сегмент в загородном домостроении развивается, подчиняясь собственным отдельным закономерностям. Перепады макроэкономической конъюнктуры накладываются на перемены в законодательстве (например, о запрете на использование зарубежных счетов). Спрос капризен, а серьезные проекты в этой сфере, наоборот – весьма долгосрочны.
Элитный сегмент в загородном домостроении развивается, подчиняясь собственным отдельным закономерностям. Перепады макроэкономической конъюнктуры накладываются на перемены в законодательстве (например, о запрете на использование зарубежных счетов). Спрос капризен, а серьезные проекты в этой сфере, наоборот – весьма долгосрочны.
В 2012 году в петербургском регионе спрос на коттеджи элитного уровня вырос на 70%. Правда, в абсолютных цифрах картина выглядит уже не так радужно: в 2011 году аналитики зафиксировали 20 сделок, в 2012-м – 34. Всего в этом сегменте насчитывается 19 поселков, то есть в среднем в каждом проекте осуществляется меньше двух сделок в год. При этом у лидеров – 1-2 продажи в квартал и, следовательно, есть проекты, не первый год сидящие без реализации вообще.
По данным экспертов Knight Frank SPb, вторая половина 2012 года отмечена резким увеличением объема предложения. «На смену продолжительной стагнации пришли интересные анонсы и эксклюзивные предложения, – говорится в аналитическом отчете компании, – При этом новые поселки появились на разных направлениях, в том числе в достаточно востребованных локациях».
За год в элитном сегменте появилось 8 новых проектов: HONKA NOVA Concept Residence и «Медное озеро-2» (девелопер – «Росса Ракенне СПб»), Liikola Club от компании FreeDom, «Сестрорецкие дачи» (застройщик – одна из структур группы ПАН) и другие. Сейчас, по экспертным данным, на рынке выставлены на продажу около 280 элитных домовладений. Диапазон цен – от 1 до 2 млн долларов.
В бизнес-классе объем предложения практически не изменился: 1300 объектов (38 поселков). В этой категории спрос также вырос: за год реализовано около 200 коттеджей. Из новинок стоит отметить начало продаж недвижимости в рамках первого в Ленобласти гольф-курорта. Компания «Горки Гольф клуб» строит его на участке в 139 га рядом с деревней Горки. Поле для гольфа займет 76 га; рядом разместятся 200 домовладений в стиле Golf-dacha; цены на дома из газобетона и клееного бруса варьируются от 10 млн до 30 млн рублей.
Ассортимент становится разнообразнее. Например, в Зеленогорске компания «Мир квартир Элит» продвигает проект апарт-отеля, построенного на месте известного (сгоревшего несколько лет назад) ресторана «Олень». Отель рассчитан на полсотни апартаментов; в конце года здесь прошли первые сделки: квартира площадью 69 кв.м приобретена за 12,5 млн рублей, апартаменты в 223 кв.м – за 44 млн рублей.
Максим Берг, генеральный директор компании «Петростиль», связывает состояние рынка с политической ситуацией: «Власть не обновляется, экономически значимые кланы все те же. Новых элит нет, и непонятно, откуда они могли бы взяться». «Ощущается то ли спад, то ли фактическое давление кризиса, – комментирует Александр Царев, председатель правления «Росса Ракенне СПб», – Мы видим стремление покупателя минимизировать бюджет. Спросом пользуются дома площадью 220-250 кв.м. На более крупные объекты спрос существенно ниже, чем в 2007-м».
Значительная часть сделок – это ротация, новые покупки старых клиентов. «В последнее время к нам все чаще приходят покупатели, которые приобретали у нас дома в конце 90-х, – рассказывает Александр Царев. – Сейчас их уже многое не устраивает – изменились вкусы, возможности стали больше; хочется снять с себя часть забот по уходу за домом и участком и переложить их на управляющую компанию». У Вадима Новикова, учредителя компании FreeDom, в первые два месяца после презентации поселка Liikola club (еще до открытия официальных продаж) забронировали несколько домов. «Это те люди, которым не хватило домов в нашем предыдущем проекте Patrikki Club», – говорит Новиков.
Постоянство состава покупателей обуславливает и консерватизм вкусов и предпочтений. Резких перемен на рынке не будет, полагает Максим Берг. «В потребительских предпочтениях ключевым приоритетом остается локация (место). Затем идут ближайшее окружение и инфраструктура, – комментирует Вадим Новиков. –Северное направление сложилось и устоялось как весьма престижное, и новым элитным проектам (например, в южных пригородах) понадобится немало времени и усилий, чтобы завоевать внимание покупателей».
Однако в последнее время появился новый фактор, который постепенно меняет сложившиеся представления о престижной географии – в области появляется все больше новых проектов многоквартирной высокоэтажной застройки. Например, во Всеволожском районе насчитывается 106 коттеджных поселков (в сумме – около 12 000 домовладений). И десятка полтора таунхаузов (примерно 2000 секций).
И вот здесь же за последние два года муниципальные власти выдали разрешения на строительство 120 многоквартирных комплексов. Это 1,8 млн кв.м жилья, 37 678 квартир – больше, чем весь сегодняшний Всеволожск!
Причем речь идет не только о Всеволожске или об уже освоенных и привычных для покупателей массивах (Кудрово-Янино-Девяткино-Мурино-Бугры). В деревне Старая появится 9-этажка от ООО «Акватерн»; на Прищегловском участке – жилой дом на 108 квартир (застройщик – частное лицо); в Юкках – 8 домов с неуказанной этажностью, по 33 квартиры в каждом; в деревне Кальтино – две монолитных десятиэтажки от «Всеволожского СтройПроекта»; в Вартемягах – несколько трехэтажных домиков, всего на 117 квартир, от МП «ЕСЗ»; в Романовке – 10-этажка от «Финнрантастрой»; в поселке Углово – 3-этажный дом от «ДСК-Инвест». И так далее.
Такое соседство может быть нейтральным (или даже полезным) для коттеджных проектов эконом-класса, но для элитки это всегда негатив. Комментирует Артур Кукуяшный, генеральный директор компании «Леверидж»: «Если брать современные коттеджные поселки, в которых живут люди, выбравшие загородный стиль жизни, то для них такое строительство малопривлекательно. Расстояние сильно зависит от рельефа местности, в идеале многоэтажные дома не должно быть видно и слышно с загородного участка».
«Для малоэтажки эконом- и бизнес-класса (предназначенной для постоянного проживания) такое соседство может быть даже полезным: развивается инфраструктура, возникает цивилизованная среда, – констатирует Вадим Новиков. – Но для элитных комплексов не то что стройка, а даже сама возможность появления поблизости таких проектов – губительна. Рост антропогенной нагрузки, замусоренность территории, шумовой фон, транспортные потоки… Состоятельный покупатель на первое место ставит обособленность и отдельность своего будущего жилья. И таких мест, где это возможно и где этот фактор сочетается с хорошими природными характеристиками, остается все меньше. Обособленность дорожает!».