Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Ленинградская область. Аналитическая справка

04 октября 2011
18737
Ленинградская область. Аналитическая справка
Рынок малоэтажной недвижимости Ленинградской области сегодня является вторым по величине, после Московского региона. Впрочем, в отличие от Подмосковья, у местного рынка есть своя специфика. Cottage.ru продолжает серию публикаций аналитических материалов по региональным загородным рынкам
Экономика. Санкт-Петербург
К числу бесспорных преимуществ Северной столицы можно отнести выгодное экономико-географическое положение. Город по-прежнему остается «окном в Европу». Плюс к этому, несмотря ни на какие реформы, в городе остается достаточно высокий уровень образования, как следствие не менее высокий профессионально-квалификационный потенциал жителей Петербурга.
К сожалению, недостатков также немало, но что самое печальное, они устраняются крайне медленно и конца этого процесса пока не видно. Безусловно, тормозит экономическое развитие мегаполиса высокий удельный вес предприятий военно-промышленного комплекса, многие из которых размещены в центральной части города. Редевелопмент фабрик и заводов происходит, но не в тех объемах, в которых хотелось бы. Кроме того, оставляет желать лучшего состояние инфраструктуры Петербурга.
Отдельной строкой стоит проблема коммунальных квартир. По данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга на 2011 г., в 105 тыс. коммуналок живут около 660 тыс. человек. Что по праву дает возможность называть город «коммунальной столицей» России. Специалисты отмечают, что для решения проблемы не хватит и всего бюджета Петербурга.
Кстати, о бюджете. Доходная часть бюджета Петербурга на 2011 год с учетом корректировки составляет 380 млрд. 864 млн. 370 тыс. руб., расходная - 431 млрд. 939 млн. 763 тыс. руб. По сравнению с 2010 годом общий объем доходов петербургского бюджета возрос на 16 млрд. рублей, или 5%. Объем расходов снизится на 9 млрд. рублей, или 2,5%.
Городские власти с оптимизмом утверждают, что Петербург прошел пик кризиса без серьёзных потерь, но последствия глобальной рецессии еще не ликвидированы полностью. «Мы продолжаем жить в режиме жесткой экономии и сохраняем консервативный подход в бюджетной политике», - отметила в своем ежегодном послании бывший губернатор Петербурга Валентина Матвиенко.
Если говорить о проблемном жилищном вопросе, то в 2011 году на реализацию целевых программ по улучшению жилищных условий петербуржцев направлено свыше трех млрд. рублей. В том числе
– на выполнение программы «Молодежи – доступное жилье» 2 млрд. рублей;
– на развитие долгосрочного жилищного кредитования 550 млн. рублей;
– на расселение коммунальных квартир 500 млн. рублей;
– на приобретение жилищных сертификатов 100 млн. рублей.
Кроме того, будет выделено 8,3 млрд. рублей на строительство жилья и 1,5 млрд. рублей – на приобретение жилья для льготных категорий граждан.
В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» расходы на строительство домов для государственных нужд составят в 2011 году 8,3 млрд. рублей, а в 2012 году вырастут до 13 млрд. рублей.
В 2012 году государство планирует сдать 297 тыс. кв. м бюджетного жилья. В бюджете выделено 1,5 млрд. рублей на приобретение 50 тыс. кв. м для льготников, а также для расселения тех, кто проживает в аварийных домах.
Серьезной проблемой является неразвитость транспортной инфраструктуры. Как и Москва, Петербург испытывает огромные сложности с пробками на дорогах, поэтому открытие любой новой дороги или развязки имеет для города огромную ценность. В 2011 году было, наконец, полностью завершено строительство Кольцевой автомобильной дороги (КАД), работы на которой начались еще в 2001 году.
Петербуржцы искренне завидуют и удивляются скорости строительства метрополитена в столице. Хотя к 2025 году в Петербурге и планируется построить 45 новых станций метро, но верится в это с трудом. Более реальными выглядят следующие перспективы: в следующем году будет сдана станция метро «Адмиралтейская». Также на 2012 год запланирована к вводу станция «Бухарестская», а на 2013 год – станция «Спасская».
Экономика. Ленобласть
Развитие Ленинградской области крайне неоднородно. Условно все города и села области можно поделить на те, в которых есть какое-то экономическое развитие и те, в которых никакого развития нет. Это отметил и губернатор области Валерий Сердюков: «Инвестиционная активность в районах Ленинградской области совершенно разная. И кризис наглядно показал, что основные проблемы возникают именно там, где на протяжении длительного времени не происходит обновление основных фондов, не внедряются новые конкурентоспособные технологии. Проблемы, которые мы имеем в отдельных так называемых моногородах Пикалево, Волхове, Сланцах, а в этом году и в Бокситогорске, – прямое следствие полного отсутствия или крайней незначительности вложений собственников градообразующих предприятий в технологическую модернизацию».
Сравнивая объемы бюджетов Ленобласти и Петербурга можно ясно себе представить, насколько социальное и экономическое развитие области отстает от Северной столицы.
В 2011 году собственные доходы прогнозируются в проекте областного бюджета на уровне 47,5 млрд. рублей, а расходы ожидаются на уровне 49,9 млрд. рублей.
По данным правительства Ленинградской области, ожидаемые сборы от налога на прибыль и налоги на доходы физических лиц составят в 2012 году 21,1 млрд. и 13,1 млрд. рублей соответственно. Также в проект нового бюджета заложено повышение заработных плат работникам бюджетной сферы. По официальным сообщениям, уже в новом учебном году расчетная величина окладов учителей местных школ составит 6100 рублей. Сумма впечатляет!
С точки зрения инвестиций в области также существует существенная диспропорция. С одной стороны, объем инвестиций в основной капитал в 2010 году увеличился почти на треть к уровню 2009 года и составил без малого 270 млрд.рублей против 193 млрд. рублей в 2009 году. Реализовано более 20 крупных инвестиционных проектов мирового уровня. Благодаря инвестиционной активности за последние 10 лет, удалось провести коренную модернизацию предприятий, в результате, в 2010 году область увеличила объем промышленного производства на 15% к уровню 2009 года. Продолжается реализация более ста инвестиционных проектов, большинство из которых будет завершено в этом году. Объем инвестиций на их реализацию вырастет на 11% и превысит в 2011 году 300 млрд. рублей.
С другой стороны, инвестиции чудесным образом снова прошли мимо ЖКХ. Из 270 млрд. рублей инвестиций на «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» приходится всего 12%. Из них в ЖКХ направлено только 7 млрд. рублей. В частности, на эти средства газифицированы котельные в городе Луге, в Тосненском районе, 6 областных котельных переведено на природный газ, построено 250 км распределительных и межпоселковых газопроводов и 7,5 км водопроводных сетей.
Коттеджный поселок Медное озеро. HONKA
Зато областные власти могут похвастаться уровнем роста тарифов. «Мы выполнили задачу, поставленную Правительством Российской Федерации, и стабилизировали рост тарифов на услуги ЖКХ для населения региона. В 2011 году в целом по области рост тарифов не превысил 10%», - с гордостью отмечает Валерий Сердюков.
Жители
По данным Петростата, на 2011 год в Петербурге проживает 4 млн. 868 тыс. человек. В Области – 1 млн. 714 тыс. человек, средняя заработная плата в Петербурге 28 870 руб., в Ленинградской области - 23 408 руб.
Средняя номинальная начисленная зарплата на одного работника Ленобласти в январе-июне этого года составила 22406 рублей, что на 11,5% выше уровня того же периода 2010-го. При этом темпы роста зарплаты в области за первое полугодие опережают аналогичный средний показатель по Северо-Западному федеральному округу, который равен 10,1%.
Стоимость минимального набора продуктов питания в расчете на месяц в июльских ценах составляла около 3026 рублей, что меньше чем в июне на 0,6%. Данные статистики красноречиво говорят об уровне жизни граждан, хотя сами они считают, что эти данные берутся с потолка.
Любопытное исследование провел портал joblist.ru, из которого следует, что москвичу для полноценной жизни в столице нужно располагать доходом около 39 тыс. рублей в месяц. Петербуржцы оказались более требовательными, и считают, что для этих целей необходимо 40,4 тыс. рублей в месяц. В среднем по России жители оценивают прожиточный минимум в 28,5 тыс. рублей.
Если сравнить жизни петербургский с мировым, то по данным газеты «Деловой Петербург», Петербург оказался на 170 месте в рейтинге благоприятных для жизни городов.
Недвижимость. Статистика
В 2011 году объем ввода жилых домов в Санкт-Петербурге составил 871,2 тыс. кв. м. жилой площади (13942 квартиры). По итогам 2010 года было введено 2 млн. 656 тыс. 457,6 кв. м., что на 2% больше по сравнению с 2009-ым.
Что касается загородного рыка, на сегодняшний день, согласно объединенным данным аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО и консалтингового центра «Петербургская недвижимость» в реализации находится 298 проектов малоэтажной застройки. Это примерно на треть больше, чем было в 2010 году.
Коттеджный поселок Medovoe. Петростиль
По данным компании «Петербургская недвижимость, в 30 км удаленности от города (зона постоянного проживания) находится 109 коттеджных поселков – это около 8,6 тыс. домовладений и участков. В то время как доля непроданных объектов в данных поселках составляет 64%.
«Хотя последнее время вывод новых проектов существенно замедлился: за июль и август вышло в сумме лишь 6 новых загородных комплексов, - комментирует аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дмитрий Сперанский. - Однако немало застройщиков вынашивает планы вывода на рынок новых проектов. Понемногу меняется структура и география предложения. Все больше проектов предлагают участки без подряда. А в 2010 году обозначился новый сегмент: продажа земельной нарезки - участков без инженерной подготовки. До кризиса таких предложений на рынке не было вообще, в 2009-м году застройщики предпринимали первые робкие попытки опробовать новый формат. В 2011 большая доля предложения приходится именно на этот сегмент».
Структура сделок по данным информационного обмена среди загородных застройщиков
Данные: Аналитический центр Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Согласно данным информационного обмена среди застройщиков (в нем участвует 86 проектов), за летние месяцы 2011 года 43% продаж пришлось на земли без инженерной подготовки. Покупатели вкладываются в эти объекты, не представляя себе возможные последствия и перспективы этих вложений. Некоторые эксперты метко называют подобные проекты ликвидацией земель, накупленных в докризисные годы со спекулятивными целями. Оптом продать эти участки не получается, и их выставляют в реализацию, нарезав на мелкие наделы. Причем на рынок выводятся все более дешевые земли. Сегодня можно найти предложения по 10-12 тыс. рублей/сотка. «Граждане охотно покупают бюджетные предложения. Хотя в существующих проектах застройщики не пересматривают цены, из-за выхода все более дешевых предложений снижается средняя цена проданной сотки», - отмечает Дмитрий Сперанский.
Недвижимость. Предложение
По данным компании «Петербургская недвижимость», с начала 2011 года в продажу вышло 57 новых коттеджных поселков и 15 новых очередей уже существующих на рынке проектов, а так же 7 проектов с предложением таунхаусов. «Можно отметить, что в этом году продолжилась тенденция, наметившаяся в 2009-2010 гг. – вывод на рынок организованных коттеджных поселков, где основной объект предложения – инженерно-подготовленные земельные участки», - отмечает заместитель генерального директора ООО «Консалтинговый центр "Петербургская Недвижимость"» Ольга Трошева.
Около 60% вновь вышедших проектов продают только участки под застройку, без обязательного подряда, также есть поселки, где можно приобрести как участок без подряда, так и с подрядом. «Во многом это обосновывается и тем, что сегодня сложно реализовать земельный массив под проект, если только со значительным дисконтом, - считает Ольга Трошева. - Ряд малоизвестных компаний на загородном рынке/частных владельцев (физлица) как выход из сложной ситуации видят организацию коттеджного поселка с реализацией участков, при этом очень часто без качественного предложения пакета коммуникаций».
Данные: Петербургская Недвижимость
Еще одна тенденция, которую отметили эксперты, заключается в том, что по сравнению с прошлым годом существенно возросло число сделок с таунхаусами и дуплексами. «Во-первых, это связано с тем, что на рынок выведены сверхдешевые предложения, - отмечает Дмитрий Сперанский. – Сегодня в рамках проекта «Кивеннапа» можно приобрести секцию 65 кв. м за 1,4 млн. рублей, Однако и сделок с относительно дорогими предложениями (10-15 млн. рублей) фиксируется заметно больше, чем в 2009-2010 годах. В августе на секции в таунхаусах пришлось 21% заключенных договоров – это рекордный показатель за все время наблюдений».
На загородном рынке региона продолжают появляться новые проекты коттеджных поселков, в первую очередь эконом-класса. «В целом предложение опережает спрос, что является сдерживающим фактором для роста цен, самая высокая конкуренция в сегменте бизнес-класса, - комментирует директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. – На рынке загородной недвижимости большое количество предложений. Впрочем, нельзя говорить о том, что рынок растет, сейчас происходит процесс трансформации, модернизации и корректировки концепций. В нижнем ценовом сегменте застройщики пытаются продавать нарезанные земельные участки без подряда, что вызывает некоторую хаотичность предложения».
По-прежнему очень много проектов, в которых сделок нет вообще или проходят по 1-2 продажи за год. «Эти поселки реально не участвуют в рыночном обороте, зато заметно “давят” на рынок, образуя большой навес потенциального предложения, - считает Дмитрий Сперанский. – В частности, очень плохо идут продажи в проектах, выведенных в продажу до кризиса и рассчитанные на покупателей с «докризисным» кошельком. Уже есть немало проектов, в которых дома полностью достроены, однако продать их не получается и строения медленно разрушаются от времени».
Вместе с тем есть отдельные примеры, например, проект «Охтинский парк», где продажи идут очень успешно: с начала года здесь реализовано 63 участка по цене 5-6 млн. рублей. Впрочем, застройщик не скрывает, что за эти земли он бы запрашивал в 1,5-2 раза дороже.
Районы Ленобласти
Основной объем рынка коттеджных поселков сосредоточен во Всеволожском районе Ленобласти – это около 32% . Что можно легко объяснить привлекательным расположением района относительно города, наличием большого количества свободной земли под освоение.
В 1-ом полугодии 2011 года лидером по вновь выходящим проектам, как и ранее, является Всеволожский район области, там появилось 20 новых проектов (36% от количества вышедших поселков). Не уступает и Ломоносовский район, приобретающий все большую популярность в последнее время - 17 новых коттеджных поселков (31% от количества вышедших поселков). «В последнее время среди потенциальных покупателей вырос интерес к южному и юго-восточному направлениям Ленинградской области, - отмечает Ольга Трошева. - Территории Ломоносовского (например, Низино, Ропша, Новоселье), Гатчинского (Тайцы, Коммунар), Тосненского (Глинки, пос. им. Тельмана, Федоровское), Кировского районов (земли вдоль русла Невы) имеют большой потенциал к развитию малоэтажного и индивидуального строительства. В ближайшее время количество проектов здесь будет только увеличиваться».
Данные: Петербургская Недвижимость
Впрочем, девелоперами осваиваются и новые направления, появляются проекты в удаленных районах с хорошими природными характеристиками, таких как Волховский, Лужский и Приозерский районы. «Элитный сегмент смещается в новые локации. Появляются дорогие проекты во Всеволожском и Выборгском районах ЛО», - комментирует руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева.
Цены
Стоимость коттеджных поселков у профессиональных застройщиков находится на уровне 5-6 млн. рублей за домовладение с землей.
В классе «эконом» и «средний» в основном пользуются спросом дома площадью 90-140 кв. м на 10 сотках, в классе «бизнес» - 160-200 кв. м на 10-15 сотках и в классе «элита» - 190-300 кв. м на 18-25 сотках. Покупаются коттеджи в основном во Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области, хотя несколько выросла доля южных районов (Гатчинского, Ломоносовского), за счет активного вывода в 2010-2011 гг. новых проектов с интересным ценовым предложением («Золотые ключи», «Родник», «Одуванчик», «Горки-10» и пр.).
Данные: Петербургская Недвижимость
Количество загородных проектов увеличивается очень быстро, но качество ряда проектов оставляет желать лучшего.
Очень много остается в предложении участков, зачастую без коммуникаций, стоимость такого предложения все ниже и ниже, так минимально можно приобрести участок во Всеволожском районе от 50-60 тыс. руб. за сотку - это от 300-400 тыс. за участок, либо же на юге, например в Гатчинском районе - от 50 тыс. руб. за сотку, в Ломоносовском – от 37 тыс. руб. за сотку. Есть в предложении и такие цены, как 20-30 тыс. за сотку (ДНП), но возникают вопросы – а можно ли этот проект вообще назвать коттеджным поселком, скорее всего – попытка быстро реализовать массив земли, который, возможно, и не обладает необходимым потенциалом для развития (нет технических условий для подключения коммуникаций, может что-то и с документами, в общем, одни вопросы! что с такой подозрительно дешевой землей потом можно будет сделать?
«Потенциал для снижения цен предложения достиг определенного предела, качественное предложение участков сегодня находится в диапазоне от 80-100 тыс. руб. и выше, безусловно, с полным пакетом коммуникаций - диапазон выше , -отмечает Ольга Трошева. – Все, что по цене гораздо ниже, будет требовать от потенциального покупателя весомых вложений, которые могут порой в разы превышать стоимость участка. Также развиваются удаленные районы (Лужский, Кингисеппский, Волховский и т.д.), там стоимость земли, безусловно, ниже».
Инфраструктура
Сегодня застройщики (за исключением единичных проектов) пытаются обойтись минимумом инфраструктурных объектов, а то и вовсе без них.
«Для покупателей становится все менее очевидны преимущества приобретения объектов в рамках проектов организованной застройки, - комментирует Дмитрий Сперанский. – В докризисные времена равнозначные предложения внутри коттеджного поселка обходились покупателям примерно на 25% дороже, чем вне его черты. Сегодня ценовой разницы нет».
Перспективы развития
Наиболее перспективными направлениями, по мнению экспертов, в сегменте массовой застройки остаются Выборгский, Всеволожский и Приозерский район. Частично к ним относится Гатчинский и Ломоносовский районы, в низшей ценовой категории - Кировский.
«Перспективы развития рынка пока не очень радужные, - отмечает Дмитрий Сперанский. – Многое, конечно, зависит от макроэкономических показателей. Если начнется вторая волна кризиса (что с моей точки зрения весьма вероятно), то загородный рынок вынужденно будет скатываться в «дикое» состояние: собственники будут пытаться сбыть доставшиеся им некогда земли не вкладываясь в улучшения этих территорий, все будут минимизировать затраты на реализацию проектов».
Впрочем, стабильная экономическая ситуация также не обещает быстрых изменений спроса и предложения. «В случае стабильности последует дальнейшее расслоение рынка по признаку успешности, - прогнозирует Дмитрий Сперанский. - В целом сегодня объем имеющегося предложения в 7-8 раз превышает годовой объем поглощения, а значит даже при сокращении вывода на рынок новых проектов «переваривать» имеющееся предложения придется очень долго. Очевидно, что какие-то проекты будут реализованы в разумные сроки, тогда как другие не удастся довести до завершения вовсе».

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Укажите контактные данные
user
phone
mail

Нажимая на кнопку Отправить, вы соглашаетесь с положением об обработке персональных данных

Спасибо за обращение!
В ближайшее время с Вами свяжется менеджер для уточнения информации
Пожаловаться
Спасибо за обращение!
Мы обязательно обратим внимание на проблему