Максимальный минимализм

Опубликовано: 25 декабря 2012

Жилье эконом-класса в пригородной зоне – направление главного прорыва, именно здесь происходили наиболее интересные события в 2012 году; похоже, эта тенденция сохранится и в 2013. Предложение в этом сегменте увеличивается, одновременно растут и риски.

Жилье эконом-класса в пригородной зоне – направление главного прорыва, именно здесь происходили наиболее интересные события в 2012 году; похоже, эта тенденция сохранится и в 2013. Предложение в этом сегменте увеличивается, одновременно растут и риски.

Формат дальних дач практически не при чем, как и участки без инженерии. Продажи этого недорогого товара остались на прежнем уровне: порядка 70% - в структуре предложения, около 80% - в общем объеме продаж.

Как отмечают аналитики КЦ «Петербургская недвижимость», проектов с участками без подряда даже стало чуть-чуть больше. Правда, сокращается доля «нарезки» - поселков, где девелопер обещает подключить сети когда-нибудь потом, либо вовсе ограничивается минимальным электричеством.

Капризный эконом

Для основной территории региона загородное жилье эконом-класса – это домовладение стоимостью до 3-3,5 млн. рублей. Для престижного Курортного района – до 5-6 млн. (например, комплекс «Кантеле»). Впрочем, генеральный директор компании «БиГ-Дюрисол» Игорь Голдобин уверен, что в Курортном районе эконом-класса не может быть по определению.

Пока самым доступным предложением в петербургском регионе может считаться проект компании «Леверидж» - поселок «Порховские просторы» (260 км от Петербурга, 10 тысяч рублей за сотку).

Квалифицированный экономный покупатель тщательно выбирает место и приобретает землю, стараясь уложиться в 1 млн. рублей. Это вполне реально: в ноябре АСТ «Малиновка» реализовала участок в «Овсяном» за 800 тысяч рублей; компания «Новая дача» продала надел в ДНП «Заповедное» (Лужский район) за 180 тысяч; «Эко Лэнд» реализовал 15 соток в «Орлинке» за 900 тысяч… Затем будущий новосел начинает подбирать проект и строительную бригаду, стремясь не превысить заранее установленный лимит в 1-2 млн. рублей. Конечно, и здесь есть риски, но у многих получается.

Еще одно проявление господствующего рационализма в том, что покупатели все чаще интересуются не только лесом и речкой, но и схемой управления, уровнем платежей за обслуживание, правами на инженерные сети.

Ван Линань, президент компании «Би Хай Инвест» (девелопер комплекса «Мариинская усадьба») считает, что предложения в эконом-классе, так называемый масс-маркет наравне с привлекательной ценой несут в себе множество рисков для покупателей. А гарантировать выполнение всех обязательств перед будущими домовладельцами могут лишь крупные застройщики, имеющие в своем арсенале несколько реализованных проектов в городе или пригородах.

В 2012 году несколько крупных компаний создали Коллегию профессиональных девелоперов (КПД). В состав новой организации вошли "Лэнд Аспект", "Олимп-2000", "ПетроСтиль", "ПулЭкспресс", "Росса Раккене СПб" (HONKA), "Русь: Новые территории" и "Стинком». Это тоже к вопросу о репутации: один из мотивов создания КПД – стремление дистанцироваться от малоизвестных фирм, предлагающих недорогой, но сомнительный товар.

Флагман под парами

«Кивеннапа» - лидер в сегменте эконом-класса. Компания считает своим флагманским продуктом таунхаус площадью 65 кв.м. (10+15+18 и кухня 7,5 кв.м.). Его базовая цена – 1,5 млн. рублей. В начале 2012-го у фирмы был один проект – «Кивеннапа-Север» в поселке Первомайское. За год добавились еще 4: «Кивеннапа-Юг» (в Гатчинском районе, 29 км от КАД), «Кивеннапа-Юго-Запад» (в Волосовском, 38 км от КАД), «Киенаппа-Подгорное» и «Кивеннапа-Симагино». Продажи на протяжении года колебались от 100-120 до 30-40 сделок в месяц. Сейчас «Кивеннапа» занимает примерно 10% рынка и планирует в 2013 году вывести в продажу еще 7 поселков. Задача – замкнуть вокруг Петербурга кольцо комплексов данного формата. «Мы считаем, что такое жилье должно быть массовым. В ближайшие годы планируем строить до 250 тыс. кв.м. в год», - говорит Сергей Бутько.

«Кивеннапа» поставила производство жилья на конвейер. Массированная рекламная кампания с бюджетом около 100 млн. рублей в год поддерживает его безостановочное движение. Проблема в том, что сбой на любом этапе может привести к остановке всего процесса.

На Осеннем саммите по малоэтажке, организованном редакцией журнала «Пригород», аналитики и девелоперы высказали по этому поводу несколько соображений. «Люди, которые покупают недорогое загородное жилье, скорее всего, не смогут его содержать», - опасается Марина Агеева, руководитель отдела маркетинга УК «ПулЭкспресс». Причина в том, что загородная жизнь обходится дороже – как правило, нужны две машины на семью, возникают непредвиденные расходы и т.д.

«Сегодня эконом-класс покупают те, кто вынужден продавать имеющееся жилье, чтобы улучшить условия. Берут ипотеку (им активно ее дают!). Значит, доходы этих граждан должны расти или, как минимум, поддерживаться на этом же уровне. На мой взгляд, девелоперы сегодня не задумываются о том, что этим покупателям потом надо будет вкладываться в отделку, в ремонт, приобретение мебели и прочее. Это реальные риски», - говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Игорь Голдобин видит опасность в том, что при массовом строительстве недорогих комплексов на каждом этапе идет экономия средств, поэтому очень важно, чтобы деньги клиентов были потрачены вовремя и правильно (особенно это касается коммуникаций)».

Сошлись на том, что зима 2012-2013 станет «моментом истины». Если люди в первых сданных комплексах перезимуют благополучно – это даст новый импульс к развитию такого формата. Если нет – приток покупателей может резко сократиться. Как неполиткорректно выразился один из специалистов, «дураки кончатся».

В декабре начались проблемы в проекте «Кивеннапа-Север». В построенных таунхаусах подключено электричество – до 5 квт. Обещанный газ не подведен. Отключения происходят регулярно. Жители опасаются, что начнут лопаться трубы. Форум «Кивеннапы» читается как новости из «горячей точки». (В данном случае – из «холодной»). «Что-то эти временные трудности не кончаются, а только множатся. Ну, не умеет компания строить. Продавать умеют, а строить - нет. Или не хотят. Стройка - это так, довесок к продажам… У меня уже оптимизма не осталось. Конечно, грандиозная была глупость ввязаться в этот проект»,-