На волне спроса: земельные участки у воды
Опубликовано: 06 июня 2013
Безусловно, у каждого покупателя загородной недвижимости имеются свои запросы, но наличие поблизости от поселка водоема интересует практически всех. В летнее время года традиционно происходит сезонное увеличение сделок по покупке домов и участков у воды. Портал Cottage.ru выяснил, где можно приобрести водные участки, насколько данный бонус влияет на ценообразование, а также обратил внимание на юридические аспекты Водного кодекса и оформления сделок
Обзор поселков у воды с развитой инфраструктурой
Где искать?
Наибольшее количество элитных поселков у воды сконцентрировано на севере, северо-западе и западе от Москвы. Самым «водным» направлением Московской области считается Дмитровское шоссе, здесь сосредоточено большинство подмосковных водохранилищ: Учинское, Икшинское, Пестовское, Клязьминское, Пироговское и Пяловское. Поселки у «большой воды» составляют более 10% всего предложения на Дмитровке, причем основная доля проектов сосредоточена на удалении до 30 км от МКАД. В связи с этим данное направление является своего рода уникальным, а по уровню развитости яхтенной инфраструктуры стоит на первом месте относительно других районов Подмосковья.
С развитием сегмента «дальних дач» также активно осваивается Конаковский район, расположенный в Тверской области, в частности поселок «Завидово». Здесь расположено Иваньковское водохранилище, протекают реки Волга, Яуза, Шоша.
Дороже обычного
Наличие выхода к «большой воде», бесспорно, является значимым преимуществом и позволяет поднять класс проекта и стоимость участков на 10-30%, считает управляющий директор компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. К примеру, предложение загородной недвижимости Дмитровского направления чаще всего представлено поселками эконом-класса, однако расположение объекта близ водоема позволяет значительно увеличить цену недвижимости.
Средняя стоимость участков без подряда на воде Дмитровского направления составляет от $8 тыс. до $31,2 тыс. По данным руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанны Лебедевой, стоимость домовладения в организованном поселке у воды варьируется в пределах $1,5-2 млн. с общей площадью дома 250 кв.м.
Самая высокая стоимость зафиксирована на Пироговском и Клязьминском водохранилище, где были организованы первые яхт-клубы. Они находятся на удалении 10-15 км от Москвы по Дмитровскому и Осташковскому шоссе.
Юридические аспекты
При покупке участков у воды необходимо учитывать установленные законом ограничения на строительство и эксплуатацию объектов недвижимости. Строительство в водоохранной зоне регулируется несколькими нормативными актами, в том числе Земельным и Водным кодексами РФ. Как отмечает партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный, главным требованием является условие обеспечить строительные объекты сооружениями, гарантирующих охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод.
По закону водоохранными зонами считаются природные территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. Таким образом, во-первых, водоохранные зоны должны располагаться вдоль водных объектов, во-вторых, это территории с особыми условиями использования земельных участков, в-третьих, в водоохранной зоне действуют ограничения прав на землю.
Стоит отметить, что положения нового Водного кодекса РФ распространяются только на сделки, которые заключены после вступления его в силу, то есть после 1 января 2007 года. При оценке правовых отношений с земельными участками в водоохранных зонах, заключенных до 1 января 2007 года, действуют положения Водного кодекса 1995 года. В противном случае сделка может быть признанной несостоявшейся.
Доступ для всех
Довольно часто береговая линия оказывается огороженной частными собственниками и застройщиками. Попытаемся разобраться, есть ли у владельцев коттеджей законное право закрыть доступ к воде.
Согласно Водному кодексу, береговая полоса шириной 20 м должна быть открыта для общего пользования. Однако этот же кодекс с 2007 года дает право на приватизацию земельных участков у воды. Таким образом, гражданское законодательство, которое защищает право частной собственности, вступает в противоречие с Водным кодексом. Почва для нарушений, махинаций и коррупции, безусловно, благодатная. Тем более в документах не прописана четкая инструкция для подобных спорных ситуаций, а фактических оснований для привлечения к ответственности собственника и, как следствие, сноса забора нет, правоприменительной практики в России по таким делам практически не существует.