Перевод земли под жилищное строительство может быть ограничен
Опубликовано: 06 июля 2005
Основная коллизия, как считают эксперты, в том, что если правительство Московской области и введет квотирование, оно вряд ли оформит его каким-нибудь подзаконным актом, поскольку отношения между собственником земли и региональными властями регулируются федеральным законодательством. «Земля - это собственность, и никто не вправе лишать человека возможности изменить назначение его участка, если это допускают федеральные нормы,- говорит Эрнест Ерохин, начальник отдела маркетинга „Русского дома недвижимости”.- Теоретически власти субъекта федерации смогут отказать в переводе, только если земельный участок имеет высокий кадастровый балл. Но даже в этом случае собственник имеет право подать в суд и изменить назначение земли на основании судебного решения». А старший юрист компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Максим Попов напоминает, что перевод участка земли запрещен в том случае, если его кадастровая стоимость на 30% превышает среднюю кадастровую стоимость земли соответствующего района.
«Проблема перевода земель из категории сельхозназначения в другие категории действительно стоит очень остро,- заявил „Бизнесу” заведующий секретариатом министра имущественных отношений Подмосковья Владимир Евстратов.- Уловок может быть множество, однако федеральное земельное законодательство четко оговаривает те случаи, когда это возможно по закону. И Минмособлимущество не принимало решений о каких-то особых, противоречащих федеральному законодательству мерах». Николай Дижур, председатель совета районных депутатов Серпуховского района, вообще удивлен обсуждением возможности «какого-то квотирования»: «Последняя и главная подпись на документе о переводе земли в другое назначение ставится председателем областного правительства. И есть несколько вполне законных способов никогда не поставить такую подпись»,- уверен он.
Эксперты также не видят особого смысла в специальном квотировании, считая, что перевод земель сельхозназначения под ИЖС вполне может отрегулировать сам рынок. С одной стороны, как говорит генеральный директор компании «Земля консалтинг» Ирина Гунченко, процесс несельскохозяйственного использования земель остановить невозможно: «Оценщики оперируют термином НЭИ - „наиболее эффективное использование”. Сажать картошку на очень дорогих землях Подмосковья, способных приносить очень большой доход,- значит использовать ее неэффективно». С другой стороны, Владимир Яхонтов обращает внимание на то, что даже при нынешних высоких темпах коттеджного строительства в Подмосковье переводимых сейчас по ИЖС земель хватит лет на пятьдесят: «Для застройки 70 тыс. гектаров нужно привлечь более $35 млрд, таких денег у инвесторов сегодня нет»,- поясняет он. Поэтому если правительство Московской области все же решится ввести ограничение на перевод земли, оно добьется только одного - повышения конечной стоимости участков. Ирина Гунченко говорит, что сегодня средняя стоимость перевода земли составляет $500-700 за сотку, минимальный срок этой операции - шесть месяцев (в основном - от девяти месяцев до года). «Велики и трудозатраты - чтобы изменить категорию назначения земли, необходимо собрать 85 подписей»,- добавляет она. По мнению Гунченко, при введении процедуры квотирования стоимость перевода резко вырастет, увеличится и число подписей на документах о переводе. Однако квотирование все равно можно будет обойти: «Такой опыт у девелоперов уже есть - это, например, перевод участков в категорию фермерских земель, земель под дачное или рекреационное строительство».