Жилой комплекс «Воскресенское»
Опубликовано: 28 марта 2011
«Мультиформатность» — одно из модных слов, которое, как это обычно случается с модными словами, подразумевает нечто вовсе не столь привлекательное, как его собственное звучание. Применительно к коттеджным поселкам мультиформатность означает как правило следующее: девелопер в принципе и рад был бы застроить всю свою площадку однородными домовладениями, к примеру, бизнес-класса (то есть произвести классический «моноформат», и бог с ними совсем, с модными словами), но беда в том, что площадка велика
«Мультиформатность» — одно из модных слов, которое, как это обычно случается с модными словами, подразумевает нечто вовсе не столь привлекательное, как его собственное звучание.
Применительно к коттеджным поселкам мультиформатность означает как правило следующее: девелопер в принципе и рад был бы застроить всю свою площадку однородными домовладениями, к примеру, бизнес-класса (то есть произвести классический «моноформат», и бог с ними совсем, с модными словами), но беда в том, что площадка велика, и столько бизнес-класса в посткризисных условиях продать просто невозможно, поэтому приходится часть объекта уводить в другую ценовую категорию: малоэтажку, земли без подряда и т.д.
В принципе, ничего плохого в этом нет, а есть даже хорошее — то самое, что продавцы обычно используют в рекламе, а именно: возможность выбора формата исходя из финансовых возможностей каждого покупателя.
Правда, есть и отрицательный момент: как правило, общий уровень поселения коррелируется по нижней планке. К примеру, наличие таунхаусов понижает уровень коттеджного поселка, а наличие коттеджной VIP-зоны не повышает уровень поселка таунхаусов.
Впрочем, это теория, а на практике — учитывая, что мультиформатные поселки строятся сплошь и рядом — надо просто смотреть, насколько органично зонирование отвечает особенностям места.
Коттеджный поселок «Воскресенское» — пример вполне логичного деления единого пространства на зоны трех различных форматов.
Итак, мы имеем 30 гектаров земли. С одной стороны территория граничит с застройкой самого села «Воскресенское». С другой — речкой Жмучкой, протекающей через густой сосново-еловый бор, местами узенькой, скорее напоминающей ручей, но при этом имеющей протяженность более 11 км и разливающейся в настоящее озеро с зеркалом в 15 гектаров.
С трех сторон к территории поселка вплотную примыкает настоящий девственный (большей частью хвойный) лес. Левый край территории — взгорье с перелеском по берегу речки, средняя часть — ломаная линия густого смешанного леса, клином входящего в участки, и, наконец, правая окраина — полукруг леса, в непосредственной близости от озера.
В роли девелопера выступила сама природа, разделив участок на три категории. Девелоперу-человеку осталось только оформить для этих категорий отвечающие им схемы застройки. Таким образом и получились три части поселка: земля без подряда (левая сторона), земля с подрядом (центр) и более дорогая VIP-зона также с обязательным подрядом — справа, в лесном окружении и рядом с озером. Добавим также, что, в соответствии с генпланом, доступ в лес и на берег озера будут иметь все жители поселка, независимо от категории земли. Правда, у хозяев самых дорогих домовладений у лесной черты будут еще и собственные калитки, выводящие прямо в чащу.
А что же это мы забыли про самую главную характеристику любой недвижимости — местоположение? Это упущение надо немедленно исправить. Итак, поселок «Воскресенское» находится в 30 километрах к востоку от Москвы, между Щелковским и Горьковским шоссе. То есть на том направлении, которое считается самым малопрестижным в Подмосковье.
«Малопрестижное» — это еще одно словечко, которое означает совсем не то, что вроде бы должно означать. На самом деле никакой особенной «престижности» нет ни у Новорижского, ни у Киевского шоссе. Есть непомерно вздутые цены — на том основании, что данные направления принято считать престижными. А «малопрестижность» на деле означает то, что вам не предлагается платить лишние деньги за фетиши, а предлагается платить только за то, что вы можете увидеть в окрестностях своего участка и своего поселка.
В окрестностях же поселка «Воскресенское» вы увидите только хвойно-лиственные леса, речку, село Воскресенское, которое в последние годы превратилось в коттеджную застройку вполне приличного вида, и высокую колокольню Храма Покрова Пресвятой Богородицы, вид на который открывается с территории поселка. Кстати, по дороге в поселок, если ехать со стороны Щелковского шоссе, вы сможете полюбоваться знаменитым Николо-Берлюковским монастырем, заложенным в XVII веке. А вот промпредприятий, птицефабрик, совхозных поселков и аэродромов, как гражданских, так и военных, вы вблизи «Воскресенского» не отыщете днем с огнем.
Вернемся, однако, к схеме застройки коттеджного поселка.
Проще всего — с участками без подряда. В набор коммуникаций входят: электричество, водопровод, газ, внутрипоселковые дороги с освещением. Канализация — индивидуальный септик. Участки нарезаны на 8—10 соток, некоторые чуть больше. Соответственно, можно удовольствоваться небольшой площадью, или объединить соседние участки. Впрочем, почти все они раскуплены, сейчас на выбор — менее 20 участков из 80.
Кстати, на примере бесподрядных участков можно увидеть принцип продаж девелопера: «лесные-речные» участки отличаются от «придорожных» не на 10-15%, как в большинстве поселков, а минимум на 25%. Например, угловой участок рядом с речкой площадью 9 соток вам предложат за 2 млн рублей. А такой же по площади, но рядом с дорогой, — за 1,5 млн.
В «подрядной» части «Воскресенского» земля как таковая не продается и даже не оценивается. Купить можно только землю в связке с одним из 9 проектов, которые предлагает на выбор застройщик. Впрочем, такая схема продаж — обычная для поселков с «жестким» подрядом. Все дома, предлагаемые к застройке, — двухэтажные, стены выполняются из газосиликатного кирпича «Хебель» и железобетонными перекрытиями, с декоративной фасадной штукатуркой, цвет которой, как и цвет кровли, выбирает сам покупатель, и отделанными декоративным камнем цоколями. Фасадная часть забора, выполненная в едином для всего поселка стиле, но окрашенная в цвет дома, идет в подарок клиенту от застройщика.
В отличие от «бесподрядной» части, в подрядной добавлена ливневая канализация с выводом в центральную поселковую систему водоотведения, декоративные столбы освещения по территории, асфальтированные дороги, второй уровень охраны.
Из девяти проектов, которые предлагает застройщик, один существует скорее номинально: небольшой двухэтажный домик площадью 95 кв. метров, но с двумя полноценными спальнями на втором этаже и двумя санузлами. Он, в принципе, вполне удобен для небольшой семьи, но стоит доплатить совсем немного — и вы получите стильный дом, напоминающий по внешнему виду шале, площадью 140 кв. м. Сравните: 95 кв. м на «придорожном» участке площадью 8,5 соток будет стоить 5,94 млн. А «шале» площадью 140 кв. м на том же участке — 6,4 млн. То есть разница в цене — чуть более 400 тыс. рублей, а разница в уровне домовладения — неизмеримо больше. Кстати, доплатив около миллиона, вы получаете уже просторный коттедж , площадью 230 кв.м.
Так что разница в цене между проектами невелика, и выбирать стоит исходя скорее из реальных потребностей в площади и состава семьи (а также предполагаемого количества гостей).
А вот разница в местоположении куда более существенна. Сравним: участок площадью 12 соток на первой линии у леса с домом площадью 160 кв. м — 9,3 млн. Точно такой же, буквально в 100 метрах от кромки леса, но на второй линии — всего 7,7 млн. Такова цена собственной калитки, ведущей в чащу леса. А если, выйдя за калитку, вы по лесной тропинке проходите прямо к берегу озера (для этого надо пробрести домовладение в VIP-зоне), то цена такого же по площади участка с таким же домом превысит 10 млн рублей.
Кстати, как самое дешевое, так и самое дорогое домовладение можно приобрести, внеся первоначальный взнос в размере 2 млн рублей. А далее — выбрать: или получить беспроцентную рассрочку от застройщика на срок до одного года, или воспользоваться схемой ипотечного кредитования от Сбербанка России.
В общем, возможности выбора действительно есть. Что касается проектов — участие покупателя и здесь возможно. Можно выбрать, как уже было сказано, цвет фасада и кровли. Можно развернуть или отзеркалить проект, сделать гараж на две, а не на одну машины, заказать остекленный зимний сад вместо открытой веранды, добавить цокольное помещение и т.п. А вот построить дом по своему проекту в «подрядной» сложно, только по согласованию с управляющей компанией и с использованием собственной подрядной организации девелопера.
Для кого-то это существенное ограничение, зато поселок через два года примет вид единого архитектурного целого. Об этом уже сейчас можно догадаться, поглядев на центральную улицу «подрядной» части, где есть несколько готовых домов, и еще полтора десятка находятся в разных стадиях строительства.
Но я бы еще посоветовал наведаться в поселок «Полесье» в 10 минутах езды от «Воскресенского», построенный и почти полностью реализованный тем же девелопером — ИСК «Новый Дом» — за два предыдущих года (между прочим, в самый разгар кризиса). Вы увидите дома, выстроенные по тем же проектам, в которых уже светятся окна, а из каминных труб курится дым, пройдетесь по асфальтированным дорожкам — и сможете представить себе, как будет выглядеть «Воскресенское» через пару лет.
Коттеджный поселок "Жилой комплекс «Воскресенское»"
Местоположение: Щелковское шоссе, 30 км от МКАД, Горьковское шоссе, 35 км от МКАД
Площадь поселка (га): 30
Участков: 240
Схема застройки: с подрядом и без подряда
Коммуникации: газ, электричество, центральное водоснабжение, канализация, ливневая канализация
Инфраструктура: внешнее ограждение, 3 поста КПП, внутрипоселковые дороги, ландшафтный дизайн, круглосуточная охрана, детские и спортивные площадки, фермерский магазин с пекарней
Размеры участков (соток): от 8 и до 20
Цена (руб.\сотку, в бесподрядной части): от 160 тыс. до 230 тыс.
Цена за домовладение (руб., в подрядной части): от 5,94 млн до 12 млн
Цена за домовладение (руб., VIP-зоне): от 8 млн до 17 млн
Срок окончания строительства: IV квартал 2013 г.
Застройщик: инвестиционная строительная компания «Новый Дом»
Продавец: Инком
Вебсайт: www.voskresenskoe.ru