Рынок загородного строительства Ленобласти выходит из стагнации
Опубликовано: 12 октября 2010
Летом текущего года на рынке загородного строительства Петербурга и Ленинградской области произошли серьезные перемены: все большим спросом стали пользоваться готовые коттеджи, а не участки, как это было в начале года; возобновилась реализация проектов, которые были заморожены, вместе с тем на рынок вышли и новые компании. Что это? Глобальное оживление рынка или лишь сезонное потепление? С этими вопросами корреспондент Cottage.ru обратился к заместителю директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольге Трошевой.
Ольга, с чем, на ваш взгляд, связна активизация продаж? Можно ли говорить о том, что рынок начал восстанавливаться?
Я считают, что рынок загородного строительства Ленобласти выходит из стагнации. Действительно, за последние несколько месяцев стали активнее продаваться готовые дома в коттеджных поселках, а также объекты на стадии строительства, реже – участки с обязательным подрядом на строительство дома. Например, весь прошлый год и всю весну текущего года продавались исключительно участки, которые составляют сейчас две трети в предложении.
В настоящее время покупателей более всего интересуют готовые дома (но не те, что уже пару лет простояли) по цене 3,5-10 млн. руб. По цене менее 6 млн. домовладений – единицы, поэтому скорее диапазон цен, действительно, реальных предложений - 6-10 млн. руб. Также чуть вырос интерес к элитным объектам по цене примерно 20 млн. руб.
Еще одна тенденция, которая свидетельствует о восстановлении рынка: весной и летом девелоперы стали активно заявлять о своих новых проектах, чего не было уже очень давно. Появились новые игроки – «Сателлит девелопмент», холдинг «Империя» - те, которые никогда ранее не занимались загородным рынком. Также активизировались и застройщики, которые известны своими проектами в городе («Строительный трест», ЦДС) и заявили о своих загородных проектах.
Несколько оживились и те проекты, которые долгое время были в стадии заморозки. Например, «Евросиб Девелопмент» заявил о воскрешении «Большой Медведицы».
Растет доля эконом-класса: наконец-то застройщики стали следовать не своим амбициям, а соответствовать ожиданиям покупателей, которые хотят приобрести загородную недвижимость недорого. Сейчас эконом-класс занимает уже порядка трети рынка.
Из масштабных проектов, которые вышли на рынок в 2010 году, хотелось бы отметить комплекс «Петровские сады» (Приозерский район): заявлено 750 домовладений, в продаже находятся 1 и 2 очереди (276 участков).
Насколько популярны сейчас строящиеся коттеджи?
По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в конце августа 2010 года на построенные коттеджи приходилось лишь 18% предложения (по количеству объектов). Основная доля приходится на строящиеся объекты или участки с обязательным подрядом - это около 600 000 кв.м. На рынке таунхаусов на построенные объекты приходится 16% предложения, на этапе строительства находится около 270 000 кв.м. Сейчас девелоперы предпочитают не рисковать и не застраивать проекты, а строить непосредственно под клиента: купил участок – построили дом. С одной стороны, это снижает риски, но с другой стороны, если нет построенных проектов, снижаются темпы продаж. Многие покупатели хотят видеть, что они получат в итоге, поэтому зачастую девелоперам приходится возводить демонстрационный коттедж.
Какое направление в строительстве развивается активнее всего?
По-прежнему наиболее активно развивается северное направление, которое пользуются популярностью у покупателей. Самый интересный для покупателей и продуктивный, с точки зрения реализации новых проектов, Всеволожский район, где за прошедшие месяцы текущего появилось порядка 35% из всех новых поселков в Ленобласти.
Активное развитие показывает и южное направление, более всего здесь предложений в Гатчинском и Ломоносовском районе. Предложения на юге разношерстные: здесь встречаются и элитные домовладения по цене 20 млн. руб, и эконом-класс по цене 5-6 млн. руб.
Что касается цен, то они в последнее время практически не меняются. Правда, здесь мы говорим о ценах предложения. Цены сделок всегда ниже на 15-20%, однако, застройщики их не афишируют, а предпочитают договариваться с покупателями.
Как изменилась структура рынка?
На рынке сегодня лидером являются коттеджные поселки, где предлагаются только участки под застройку – доля составляет 46% от всего предложения. Бизнес-класс по количеству поселков в реализации составил 14%, на класс «элита» приходится 11% проектов. Популярность участков понятна – финансовое положение загородных девелоперов не позволяет им реализовать полноценные проекты с застройкой. На самом деле, большую часть продавцов и называться девелоперами не могут – они просто когда-то дешево купили землю и намеревались потом ее продать втридорога, а не вышло, и теперь приходится называть свою землю проектом и продавать в нем небольшие наделы, потому что крупные никому не нужны.
За по-настоящему интересными, с архитектурной концепцией и понятным статусом земли проектами, как правило, стоят банковские структуры, причем не просто в качестве кредиторов, а скорее в качестве акционеров. К сожалению, массовая продажа участков пошла в ущерб только-только начавшему свое развитие рынку коттеджных поселков. Качество такого предложения зачастую такое низкое (нет даже межевания, не говоря уж о возможности подключения к коммуникациям), что назвать проект, где просто продаются куски земли, коттеджным поселком, язык не поворачивается.
Традиционно самые дорогие участки предлагаются (на 1 полугодие 2010 года) в Курортном районе. Самое дешевое предложение сосредоточено в районах удаленных от города: Кингисеппский, Волховский, Волосовский.
Какие проекты можно назвать наиболее перспективными?
В настоящее время наиболее удачны те проекты, которые выходят в диапазоне самого востребованного предложения – 3,5-6 млн. руб., и продают не просто землю, а готовые дома, либо участки с подрядом и срок строительства при этом небольшой.
Что касается будущего, то думаю, что-то в будущем году должно произойти с проектами, которые зависли. Либо девелоперам придется снижать цену, потому что сроки реализации проектов уже зашкаливают, либо продавать свой бизнес, который на этом сильно теряет.