Сделает ли Дмитрий Медведев Россию малоэтажной?
Одним из первых указов, подписанным новым главой государства Дмитрием Медведевым сразу же после инаугурации, стало поручение правительству РФ в месячный срок разработать и внести в Госдуму проект федерального закона о федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства, который будет распоряжаться неэффективно используемыми землями министерств и ведомств нашей страны. Судя по всему, Медведев всерьез намерен сделать загородное жилье доступным
Дмитрий Медведев официально вступил в должность Президента Российской Федерации. Одним из первых указов, подписанным новым главой государства сразу же после инаугурации, стало поручение правительству РФ в месячный срок разработать и внести в Госдуму проект федерального закона о федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства. Этот фонд будет распоряжаться неэффективно используемыми землями министерств и ведомств нашей страны. Судя по всему, Медведев всерьез намерен сделать жилье доступным. Cottage.ru сделал прогноз, каким станет загородное жилье при новом Президенте.
Землю крестьянам. Или застройщикам?
То, что Дмитрий Медведев благосклонно относится к развитию малоэтажного строительства ни для кого не секрет. Еще будучи первым вице-премьером российского правительства, он вплотную занимался приоритетными национальными проектами, в первую очередь программой «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Не забыл о малоэтажном жилье он и после официального избрания на главный государственный пост страны. До инаугурации, которая прошла 7 мая 2008 года, он неоднократно выступал с заявлениями относительно того, что индивидуальное домостроение нужно развивать. С реформирования жилищной политики он начал свою деятельность сразу после официального вступления в должность. Всего через несколько часов после инаугурации новоизбранного Президента, им был подписан указ, в котором он дал поручение подготовить и внести на рассмотрение в Госдуму федерального закона о создании фонда содействию жилищного строительства. В частности в документе говорится: «Правительству РФ в месячный срок разработать и внести в Госдуму РФ проект федерального закона о федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства, устанавливающего, что основной целью деятельности фонда является содействие развитию индивидуального и иного жилищного строительства и соответствующей инфраструктуры». О том, что в России необходима подобная организация, Дмитрий Медведев говорил еще до церемонии. Согласно планам Президента, в ведение этой структуры будут переданы неэффективно используемые земли министерств, ведомств, госпредприятий и учреждений. Участки, суммарная площадь которых, по предварительным подсчетам, может составлять до 1 млн. гектаров, будут передаваться под жилищное строительство. А так как львиная доля этой земли находится вне городов, возведение на них индивидуальных домов напрашивается само собой. Кроме того, избранный Президент намерен поручить правительству приостановить все операции с землей со стороны государственных предприятий и учреждений. «Торговать землей в нарушение закона - это не их функция, и эту безобразную практику мы должны прекратить», - заметил Дмитрий Медведев. По мнению экспертов рынка, своими действиями глава государства сможет помочь формированию цивилизованного земельного рынка, ограничить возможность спекуляций и максимально задействовать простаивающие участки в коммерческом обороте. «Безусловно, изъятие земель у министерств повлечет за собой решение проблемы с землей под застройку и тем самым снизит явно завышенную, на данный момент, стоимость земли, что напрямую отразится на себестоимости загородного жилья», - оптимистично оценивает инициативу Президента директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Геннадий Теряев. Но, как известно, в каждой бочке меда найдется и ложке дегтя. Земля без инфраструктуры и коммуникаций – ничто, даже несмотря на то что ее будет много, уверена исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. «Изъятие земель, имеющих необходимую подготовку для ведения жилищного строительства сможет повысить темпы возведения нового жилья, но если освоение данных территорий также потребует значительных затрат на их первоначальное развитее, то на сколько такие земельные участки сыграют роль в увеличении объемов малоэтажного жилья остается под вопросом», - говорит она.
Еще один вопрос, который волнует игроков рынка – вероятность того, что изъятие неэффективно используемых земельных участков затронет не только госструктуры, но и частные компании. Все знают, что в одном только Подмосковье есть ряд компаний, которые владеют земельными наделами площадью в десятки тысяч гектаров. При этом, они не спешат заявлять о каких-либо жилищных проектах на этих территориях. Многие аналитики не исключают такой возможности. Причем для этого не нужно даже готовить отдельную законодательную базу, все нормы уже прописаны в статьях 284 и 285 Гражданского кодекса РФ. В частности там сказано, что «земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом». И процесс изъятия уже начался или скоро начнется, считает исполнительный директор компании «РДР-Холдинг» Георгий Кузин. «Прокуратура работает, выясняет обстоятельства приобретения крупных наделов. Лендлордам дан четкий сигнал легализоваться, а то, что приобретено с нарушениями, вернуть прежним собственникам», - говорит он. Видимо, собственники сами почувствовали это. Уже сейчас крупные землевладельцы начинают выводить свои активы на рынок малоэтажного строительства.
Маленькое и доступное
Кроме планов по ликвидации дефицита земли под жилищное строительство, Дмитрий Медведев накануне инаугурации обнародовал и свое видение доступного индивидуального жилья. По мнению Президента, это должны быть населенные пункты на несколько тысяч домовладений со своей инженерной и социальной инфраструктурой. При этом доступность будет обеспечиваться за счет строительства небольших по площади (от 70 до 150 кв. м.) низкобюджетных домов с невысокой себестоимостью – в районе 20 тыс. рублей за метр. Таким образом, стоимость действительно будет вполне доступной: от $60 тыс. до $130 тыс. Помимо этих параметров, новоизбранный глава государства установил «планку» объемов строительства – от полумиллиона до одного миллиона квадратных метров в год.
А теперь рассмотрим план Медведева более пристально. Начнем с конца, то есть с количества вводимых метров. Согласно данным Росстата за 2007 год, в нашей стране было введено в эксплуатацию 181,1 тыс. индивидуальных домовладений общей площадью 25,7 млн. кв. м., из них только в Подмосковье почти 3,5 млн. Невооруженным глазом видно, что прирост в 1 млн. – это весьма несущественно. «Этого явно недостаточно. Вклад данного сегмента жилья в размере 1 млн. кв. м. может сократить всего лишь 1-2% от реального дефицита на рынке качественного жилья в России», - считает генеральный директор холдинга МИЭЛЬ Евгений Плаксенков. Действительно, сложно понять, откуда взялась эта цифра. Дмитрий Медведев – человек, который занимается проблемой жилья не первый год и прекрасно понимает реалии рынка. Хотелось бы верить, что он просто оговорился и в ближайшее время мы услышим более осмысленный прогноз.
Второй вопрос – это стоимость. Дмитрий Медведев говорил о том, что 20 тыс. рублей за метр будет стоить жилье в поселках с инфраструктурой. Игроки рынка также весьма скептически относятся к этой сумме. Прежде всего, всех интересует, кто будет оплачивать подведение коммуникаций и строительство инфраструктурных объектов. Если земля осваивается, что называется, «с нуля», то дополнительно к стоимости участка и дома можно смело добавлять еще $100 тыс. Таким образом, цена резко возрастает до $160 тыс. - $230 тыс., что уже не вяжется со словами первого лица государства. Выход в данной ситуации один – компенсация государством затрат, которые сейчас ложатся на плечи частных инвесторов, а впоследствии на конечных покупателей. «Чтобы загородное жилье стало доступным, в первую очередь, государство должно участвовать в создании инженерной инфраструктуры. Если малоэтажное жилье не обеспечено центральными коммуникациями, то это шаг назад, в прошлое, к выгребным ямам и септикам. По такой схеме могут быть построены дома для сезонного проживания, но если мы говорим об индивидуальном жилье для постоянного пользования, то его основополагающей характеристикой должны быть магистральные коммуникации: централизованные канализация, водоснабжение и электроснабжение», - говорит директор департамента маркетингового анализа Наталья Чукаева. Тут стоит оговориться. Российское правительство, в лице все того же Дмитрия Медведева, на тот момент занимавшего пост первого вице-премьера, неоднократно высказывалось о том, что льготы девелоперам будут предоставлены. Пока что подтверждения этих слов делом не видно, но все же на нового Президента в этом направлении возлагаются большие надежды.
Напутствие главе государства
В целом, рынок загородной недвижимости весьма позитивно расценивает избрание Дмитрия Медведева на пост руководителя страны. Несмотря на то, что на сегодняшний день смена руководства не оказала никакого влияния на рынок жилья, изменения, рано или поздно, должны произойти. Нельзя сказать, что до этого жилищной проблеме в России уделялось мало внимания. За прошедшие годы проделан большой объем работы по поддержке и развитию малоэтажного строительства. Но сделать нужно еще немало. Наталья Чукаева считает, что при новом главе государства необходимо разработать четкую и удобную процедуру перевода земель из одной категории в другую, а также дать районам малоэтажной застройки возможность получения статуса территориальных единиц с собственными органами местного самоуправления. «Поскольку этот сегмент рынка активно развивается, в интересах государства следить за тем, чтобы эти образовывающиеся поселения, не городские по своему характеру, не стали своеобразными знаками прошлого: деревнями, которые, в конце концов, приходят в упадок, потому что там нет жизни, рабочих мест, инфраструктуры. Эти поселения должны приобретать более современные характеристики. Возможно, такие малоэтажные поселения могут интегрироваться в многоэтажную, более плотную застройку, в город, на базе которого сообщество развивается», - говорит она.
Если объединить все вышеизложенное, то для формирования рынка доступного загородного жилья необходимо предпринять следующие шаги:
1. Выделение девелоперам земельных участков для малоэтажной застройки по реальным ценам, а не тем завышенным, которые сегодня принято называть «рыночными».
2. Компенсировать застройщикам затраты по прокладке инженерных коммуникаций, развитию транспортной и социальной инфраструктуры.
3. Упростить процедуру перевода уже имеющихся в собственности частных компаний наделов в категории ИЖС и земель поселений.
4. Дать возможность районам малоэтажной застройки получать статус территориальных единиц.
5. Разработать более доступные и понятные населению программы кредитования покупки данного типа жилья.
Соблюдение этих пяти пунктов позволит решить сразу целый ряд проблем: ускорить строительство и ввод в эксплуатацию жилых площадей, снизить цены на загородное жилье, что, в свою очередь, остановит рост цен на квартиры в городах за счет оттока покупателей за город. И, возможно, в обозримом будущем, Россия пойдет по стопам Америки, которая лет 30-40 назад решила таким образом жилищный вопрос, а вместо термина «одноэтажная Америка», привитого с легкой руки Ильфа и Петрова, в обиход войдет понятие «малоэтажная Россия».
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
