Огород на минном поле

Опубликовано: 27 марта 2014

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, из четырехсот заявленных коттеджных поселков в 157 продажи приостановлены или заморожены. Конечно, общей причины нет, в каждом случае – свои обстоятельства. Бывает, что несколько человек приобрели участки, а дальше у застройщика не пошло; случаются проблемы с документами; обычная история – монополисты не выполнили обязательства, и площадка осталась без электричества

В Петербурге – около 12 тыс. дольщиков, которые заплатили деньги, но не получили квартиры. А вот сколько тех, кто покупал участки или дома, но приобрел лишь неприятности – неизвестно, никто не считал.

Есть карта петербургских новостроек, «горячие точки» известны – 18 проблемных адресов. Для загородного строительства такая карта не составлена вообще.

В загородном варианте эта проблема размыта и как бы стерта. Если недостроена многоэтажка – это видно невооруженным глазом: вот договор с датой, вот корпуса без крыши. Прокуратура, Госстройнадзор, все дела. А тут… Что в приличном поселке эконом-класса на старте продаж – чистое поле с вагончиком, что в брошенном проекте – ровно то же самое. О том, какие бумаги остаются у гражданина руках, и что с ними дальше делать – отдельный разговор.

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, из четырехсот заявленных коттеджных поселков в 157 продажи приостановлены или заморожены.

Например, «5 Холмов» и «Петровские сады» получили проблемы из-за «Мастер Банка». У многих покупателей ипотека, непонятно, как теперь (после отзыва лицензии) обслуживать счета. Но в обоих проектах большая часть домов построена, сети есть, так что, полагаю, со временем проблемы решатся.

Ушли из рекламы в прошлом и в этом году: «Куккузи» и «Любаша», «Муромицы» и «Озеро Медное», «Оккела» и «Оредеж», «Поместье Кучерово», «Поселок Герцена», «Поселок на Красном озере», «Зеленая роща», «Иголинка», «Северная столица», «Старая Ладога», «Южный вальс»…

Конечно, общей причины нет, в каждом случае – свои обстоятельства. Бывает, что несколько человек приобрели участки, а дальше у застройщика не пошло; случаются проблемы с документами; обычная история – монополисты не выполнили обязательства, и площадка осталась без электричества. Самое печальное – когда несколько участков люди приобрели, а потом процесс встал. И что дальше? Впятером скидываться на дороги-сети-охрану нереально. Жить автономным хозяйством дорого…

Светлый путь в никуда

В Красногвардейском районном суде слушается дело: директора компании «Светлострой» Льва Горшкова обвиняют по статье 159 (мошенничество). Г-н Горшков организовал пять лет назад ДНП «Светлое» (более 300 участков в массиве «Ойнелово» (Осельки), Всеволожский район). Он также продавал участки в поселках «Высота», «Кискелово», «Ириновский»… Плюс еще возглавлял правление поселка «Набоковская усадьба».

Прокурор просит 7 лет, следующее заседание 10 апреля, будет вынесение приговора.

Общее впечатление странное. Для мошеннической схемы в этой истории слишком много бардака и нестыковок. Больше похоже на то, что человек увидел перспективу «легких денег» и увлекся, не озаботившись ни нормальным менеджментом, ни качеством подготовки документов. Ладно еще, собственность на участки не оспаривается. Теперь гражданам несколько лет предстоит выстраивать отношения и урегулировать проблемы с соседями. Перспектива вернуть переплаченные деньги сомнительна. Перед очередным заседанием Лев Горшков, в качестве «жеста доброй воли» перевел 57 потерпевшим по 10 тыс. рублей – в качестве «возмещения ущерба».

Дома на песке

Участники рынка вдруг заметили: куда-то пропала компания «Народный дом». Был себе вполне перспективный застройщик, в стадии реализации – несколько крупных проектов: «Новаро», «Новое Вяхтелево», «Новая Грачевка», «Новое Аннолово», «Малая Земля», «Новая Ладога».

Сайт компании закрылся, в социальных сетях проходит информация о долгах рабочим и подрядчикам. Брокеры, продававшие участки и дома в этих проектах, ничего внятного не говорят: «Они куда-то делись, я с ними больше не работаю».

«В судах куча исков в их адрес. Скрываются от приставов. Счета арестованы», - сообщает один из пользователей на «профильном» форуме. Подтвердить или опровергнуть эти сведения не удалось.

Начало неприятностей ГК «Народный дом» по времени совпадает с крахом проекта «Эверест». Довольно шумная была история: в начале 2013 года компания «Эверест» заявила проект строительства доступного жилья «Новый формат». «Новый формат-Север» рядом с поселком Юкки (первая очередь - 150 ты. кв.м, 1360 квартир), и «Новый формат-Юг» в Тосненском районе, рядом с Федоровским (52 тыс. кв.м, 480 квартир).

Условия предлагались неслыханные. Во-первых, минимальная квартирка стоила 750 тыс. рублей. Во-вторых, сразу можно было заплатить только 15%, остальное – после завершения стройки.

Организаторы проекта сообщили, что фирма «Эверест» создана под реализацию данного проекта, а непосредственно строительством будет заниматься ГК «Народный дом». Кстати, брокером и инвестором проекта выступала тоже вполне серьезная фирма «НДВ-СПб».

Потом оказалось, что у «Эвереста» нет не только разрешения на строительство, но даже и участка под застройку. Претензии, скандал, в августе 2013-го было возбуждено уголовное дело. Сколько человек внесли авансовые платежи – неизвестно.

Земля ускользает

В Ломоносовским районе, рядом с поселком Низино, компания «Терра» на небольшом участке (1,3 га) пыталась организовать ДНП. Однако Росреестр отказался согласовать изменение вида использования. Земля под дачную застройку была переведена из «сельхозки» в 2012 году. Постановление администрации, общественные слушания – в общем, вроде все как положено. Изменения даже внесены в кадастровую карту: если на сайте Росреестра ввести кадастровый номер спорного участка, там высветится именно «под дачную застройку». Всего речь идет о 40 га.

Тем не менее арбитраж в марте 2014-го признал действия администрации МО «Низинского сельского поселения» незаконными. Служители Фемиды указали, что согласно сведениям госфонда «спорный участок относился к пашням, и, как следствие, к сельскохозяйственным угодьям, то есть является землями особо охраняемых территорий. Изменение вида разрешенного использования этого участка невозможно без изменения категории земель».

Это не просто сюжет – это прецедент.

Из четырехсот ДНП и СНТ, строящихся в Ленинградской области, примерно 70% находятся именно на сельхозземлях. А вот сколько попадают на «ценные угодья» (пашня, сенокос, заливные луга) – неизвестно. И так же неясно, сколько местных постановлений об изменении вида разрешенного использования могут быть опротестованы задним числом.

Проблемой занимаются не только суд и Росреестр.

Недавно Волховская городская прокуратура опротестовала незаконные правовые акты об использовании под дачное строительство участков сельскохозяйственных угодий. Речь идет о 15 участках, переданных под ДНП.

В Агалатово (Всеволожский район) возбуждено уголовное дело в отношении «неустановленных должностных лиц» из числа сотрудников местной администрации. Речь идет о незаконном приобретении права на участок в деревне Скотное. Это долгая история: в 1992 году руководители садоводства «Вартемяги» закрепили за товариществами участки, предоставив им временное право пользования. В 2010-х годах многие стали оформлять собственность: на участках давно уже построены домики и теплицы. С собственностью возникли проблемы; один из владельцев приложил к заявлению о регистрации постановление главы Агалатовского СП. Следователи считают, что ни это постановление, ни решение садоводства правоустанавливающими документами не являются. Хотя на основании этих бумаг участок поставили на кадастровый учёт с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства». Позже было зарегистрировано право частной собственности на землю. Следствие считает, что это обман и что муниципальному бюджету нанесен ущерб в размере 314 тыс. рублей…