Сумерки рынка загородной недвижимости
Опубликовано: 30 мая 2013
Ожидать ли спад на рынке загородной недвижимости Ленобласти?
Загородный сегмент в общем контексте рынка недвижимости похож на Россию в кругу остальных держав: на экономические потрясения реагирует с запозданием, проваливается глубже и выкарабкивается после всех и с большими трудностями.
Рынок загородных объектов петербургского региона еще не до конца преодолел последствия спада 2008-2009 годов – ценовые показатели и объемы продаж весьма далеки от докризисных. А ведь на подходе, как многие предрекают, вторая волна кризиса.
Помните картину Маковского «Дети, бегущие от грозы»? По ней еще писали сочинение в начальной школе. Господствующие на рынке настроения очень напоминают этот известный сюжет.
Прямых оснований для беспокойства пока еще нет, основные показатели – в пределах нормы, однако полнеба затянуто и в отдалении погромыхивает весьма убедительно.
По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), первый квартал 2013 года на загородном рынке оказался не в пример хуже прошлогоднего. Компаниями, которые участвуют в информационном обмене, отчитались о проведении 373 сделок. Год назад было зафиксировано 415 сделок (хотя самих участников информобмена тогда было на 20% меньше). По сравнению с предыдущим кварталом снижение выглядит еще более существенным, отмечает БАРН: в IV квартале 2012 года было подписано 564 договора купли-продажи.
В среднем год назад за квартал на один проект малоэтажной застройки в среднем пришлось почти 5 сделок, в 2013-м за тот же период – лишь 3,7. Сократился и доход: год назад средняя выручка составила 12,7 млн. рублей, теперь – только 10 млн.
Падение оборотов началось еще осенью прошлого года. Причем сокращение идет во всех сегментах: меньше приобретают участков, секций в таунхаусах, готовых домов.
Особенно внимательно участники рынка следят за компанией «Кивеннапа»: она развивает три крупных проекта и по объему застройки, несомненно, является лидером рынка.
«Кивеннапа-Север – 1600 домовладений, «Кивеннапа-Юго-Запад» – 600; «Кивеннапа-Юг» – 1200. Застройщик ведет массированную рекламную кампанию, в том числе и на телевидении (что для загородного сегмента не характерно). В лучшие месяцы (весна-лето прошлого года) фирма реализовала 90-100 секций в таунхаусах и дуплексах, сейчас этот показатель упал до 25-30 единиц.
Специалисты БАРН считают, что пик моды на дешевые таунхаусы уже позади, а совсем минималистские варианты (30 кв.м в двух уровнях) проигрывают конкуренцию малогабаритным квартиркам в многоквартирных домах высотой до 4-5 этажей, которых сейчас тоже строится немало.
Генеральный директор компании FreeDom Вадим Новиков считает важным признаком спада обилие маркетинговых и скидочных акций. Причем если в эконом-классе пространства для маневра нет и скидки очень скромные, то в более дорогих сегментах маркетологи не сдерживают полет фантазии. В поселке «Репинская усадьба» покупатель особняка (от 27 до 50 млн рублей) получает в подарок Mercedes GL 350, девелопер проекта Noteburg компания «Матрикс» обещает будущим домовладельцам BMW, компания «Русь-НТ», которая реализует проект «Особый статус», тоже предлагает BMW бесплатно – но лишь в аренду, на время раздумий перед проведением сделки.
В принципе, и застройщики эконом-класса могли бы поддержать эту инициативу. Если Lada сильно отяготит бюджет покупки, то можно раскошелиться хотя бы на скутер: дорог-то приличных ко многим поселкам нет, а добираться как-то надо…
По данным Коллегии профессиональных девелоперов, в начале лета покупатели могут рассчитывать на скидки от 10 до 15% на подготовленные участки и готовые дома в Ленобласти. Правда, Мария Алексеева, руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект», связывает скидки не с общим состоянием рынка, а со стартом продаж в конкретном проекте.
По сведениям аналитиков, увеличилась доля покупателей из регионов. То ли миграционные процессы усиливаются, то ли местных клиентов стало поменьше.
«Зачастую это покупатели из Москвы или северных областей, – комментирует Дмитрий Ильенко, генеральный директор «Лэнд Аспект», – для некоторых это инвестиционная покупка, другие приобретают жилье для постоянного проживания, как правило, это старшее поколение, переезжающее с северных регионов. Для них привычен климат Ленобласти».
Спокойнее себя чувствуют застройщики, которым удалось договориться с банками об ипотеке.
В мультиформатном комплексе «Близкое» компании «ПетроСтиль» зафиксировано повышение покупательского спроса на двухкомнатные двухуровневые квартиры. До 50% сделок по квартирам заключается с привлечением банковского кредита.
На элитный сегмент, по мнению аналитиков, в долгосрочной перспективе окажут влияние события, произошедшие в 1 квартале 2013 года – кипрский кризис и коррупционные скандалы в России. Однако в силу инертности рынка дорогих объектов последствия будут проявляться в течение нескольких последующих лет.
Специалисты компании «Би Хай Инвест» (проект «Мариинская усадьба») подтверждают «некоторый спад на рынке загородной недвижимости». Тем не менее, застройщик рассчитывает на дефицит качественных предложений, особенно на юге Ленобласти, и в мае фирма запустила новый проект – малоэтажный комплекс «Есенин Village».В элитном сегменте также едва ли не каждый месяц появляются новые проекты. В мае открылись продажи особняков в элитном коттеджном поселке «Ламбери».
Застройщиком и инвестором выступает ЗАО «Электронмаш». Готовые домовладения продаются по цене от 25 млн до 55 млн рублей. Поселок расположится на участке 17,5 га, находится рядом с деревней Энколово (6 км от КАД). Начались продажи коттеджей в клубном квартале «Райт Парк», его возводит компания «Актив Хаус»; участок застройки входит в состав коттеджного комплекса «Охтинский парк» (также в 6 км от КАД). За «энергоэффективные дома в органическом стиле» застройщик надеется выручить от 61,5 млн до 86,4 млн рублей. Здесь появятся 13 резиденций трех типов (381, 422 и 574 кв.м) на участках от 17 до 29 соток.
Возможно, в такой стратегии есть рациональное зерно: к примеру, на автомобильном рынке – тоже спад. Но если продажи Lada Kalina в апреле упали на 36%, Daewoo Nexia – на 55%, то реализация Mercedes выросла на 18%, Lexus – на 14%...
По мнению Вадима Новикова, «вторая волна» кризиса связана не только (а может быть, и не столько) с реальными трудностями в экономике, сколько с тревожными ожиданиями. Отсутствие ясной цели как на уровне госполитики, так и на уровне домохозяйства не прибавляет оптимизма. «Кризис в мозгах, а не в экономике!», – согласен и генеральный директор ГК «Стинком» Сергей Феденко.
Гроза, конечно, может оказаться виртуальной. Но зонтик все-таки лучше припасти.