Две трети российских дач незаконны
Опубликовано: 21 декабря 2015
Так считают прокуратура, Верховный суд и Росреестр
В конце ноября в коттеджный поселок «Ладожский Маяк» заявилась проверка. Проверяющие считают, что строительство на этой территории ведется незаконно. Основание - решение Всеволожского суда. Иск подала прокуратура - «в интересах неопределенного круга лиц». Было оспорено распоряжение Рахьинского ГП: муниципалы в 2013 году провели слушания и изменили вид разрешенного использования (ВРИ) 17 га сельхозучастков на дачное строительство. На этих землях и строится часть поселка «Ладожский Маяк» (девелопер – «Сити 78»). Первая и вторая очереди - на землях ИЖС (к ней вроде бы нет вопросов), часть – на сельхозке. По словам генерального директора «Сити 78» Олега Смолина, в третьей очереди продано более 70 наделов, на все участки получены кадастровые паспорта (с «дачными» ВРИ) и свидетельства о собственности; на некоторых участках уже возведены дома.
Суд постановил, что дачи на сельхозземлях (теоретически) строить можно, а вот на сельхозугодьях – нельзя. Угодья – это пашня, сенокос, «многолетние насаждения» - в общем, все, кроме оврагов и пустошей. Суд решил отменить решение об изменении ВРИ. Решение обжаловали собственники – их даже не известили.
Теперь – внимание: сюрприз! В Ленобласти участками владеют более 650 000 дачников и садоводов. В общей сложности это 63 600 га. Из них почти 70%, около 43 300 га, расположены именно на сельхозугодьях. На бывших пашнях, сенокосах и т.д.
Правовые основания
Законодательство в этой сфере последние годы радикально не менялось. Изменилась трактовка.
В конце 2013-го Верховный суд, рассмотрев несколько спорных случаев, решил: менять вид использования сельхозугодий можно только вместе с категорией земли. Такое мнение ВС сформулировал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2013-го (опубликовано 4 июня 2014-го): «Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены… Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель … в другую категорию».
Перевожу с юридического на русский: Верховный суд считает, что дачи можно строить только в черте населенных пунктов.
Я, честно говоря, изумился, написал запрос в областной Росреестр. Оттуда любезно ответили: «сельскохозяйственными угодьями признаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Возможность дачного, либо иного строительства противоречащего целям предоставления земельного участка на таких участках законом не предусмотрена… Действующее законодательство не позволяет муниципальным органам власти под видом изменения разрешенного использования фактически изменять категорию земель. На основании изложенного, внесение изменений в ЕГРП в части изменения вида разрешенного использования земельных участков, отнесенных к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» не допускается без изменения категории земельного участка».
То же самое. При этом и Верховный суд, и Росреестр ссылаются на Стратегию продовольственной безопасности, принятую в 2009 году. В ней заложено «предотвращение истощения» природных ресурсов. Это когда в прошлый кризис рубль упал и вдруг выяснилось, что собственной сельхозпродукции нам недостаточно, а импорт дорог. Про то, что около 40% картошки производят именно дачники и садоводы, начальству, наверное, не доложили.
Предыстория
Может быть, случай с рахьинскими дачниками – единичный? Так сказать, эксцесс исполнителя? Ну, бывает у нас так: закон вроде бы есть, но никто его исполнять и не думает.
Оказывается, нет.
В редакцию журнала «Пригород» обратились дачники из поселков «Пять Озер» и «Озеро Врево». (Лужский район). Уже несколько лет они безуспешно пытаются легализовать свои ДНП. Поселки существуют с 2011 года. На использование этих земель под дачное строительство было получено, как полагается, постановление администрации МО об изменении вида разрешенного использования. Территориальная зона поставлена на кадастровый учет на основании карты (плана), принятой в государственный фонд данных. Генплан поселения и ПЗЗ, включая дачные массивы, приняты Советом депутатов МО, утверждены в профильных комитетах, согласованы губернатором Ленобласти Александром Дрозденко. На сайте Росреестра опубликовано сообщение о том, что рассматриваемые участки входят в зону сельхозземель для дачного строительства и садоводства. С 2012 года налоговая служба получает с дачников налог как за земли под дачное строительство – то есть в 113 раз (!) выше, чем за сельхозку. На все рассматриваемые участки получены кадастровые паспорта с указанием принадлежности к территориальной зоне сельхозземель (для дачного строительства) и с разрешенным использованием «дачное строительство».
Однако начиная со второй половины 2013 года (как раз после циркуляров ВС и Росреестра) дачники начали получать отказы в регистрации участков - в связи с тем, что «участки числятся в фонде данных как «сельхозугодья». Соответственно, они не могут зарегистрировать и построенные дома. (По «дачной амнистии», в соответствии со сложившейся практикой).
Ситуация остается неразрешенной. Данные Государственного кадастра недвижимости на стыкуются со сведениями Единого госреестра прав. Несколько обращений в Росреестр не дали результата. Лужским дачникам чиновники объясняют то же самое: теперь ведомство считает, что строить дачи можно только на землях населенных пунктов. То есть нужно не только изменить вид разрешенного использования, но и категорию земли, что гораздо сложнее. Эту точку зрения поддерживает и прокуратура.
Напомню: при этом Кадастровая палата и фискальная служба считают перевод под дачную застройку состоявшимся. (Хотя с построенных домов налоги брать не может – юридически эти объекты как бы не существуют).
Требования граждан к государственным органам как-то определиться парируются изумительным предложением: «А вы обращайтесь в суд»! То есть госорганы между собой договориться не могут, и предлагают дачникам в суде выяснять, кто из них прав. (Что решит суд – мы уже знаем: см. историю «Ладожского маяка». Но мне почему-то кажется, что переплаченные налоги садоводам все равно не вернут).
В Ломоносовском районе, рядом с поселком Низино компания «Терра» на небольшом участке (1,3 га) пыталась организовать ДНП. Росреестр отказался согласовать изменение вида использования.
Территория под дачную застройку была переведена из «сельхозки» в 2012 году. Постановление администрации, общественные слушания — в общем, вроде все как положено. Изменения даже внесены в кадастровую карту: если на сайте Росреестра ввести кадастровый номер спорного участка, там высветится: «под дачную застройку». Всего речь идет о 13 наделах, в совокупности — 40 га. Арбитраж в марте 2014‑го признал действия администрации Низинского СП незаконными. Служители Фемиды указали, что согласно сведениям госфонда «спорный участок относился к пашням, то есть является землями особо охраняемых территорий. Изменение вида разрешенного использования этого участка невозможно без изменения категории земель».
Конечно, это не специфическая проблема Ленобласти. В других регионах рассматриваются десятки, если не сотни похожих споров. Прокуратура считает незаконной дачную застройку, если выяснилось, что когда-то пятно использовалась, например, под сенокос. Судебная практика складывается не в пользу собственников.
Землю у них пока не отберут – но строить дома на участках, скорее всего, запретят.
Последствия
Для государства последствия понятны. Тупое, в лоб, применение указаний высшего начальства «обеспечить продовольственную безопасность» к конкретным дачникам приведет как раз к сокращению производства сельхозпродукции и к падению налогов (поступающих, кстати, в местные бюджеты).
Но это все – мелкие неприятности по сравнению с протестным потенциалом миллионов владельцев дач и садовых домиков. Массовых возмущений пока нет, потому что новая схема пока не применяется в массовом же порядке. Возможно, прокуратуре пока было не до дачников: доили предпринимателей. Но эта категория граждан тает на глазах.
А тут – поле непаханое! Кормушка в масштабах страны. Потому что дом, возведенный на участке «неправильного» назначения, автоматически считается самостроем. И подлежит сносу. За счет собственника. (Отмазка насчет «срока давности» не прокатит: история с незаконной приватизацией «Башнефти» учит нас, что срок давности отсчитывается с момента, когда прокуратура «узнала о правонарушении». Или с момента появления «вновь открывшихся обстоятельств»).
Не обязательно даже сносить. Можно получить на руки решение суда – и штрафовать ДНП за неисполнение. Штраф с юрлица – до 200 тысяч в месяц. И можно каждый месяц приезжать за данью…
Сегодня в России сформированы правовые – законные! – основания для новых массовых поборов с граждан. Дачников в стране то ли 40, то ли 60 миллионов – тут цифры расходятся.
Надо же как-то формировать финансовые потоки для поддержания на плаву отеля в Греции…
Автор : Дмитрий Синочкин