«К каждому проекту я отношусь как к ребенку»

Опубликовано: 26 июля 2010

Подавляющее большинство населения страны привыкло ругать кризис, даже если экономические трудности не затронули ругающего лично. А ведь если бы не кризис, откуда бы мы узнали, что можно строить коттеджи дешевле, но без ущерба качеству? Что покупатель – тоже человек, и он не будет «хавать» все без разбора? Что рост спроса – это не всегда хорошо? Впрочем, многие этого не знают и до сих пор. Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации «Лидер» и Cottage.ru решили взять на себя просветительскую функцию

Подавляющее большинство населения страны привыкло ругать кризис, даже если экономические трудности не затронули ругающего лично. И голоса тех, кто говорит, что в кризисе есть немало положительных моментов, зачастую бывают не слышны в этом гвалте. А ведь если разобраться, то экономические трудности несут в себе, скажем так, еще и образовательную нагрузку. Ведь если бы не кризис, откуда бы мы узнали, что можно строить коттеджи дешевле, но без ущерба качеству? Что покупатель – тоже человек, и он не будет «хавать» все без разбора? Что рост спроса – это не всегда хорошо? Впрочем, многие этого не знают и до сих пор. Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации «Лидер» и Cottage.ru решили взять на себя просветительскую функцию.

Начнем с традиционного вопроса. На ваш взгляд, кризис на рынке загородной недвижимости уже позади?

Не позади. Как весь кризис не позади, так и кризис на рынке загородной недвижимости тоже. Сколько будет продолжаться – не знаю. Важно понимать одно: если делать все правильно и с душой, то никакой кризис не сможет помешать работать, покупательский спрос на грамотные проекты все равно будет. Можно провести аналогию с рынком труда. В кризис многие компании провели массовые сокращения, при этом самых квалифицированных сотрудников сохранили. То же самое и на рынке загородной недвижимости: по-настоящему качественных проектов сегодня от силы 10%, на них спрос есть и во время кризиса.

Какие изменения произошли на рынке за последние 1,5-2 года? По вашему мнению, они носили только негативный характер, или все-таки были в кризисе и позитивные моменты?

Как на рынке недвижимости в целом, так и на рынке загородной недвижимости, за этот период изменилось многое. В первую очередь – это переход от рынка продавца к рынку покупателя. Если раньше хватали все, даже не всегда выезжали на объекты, то сейчас начали подходить очень избирательно. Соответственно и девелоперы перестроились. Негативный характер кризиса сказался в том, что все «просели», а позитивный – начали не просто строить что-то, а продумывать каждый шаг, оптимизировать, подходить к процессу девелопмента «с мозгами». Самый положительный момент кризиса в том, что все начали думать. Начали и деньги считать, и подходить к своему продукту более внимательно со всех точек зрения, как с себестоимости продукта, так и с оптимальности. Если на нашу компанию переложить, то кризис научил нас строить жилье такого же качества, но за меньшие деньги.

Поясните, как такое возможно?

Это более оптимальные проектные решения. К примеру, материалы мы не ухудшили. Раньше финский кирпич мы закупали в Финляндии, но как только они поставили производственную линию в Москве, перешли на эту продукцию. Линия новая, качество продукции несколько лучше, чем на старом заводе в Финляндии. А за счет близости производства к стройплощадке удалось снизить затраты на транспортировку этого кирпича. Это частный случай, но таким же образом мы пересмотрели всю цепочку. Если раньше в два раза себестоимость увеличивалась, то всем было все равно, все знали, что все равно купят. Сегодня же, чтобы не уйти в убыток, нужно более детально просчитывать каждый шаг.

А кроме того, что вы озвучили, какие еще есть изменения на рынке недвижимости? Что вы думаете о перетекании спроса на участки без подряда?

Что сейчас пользуется спросом? Скажем так, относительным спросом, про полноценный пока еще говорить рано. Либо это «изюминки», к которым, я считаю, можно отнести и наш поселок Vita Verde. Проекты продуманные, с грамотной концепцией, за вменяемые деньги. Но я отдаю себе отчет, что мы все равно сейчас находимся немного «не в сегменте». БольшИм спросом сегодня пользуются таунхаусы, пускай плохого качества, возможно не со всеми центральными коммуникациями, но в пределах 5-7 млн. рублей. Также пользуется спросом дорогое жилье, в районе $2 млн. Что же касается участков без подряда, то это вынужденная мера. Делается это не потому что девелопер хочет размежевывать землю и ее продавать. Грубо говоря, раньше девелопер хотел построить 10 поселков, а сейчас физически есть возможность простроить только 5, потому, что нет денег, не такой поток спроса и так далее. И чтобы земельный актив не был мертвым, чтобы не замораживать проекты на несколько лет, крупные землевладельцы делят участки, в идеале проводят сети, и продают их с небольшой рентабельностью. И спрос на это есть. Но это нельзя назвать бизнесом, это необходимость.
Стоит оговориться, что продуктом участки без подряда можно назвать только в том случае, если есть сети и дороги. В противном случае я не понимаю, как такое вообще возможно продавать и покупать. Я с трудом себе могу представить, как в поселке, скажем, на 400 участков, эти 400 собственников будут между собой договариваться, чтобы построить дороги, протянуть газ и электричество. Ну а если коммуникации есть, то человек может спокойно купить участок, потом в течение нескольких лет копить деньги и потихоньку строить. Это такое решение для тех, кто не может себе позволить сразу покупку готового дома в коттеджном поселке. В таком виде это имеет право на существование.

Если говорить о ФСК Лидер, насколько серьезно затронул кризис вашу компанию?

Тут можно полемизировать практически бесконечно. Но лично я считаю, что по сравнению со многими другими девелоперами, не серьезно. Мы имели ликвидность, практически не имели кредитов, был большой запас прочности, мы ни один проект не остановили, все сдавали в те же графики и сроки. Единственное, что он затронул – мы собирались развиваться более бурно, но момент развития кризис немножко приостановил. Мы никогда не берем на себя непосильную ношу. Если мы куда-то входим, то вне зависимости от того, будут ли продажи, не будет ли продаж, будут кредиты, не будет ли кредитов, несмотря на любые сложности, мы свои проекты достраиваем. Это наше отношение к бизнесу. Сейчас же можно уже говорить о некоем «потеплении». Если мы в 2009 году затормозили развитие, то сейчас, выходя из кризиса, у нас лучше положение, чем у других компаний. У нас есть возможность развиваться более бурно.

На сегодняшний день в активе компании более 10 проектов городского жилья, и только один коттеджный поселок. Vita Verde для вас – это скорее «проба пера», после него будут и другие загородные проекты, или это хобби, в которое Вы вкладываете душу, но не рассматриваете как источник дохода?

К каждому проекту компании я отношусь так, словно это маленький ребенок, в каждый проект вкладываю душу. Но коттеджный поселок у нас действительно один, это наш первый подобный проект. Можно сказать что «проба пера», и эта «проба пера» оказалась не самая рентабельная штука. Вообще, коттеджные поселки не так рентабельны, как строительство городского жилья. Но я все равно считаю, что это удачная «проба пера», и мы будем рассматривать новые проекты в этом сегменте.

Если другие проекты будут, то расскажите о них. Что это будут за поселки? Где будут расположены? На кого будут ориентированы?

Пока я не могу сказать. В разработке есть несколько вариантов. Рассматривая их, мы опираемся на реалии рынка. Это будет либо очень дешевый сегмент, либо что-то относительно дорогое. В качестве перспективных направлений рассматриваем Киевское и Можайское шоссе, возможно Новую Ригу. Если это будет что-то элитное, то, естественно, рассмотрим и Рублевку. Но даже если это будет самый дешевый сегмент, допустим, недорогие таунхаусы, мы все равно будем делать упор на качестве, по-другому строить нет смысла.

Раз уж мы заговорили о качестве, то давайте рассмотрим в этом разрезе поселок Vita Verde. Специалисты вашей компании утверждают, что помимо всего прочего, этот поселок отличает высочайшее качество строительства. Это отметили и эксперты, опрошенные Cottage.ru. Поясните, что именно вы вкладываете в это понятие? Почему именно этот фактор используется как конкурентное преимущество?

Я бы сказал, что качество строительства – это наша визитная карточка. Мы просто плохо строить не можем. Это наш первый поселок, и мы посчитали, что он должен быть качественным. Если говорить о том, что мы вкладываем в это понятие, то помимо высокого качества строительных материалов, это еще и культура строительства, высокий уровень контроля. Можно сделать кровлю TEGOLA, но при этом купить только сам материал, а все остальное самим, купить какую-то фанеру, что-то где-то промазать, а поверх налепить гибкую черепицу и всем говорить, что это TEGOLA. Мы же берем всю систему, где финишный слой этой черепицы – это всего лишь 30% от общей стоимости. Если брать все финские комплектующие, то гарантия на такую кровлю 25 лет, а только лишь верхнее покрытие не гарантирует отсутствие протечек. Ну а конкурентных преимуществ у нас много, в том числе и качество.

В какой стадии строительства находится поселок сейчас? Когда первые жильцы смогут отметить новоселье?

Первая очередь уже сдана более полугода назад. Сейчас уже все подключено к сетям, будущие жильцы делают ремонт. К слову сказать, в связи с кризисом не все начали отделку. Дом купили, но денег на ремонт пока нет. Какое-то количество уже ремонтируют, и один из домов, насколько я знаю, будет заселяться уже в августе. Ремонт – это штука индивидуальная, кто-то делает сейчас, кто-то будет делать позже, но возможность въезжать в свои дома у жильцов уже есть.
Во второй очереди вся черновая кладка по коттеджам завершена, все инженерные коммуникации проложены полностью. Сейчас 24 коттеджа уже в облицовочной кладке, начался монтаж окон, кровли все сделаны. В строительном исполнении вторая очередь будет закончена в конце октября. Но еще пару месяцев мы берем на различные доделки. Сдадим ее к концу декабря. И сейчас параллельно начали класть сети в третьей очереди.

Кстати, о жильцах. Как идут продажи в поселке? Кто ваш покупатель, это человек, который планирует здесь жить, или все-таки больше инвестиционных покупок?

Инвестиционные покупки есть, но в основном это все-таки покупают люди, которые будут здесь жить. Продажи идут стабильно. Если сравнивать с рынком в целом, то продажи в кризис шли хорошо, потому что у большинства они просто стояли, в том числе и потому, что строительство было остановлено. Видя завершенную первую очередь, качество строительства, народ покупает вторую очередь достаточно активно. Во время кризиса мы строили одни из немногих, и сейчас уже можем предложить готовый продукт. Те же, кто замораживал строительство, сейчас возвращаются, и объем предложений начинает расти. И то что сейчас покупатели активизировались, я рассматриваю как минус для нас. Если бы этого не произошло, никто бы по-прежнему не строил. А сейчас есть спрос, подтягивается и предложение, растет число конкурентов. Но все равно у нас есть свои 4-6 покупателей в месяц, этих денег нам хватает на текущее строительство.

Если уж мы заговорили про инвестиционные покупки, как вы оцениваете инвестиционную привлекательность поселка? Какими темпами растут цены в Vita Verde?

Если говорить языком цифр, то тот коттедж, который мы продавали год назад - недостроенный за 11,5-12 млн. рублей, сейчас стоит 15-16 млн. рублей. Рост составил примерно 30% за год. Дальнейший рост зависит только от рынка. Если все будет так же, как и сейчас, то и расти будем теми же темпами.

Ну и последний вопрос. Ходят слухи, что после окончания строительства поселка вы сами планируете туда переехать. Это правда или все-таки вымысел?

Многие мои партнеры и коллеги уже купили там дома. Что касается меня, то не могу с уверенностью сказать, что перееду сюда, но коттедж в Vita Verde у меня будет точно.