км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Ярославская область. Аналитическая справка

12 Мар 2012
 Прослушать
18380
Автор: Илья Петров
Ярославскую область можно смело называть одним из лидеров коттеджного строительства в России. По количеству организованных коттеджных поселков регион уступает разве что Подмосковью и Ленинградской области. Активно покупают загородное жилье под Ярославлем и москвичи. Cottage.ru разобрался, в чем секрет успеха Ярославской области
Ярославскую область можно смело называть одним из лидеров коттеджного строительства в России. По количеству организованных коттеджных поселков регион уступает разве что Подмосковью и Ленинградской области. Активно покупают загородное жилье под Ярославлем и москвичи. Cottage.ru разобрался, в чем секрет успеха Ярославской области.
Экономика. Ярославль
В первую очередь, Ярославль является промышленным центром области, при этом история развития производства в городе имеет и мировое значение. Например, в Ярославле в 1932 году был запущен первый в мире завод синтетического каучука (ныне закрыт).
На сегодняшний день в городе действует целый ряд предприятий легкой (фабрика валяной обуви, текстильно-галантерейная, швейная фабрика) и пищевой (комбинат молочных продуктов и др.) промышленности, табачная («Балканская звезда»), мебельная фабрики.
В городе работают нефтеперерабатывающий завод компании ОАО «Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез» (сокр. ЯНОС), шинный завод, моторный завод, электровозоремонтный завод, вагоноремонтный завод, электромашиностроительный завод, судостроительный завод, фармацевтическая фабрика и много других.
Об экономической значимости Ярославля говорят и сухие цифры статистики. На 1 октября 2011 года в городе Ярославле зарегистрировано 29 443 организации(на 01.10.2010 – 28 541 ед.), из них 91,3% - частной формы собственности.
Структура организаций экономики города Ярославля
Виды экономической деятельности
Количество организаций, ед.
Промышленность
2296
Строительство
3742
Оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, бытовых изделий
12425
Гостиницы и рестораны
520
Транспорт и связь
1713
Операции с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг
5323
Образование
609
Здравоохранение и предоставление социальных услуг
353
Прочие виды деятельности
2462
ИТОГО
29443
Оборот товаров (работ, услуг) крупных и средних организаций по городу за январь-сентябрь 2011 года составил 220,4 млрд.руб. Ведущее место в структуре экономики города занимают обрабатывающие производства – 83,0 млрд.руб., оптовая и розничная торговля – 76,4 млрд.руб., производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 26,2 млрд.руб., транспорт и связь – 19,3 млрд.руб.
Численность граждан, занятых в экономике города, за 9 месяцев 2011 года составила 330,8 тыс.чел., из них в крупных и средних организациях – 183,9 тыс.чел. Общая численность официально зарегистрированных безработных на 01.10.2011 составила 3,6 тыс.чел., уровень регистрируемой безработицы – 1,0 %.
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата (без выплат социального характера) в крупных и средних организациях города за 9 месяцев 2011 года составила 21828,4 руб.
Экономика. Ярославская область
Основу экономики Ярославской области составляет промышленное производство, в этом смысле область входит в число наиболее развитых регионов страны. Около 300 ярославских предприятий имеют федеральное значение и являются лидерами в своих отраслях. Ведущими отраслями промышленности области являются машиностроение, металлообработка, пищевая, химическая и нефтехимическая промышленности.
Основные минерально-сырьевые ресурсы области — кварцевый песок, гравий, торф, минеральные воды, известковые туфы, тонкие ленточные глины, минеральные краски.
На сегодняшний день, в области реализуются более 50 инвестиционных проектов. В прошлом году открылся новый дизельный завод 530-й серии, который специалисты считают одним из лучших в Европе по производству дизельных двигателей. Общий объем инвестиций составил более 6 млрд. рублей. Кроме этого, сдан первый завод фармацевтического кластера Ярославской области. Также сдана первая очередь комплекса СПХ «Вощажниково». Общий объем инвестиций больше 6 млрд. рублей.
Реализация новых проектов отражает общую тенденцию развития экономики области. «Сохраняется устойчивая тенденция к восстановлению промышленного потенциала после кризиса, - отмечает губернатор Ярославской области Сергей Вахруков. – Индекс промышленного производства в январе-сентябре по сравнению с январем-сентябрем прошлого года составил 110,8%. У нас этот показатель на 5,6% выше, чем в целом по Российской Федерации».
Общий объем инвестиций в основной капитал за январь-сентябрь 2011 года по полному кругу организаций, включая субъекты малого предпринимательства, составил более 42 млрд. рублей. Что на 17% выше, чем в 2010 году.
По итогам 2011 года доходы области превысили 30 млрд. рублей, для сравнения в 2017 году этот показатель составлял сумму 17 млрд. «Мы располагаем хорошим потенциалом роста наших доходов, - отмечает Сергей Вахруков. - Прогноз 2012 года – 35,3 млрд., в 2013 – 40 млрд., в 2014 – 44,6 млрд. рублей. Из Федерального бюджета в 2012 году запланировано 3,6 млрд. рублей, в последующие годы чуть меньше».
Жители
Численность населения Ярославской области по предварительным итогам переписи 2010 года составила 1,272,5 тыс. человек, что на 6,9% меньше, чем при переписи 2002 года. Городское население составляет 82,2%, доля сельского населения – 17,8%.
Преобладает женское население, составляющее 55,3% от общей численности, при этом количество мужчин продолжает уменьшаться - на 1000 приходится 1239 женщин.
Среднемесячная начисленная заработная плата в октябре 2011 г. составила 17 955 рублей и по сравнению с октябрем 2010 г. выросла на 12,9%.
Стоимость минимального набора продуктов питания на конец ноября составила по области 2 263,0 рубля и за месяц почти не изменилась (с начала года снизилась на 11,6%).
Реальные располагаемые денежные доходы населения области (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в октябре 2011 г. по сравнению с соответствующим периодом 2010 г., по оценке, уменьшились на 4,7%, в январе-октябре 2011 г. – на 10,8%.
Интересно, что с уменьшением доходов населения, уменьшилось и количество безработицы. По сравнению с 1 января текущего года численность безработных граждан стало меньше в 1,4 раза, уровень регистрируемой безработицы упал с 2,7% до 1,9%.
По данным отделения Пенсионного фонда РФ по Ярославской области, средний размер назначенных пенсий на 1 ноября 2011 года составил 8 358,0 рубля, что на 8,8% выше уровня 1 ноября 2010 года. Реальный размер назначенных пенсий, рассчитанный с учетом индекса потребительских цен, на 1 ноября 2011 г. составил 101,7% к 1 ноября 2010 г.
В январе-ноябре 2011 г. через все каналы реализации населению области оказано платных услуг на 33 717,0 млн. рублей, что в сопоставимых ценах меньше, чем в январе-ноябре 2010 г. на 0,1%.
Строительство
В период с 2000 г. в области наблюдался ежегодный рост объемов ввода жилья. В 2008 г. он достиг 396,9 тыс.кв.м. общей площади. Однако в 2009 г. объем ввода сократился на 5% и составил 376,4 тыс.кв.м. В полной мере кризис в этом вопросе проявился в 2010 г., когда в области было введено лишь 291,5 тыс.кв.м. общей площади жилых домов, т.е. на 22,5% меньше, чем в предшествующем 2009 году.
В январе-ноябре 2011 г. организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных и заемных средств построено 3 712 квартир. Общая площадь введенного жилья составила 244,0 тыс. кв. метров, или 124,7% к уровню января-ноября 2010 г.
Площадь введенных индивидуальных жилых домов составила 72,4 тыс. кв. метров, или 105,7% к уровню января-ноября 2010 г. Такая динамика позволила области занять 3 место в Центральном федеральном округе по темпам роста ввода жилья в 2011 г. Выше темпы роста ввода жилья только в Орловской и Калужской областях.
За период 2006-2009 года структура вводимого жилья в области выглядела следующим образом:
- 75% - жилье премиум-класса,
- 20% - индивидуальное жилье,
- 5% - жилье эконом-класса.
В 2008-2009 годах на фоне финансового кризиса и снижения платежеспособного спроса населения произошла переориентация спроса в сторону увеличения сегмента жилья экономического класса. В 2009 г. доля годового объема ввода жилья эконом класса составила уже 24%.
По объемам введенного жилья за 10 месяцев 2011 года Ярославская область занимает 14 место в Центральном федеральном округе, опередив только 4 области: Тульскую, Смоленскую, Ивановскую и Костромскую области.
В 2011 г. наибольшие показатели по вводу жилья зафиксированы в июне, сентябре и августе 2011 г. Худшие показатели приходятся на январь, май, июль и апрель.
Что касается динамики ввода жилья по районам Ярославской области, то, как отметил Губернатор области, наиболее проблемными в этом плане в 2010 г. Были Любимский, Ярославский, Некрасовский, Рыбинский и Даниловский районы, где показатель ввода жилья не дотянул и до 60% от первоначального плана.
Одной из главных проблем, по мнению областных властей, является недостаточные объемы ввода жилья эконом класса. Явный дефицит такого жилья на рынке недвижимости области отмечают и риэлторские компании и даже банки, предлагающие свои ипотечные программы.
26 сентября 2011 г. Центр стратегических исследований компании «Росгосстрах» опубликовал данные исследования по потребительской оценке стоимости жилья и удовлетворенности жилищными условиями, проводившегося в крупных и средних российских городах, в т.ч. и в Ярославле.
По уровню удовлетворенности качеством жилья (60%) Ярославль занял последнее, 36 место среди городов, принимавших участие в исследовании. В среднем по России этот показатель составил 69 процентов, а на первом месте по этому показателю – Набережные Челны, где 75 процентов горожан довольны своим жильем.
«К сожалению, цены на жилье остаются не доступными для большинства жителей области, - комментирует председатель общественной организации Центр гражданских инициатив, руководитель аппарата Ассоциации юристов России, депутат муниципалитета Станислав Волков. – Лишь 19% жителей областного центра считают приемлемыми цены на жилье. В основной массе городов, где проводилось исследование, доля жителей, считающих цены приемлемыми, колеблется от 33% до 20%».
Более половины ярославцев (58%) положительно оценили и объемы жилищного строительства в городе, однако по этому показателю Ярославль занимает 31 место среди 36 городов, где проводилось исследование.
В принятой Правительством области целевой программе «Стимулирование жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011- 2015 года был запланирован ввод 440 тыс.кв.м. общей площади. По состоянию на 1 ноября эти планы выполнены пока лишь на 47,9%, а в запасе остается всего 2 месяца. Плановых показателей достичь пока не удается.
Областная целевая программа предусматривает активизацию жилищного строительства в регионе и ежегодное наращивание темпов роста ввода. По прогнозу к 2015 г. годовой объем ввода жилья должен вырасти до 700 тыс.кв.м. Это 186% к уровню 2009 г.
Годы
Фактические данные по вводу жилья
Плановые данные по вводу жилья согласно областной целевой программы «Стимулирование жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011- 2015 года
Всего построено
Ввод жилья в % к предыдущему году
Ввод жилья в % к 2009 г.
План ввода жилья
План по вводу жилья в % к 2009 г
2005
223,8
102,9
59,5
-
2006
246,9
110,3
65,6
-
2007
420,3
170,2
111,7
-
2008
396,9
94,4
105,5
-
2009
376,4
94,8
100
-
2010
291,5
77,4
77,4
-
2011
210,7
72,3
56
440
116,9
2012
-
-
-
460
122,2
2013
-
-
-
479
127,3
2014
-
-
-
559
148,5
2015
-
-
-
700
186
по данным Ярославстат и областной целевой программы «Стимулирование жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011- 2015 года.
Загородная недвижимость
По данным компании «Метро-оценка», в Ярославской области зарегистрирован 52 организованный коттеджный и дачный поселок.
«Разнообразие предлагаемых к продаже участков в коттеджных поселках очень велико, - комментирует руководитель юридической рабочей группы в Межрегиональной Гильдии Риэлторов Наталья Окунева. – Есть поселки, участки в которых предлагаются с подрядом, есть и без подряда. На текущий момент количество поселков в этих 2 категориях примерно равное и зачастую является достаточно условным: в поселках, позиционирующихся «с подрядом» можно купить просто участок земли, и, наоборот, в поселке, изначально позиционирующемся без подряда, можно не только купить землю, но и заказать подряд на строительство дома. Главным различием будет являться то, что практически во всех «поселках с подрядом» предусмотрена единая архитектура строительства и выбирать можно только из существующих проектов домов. Правда, внутренняя планировка дома может быть изменена по вашему желанию».
Муниципальный район области
Названия коттеджных и дачных поселков
Количество участков в поселке
Брейтовский район
Рыбацкая деревня
64
Гаврилов-Ямский район
Прилесье
77
Мышкинский район
Юхоть
45-50
Некрасовский район
Солоница
63
Тимохинские дачи
29
ДНТ Малые Соли
175-200
Малый бор
45
Диевские дачи
71
Диевград
161
Лесной ручей
94
Беловское
129
Гузицино-парк
139
Волжская дубрава
55
Ярославская Голландия
20
Уют
35
Междуречье
12
Переславский район
Вишневый сад
199
ДНТ «Новое»
46
ДНТ Переславские просторы
67
Кубринские Истоки
148
Переславские просторы
32
Переславская Благодать (ДНТ)
322
Ростовский район
Устье
22
Рыбинский район
Земляничная поляна
16
Тутаевский район
Новая волна
233
Резиденция «Бор»
180
Северная пасека
43
Углический район
Берега
22
Черкасово 1
34
Черкасово 2
64
Шубино
47
Нефтино (клубный поселок)
107
Ярославский район
Романово
70
Лютовка
150
Любашино
67
Лесной городок
7
Чистые ключи
43
Ямская слобода
166
Европа
21
Серебрянные ключи
81
Никульская слобода
10
Предложение
В категории поселков без подряда предлагается земля для индивидуального и дачного строительства. Количество участков в одном поселке варьируется от 22 (коттеджный поселок «Берега») до 233 («Новая волна»). В среднем число участков в одном поселке чуть больше 90. Размер участка варьируется в диапазоне от 5 соток до 3Га. Больше всего распространены участки размером 20-30 соток.
Разброс размеров участков категории поселков, предлагаемых с подрядом также очень велик: начиная с 7 соток и заканчивая 2Га. В среднем размер участка составляет от 17 до 52 соток. Количество участков также сильно различается от 7 в «Лесном городке» до 322 в ДНТ «Переславская Благодать».
«Самыми популярными для освоения оказались Некрасовский и Ярославский (Ивановское и Костромское направления) районы области, - рассказывает Наталья Окунева. – Проекты большей части рассматриваемых коттеджных поселков были созданы еще до кризиса 2008 года. Далеко не все из них активно строятся и продаются. Часть существует только на бумаге. Например, оказались невостребованными проекты двух поселков-спутников: «Миллениум» и «Большая Брембола». Строительство в них не ведется, на данный момент пересматривается концепция указанных проектов».
«В части рассматриваемых поселков начато строительство и проведение коммуникаций, но практически нет продаж, - комментирует руководитель отдела оценки компания "Метро-оценка" Анна Майорова. – Примерно в четверти дачных и коттеджных поселках, в которых предлагаются земли без подряда, не продано ни одного участка. В 52% поселков продано и забронировано менее половины участков. Хорошо дела идут у чуть более чем 15% коттеджных поселков, позиционирующихся без подряда. Среди лидеров продаж можно назвать: «Романово», «Лютовку», «Любашино», «Малый бор», «Диевские дачи», «Лесной ручей».
Эксперты объясняют лидерство в продажах несколькими факторами. Во-первых, поселки находятся на расстоянии менее 40 км от Ярославля. Во-вторых, в проектах предусмотрено наличие газа и электричества на участках, при этом коммуникации или уже подведены, или ведутся соответствующие работы. В-третьих, все популярные поселки можно отнести к классу комфорт, который привлекает клиентов не только хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, но и относительно доступной стоимостью земли – от 20 до 34 тысяч рублей за сотку. «Данный ценовой диапазон меньше средней минимальной цены за 1 сотку, составляющей для поселков без подряда 44,5 тысячи рублей, - отмечает Анна Майорова. – Такая минимальная средняя обусловлена тем, что практически половина коттеджных поселков категории без подряда позиционируются как бизнес или престиж-класс. Их проектами предусмотрены зоны отдыха, пляжи, детские и спортивные площадки, магазины и другие объекты социальной инфраструктуры. Судя по всему, среди покупателей земли без подряда на строительство дома достаточно мало желающих платить не только за охрану и коммуникации, но и за другие объекты инфраструктуры».
В категории с подрядом более чем в трети поселков продано от 15 до 50% участков. Лидерами продаж можно назвать: «Устье», 1 очередь в клубном поселке «Юхоть» и «Волжскую дубраву». Все поселки, в которых есть хотя бы 15 % проданных участков, находятся на расстоянии менее 50 км от города Ярославля, большей частью в радиусе 30 км, за исключением поселка «Юхоть», находящегося примерно в 120 км от Ярославля. «В категории поселков с подрядом трудно выделить класс, который чувствовал бы себя лучше других в плане продаж, так как в каждом из классов есть и хорошо, и плохо продающиеся поселки. Общее состояние можно охарактеризовать как близкое к среднему», - констатирует Наталья Окунева.
Цены
В коттеджных поселках, участки в которых продаются с подрядом, стоимость определяется чаще всего за 1 кв.м. будущего или готового дома. В поселках эконом класса стоимость одного кв.м. не превышает 20000 рублей, в комфорт-классе - от 20 до 30 тысяч рублей за 1 м2. Бизнес-класс представлен в широком ценовом диапазоне от 25 до 100000 рублей, здесь достаточно много поселков в Углическом и Переславском районах области, позиционирующимися на продажу для жителей г. Москвы. Есть в Ярославской области и поселки премиум-класса, стоимость 1 кв. м в которых превышает 100000 рублей.
Наиболее распространенными вариантами материалов для стен при строительстве домов в поселках с подрядом являются кирпич, клееный брус и оцилиндрованное бревно, для фундамента - монолитный и ленточный железобетон. При изготовлении крыши используются металлочерепица, натуральная черепица и мягкая кровля.
Электричество есть (или планируется) в 95% поселков, такой же процент у различных вариантов проведения воды на участки. Газ есть или планируется к подведению в 80% поселков. Различные варианты систем канализации предусмотрены в 65% поселков, в остальных можно рассчитывать только на индивидуальные септики.
Интерес к загородной недвижимости в Ярославской области велик как у инвесторов, так и у потребителей. Последних в первую очередь интересуют инфраструктура поселка (в плане коммуникаций), транспортная доступность и наличие хороших подъездных дорог к поселкам, безопасность и стоимость вопроса. Эти факторы и нужно учитывать инвесторам при проектировании коттеджных поселков.
Инфраструктура
В 2007 – 2008 году широкое распространение получила идея организованных поселков с богатой социальной инфраструктурой: магазинами, детскими и спортивными площадками, собственными пляжами, автостоянками, ресторанами, зонами отдыха и т.п. Но кризис в 2008 году и рынок в лице потребителей вносят заметные коррективы в эти проекты. Как отмечают эксперты, на данный момент инфраструктура в коттеджных поселках представлена подведенными электросетями и запланированным на 2012-2013 годы газопроводом, внутрипоселковыми дорогами и ограждением по периметру. В поселках, предлагающихся с подрядом, территория охраняется и довольно часто установлены системы видеонаблюдения. Также запланирована телефонизация многих послеков и подключение к Интернет, ведутся переговоры с сотовыми операторами. «Что касается, объектов социальной инфраструктуры, то в поселках без подряда они так и остались в проекте, либо решение об их строительстве передано в ведение товарищества жильцов, - констатирует Наталья Окунева. – Так что, решаться их судьба будет уже после завершения строительства домов. В поселках, предлагаемых с подрядом, ситуация несколько лучше: в некоторых из них уже оборудованы гостевые автостоянки и собственные пляжи, запланировано оборудование детских и спортивных площадок, причалов для маломерных судов. Реализация этих объектов будет зависеть от темпов продаж участков и строительства домов, а также несомненно от общей экономической ситуации в стране и регионе».
Перспективы
По мнению аналитиков, в Ярославской области существует стабильный интерес покупателей к рынку загородной недвижимости и постепенно рынок оживляется. «Впрочем, необходимо ответить, что предложение, существующее на рынке, тяготеет к бизнесс-классу, цены которого недоступны для большинства потребителей, - отмечает Наталья Окунева. – Исходя из текущей ситуации на рынке, можно сделать вывод, что наиболее перспективным является сегмент эконом и комфорт-классов, сочетающие невысокую цену (в среднем 20 тысяч рублей за сотку) и наличие минимально необходимой инфраструктуры: основные коммуникации, транспортная доступность и безопасность. Платить за обещанные объекты социальной инфраструктуры, серьезно влияющие на цену, потребитель явно не готов».
Население
1,272 млн. человек
Площадь региона
36,2 тыс. кв. км
Плотность населения
35,2 чел./кв. Км
Среднемесячная заработная плата
18 тыс. рублей
Построено жилья всего
244,0 тыс. кв. метров (январь-ноябрь 2011)
Построено жилья (на 1 жителя)
0,2 кв. м
Количество организованных коттеджных поселков
52
Средняя стоимость кв.м.
26480 рублей

В материале использованы данные компании «Метро-оценка» и агентства недвижимости «ЭЛИТНЫЙ КВАРТАЛ»


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных