Чтобы помочь прояснить ситуацию своим читателям, Cottage.ru побеседовал с экспертом на загородном рынке недвижимости, директором департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard, Андреем Васильевым." />

км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Главное событие 2004 года - резкое снижение темпов роста цен- мнение специалиста загородной недвижимости компании Paul's Yard, Андрея Васильева.

11 Окт 2004
3264
Сегодня на рынке загородной недвижимости складывается довольно непростая обстановка. Резкая перемена настроения за городом не дает покоя, как покупателям, так и продавцам.

"С чем связана остановка роста цен, как долго все это продлиться и, что же будет дальше?", такие вопросы задают многие, кто хоть какое-то отношение имеет к Подмосковной недвижимости.

Чтобы помочь прояснить ситуацию своим читателям, Cottage.ru побеседовал с экспертом на загородном рынке недвижимости, директором департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard, Андреем Васильевым.
Cottage.ru:Ваше мнение о ситуации на загородном рынке сегодня. Что это, временный спад, кризис или же все просто разговоры?

Андрей Васильев: Снижению темпов роста цен, которое началось в июне текущего года, есть несколько объективных причин:

1. Общее насыщение рынка загородной недвижимости во всех ценовых сегментах.

2. На рынке загородной недвижимости отразилась сложная ситуация в банковском секторе, ожидания игроков рынка, что деньги из банков население изымет и вложит в недвижимое имущество, не оправдались. Кроме того, банки сократили свои программы кредитования застройщиков недвижимости.

3. Ситуация вокруг ЮКОСа вызвала отток иностранных инвестиций и вывод капиталов из страны крупными представителями российской бизнес-элиты.

4. Шумиха вокруг всевозможных нарушений местных органов власти в части предоставления земельных участков и заявления федеральных чиновников по поводу сноса коттеджей, построенных без должных согласований или с нарушениями, отсутствие четкого понимания правовых вопросов, касающихся землепользования, тоже отрицательно сказались на покупательской активности. Осенью этого года ожидается принятие новой редакции Лесного кодекса, в котором будут прописаны все основные положения землепользования участков Гослесфонда, что внесет ясность в правовое регулирование вопроса и снимет сложившееся напряжение на рынке.

5. Общая нервозность населения, связанная с участившимися террористическими актами.

Летом ярко проявилось сезонное снижение покупательской активности, что вынудило застройщиков организовывать летние скидки, которые доходили до 15 %. Хотя осенью спрос восстановился и начал плавно расти.

Сегодня застройщики должны быть готовы к снижению рентабельности данного бизнеса ввиду огромной конкуренции и умеренным ростом спроса. Более того, с каждым годом снижается рост цен на землю (который два года назад составлял 100% в год), рентабельность также с каждым годом уменьшается. Сегодня уже крайне сложно сделать проект, который принесет 100% годовых. И в связи с тем, что рынок дорогих поселков насыщен, многие застройщики ушли в сегмент поселков эконом - класса, тем более что спрос в этом сегменте велик.

Сегодня мы можем констатировать, что большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости заняли выжидательную позицию и в ближайшем будущем, когда появится окончательная ясность по правовым, экономическим и политическим аспектам, следует ожидать существенного повышения спроса на данный сегмент рынка с соответствующим повышением цен.

Cottage.ru: Главное событие, на Ваш взгляд, на рынке загородной недвижимости в 2004 году?

А. В.: Основные события 2004 года: Главным событием 2004 года можно назвать впервые произошедшее резкое снижение темпов роста цен на объекты загородной недвижимости. Это невиданная ситуация после кризиса 1998 года.

На протяжении 8 лет Рублево – Успенское направление было лидером спроса у покупателей элитной загородной недвижимости. В 2004 году впервые приоритетным направлением стала Новая Рига. Совокупный рост цен на Рублево-Успенском направлении в текущем году не превысил 20 %. Увеличение спроса на Новую Ригу вызвало рост цен на объекты недвижимости этого направления на 30 %.

Лидером продаж Новорижского направления в 2004 году стал загородный комплекс «Резиденции Бенилюкс», расположенный в 17 км от МКАД. За прошедший год было реализовано почти 50% площади частных землевладений (около 37 га). Рост стоимости земли в поселке составил 50%. Этот проект был создан на основе исследований мирового и отечественного опыта загородного строительства. Можно сказать, что застройщики создали не просто проект загородного комплекса, а попытались создать свою философию загородной жизни.

Архитектор комплекса разрабатывает проекты домов совместно с покупателями, дорабатывает и адаптирует их пожелания под единую архитектурную концепцию.

Девелоперы «Резиденций» значительно повысили инвестиционную привлекательность своего объекта, реконструируя русло реки Синички, расширяя его до 50 метров. Важным моментом, выделяющим этот поселок, является прежде всего создание в нем развитой инфраструктуры. Важным моментом является наличие собственной дороги, к проектным работам привлечены лучшие архитекторы России и Европы. Несомненно, затраты на проектирование и строительство серьезные, но только при таком подходе возможно сегодня успешно продавать дорогие поселки.

Cottage.ru: На Вашем сайте в разделе загородной недвижимости представлены объекты по западному направлению, Рублевка и Новая Рига. Значит ли это, что ваша компания ориентируется только на эти направления? Каким критериям соответствует загородный объект от Paul’s Yard?

А. В.: Хороший вопрос. Действительно, наша компания отдает предпочтение Западному направлению, хотя среди наших предложений есть и коттеджные поселки, расположенные на Севере Московской области. Это вполне объяснимо, поскольку исторически со времен СССР самым активно развивающимся загородным направлением был Запад, и сегодня Новорижское и Рублево – Успенское направления являются лидерами спроса в самом дорогом сегменте. Более того, Запад – самое развитое направление в плане инфраструктуры. Главным досуговым центром Подмосковья является, несомненно, Жуковка. В ней расположены 5 ресторанов, казино, бутики, магазины. В настоящее время в Жуковке строятся еще 2 крупных досуговых центра, в общей сложности на 30 000 м2. В Жуковке находится знаменитый фитнес-клуб World Class с 12 теннисными кортами, отделения крупнейших российских банков. Поэтому не удивительно, что вся Жуковка застроена, рядом с ней нет свободных площадей под строительство. «Обрастают» поселками и знаменитые пансионаты Рублево – Успенского шоссе – «Сосны», «Лесные дали», «Поляны» и «Маслово». А застройщикам элитного загородного жилья выгодно располагать поселки рядом с пансионатами, «богатыми» современной инфраструктурой. Если говорить о том, каким критериям соответствует загородный объект от Paul’s Yard, то это дом не дешевле полумиллиона долларов, расположенный на Западе или Севере Подмосковья, стоимость земли участка должна составлять не менее 10 тыс. долларов за сотку. На тех же направлениях мы предлагаем дома в аренду по цене не менее 3 тыс. долларов в месяц.

Cottage.ru: Поселок в Калининградской области - тенденция или единичный случай?

А. В.: На сегодняшний день мы находимся в стадии переговоров с рядом девелоперов, желающих развивать побережье Балтийского моря. А тот проект, который мы разрабатываем сегодня, считаем только «первой ласточкой». Калининград был выбран нашей компанией не случайно. Во времена бывшего СССР самыми популярными местами отдыха после Краснодарского края были курорты Балтийского моря. После распада Советского Союза возможность беспрепятственно посещать Прибалтийские страны исчезла, из действующих российских курортов Балтийского побережья остался только Светлогорск. А поскольку тяга к Балтийскому морю у наших соотечественников сильна, и многие обеспеченные люди готовы вкладывать средства в его побережье, мы и взялись за этот проект. Подобных по сложности и рыночной актуальности работ в Калининградском регионе не проводилось. Участники проекта рассчитывают выйти на качественно новые подходы к элитной жилой недвижимости и кардинально изменить представление о качестве жизни на Балтийском побережье.

Мы считаем, что загородный комплекс будет интересен не только представителям калининградской элиты, но и состоятельным жителям столичного региона.

Cottage.ru: Какие регионы, помимо Калининградской области, по вашему мнению, привлекательны для загородного строительства?

А. В.:Сегодня привлекательны для загородного строительства практически все российские города – «миллионники» и так называемые регионы – доноры. Пока пальму первенства удерживает, по вполне понятным причинам Сочи. Но и в скором времени подтянется Калининград.

Cottage.ru: Андрей, Ваши прогнозы на будущие и какие факторы будут влиять на ситуацию, разворачивающуюся в секторе загородной недвижимости?

А. В.:
1. Цены на загородную недвижимость продолжат свой рост, но в пределах 20% в год. Будет происходить расслоение рынка и появится более четкая граница между удачными и неудачными проектами в связи с насыщением рынка и ростом информированности потребителя о качестве загородной недвижимости. В следствие этого рост цен по успешным проектам будет составлять до 40-50%, а по неудачным проектам роста цены практически не будет.

2. Поскольку стоимость земли велика, и ее составляющая часть в проекте значительна, можно прогнозировать увеличение предложения поселков с более плотной застройкой, это таун – хаусы и малоэтажные многоквартирные дома.

3. Из-за высокой стоимости подмосковной земли и в поисках большей рентабельности инвесторы и девелоперы обратят свое внимание на регионы (этот процесс уже идет).

Ситуация на рынке загородной недвижимости во многом будет зависеть от политики государства. Принятие законопроектов, регламентирующих земельные отношения и развитие ипотечного кредитования, могут внести свои коррективы в рынок загородной недвижимости.






Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения