Дачные поселки в Московской области III квартал 2008 года
С каждым годом организованные коттеджные поселки, удаленные от МКАД на 60-150 км, занимают все более весомую долю рынка загородного жилья в Московской и смежных с ней областях. Покупателей домов в таких проектах привлекают близость природно-рекреационных объектов и комплексов для активного отдыха, экологичность и концептуальность застройки, а также гораздо более низкие бюджеты, нежели для загородной недвижимости в ближайшем Подмосковье.
Мнение экспертов
«Индивидуальность становится все более популярной и востребованной, в том числе среди покупателей дачных домов. Проект должен быть узнаваем, самобытен и необычен. Особенно
сейчас, когда загородный рынок уже довольно разнообразен и многолик…»
Нина РЕЗНИЧЕНКО,
руководитель отдела загородной жилой недвижимости IntermarkSavills
«Вполне вероятно, что уже через 2-3 года сегмент дальних дач ожидает настоящий бум. В стадии разработки находятся сразу несколько удаленных от Москвы мега-проектов, ориентированных на данную категорию покупателей. Подобные загородные комплексы – с развитой инфраструктурой, обустроенными общественными территориями, однородным окружением – способны вывести дачное строительство на новый виток развития, обеспечив для данного сегмента по-настоящему массовый спрос»
Дмитрий ХАЛИН,
руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills
Общая характеристика реализуемых проектов
С каждым годом организованные коттеджные поселки, удаленные от МКАД на 60-150 км, занимают все более весомую долю рынка загородного жилья в Московской и смежных с ней областях. Покупателей домов в таких проектах привлекают близость природно-рекреационных объектов и комплексов для активного отдыха, экологичность и концептуальность застройки, а также гораздо более низкие бюджеты, нежели для загородной недвижимости в ближайшем Подмосковье.
Сегодня в категорию «дальние дачи» попадает широкий спектр объектов – от небольшими коттеджей (от 100 кв.м) на маленьких участках (до 15 соток), до 1000-метровых усадьб и имений на участках в несколько гектаров. В силу относительной молодости данного сегмента рынка и существенного различия концепций реализуемых дачных проектов, их классификация (по категориям эконом, бизнес и премиум) носит весьма условный характер.
В III квартале 2008 года продажи велись в 65 удаленных коттеджных поселках (2 их них введены в эксплуатацию). Общая площадь территории указанных поселков – около 2,8 тыс. га, суммарное число домовладений – более 11,3 тыс. Лидером по расположению дачных поселков является Симферопольское шоссе (около трети текущих проектов).
Около 30% реализуемых проектов можно отнести к бизнес-классу (главным образом, по уровню средних цен и бюджетов). Как правило, такие поселки расположены рядом с большой водой (рекой, озером, водохранилищем), на лесной или прилесной территории, а также имеют собственную инфраструктуру. В поселках эконом-класса (60 % от общего числа) покупателю довольно часто предлагаются как готовые коттеджи и участки с подрядом, так и возможность приобретения земли без подряда на строительство.
Территория и ближайшее окружение таких проектов довольно часто не имеет красивого ландшафта, а генеральный план в большинстве случаев предусматривает довольно тривиальную продольно-поперечную нарезку земельных участков. Вместе с тем, широкая продуктовая линейка в сочетании с доступными бюджетами гарантируют данным проектам высокие темпы реализации (до 6-10 объектов/месяц).
Поселки, в которых предлагаются исключительно земельные участки без подряда, составляют около 10% всех реализуемых проектов. В таких поселках можно приобрести как небольшой участок (до 30 соток), так и целое поле (до 5 га) под загородное имение.
Для сегмента дальних дач характерна унификация проектов – создание сетевых или клубных поселков. Такие проекты объединяет общий стиль/идея, типизация домов, инфраструктура. Например, в коттеджном комплексе «Капитан Club» 10 проектируемых поселков названы по именам русских капитанов и кораблей, а в поселках «Peter Haus» (первый проект - «Вестфалия») коттеджи построены в едином стиле по немецким технологиям.
Из числа текущих дачных поселков оригинальной идеей и стилем выделяются следующие проекты:
• Царьград (Симферопольское шоссе, 75 км от МКАД; площадь поселка 39 га / 214 коттеджей);
• Вестфалия (Peter Haus) (Симферопольское шоссе, 87 км от МКАД; 100 га / 650 коттеджей);
• Конаково River Club (Дмитровское шоссе, 115 км от МКАД; 146 га / 170 коттеджей);
• Капитан Club (Симферопольское шоссе, 90 км от МКАД), включает поселки «Новиково» 65 га / 298 коттеджей и «Рождествено» 80 га /334 коттеджа).
Характеристика спроса
В течение 9 месяцев 2008 года в сегменте дальних дач (в расчет приняты только вновь создаваемые организованные поселки) заключено около 1600-1800 первичных сделок. Около 75% из них приходятся на готовые коттеджи и участки с подрядом, остальные – на земельные участки без подряда.
Среди покупателей наиболее популярно Симферопольское шоссе, на которое приходится более 40% от общего числа «дачных» сделок. Основные причины такой популярности – высокая концентрация поселков вдоль данной трассы, ее относительно невысокая загруженность, а также хорошая экология (в т.ч. близость Приокско-террасного заповедника). Остальные сделки с дальними дачами относительно равномерно распределены между Калужским (10,6%), Ярославским (10,3%), Минским (9,2%), Киевским (8,7%), Новорижским (7,2%) и прочими шоссе.
Распределение фактического спроса по удаленности от МКАД показывает, что близость к Москве не столь принципиальна для покупателей. Гораздо более важными факторами при выборе дачи являются благоприятная экология и окружение, а также бюджет покупки. Кроме того, основные транспортные проблемы характерны для ближнего Подмосковья и на удалении более 60 км разница в расстоянии в 30-40 км эквивалентна всего лишь 15-20 дополнительным минутам подъезда.
Около 65% совершенных сделок приходится на поселки, ввод в эксплуатацию которых ожидается в 2008-2009 гг. Это свидетельствует о том, что для покупателей данного типа недвижимости принципиально важен минимальный лаг между моментом покупки и возможностью начать фактическое использование дачи.
Более 70% спроса в дачном сегменте приходится на бюджеты до 400 тыс. долл. Приобретать дальние дачи по цене более 600 тыс. долл. готовы лишь около 8% покупателей.
Самые популярные метражи домов в дачном сегменте – от 150 до 250 кв.м, на которые приходится почти 60% спроса. Более крупные домовладения интересуют менее четверти покупателей. В структуре сделок по площади земельных участков доминируют землеотводы от 0,1 до 0,2 га – более
70% спроса. Домовладения с участками площадью более 0,2 га востребованы у менее 30% аудитории.
Потребительские характеристики условного среднестатистического коттеджа в дачных проектах,
проданного в течение 2008 г., выглядят следующим образом: площадь дома – 215 кв.м, участка – около 20 соток. Средний бюджет покупки в данном сегменте загородного рынка чуть менее 350 тыс. долл.
Порядка 85% первичных сделок с дачами, совершенных в 2008 г., приходится на дома без чистовой внутренней отделки, что является следствием стремления покупателей оптимизировать бюджет покупки. Кроме того, в дачном сегменте, по сути, отсутствует широкое предложение объектов «под ключ» (чистовая отделка чаще всего имеет место для деревянных домов и сводится к обшивке вагонкой стен и потолка).
Характеристика предложения
Общее текущее предложение коттеджей и участков с подрядом в отдаленных поселках на конец III квартала 2008 года составило порядка 4,5 тыс. объектов, из которых около 24% - участки без подряда на строительство домов. Территориальная структура текущего предложения дальних дач свидетельствует о доминирующей роли Симферопольского шоссе (на него приходится около
48% от совокупного предлагаемых к продаже объектов).
Определенный дефицит предложения (по сравнению с текущей структурой спроса) наблюдается на Калужском и Новорижском шоссе.
Распределение существующего предложения по площади домов и землеотводов позволяет удовлетворить спрос во всех категориях – от небольших домов (до 150 кв.м) до объектов площадью более 300 кв.м. Средняя площадь предлагаемого к продаже дачного дома составляет около
220 кв.м.
В структуре текущего предложения по площади земельных участков около 85% приходится на участки площадью до 0,3 га.
Предложение больших участков (от 40 соток до 5 га) под строительство усадеб или ранчо составляет около 5% от общего числа представленных на рынке объектов. Поселки, в которых предлагаются такие земельные наделы, как правило, находятся за пределами 100-километровой зоны удаления от МКАД. Большинство этих поселков расположено в лесной зоне или вблизи крупного водоема.
Наиболее интересные поселки с участками усадебного типа:
• Долина VIP Резиденций (Калужское шоссе, 100 км от МКАД; площадь поселка 57 га, 25 участков,
площадью от 1,5 до 3,0 га)
• Солнечная долина (Киевское шоссе, 90 км от МКАД, площадь поселка 257 га, 227 участков площадью от 0,4 до 1,6 га)
Бюджетная структура текущего предложения в дачном сегменте в целом соответствует структуре спроса. Более половины дачных домов предлагаются по цене от 200 до 400 тыс. долл. В бюджетной структуре предложения участков без подряда преобладают бюджеты до 200 тыс. долл., на которые приходится более 60% землеотводов.
Небольшой дефицит предложения существует в сегменте поселков, предлагающих покупателю полностью готовые к проживанию дома или находящиеся на стадии завершения строительства, а также объекты с внутренней отделкой «под ключ».
Цены
По состоянию на конец III квартала 2008 года средневзвешенная удельная цена предложения коттеджей в дачных поселках на территории Московской области (в расчете на 1 кв.м площади домовладения) составила 1650 долл./кв.м.
Минимальная цена (930 долл. /кв.м) и минимальный бюджет покупки (около 100 тыс. долл. за дом 110 кв.м на участке 12 соток) зафиксированы в поселке «Романовские дачи» (Симферопольское шоссе, 120 км от МКАД). Максимальная удельная цена (4 900 долл./кв.м) отмечена в поселке «Золотые пески» (Минское шоссе, 120 км от МКАД), максимальный бюджет покупки (2,1 млн. долл) – в поселке «Царьград» (Симферопольское шоссе, 75 км от МКАД), за усадьбу площадью 900 кв.м на участке 50 соток.
Средняя цена дачного дома без чистовой внутренней отделки составляет около 1600 долл./кв.м, с отделкой «под ключ» - около 2 280 долл./кв.м.
Наиболее высокие средние цены дачных домов (более 2000 долл./кв.м) характерны для проектов по Минскому, Ленинградскому и Дмитровскому шоссе. Это обусловлено близостью реализуемых в настоящее время поселков к крупным водохранилищам (Можайское, Рузское, Московское Море и пр.) и зонам активного отдыха (горнолыжные комплексы).
Соседство с водоемами и зонами отдыха существенно влияет на дифференциацию цен по поясам удаленности от МКАД. При этом максимальные средние цены для дачных домов наблюдаются как в самых близких к Москве (60- 70 км) проектах, так и в существенно более удаленных поселках (более 100 км), как правило, соседствующих с крупными природно-рекреационными объектами.
Средневзвешенная удельная цена земельных участков без подряда в дачных поселках в конце III квартала 2008 года составила 6900 долл./сотку. Минимальная рыночная цена (2050 долл./сотку) зафиксирована в поселке «Услимово» (Симферопольское шосее, 97 км от МКАД), максимальная (20 540 долл./сотку) – в поселке «Московское море» (Ленинградское шоссе, 102 км от МКАД).
Наиболее высокие цены на участки без подряда в отдаленных от Москвы поселках имеют место на Новорижском направлении – 12 600 долл./сотка. Существенно дешевле обойдется покупка аналогичного участка на Симферопольском (5 860 долл./сотка), Калужском (4 780 долл./сотка) или Киевском шоссе (3550 долл./сотка).
Основные тенденции
Динамичное развитие организованных дачных поселков на большом удалении от Москвы обусловлено, с одной стороны, растущим спросом на дальние дачи среди москвичей и жителей ближайшего Подмосковья, с другой – стремлением крупных землевладельцев максимально капитализировать свои земельные активы.
Для сегмента дальних дач характерна унификация проектов – создание сетевых или клубных поселков. Узнаваемый бренд существенно облегчает продвижение новых проектов, даже расположенных в диаметрально противоположных районах Подмосковья.
Полноценную инфраструктуру на большом удалении от Москвы могут позволить себе лишь крупные дачные поселки с большим количеством жилых объектов (например, Конаково River Club, Гагаринлэнд, Царьград), вместе с тем наличие такой инфраструктуры – одно из главных конкурентных преимуществ в данном сегменте.
Важная составляющая успеха проектов дальних дач – «маркетинговые магниты» и центры притяжения покупателей: водоем (водохранилище или крупная река), лес, живописное историческое место с музеем, парком и пр. Среди объектов-генераторов спроса на дачные дома лидирует реки Ока и Волга, Рузское и Можайское водохранилища.
С каждым годом границы расположения дальних дач существенно расширяются. Сегодня такие проекты можно встретить практически вдоль каждого шоссе. Удаленность отдельных дачных поселков от Москвы превышает 250 км.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
