Зарубежная недвижимость в 2012 году: аналитическое обозрение Tranio.Ru

Опубликовано: 25 февраля 2013

В 2012 году в большинстве стран Европы цены на недвижимость упали. Больше всего подешевело жилье на Кипре, в Греции, Испании, Италии, Ирландии и Хорватии. В Турции, Германии и Латвии, напротив, цены заметно выросли. В Китае, не считая некоторых крупных городов, наступила долгожданная стабильность: возымели эффект государственные меры, направленные на охлаждение рынка. Мировыми лидерами роста цен стали Бразилия и Дубай.

В 2012 году в большинстве стран Европы цены на недвижимость упали. Больше всего подешевело жилье на Кипре, в Греции, Испании, Италии, Ирландии и Хорватии. В Турции, Германии и Латвии, напротив, цены заметно выросли. В Китае, не считая некоторых крупных городов, наступила долгожданная стабильность: возымели эффект государственные меры, направленные на охлаждение рынка. Мировыми лидерами роста цен стали Бразилия и Дубай.

Динамика цен на жилье в 2012 году

Данные BulwienGesa, CentarNekretnina, Century 21, China Index Academy, Czech Point 101, GYODER, Fipezap, Imot.Bg, Leaf Research, Nationwide, Ober-Haus, Tecnocasa, The Baltic Course, The Economist, Tinsa, Ynetnews, Zillow, Банка Греции, Института статистики Испании, Канадской ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости, Национального института статистики Болгарии, Центра статистики Дубая

Европа под властью кризиса

Ситуация на европейских рынках неоднородна: юг страдает от кризиса, а север накалился до предела. Из-за экономического спада продолжают понижаться цены на Кипре, в Греции, Испании, Италии, Хорватии, а также в Ирландии. Кризис наложил отпечаток и на рынок Франции. В то же время, в Германии, Нидерландах, Норвегии, Швейцарии и Швеции возник риск образования «пузыря», поскольку недвижимость в этих странах дорожает уже не первый год.

Греция и Кипр: тяжелые времена продолжаются

Греция и Кипр — лидеры по темпам падения цен на недвижимость. Сказались экономические трудности и непрекращающийся долговой кризис. Однако рынок аренды процветал благодаря наплыву туристов.

Согласно данным Банка Греции по состоянию на III квартал 2012, цены на недвижимость в стране понизились в среднем на 11,7 % в годовом исчислении. При этом новое жилье подешевело на 13,5 %, вторичные объекты — на 10,5 %. Это самый большой спад за последние шесть лет.

«Цены продолжали понижаться, особенно сильно (как и в прежние годы) — на рынке городского жилья, не востребованного со стороны россиян. Безусловно, причинами такого падения стала труднодоступность ипотеки для граждан Греции, приобретающих недвижимость, и значительное повышение процентных ставок по кредитам»,— рассказывает Наталия Ковалева, генеральный директор Real Estate Services.

По ее словам, строительная отрасль Греции находилась в стагнации: в 2012 году построено менее 20 тыс. единиц жилья, при этом львиная доля приходилась на города Афины, Волос, Салоники, Халкида и другие. Еще одной тенденцией 2012 года стал дефицит качественных объектов.

«Ликвидные предложения быстро уходят с рынка, а новые интересные объекты практически не появляются. Для привлечения клиентов агентства недвижимости продолжают держать в портфолио комплексы, в которых остались всего один или два дома, ибо альтернативы найти не удается»,— объясняет Наталия Ковалева.

На рынке недвижимости Греции дела обстоят не лучшим образом, зато отдых в этой стране не перестает пользоваться спросом со стороны россиян: в 2012 году здесь отдыхало на 30 % больше наших соотечественников, чем в 2011. Всего за прошедший год Греция приняла 16 млн туристов, из них около 1 млн — россияне. По данным Hellenic Hotel Union, граждане РФ тратят в стране на 20 % больше средств, чем другие иностранцы. В то же время, сократилось число туристов из Германии, Великобритании и Франции.

Из-за притока российских туристов летом значительно вырос спрос на виллы и апартаменты в аренду.

«Оценив возможный, очевидно, невысокий доход от продажи недвижимости в кризисные времена, многие владельцы осознанно переориентировались на получение дохода от курортной аренды, оборудовав нераспроданный фонд под объекты курортной аренды»,— говорит Наталия Ковалева.

На Кипре недвижимость тоже дешевеет из-за неблагоприятной экономической ситуации: ВВП сокращается, безработица растет, кредиты становятся все менее доступными для населения. Объемы строительства сократились, поэтому понизилась и стоимость земельных участков. На рынке жилья особенно значительно упали продажи квартир. По примерной оценке Leaf Research, в 2012 году жилье на Кипре подешевело на 10–15 %.

Согласно данным Управления земельных ресурсов и геологических изысканий (Department of Lands and Surveys), в 2012 году доля иностранных покупателей на рынке Кипра не изменилась (23,5 %), но продаж стало меньше — 1 476 контрактов в 2012 против 1 652 в 2011 году.

Основные события:

• В 2012 году в Греции началась массовая приватизация недвижимости. Чтобы сократить дефицит бюджета, власти страны выставили на продажу многие объекты государственного имущества: дворцы, пристани для яхт, аэропорты и заграничные резиденции дипломатов.
• С той же целью решено было сдать в аренду 40 необитаемых греческих островов.
• В декабре 2012 греческий парламент одобрил проект закона о выдаче ВНЖ иностранцам, которые приобрели в Греции недвижимость на сумму свыше 300 тыс. евро.
• На Кипре НДС при покупке недвижимости снижен до 5 %.

Испания: темпы падения замедляются

Цены на недвижимость в Испании продолжали падать, однако в конце года наблюдался всплеск спроса из-за отмены налоговых льгот.

Согласно информации Tinsa, в 2012 году средняя цена на жилье в Испании понизилась на 11,3 % в годовом исчислении. В декабре падение замедлилось по сравнению с предыдущими месяцами: после 31 декабря были отменены налоговые льготы и повышен НДС на новые объекты, поэтому многие спешили приобрести недвижимость до этого срока.

В декабре недвижимость в крупных городах и административных центрах провинций подешевела на 14 %, в городах с пригородами — на 13,7 %, на средиземноморском побережье — на 12,5 %. На Балеарских и Канарских островах цены опустились на 6,6 %, в мелких муниципалитетах — на 7,7 %.

В декабре 2012 года испанская недвижимость стала дешевле на 33,3 % по отношению к декабрю 2007, когда цены достигли пика.

Динамика цен на жилье в Испании в 2012 году, %данные Tinsa

Однако Юрий Константиновский, директор департамента по связям с представительствами компании Leanga Costablanca, считает, что в 2012 году недвижимость в Испании начала дорожать: «Средние цены немного поднялись за счет вымывания дешевых объектов. А то, что продавалось с 2011 года, не подорожало и не подешевело, но есть наметки на рост цен».

По его словам, наши соотечественники продолжают проявлять повышенный интерес к испанскому жилью.

«Со стороны россиян спрос продолжает расти, причем на все типы жилья. Но покупают по-прежнему прежде всего недвижимость стоимостью до 100 тыс. евро. Хотя думаю, что с выходом ожидаемого закона по поводу ВНЖ спрос на объекты дороже 160 тыс. евро должен возрасти»,— говорит Юрий Константиновский.

По данным Kyero.Com, в декабре 2012 средняя цена на недвижимость в Испании составила 242 200 евро. Дороже всего жилье в провинции Барселона — 560 тыс. евро, что в 2,3 раза больше, чем в среднем по стране. В тройку также входят Херона (429,5 тыс. евро) и Майорка (411 тыс. евро). Самые низкие цены можно найти в Кантабрии, где дома и квартиры продаются в среднем за 60,9 тыс. евро, что на 25 % меньше, чем в среднем по Испании.

Средние цены на жилье в некоторых провинциях Испании
(декабрь 2012), тыс. евроданные Kyero.Com

Основные события:

• Власти Испании предложили выдавать ВНЖ иностранцам, купившим в стране недвижимость стоимостью более 160 тыс. евро.
• По слухам, президент Владимир Путин приобрел виллу в Испании.
• До конца 2012 года налог на перепродажу недвижимости был сокращен на 50 %.
• С сентября 2012 правительство повысило НДС.

Италия: премиум-класс по-прежнему востребован

Жилье в Италии продолжало дешеветь, однако элитная недвижимость пользовалась повышенным спросом. Выросло число заявок со стороны россиян.

В 2012 году в Италии цены падали почти везде: в крупных городах, их пригородах и в административных центрах провинций. Это объясняется ухудшившейся экономической ситуацией, ужесточением условий кредитования и проблемами на рынке труда. Кризис продолжается с 2007 года и закончится, по прогнозам, в 2017. Эксперты Nomisma считают, что сегодняшний спад хуже того, что был 80 лет назад (1929–1939). По отношению к 2008 году жилье в Италии подешевело примерно на треть.

Согласно информации The Economist, в IV квартале 2012 цены на недвижимость в Италии понизились на 4 % в годовом исчислении, а по предварительным данным Tecnocasa — примерно на 9 %.

По данным Территориального ведомства (Agenzia del Territorio), в 2012 году в Италии были заключены примерно 460 тыс. сделок с недвижимостью. Это почти вполовину меньше по сравнению с пиком 2006 года. Однако в сегменте дороже 3 млн евро объемы продаж продолжили расти.

По данным Knight Frank, среди элитных объектов в Италии россияне чаще всего ищут дома по цене около 3 млн евро. С августа 2011 по август 2012 года количество запросов на итальянскую недвижимость со стороны наших соотечественников выросло более чем на 15 %. Популярны такие регионы, как Лигурия, окрестности озера Комо и Сардиния.

Согласно статистике Tranio.Ru, в 2012 году россияне проявляли повышенный интерес к итальянской недвижимости. Спросом пользовались квартиры стоимостью до 30 тыс. евро и дома по цене до 300 тыс. в Лигурии, Тоскане, на Сицилии, а также в окрестностях озер. Кроме того, весной портал получил много заявок на аренду вилл.

Основные события:

• Власти повысили НДС до 12 %.
• В Италии появился новый муниципальный налог на недвижимость — IMU (Imposta Municipale Unica).
• Как и власти Греции, правительство Италии решило сократить дефицит бюджета, выставив на продажу дворцы, замки и коммерческие здания в исторических районах крупных городов.

Ирландия: рекордный обвал цен

Рынок недвижимости Ирландии характеризуется резкими взлетами и падениями. В 2012 году жилье стоило вполовину дешевле, чем пять лет назад. Дома продавались с большими скидками.

До кризиса Ирландии пришлось пережить самый большой бум на недвижимость в Европе, в результате жилье оказалось сильно переоцененным. Когда «пузырь» лопнул, цены начали стремительно падать. По данным The Economist, в 2012 году ирландское жилье подешевело на 5,7 % в годовом исчислении. Как сообщает компания Daft, в некоторых местах спад доходил до 20 %.

По данным Daft, только в IV квартале цены понизились на 8 %. Это самый значительный спад в квартальном исчислении за всю историю наблюдений.

По мнению экономистов Центрального банка Ирландии, восстановление рынка страны может занять 7–18 лет. За последние пять лет цены на жилье упали на 60 %. Сегодня в Ирландии покупка дешевле аренды в долгосрочной перспективе.

Основное событие:

• Многие замки в Ирландии продавались с большими скидками. Например, за 8 млн евро продавалось имение викторианской эпохи Humewood Castle, расположенное на 170 гектарах земли (в 2006 году цена достигала 25 млн). Ashford Castle, один из самых роскошных отелей Европы, предлагался за 25 млн евро, хотя всего несколько лет назад предыдущий владелец продал его за 50 млн.

Хорватия: в спросе элитное жилье

В Хорватии недвижимость дешевела как внутри страны, так и на побережьях, что объясняется неблагоприятной экономической ситуацией. Однако спрос со стороны россиян вырос.

По данным агентства CentarNekretnina, в декабре 2012 года цены на недвижимость в Хорватии упали на 3,1 % по отношению к прошлому году и на 0,2 % в месячном исчислении.

В Загребе жилье за год подешевело на 3,5 %, по сравнению с ноябрем — на 0,1 %. Средняя цена в хорватской столице опустилась до 1 665 евро/м². Дороже всего стоят квартиры в районах Горний Град – Медвещак (2 310 евро/м²) и Долний Град (2 086 евро/м²). Наибольший спад зафиксирован в Максимире — 8,5 %. Цены падали и в других городах — Сплите, Риеке и Осиеке.

Динамика цен на жилье в Хорватии в 2012 году, %данные CentarNekretnina

Динамика цен на жилье во Франции в 2012 году, %данные Century 21

Статистика Tranio.Ru показывает, что с января по сентябрь 2012 года на жилье средиземноморского побережья Франции пришлось больше половины (53 %) запросов от общего числа заявок на недвижимость в этой стране. При этом 44 % потенциальных покупателей искали дома и квартиры на Лазурном Берегу, 9 % — в Лангедоке – Руссильоне. Велик интерес к Альпам: шале в горах пожелали приобрести 16 % клиентов. В Париже и пригородах жилье искали лишь 6 % потенциальных покупателей. Спрос на объекты в других регионах незначителен.

47 % клиентов спрашивали квартиры, 34 % — дома (виллы, таунхаусы, шале), 12 % — отели, 9 % — замки. За первые девять месяцев 2012 года средний бюджет составил 1,4 млн евро. Максимальная сумма — 22 млн, минимальная — 70 тыс. евро. 12 % потенциальных покупателей интересовались возможностью получить во Франции ипотечный кредит. Кроме того, в летние месяцы был отмечен высокий спрос на аренду вилл на Лазурном Берегу.

Основные события:

• Ставка налога на прирост капитала увеличилась с 31,3 до 32,5 %.
• Начали действовать ограничения на рост арендной платы.
• Введен социальный сбор в размере 15,5 %.
• Начался массовый исход французов за рубеж из-за повышения ставки налога на богатство до 75 %. В частности, страну покинули актер Жерар Депардье и Бернар Арно, самый богатый человек Франции.
• До 31 марта продлили Закон Селье, согласно которому покупатели нового жилья могут вернуть часть потраченной суммы, если будут сдавать эту недвижимость в аренду.

Великобритания: ширится пропасть между столицей и регионами

В Великобритании недвижимость дорожала только в Лондоне, в регионах продолжался спад. В столице было заключено рекордное количество сделок с элитным жильем.

По данным компании Nationwide, цены на недвижимость в Великобритании в декабре 2012 понизились на 0,1 %. Общий спад за год составил 1 %, что объясняется тем, что экономика ослабла, и жилье стало недоступным для многих британцев. Квартиры и дома стоят в среднем 162 262 фунтов стерлингов.

Больше всего за 2012 год цены упали в Северной Ирландии (−8,2 %). С 2007 года недвижимость в этом регионе подешевела на 50 %. В Шотландии цены упали на 3,3 %, в Уэльсе — на 2,7 %, в Англии — лишь на 0,4 %.

Динамика цен на жилье в Латвии в 2012 году, %данные Arco Real Estate, Ober-Haus,
Рижского отделения Земельной книги

«После вступления в силу изменений в законе „Об эмиграции“ в 2010 году спрос на латвийскую недвижимость со стороны зарубежных граждан постоянно увеличивается. В 2012 году количество запросов от граждан России на приобретение недвижимости в Латвии увеличилось в два раза по сравнению с 2011 годом. По числу совершенных сделок россияне по-прежнему занимают первое место среди иностранных инвесторов, уверенно опережая граждан Украины и Казахстана»,— рассказывает Вестардс Розенбергс.

Согласно информации LETA, в 2012 году иностранцы приобрели в Риге и Юрмале соответственно 487 и 303 квартир с целью получить ВНЖ. Средние бюджеты — 95–190 тыс. долл. (50–100 тыс. латов). Всего поступило 2 435 заявлений на получение этого документа.

Основные события:

• Были приняты поправки к Закону о подоходном налоге с предприятий, которые вступили в силу с 1 января 2013 года. Они облегчают процедуру по выплате дивидендов и способствуют созданию новых холдингов на территории Латвии.
• В 2012 году был отменен 25 %-й лимит на увеличение налога на недвижимость.

Германия: бум на жилье

Цены на недвижимость в Германии продолжали расти. Россияне покупали жилье как для инвестиций, так и для собственного проживания.

Индекс компании BulwienGesa демонстрирует, что в 2012 году недвижимость всех типов в Германии подорожала на 3,1 %. При этом цены на жилье выросли на 4,2 %. Вторичные квартиры подорожали на 5,9 %, таунхаусы — на 3,3 %, аренда в новостройках повысилась на 4,8 %.

Спрос на жилье был высоким. Так, в Мюнхене средняя цена достигла 3 692 евро/м². Пять лет назад квадратный метр стоил более чем на 1 000 евро дешевле. В лучших районах столицы Баварии цены достигают 18 000 евро/м². Многие специалисты говорят о буме на жилье в Германии.

«В 2012 в регионе Франкфурт-на-Майне цены на вторичное жилье понизились, а стоимость новостроек, наоборот, увеличилась. Граждане Германии охотно совершают покупки по причине резкого понижения кредитной ставки (в настоящее время — от 2,6 % годовых)»,— говорит Виктор Ермаков, менеджер агентства недвижимости Malik-immobilien.

По его словам, в 2012 году наши соотечественники покупали недвижимость в Германии в среднем за 350 тыс. евро. Россияне приобретают здесь жилье, потому что желают переехать в эту страну и в дальнейшем получить ВНЖ.

По данным Savills, в 2012 году объем инвестиций в жилую недвижимость страны вырос на 46 % до 10,45 млрд евро. Это самый высокий уровень с 2007 года. Год характеризовался крупными сделками: были проданы пять портфелей, каждый из которых состоял из более чем 10 тыс. единиц жилья. Инвесторами выступали крупные фонды недвижимости, фонды прямого инвестирования, а также страховые и пенсионные фонды.

Основные события:

• В августе 2012 отменены жесткие требования для бизнесменов, желающих получить ВНЖ в Германии.
• В том же месяце введена «синяя карта» для квалифицированных иностранных рабочих, планирующих переехать в Германию.

Финляндия: квартиры дорожают почти везде

Жилье в Финляндии дорожало почти везде. Рынок оставался стабильным и привлекательным для россиян. Особым спросом пользовались коттеджи в юго-восточных регионах.

По данным риелторского агентства Asuntoverkko, в IV квартале 2012 цены на вторичные квартиры повысились почти во всех регионах Финляндии, сообщает Фонтанка.Fi. Жилье подешевело только в регионах Пяйят-Хяме и Северное Саво — на 1–3 %.

Больше всего цены поднялись в Похьянмаа. Здесь квадратный метр за год подорожал на 16 %. В Южной и Северной Карелии стоимость недвижимости увеличилась на 7–8 % по отношению к IV кварталу 2011. Рост цен в Южном Саво, Кайнуу и Уусимаа составил 5 %.

Однокомнатные квартиры в Хельсинки подорожали на 8 %, в Эспоо — на 13 %, цены на двухкомнатные апартаменты выросли на 7% и в том, и в другом городе, а также в Тампере. В Турку жилье подорожало на 4 %.

Динамика цен на жилье в Канаде в 2012 году, %данные CREA

Основные события:

• Власти Канады упрости процедуру выдачи ВНЖ квалифицированным иностранным рабочим: раньше требовался опыт работы в стране не менее двух лет, теперь достаточно одного года.
• Весной певица Селин Дион выставила на продажу замок в Канаде за огромную сумму — 29,5 млн долл.

Израиль: правительственные меры не помогают

Цены на недвижимость в Израиле продолжали расти, несмотря на то, что власти страны ввели ряд ограничительных мер. Россияне интересовались в основном элитным жильем.

В 2012 году в Израиле недвижимость подорожала на 4,5 %, сообщает Ynetnews. Чтобы купить квартиру, типичному жителю страны требуется 128 зарплат. В Иерусалиме апартаменты с четырьмя спальнями продаются в среднем за 640 тыс. долл. (2,4 млн шекелей).

Наблюдалось значительное расхождение между ценами на первичную и вторичную недвижимость. Новые квартиры подешевели на 10 % из-за того, что компании стали меньше строить, а вторичное жилье стало дороже, в некоторых случаях на 50 %.

По данным Tranio.Ru, в 2012 году россияне мало интересовались недвижимостью в Израиле. Те, кто планировали купить жилье в этой стране, оставляли заявки на дома стоимостью до 300 тыс. долл. и недорогие квартиры. Однако элитная недвижимость в Израиле пользуется спросом среди наших соотечественников.

«Доля русских покупателей составляет приблизительно 10 %. Средняя сумма сделки — 3 млн долл. Русские покупатели отличаются от других тем, что хотят приобрести недвижимость либо на берегу моря, либо с премиум-расположением, таким как, например, бульвар Ротшильда»,— рассказывает Игаль Земах, управляющий директор компании Berggruen Holdings, в интервью порталу RussianRealty.Ru.

Основные события:

• С сентября в Израиле НДС повысился с 16 до 17 %.
• Власти Тель-Авива разрешили увеличивать этажность домов максимум на 2,5 уровня.
• В ноябре введены ограничения в отношении тех, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях. Теперь максимальная сумма займа не может превышать 50 % стоимости объекта.

США: рынок идет в рост

Рынок США начал оправляться от последствий кризиса. Цены росли, уменьшилось количество домов, изъятых банками.

По данным Zillow, в 2012 году цены на недвижимость в США выросли в среднем на 5,9 % до 157 400 долл. В Калифорнии жилье подорожало на 7,5 % (319 600 долл.), во Флориде — на 5,7 % (129 400 долл.). В штате Нью-Йорк цены опустились на 0,4 % (236 500 долл.).

Согласно информации Douglas Elliman Real Estate, в IV квартале 2012 года средняя цена на недвижимость Манхэттена понизилась на 2,9 % до 11 664 долл./м². В декабре жилье продавалось в среднем за 1 461 473 долл. Средняя цена на элитную недвижимость составила 5 868 442 долл., что на 4,2 % больше, чем в IV квартале 2011.

В Майами средняя цена повысилась на 21,8 % до 402 626 долл., квадратный фут подорожал на 17,7 % до 2 798 долл./м² (260 долл./фут²).