Итоги 2016 года на рынке загородной недвижимости

Опубликовано: 22 декабря 2016

Портал Cottage.ru подготовил материал по итогам уходящего года на рынке загородной недвижимости Москвы и Подмосковья

Уже через неделю закончится 2016 год, и укутанная снегами Россия простится с ним под новогоднее поздравление президента. Этот год вряд ли запомнится как лучший для загородного жилья, но все-таки было место и для положительных тенденций.

Портал Cottage.ru подготовил материал по итогам уходящего года на рынке загородной недвижимости Москвы и Подмосковья.

О рынке

Уходящий год можно смело назвать «годом покупателя». Застройщики всецело старались максимально удовлетворить их потребности, подстраиваясь не только под нужды, но и кошелек.

Однако речь идет о переформатировании существующих проектов, а не строительстве новых. В этом году на рынок загородной недвижимости в наиболее популярных направлениях не вышло ни одного коттеджного поселка. 

Наиболее популярные направления в этом году не изменились: комфорт-класс укрепился на Дмитровском шоссе, бизнес-класс - на Киевском, а элитное жилье - все также на Рублево-Успенском, Новорижском и Минском.

На самом деле, серьезных изменений в 2016 году ожидать не стоило, ведь рынок загородного жилья может измениться только в долгосрочной перспективе - за десять-пятнадцать лет. Пример тому бешенная популярность дворцов в начале 2000-х, на смену которым пришли куда менее вычурные, но современные модерн, хай-тек и шале.

Что касается Новой Москвы, то там глобальная урбанизация вытесняет коттеджные поселки, стремительно снижая их популярность среди покупателей. Эксперты уверены, что это не прекратится и в будущих годах ТиНАО продолжит терять популярность как загородное направление.

Особой популярностью в текущем году пользовались участки без подряда. В условиях кризиса для многих покупателей вариант приобретения земли под строительство своего дома стал наиболее привлекательным. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», рассказал, что девелоперы стали учитывать все предпочтения покупателей и теперь стараются реализовать все форматы в рамках одного проекта. «Если сравнивать участки с подрядом и без, то наибольшим спросом пользуется последние. Очень часто людей не устраивает качество выполненных работ, используемые строительные материалы, наконец, цены в организованных поселках, поэтому многие предпочитают построить дом своей мечты своими руками», - рассказал эксперт.

Но возможность приобрести УБП практически в каждом коттеджном поселке - не единственный шаг навстречу покупателю. Существенное снижение цен стало еще одной тенденцией на рынке загородного жилья.

По словам руководителя отдела продаж городской и загородной недвижимости компании «Миэль» Светланы Вольской, в 2016-м продавались только те объекты, стоимость на которые владельцы снижают примерно на 30% от аналогичных предложений в выбранном районе. Привлекательный и платежеспособный спрос приходится на сделки в ценовом диапазоне от 15 млн до 20 млн рублей. Дело в том, что предложения в этой ценовой категории не очень много, спрос на такие объекты стабилен и с рынка уходят в только ликвидные предложения. «То есть если собственник коттеджа за 25-30 млн рублей снижает стоимость до 15-20 млн, то покупатель находится. Но это обязательно должен быть ликвидный объект, готовый жилой дом», - поделилась Вольская.

Например, в 2015 году в Звенигороде на продажу за 21,5 млн рублей выставлялся загородный дом общей площадью 480 кв. м под чистовую отделку, с участком в 17 соток. Он был продан в декабре 2016 года за 15,6 (!) млн рублей.

В 2016 году спросом пользовались не только предложения с большой скидкой и участки без подряда. Самым стабильным сегментом с точки зрения доли в структуре спроса являются дачи. «На них приходится 9-11% в общем объеме сделок на протяжении вот уже пяти лет. Также растет спрос на таунхаусы: с 3% в 2011 году до 5% в 2016. Таунхаусы представляют собой альтернативу трех- и более комнатным квартирам, но являются более комфортным жильем», - сообщил управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

О покупателях

Не секрет, что современные покупатели предпочитают очень осторожно приобретать загородную недвижимость. Сейчас на рынке «хозяйничает» бережливый покупатель. «В 2015 году средний бюджет сделки составлял 2,8 млн долларов, а теперь он снизился до 1,5 млн. Причем покупатель пошел не только бережливый, но и привередливый: если в докризисный период на одного клиента приходилось по 15-20 просмотров, то сейчас прежде чем принять решение, люди посещают до 50 объектов», - поделился данными Илья Менжунов.

Но если на первичном рынке застройщик может как-то подстроиться под покупателя, предложив бюджетные проекты или участки без подряда, то на вторичном рынке ситуация куда печальнее. По сравнению с прошлым годом активность покупателей здесь существенно снизилась - практически вдвое сократилось число сделок по приобретению коттеджей. Многие продавцы оказались не готовы снижать цены на 15-30% и предпочли повременить с продажей до лучших времен. Но для большинства объектов они не настанут никогда, так как дома стареют и предпочтения покупателей меняются, уверены эксперты. Поэтому, рынок все равно вынудит собственников такого жилья расстаться с ним по сниженной цене. Да и уместно ли говорить о заниженных ценах на такие объекты? Вполне вероятно, что это нынешние современные и справедливые цены, с которыми смирились еще не все продавцы. 

Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов согласен, что на вторичном рынке продавцы сами себе создают определенные трудности. «Я бы отметил, что более 80% объектов там переоценено. Завышение стоимости лотов доходит до 50%, владельцы недвижимости готовы ждать, но не уступать, и такая ситуация сильно затрудняет продажи», - заключил эксперт.

Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости Tweed, добавляет, что нельзя говорить только об активности покупателей определенного типа. «Разброс в сделках огромный - и классика, и современные; и небольшие объекты площадью 400 кв. м, и огромные до 2 тыс. кв. м; близко к Москве или как дачу в 55 км от нее. Покупатели разные - и потребности у них разные. Ликвидны любые предложения если их цена соответствует рынку или ниже ее», - уверена она.

В сегменте элитного загородного жилья, по данным Kalinka Group, число сделок по сравнению с прошлым годом выросло на 15% на первичном рынке и на 35% - вторичном. Директор компании по развитию департамента загородной недвижимости Инна Лещинер отметила, что для покупателей таких домов инфраструктура поселка стала так же важна, как и видовые характеристики, транспортная доступность и экология района проживания. «Те клиенты, кто решаются на смену места постоянного жительства с Москвы на Подмосковье, заинтересованы в сохранении привычного образа жизни всех членов семьи. Поэтому, в первую очередь, приоритет отдается недвижимости в поселках с образовательными учреждениями, магазинами, кафе и ресторанами, салонами красоты, спортивными и досуговыми объектами. Либо подобный инфраструктурный набор должен присутствовать неподалеку, желательно не более чем в пяти минутах езды от поселка», - уточнила она.

О будущем

Нельзя сказать, что будущее рынка загородного жилья туманно. Эксперты сходятся во мнении, что не стоит ждать от следующего года ничего особенного, ведь, как уже было сказано, для существенных изменений рынка жилья нужно длительное время.

Однако, по оптимистичным прогнозам, определенные изменения на рынке загородного жилья все же произойдут, хотя и не сразу. Одним из посылов к положительной динамике многие считают избрание неоднократно высказывающего симпатии к России Дональда Трампа. Это, конечно, должно повлечь за собой более лояльной отношение к нашей стране, а антироссийские настроения, генерируемые командой пока еще действующего 44-го президента США, возможно, будут рассеяны, что напрямую повлияет на выход из кризиса.

Но, само собой, Трамп не решит все проблемы загородного рынка. Нового предложения и строительной активности в следующем году ожидать не следует, а соответственно, покупателю выбирать особо и не из чего.

Поэтому без улучшения экономической ситуации в стране не стоит рассчитывать на существенное увеличение спроса и продаж. А девелоперам и собственникам готовых объектов так и вовсе стоит уповать только на отложенный спрос.

Антон Китов