Эксперты оценили #рынок таунхаусов в России#
Опубликовано: 07 июля 2015
В Penny Lane Realty изучили произошедшие изменения в этом сегменте и попытались пролить свет на классификацию таких проектов
История таунхаусов в России складывалась с поправкой на требования времени, которые диктовали то один, то иной статус этому типу жилья. Эксперты департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty оценили произошедшие изменения в этом сегменте и попытались пролить свет на классификацию таких проектов. Можно ли считать таунхаус элитным объектом как таковой, по каким критериям его оценивать, и какие проекты можно привести в пример?
Такой формат, как таунхаусы пришел в Россию из США и Европы. Вопреки расхожему мнению, что слово town указывает на принадлежность таунхауса к городскому формату, за рубежом термин воспринимается как обозначение пригорода. Деловую часть города в США принято обозначать такими терминами как city, inner city, downtown, в редких случаях, когда town все же упоминается в контексте города, то используется в сочетании со словом big, что помогает избежать ассоциации с жилой малоэтажной окраиной крупных городов. В приложении на российскую ментальность таунхаус действительно скорее подходит для загородной застройки, хотя в числе первых проектов на продажу те, что появились в Москве.
Поскольку для иностранцев таунхаус привычный и наиболее привлекательный формат для проживания, то самые первые проекты были арендными, ориентированными на экспатов: "Росинка" и "Покровские холмы". Две английские школы до сих пор становятся веским аргументов в пользу найма представленных здесь таунхаусов. Что касается рынка продаж, то первым стал проект "Подушкино-таун", вышедший в начале 2000-х годов. Опыт реализации подтвердил перспективность продукта, и в дальнейшем формат таунхаусов получил свое развитие за пределами городской черты в Подмосковье. Из давно построенных интересных поселков можно выделить "Ново-Архангельское", "Лапино", "Новахово" и "Петровский".
Темным пятном в истории развития таунхаусов можно считать эпизоды, когда их появление в элитных проектах было обусловлено прагматичностью девелоперов. Застраивая лучшие участки земли особняками и, высаживая живое ограждение из деревьев и кустарника, часть периметра поселка застраивалась таунхаусами, которые, по сути, служили отбойниками, создавая защитный звукоизолирующий барьер. Лишь в качестве "побочного эффекта" они пополняли собой ассортиментный ряд, являясь доступным по цене предложением в рамках престижного проекта.
Иначе складывалась история поселков, полностью застроенных таунхаусами. Здесь можно говорить о классификации и выделить премиум класс. "Главным критерием оценки поселка является расположение, точнее уникальность места, где он построен, и в меньшей степени площадь и цена, - комментирует директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. - Именно благодаря своему расположению только московские таунхаусы можно по праву считать элитными, причем оценивать их стоит в рамках рынка элитных квартир. Это такие проекты как "Сетунь" на Мосфильмовской улице, Silver Place в Серебряном бору, "Сосновка" в Крылатском. К проектам премиум-класса, где есть таунхаусы, я бы отнес поселки "Флоранс" "Николино", "Довиль", "Новахово", "Резиденции Рублево" - это легендарные проекты, в которых стоимость вполне оправдана достойным уровнем предложения". Не случайно самый дорогой лот среди выставленных на продажу по базе Penny Lane Realty как раз в поселке "Флоранс», расположенном на 5 км Рублево-Успенского шоссе. Таунхаус площадью 310 кв. м под ключ на участке 4 сотки с парковым ландшафтом стоит 221 млн рублей (4 млн долларов)".
Некоторые поселки таунхаусов вышли на рынок в недорогом сегменте, однако теперь стоимость предложения на вторичном рынке указывает на другой статус. Например, в одном из первых больших поселков "Дубровке" в начале 2000-х годов можно было купить таунхаус за 200 тыс. долларов, а уже в 2006-2007 году цена на них выросла втрое. Ликвидность этого формата объясняется просто: до 2008 года на загородном рынке пользовалось спросом любое жилье, а таунхаусов в принципе было немного.
После первого кризиса сегмент дорогих таунхаусов стал терять свою актуальность, более рентабельным бизнесом для застройщика стало строительство загородного жилья эконом-класса. В этом сегменте таунхаусы получили "второе дыхание" и снова оказались на пике спроса. Застройщики быстро сориентировались в изменившихся экономических и социальных условиях и переформатировали их под массовый спрос. Сократив площади, а, следовательно, цену, они смогли сделать проекты прибыльными и ускорили оборот.
Необходимо отметить, что первичный рынок таунхаусов растет за счет появления новых проектов - их количество составляет порядка 25% от общего объема нового загородного жилья. В основном речь идет о поселках эконом-класса - до 10 млн рублей, и комфорт-класса, стоимость которых не превышает 20 млн рублей, а корректируется такими параметрами как удаленность от МКАД и метраж. Большинство поселков на первичном и вторичном рынках представлено эконом-классом - более 70%. Причем 90% спроса приходится на первичный рынок в строящихся проектах.
"Бизнес-класс в сегменте поселков таунхаусов мы определяем планкой от 20 до 40 млн рублей, - заявил Сергей Колосницын, - в качестве примера я бы привел такие проекты как "Ильинка", "Барвиха Хилс", "Барвиха Клаб" и "Парк Авеню". Все, что по стоимости выше, мы относим к премиуму. Важной особенностью этого сегмента является принадлежность проектов к вторичному рынку. Предложения на первичном рынке есть только в "Трувиле" или "Довиле". В целом, доля проектов, где таунхаусы предлагаются по цене от 40 млн рублей, не превышает 3-4% рынка".