км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Загородная недвижимость Ростовской области. Обзор коттеджных поселков Ростова

25 Окт 2012
 Прослушать
29165
Ростовская область входит в число российских регионов-лидеров по показателям социально-экономического развития и в последние два года демонстрирует высокую динамику основных макроэкономических индексов. Что касается загородной недвижимости, то сегодня регион является лидером по количеству организованных коттеджных поселков в Южном федеральном округе России. Ростову-на-Дону и его малоэтажным пригородам посвящен очередной региональный обзор Cottage.ru
Ростовская область входит в число российских регионов-лидеров по показателям социально-экономического развития и в последние два года демонстрирует высокую динамику основных макроэкономических индексов. Что касается загородной недвижимости, то сегодня регион является лидером по количеству организованных коттеджных поселков в Южном федеральном округе России. Ростову-на-Дону и его малоэтажным пригородам посвящен очередной региональный обзор Cottage.ru.
Экономика. Ростовская область
В 2011 году ВРП региона составил 745 млрд. рублей, увеличившись по сравнению с 2010 годом на 7,2% - это существенно выше среднероссийского показателя в 4,3%. Опережающими темпами росли и другие показатели: объём промышленного производства в Ростовской области в 2011 году увеличился на 10,3% (в России в целом на 4,7%), оборот розничной торговли – на 8,6% (Россия – 7,2%), грузооборот - на 7,8% (Россия – 3,4%), внешнеторговый оборот – на 41% (Россия – 32%). Высокая динамика экономического роста наблюдалась и по итогам первого полугодия 2012 года.
Важнейшими отраслями экономики Ростовской области являются промышленность и сельхозпереработка, причем ряд крупных предприятий на территории региона были созданы в постсоветский период. Примерами таких активов могут служить компании, представляющих Ростовскую область в рейтинге 400 крупнейших компаний России рейтингового агентства «Эксперт РА». Это агросоюз «Юг Руси» (118 место в рейтинге, выручка по итогам 2011 года – 56 млрд. рублей), Новошахтинский завод нефтепродуктов (126 место, 53,95 млрд.), агропромышленная группа «Астон» (344 место, 17,63 млрд рублей), корпорация «Глория Джинс» (382 место, 15 млрд. рублей).
Крупнейшими предприятиями Ростовской области, унаследованными от советской эпохи и сегодня продолжающими успешно развиваться, являются комбайновый завод «Ростсельмаш», Таганрогский металлургический завод, завод «Красный котельщик» (Таганрог), Новочеркасский электровозостроительный завод и др. В регионе также расположены крупные объекты энергогенерации – Ростовская АЭС и Новочеркасская ГРЭС.
В рейтингах инвестиционной привлекательности российских регионов Ростовская область традиционно занимает высокие места. По итогам 2010-2011 годов агентство «Эксперт РА» отнесло Ростовскую область к числу регионов со средним потенциалом и минимальным риском для инвесторов. Согласно данному исследованию, по рангу потенциала регион находится на 10 месте в России с наиболее высокими трудовой и потребительской составляющей, по рангу риска – на 6 месте с наименее низкими социальными и управленческими рисками (годом раньше Ростовская область занимала по этому показателю 18 места).
Дом в коттеджном поселке «Старочеркасская Ривьера»
После смены губернаторской команды в середине 2010 года (новым руководителем региона стал глава Ленинского района Московской области Василий Голубев) в регионе наблюдался временный спад инвестиций. Однако спустя два года его удалось преодолеть – в первом полугодии 2012 года объем инвестиций по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года вырос на 16%.
Крупнейшими инвестпроектами, реализуемыми сегодня на территории области, являются новый международный аэропорт «Южный» (объем вложений – более $786 млн.), мультимодальный транспортный узел «Ростовский универсальный порт» ($626 млн.), цементный завод группы «Лафарж» ($610,5 млн.), промышленный комплекс по выращиванию индейки ГК «Евродон» ($563,5 млн.) и др.
Экономические перспективы Ростовской области определяют следующие факторы:
Во-первых, опережающее развитие промышленного комплекса региона в новом формате индустриальных парков, которые начали создаваться здесь еще в 2004 году. По данным Агентства инвестиционного развития Ростовской области, в регионе сегодня насчитывается четыре действующих индустриальных парка и один формирующийся. Среди резидентов индустриальных парков – немало транснациональных компаний (Coca-Cola, PepsiCo, Guardian, Fondital, Praxair и др.). В настоящее время в области идет работа над новой концепцией создания и развития индустриальных парков.
Во-вторых, значительный, но пока слабо реализованный на практике научно-инновационный потенциал. В Ростовской области находится крупнейший на юге России Южный федеральный университет, объединивший три вуза Ростова-на-Дону и Таганрогский радиотехнический университет. Действует ряд крупных отраслевых вузов – Донской государственный технический университет, Ростовский госуниверситет путей сообщения, Южно-Российский государственный технический университет (Новочеркасск) и др. В совокупности эти вузы могут не только обеспечивать кадрами растущий промышленный комплекс, но и содействовать созданию в регионе инновационных предприятий, развитию социальной среды нового качества. Однако пока эти процессы находятся только в самом начале пути.
В-третьих, значительные возможности для внешнеэкономической деятельности, обусловленные прохождением по территории Ростовской области международных транспортных коридоров. Ожидаемое в 2017 году введение в эксплуатацию нового аэропорта позволит обслуживать до 8 млн пассажиров в год и сформировать вокруг «Южного хаба» крупный промышленно-логистический кластер, ориентированный на внешние рынки. Дополнительным стимулом станет активизация сотрудничества с Украиной в рамках приграничного еврорегиона «Донбасс».
Экономика. Ростов-на-Дону
Ростов-на-Дону – крупнейший город юга России, его население составляет почти 1,1 млн. человек. С 2000 года Ростов является центром Южного федерального округа, здесь находятся головной офис Северо-Кавказской железной дороги, штаб-квартира Южного военного округа, Южный научный центр РАН, консульства Украины, Армении, Румынии, Словакии, визовые центры ряда государств Евросоюза.
Основной современной тенденцией развития города является формирование Ростовской агломерации в радиусе до 70 км от Ростова-на-Дону. В ее ближний пояс входят города-спутники Батайск и Аксай, практически сросшиеся с Ростовом, а также более удаленные Азов, Новочеркасск и Таганрог. Совокупное население агломерации «Большой Ростов» оценивается более чем в 2 млн. человек - это почти половина населения региона, здесь сконцентрировано около 70% промышленных мощностей Ростовской области и осваивается 70% привлекаемых инвестиций.
В последние несколько лет развитие агломерации является одной из приоритетных задач руководства Ростовской области. В конце 2011 года по инициативе областного правительства был создан Координационный совет по развитию Ростовской агломерации во главе с заместителем губернатора Сергеем Трифоновым. Во многом это продиктовано непростой ситуацией с землей для жилищного строительства, в которой оказался Ростов-на-Дону. Площадь города составляет всего 354 кв. км (для сравнения, соседний Краснодар с населением около 850 тыс. человек занимает территорию в 841 кв. км), и дефицит свободных земельных участков – это «хроническое заболевание» Ростова-на-Дону.
Ситуация осложняется во многом непродуманной градостроительной политикой муниципальных властей (с 1993 года бессменным мэром города является Михаил Чернышев), по умолчанию поощряющих точечную застройку исторического центра многоэтажными зданиями. Это толкает вверх цены на жилье, способствует формированию спекулятивного земельного рынка и непрозрачности земельных отношений, усугубляет транспортные проблемы в городе. Поэтому комплексное освоение земель на окраинах Ростова и в близлежащих муниципальных образованиях является ключевой задачей развития жилищного строительства в регионе в ближайшие годы.
Коттеджный поселок «Березовая Роща»
На сегодняшний день наиболее крупным проектом комплексной застройки является строительство района Левенцовский, ведущееся региональным подразделением концерна «Интеко» ЗАО «Патриот» (общий планируемый объем ввода жилья составит 2,2 млн. кв. м). Еще одним путем решения земельной проблемы в Ростове-на-Дону является редевелопмент бывших промышленных территорий, работы в этом направлении на двух объектах также ведет компания «Патриот».
Важнейшим драйвером пространственного развития Ростова-на-Дону должна стать подготовка к проведению в городе матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года. Строительство спортивных сооружений будет вестись на левом берегу Дона, который традиционно является местом отдыха горожан. Спортивно-рекреационный кластер площадью 45 га будет включать гребной канал, стадион на 45 тыс. человек, конно-спортивный комплекс и др. В дальнейшем предполагается, что в Левобережье переедет правительство Ростовской области, что освободит большие территории в центре города и упростит транспортную ситуацию. В рамках подготовки к мундиалю также запланированы реконструкция моста через Дон с расширением проезжей части до 6 полос, строительство Южного и Западного транспортных обходов города, нового международного аэропорта и первых станций метрополитена, подвесной канатной дороги через реку Дон и нескольких гостиничных комплексов уровня 4 и 5 «звезд».
Недвижимость. Статистика
По валовым объемам вводимого жилья Ростовская область стабильно входит в первую десятку субъектов федерации и занимает второе место в ЮФО, хотя разрыв по данному показателю с соседним Краснодарским краем в долгосрочном периоде постоянно увеличивается (таблица 1). Особенно заметным в последние годы стало отставание от Кубани по показателю ввода нового жилья на душу населения (таблица 2). В отличие от Краснодарского края, где заметную роль на рынке играет группа строительных компаний Виктора Бударина, аффилированных с банком «Кубань Кредит» («ОБД», «Кубанская марка» и др.), в Ростовской области пока нет собственных сопоставимо крупных девелоперов, способных предложить рынку промышленные объемы домостроения. Крупнейший по объемам многоэтажного строительства ростовский девелоперский концерн «ВАНТ» не пережил недавний кризис, и сегодня наиболее значимым игроком строительного рынка в регионе является упомянутая выше структура «Интеко» - ЗАО «Патриот».
У руководства Ростовской области существует понимание того, что наращивание динамики жилищного строительства является крайне важным условием повышения конкурентоспособности региона. Сегодня в области реализуется областная долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Ростовской области на 2010 - 2015 годы», согласованная координационным советом Минрегиона РФ. Общий объем финансирования программы составляет 16,4 млрд. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета 4,5 млрд. рублей и областного бюджета 7,04 млрд. рублей.
Таблица 1. Ввод в действие жилых домов в Ростовской области и Краснодарском крае (тыс. кв. м общей площади)
1990
1995
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Ростовская область
1234
1051
956
956
984
1005
1119
1186
1388
1706
2008
1805
1809
Краснодарский край
1496
1578
1392
1440
1645
1580
1810
1940
2705
3704
3938
3412
3554
В июне этого года губернатор Ростовской области Василий Голубев заявил, что за 2012-2015 годы в регионе планируется ввести в строй около 10 млн. кв. м жилья, а годовой показатель ввода в 2015 году должен составить 3 млн. кв. м. Действительность пока далека от декларируемых цифр. В 2011 году в области было сдано 1,880 млн. кв. м жилья – динамика по сравнению с 2010 году весьма скромная (таблица 1), план на 2012 год – 1,96 млн. кв. м. Иными словами, для выхода на заявленные объемы в ближайшие три года требуется полуторакратный скачок. Основным источником для этого должна стать подготовка новых территорий для комплексной застройки. С этой целью в конце 2011 года правительство области создало ОАО «Управление коммунальными ресурсами» с уставным капиталом 10,5 млрд. рублей, который составили принадлежащие региону акции ряда инфраструктурных компаний. Предполагается, что эта компания будет заниматься подготовкой инфраструктурного обеспечения для крупных инвестпроектов, в первую очередь в сфере комплексной жилой застройки.
Таблица 2. Ввод в действие жилых домов в Ростовской области и Краснодарском крае в расчете на 1 тыс. человек (кв. м общей площади)
1990
1995
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Место
в РФ в 2010 г.
Россия
417
277
207
217
233
252
285
304
355
431
451
422
409
Ростовская область
285
234
215
216
223
229
257
275
324
400
473
426
422
22
Краснодарский край
321
313
271
281
321
309
355
380
530
725
767
662
691
6
По структуре вводимого жилья Ростовская область – типичный южный регион. Доля частного строительства здесь существенно превышает среднероссийский показатель, причем в 2008-2010 годах частный сектор уверенно рос на фоне падающих объемов ввода жилья строительными компаниями (таблица 3, график 1). В 2008 году это было связано со значительным перегревом цен на рынке недвижимости, а в 2009-2010 годах – с последовавшим кризисным спадом объемов строительства. В целом финансовый кризис оказал заметное влияние на донскую строительную отрасль, в особенности на фоне Краснодарского края, где объемы строительных работ в период 2008-2010 годов продолжали расти (график 2). Основной вклад в образование этого разрыва внесли «олимпийские» стройки в Сочи, разгар которых пришелся на период кризиса, а также упомянутое выше наличие наработанных связей между местным финансовым сектором и девелоперскими компаниями. В ближайшие годы у Ростовской области появится шанс существенно сократить отставание, поскольку Краснодар сенсационно выбыл из числа городов, претендовавших на проведение матчей Чемпионата мира по футболу, и не получит ожидавшиеся в связи с этим многомиллиардные вложения в городскую инфраструктуру.
Таблица 3. Доля жилья, построенного населением за счет собственных и заемных средств (%)
1990
1995
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Российская Федеpация
9,7
22,0
41,6
41,2
41,9
41,6
39,2
40,2
39,5
43,0
42,7
47,7
43,7
Ростовская область
22,3
35,9
64,2
62,9
66,0
62,6
58,5
56,2
52,6
57,5
62,9
72,0
73,7
График 1. Динамика ввода жилья индивидуальными застройщиками в Ростовской области
График 2. Объем работ, выполненных в строительстве, в Ростовской области и Краснодарском крае, 2007-2010, млрд. рублей
Источники таблиц и графиков: Росстат, Правительство Ростовской области
Предложение
Как и в Краснодарском крае, основная масса малоэтажного строительства в Ростовской области приходится на самостоятельно возводимое жилье. Тем не менее, в Ростове определенный тренд массового спроса на жилье в сторону «малоэтажки» уже наметился. «Очевидно, в областном центре наступил исторический период реурбанизации, к которому приходят многие крупные города», - констатирует исполнительный директор ростовской компании по управлению недвижимостью «Титул» Александр Игнатущенко.
Согласно подсчетам экспертов консалтинговой компании Macon Realty Group, в настоящее время рынок организованных коттеджных поселков Ростовской области представлен 23 существующими и строящимися проектами. Значительный всплеск интереса застройщиков к «малоэтажке» произошел в кризисный период, когда среди потенциальных покупателей стали популярны земельные участки без обязательного подряда, ввиду невысокой их стоимости. Девелоперы отреагировали на это немедленным увеличением предложения по продаже земли под индивидуальное строительство в рамках коттеджных поселков.
В результате во 2 квартале 2012 года в Ростовской области насчитывалось 8 проектов с возможностью покупки только участков без подряда – это составило 36% от общего количества объектов недвижимости в рамках коттеджных поселков. За последний год количество коттеджных поселков в регионе увеличилось вдвое (в 2011 году насчитывалось 11 реализуемых проектов). По мнению генерального директора Macon Realty Group Ильи Володько, это значительный объем - для сравнения, в Краснодаре и его пригородах количество коттеджных поселков сегодня составляет всего 10 единиц. Тем не менее, во 2 квартале этого года объем совокупной жилой площади возводимой жилой недвижимости в Ростовской области сократился на 7% по отношению ко 2 кварталу прошлого года и составил 701,17 тыс. кв. м.
Однако уже в ближайшие годы ожидается существенное увеличение предложения, поскольку в разработке сейчас находится большое количество новых проектов. «Это обострит конкурентную ситуацию на рынке. В связи с этим востребованными будут только ликвидные проекты с грамотной концепцией, полностью отвечающие предпочтениям покупателей загородной недвижимости», - прогнозирует Илья Володько.
Наиболее заметными из текущих проектов коттеджных поселков являются следующие:
Family Park (село Генеральское к северу от Ростова-на-Дону). Коттеджный поселок без обязательного подряда, продаются земельные участки от 7,5 до 34 соток. Застройщик – ООО «Инвестиционный консультант». Класс – эконом, Площадь территории – 20 га. Строится 1 очередь, планируется 2 очередь.
«Березовая Роща» (город Батайск к югу от Ростова-на-Дону). Застройщики – компания «Ростовский малоэтажный квартал», частные инвесторы, ЖСК «Березовая роща». Класс – средний, площадь территории – 10 га. Коттеджи в рамках строящихся 1 и 2 очереди проданы, планируется 3 очередь.
Въездная группа коттеджного поселка «Старочеркасская Ривьера»
«Старочеркасская Ривьера» (станица Старочеркасская к востоку от Ростова-на-Дону). Застройщик – Азово-Донская девелоперская компания. Класс – элитный, площадь территории – 46 га, 1 очередь (11,5 га, 55 участков площадью от 6 до 21 сотки) – коттеджный поселок без обязательного подряда (участки проданы); реализуется 2 очередь, проектируются 3 и 4 очереди. «Проект можно назвать амбициозным, даже дерзким, - комментирует Александр Игнатущенко. - Его инициаторы возводят крупный загородный населенный пункт, целиком состоящий из высококомфортного элитного жилья премиум-класса». Для создания второй очереди поселка в начале 2011 года был приглашен известный московский архитектор Андрей Асадов, участвовавший в реализации таких проектов, как коттеджный поселок «Барвиха-Club» и развлекательный центр «Ибица». По словам Асадова, в «Старочеркасской Ривьере» он намерен воплотить свою новую концепцию загородного жилья «Лоскутки», о которой впервые было заявлено летом 2010 года в рамках пилотного проекта для Рязанской области.
«Остров» - строящийся небольшой поселок клубного типа (10 коттеджей) в черте Ростова-на-Дону. Класс – элитный, площадь территории – 0,9 га.
«Ясная поляна» - проект бизнес-класса на 390 объектов на территории совхоза «Темерницкий» в Аксайском районе. Запланировано возведение пяти видов комфортабельных коттеджей, двух видов таунхаусов и 10 четырехэтажных домов с квартирами площадью около 100 кв. м.
«Ореховая роща» - проект на той же территории на 400 домов. Инвесторы - дистрибьютор продуктов питания ООО «Кадет» и ООО «Темерницкий лес». Особенностью проекта станет создание кадетского корпуса для детей из обеспеченных семей, жилье будет продаваться в различных ценовых сегментах.
Направления
Основные территории, на которых сегодня строятся организованные коттеджные поселки, - окрестности Ростова-на-Дону, Азова, Таганрога. Выраженной тенденцией для этого вида жилья является тяготение к воде – берегам Дона или Азовского моря. Среди проектов, прилегающих к водоемам, можно отметить коттеджные поселки «Эльбузд» (расположен на берегу одноименной реки), «Старочеркасская Ривьера» (на берегу Дона), Family Park (на берегу реки Тузлов). Кроме того, ожидается, что к 2014 году на берегу Дона, рядом с единственным действующим на юге России гольф & кантри клубом «Дон», появится комфортабельная гольф-деревня. Она будет позиционироваться как эталон элитного загородного жилья на юге России с VIP-виллами, коттеджами бизнес- и эконом-класса, яхт-клубом и пятизвездной гостиницей.
Большой потенциал имеет направление к западу от Ростова – побережье Азовского моря и берега Миусского лимана. Сегодня эти территории заняты в основном под садоводства, однако первые проекты организованной коттеджной застройки здесь уже есть. Один из примеров – проект «Вирджиния Приазовья» на берегу Миусского лимана в 7 км от Таганрога и примерно 80 км от Ростова. Здесь на площади почти 34 га ведется строительство 295 коттеджей и таунхаусов; социальная инфраструктура предполагает создание торгово-развлекательный центра с супермаркетом, кафе и рестораном на 40-60 посадочных мест, боулингом, катком и др.
Цены
Организованное малоэтажное строительство в Ростовской области сегодня ведется в разных ценовых сегментах. Максимальные цены на коттеджи в Ростовской области зафиксированы, по данным Macon Realty Group, в поселке «Остров», где стоимость квадратного метра составляет 129 тыс. рублей. Это объясняется прежде всего тем, что поселок расположен непосредственно на территории Ростова-на-Дону. По информации агентства «Титул», самым дешевым малоэтажным жилым комплексом, возводимым в окрестностях города, в этом году является «Березовая роща». Стоимость продаваемого жилья здесь составляет 9–12,5 тыс. рублей за кв. м, в итоге стоимость коттеджа сопоставима с ценой однокомнатной квартиры в черте города. Минимальная стоимость земельных участков выявлена в поселке Family Park (40 тыс. рублей за сотку), здесь же зафиксирована максимальная площадь реализуемых участков. В «Старочеркасской Ривьере» продаются коттеджи по стоимости 27 тыс. рублей за кв. м, ценна на земельные участки – в диапазоне 550-900 тыс. рублей.
Единственным устойчивым источником спроса на загородную недвижимость в Ростовской области, отмечает Илья Володько, являются местные жители. На данный момент предпочтения основной массы потребителей сосредоточены в сегменте таунхаусов и коттеджей небольшой площади эконом-класса, и в среднесрочной перспективе именно такие проекты будут пользоваться наибольшим спросом. Что касается покупателей из других регионов, то наиболее предпочтительным типом инвестирования для них сегодня выступают земельные участки без обязательного подряда до 10 соток стоимость до 750 тыс. рублей.
Инфраструктура
Инфраструктура является наиболее больным местом многих малоэтажных проектов Ростовской области. «Большая часть коттеджных поселков Ростовской области не имеет собственной инфраструктуры, или ее состав минимален, - отмечает Илья Володько. - В остальных коттеджных поселках практически весь заявленный объем инфраструктуры все еще находится "на бумаге". Девелоперы откладывают строительство инфраструктуры на финальную стадию реализации своих проектов, и не исключена вероятность, что он будет реализован в неполном объеме».
Коттеджный поселок «Остров»
По мнению Дмитрия Язева, генерального директора строительной компании «Аркада», построившей на северной окраине Ростова коттеджный поселок «Голландская деревня», из-за инфраструктурных ограничений многие загородные проекты в Ростовской области могут рассматриваться скорее как сезонное, а не постоянное жилье. Даже в случае «Старочеркасской Ривьеры» элитарность поселка, по мнению девелопера, заключается в том, что «потенциальные покупатели участков — это успешные, состоявшиеся люди, им не нужно каждое утро ездить на работу, а их дети учатся в Москве или Сорбонне, и поэтому удаленность от Ростова не может послужить препятствием для покупки». В случае с «Голландской деревней» наличие социальной инфраструктуры в шаговой доступности обусловило то, что жилье в первой очереди поселке было быстро распродано, несмотря на довольно высокую стоимость (21-28 тыс. рублей за кв. м).
Примером коттеджного поселка с развитой инфраструктурой может служить проект «Беловодье» в 8 км от Ростова-на-Дону и 6 км от Азовского моря на берегу донского протока Дугин. Проектом предусмотрено создание на территории поселка (112 га) спортивных площадок, супермаркета, двух детских садов, школы, пляжа, яхт-клуба и большой зоны отдыха с озером площадью 14 га. В рамках первой очереди в «Беловодье» было построено 150 коттеджей площадью 120-350 кв. м с участками от 3-15 соток земли, и к середине прошлого года только два из них не было продано. Это говорит о высокой ликвидности предложения, несмотря на то, что спрос на коттеджную недвижимость в Ростовской области, по оценке экспертов рынка, в кризисный период сильно просел. Диапазон цен за 1 кв. м в «Беловодье» в тот момент составлял 15,2-20 тыс. рублей. К 2015 году на территории поселка планируется возвести более тысячи коттеджей.
Перспективы
В настоящее время на рынке организованной коттеджной недвижимости Ростовской области только формируется «критическая масса» проектов, которые должны сформировать в глазах потенциальных покупателей положительный образ такого жилья. Дело в том, что в докризисный период ряд стартовавших малоэтажных проектов оказались откровенно неудачными, и этот цикл до сих пор не вполне не завершен. «На рынке коттеджных поселков Ростовской области сегодня преобладают неликвидные предложения: коттеджные поселки среднего класса, не отвечающие основным требованиями покупателей по технологии строительства, площадям домовладений и др. и имеющие завышенные цены реализации, либо дорогостоящие проекты бизнес- и элитного классов», - признает Илья Володько. Таким образом, важнейшей задачей для игроков этого сегмента рынка является нахождение баланса между ценой и качеством проектов.
Одно из перспективных направлений развитие рынка - строительство недорогих коттеджных поселков с использованием быстровозводимых технологий, и большое количество девелоперов уже пересматривают концепции своих проектов. В условиях изменившего рынка это является необходимым условием повышения привлекательности проектов, обеспечения их экономической эффективности и увеличения продаж.
Одним из примеров использования в малоэтажном строительстве новых технологий, позволяющих вывести этот сегмент на индустриальные масштабы, является коттеджный поселок «Южный», который строится неподалеку от села Самарского в 35 км к югу от Ростова. Проект был начат в 2008 году, первая очередь (64 коттеджа) введена в 2009 году. Проект предполагает комплексное освоение территории площадью 400 га; общий объем инвестиций – 7,6 млрд рублей. Помимо строительства 2500 домов (всего запланировано 8 очередей), в «Южном» запланировано 9 детсадов, 3 школы, учреждения здравоохранения, парково-рекреационные зоны, торговые и развлекательные объекты. Девелопером проекта выступил Азовский завод строительных конструкций, производящий стены из монолитного фибропенобетона без обшивки и каркаса. По словам генерального завода Виктора Смирнова, у этого материала есть ряд преимуществ: по морозостойкости фибропенобетон долговечнее кирпича, его теплопроводность существенно ниже, чем у дерева, коэффициент экологичности уступает только дереву, материал не горит, не гниет, не промокает и т.д. Технология легко тиражируема. Как отмечает Виктор Смирнов, мини-завод, производящий в год количество фибробетона, эквивалентное 7 млн. штук кирпича, стоит 1 млн. рублей – для производства такого же количества кирпича понадобилось бы 112 млн. инвестиций.
Всплеск спроса на малоэтажное жилье в Ростовской области со стороны инорегиональных покупателей можно прогнозировать в связи с реализацией в регионе заявленных крупных инфраструктурных проектов и с расширением функций Ростовской агломерации как крупного транспортно-логистического узла. Именно малоэтажная недвижимость станет наиболее привлекательным сегментом, к примеру, для иностранных специалистов, которые будут привлекаться в Ростов.
Итоги
Естественным преимуществом Ростовской области в сегменте организованного малоэтажного строительства является длительная традиция жизни «на земле»: частный сектор занимает значительную территорию даже в крупных городах региона. Однако первые попытки создания коттеджных поселков, предпринятые в 2000-х годах, оказались в основном неудачными в силу непроработанных архитектурно-планировочных концепций, проблем с инфраструктурой да и просто отсутствия опыта реализации подобных инициатив.
«Вторая волна» коттеджных проектов началась незадолго до недавнего финансового кризиса и продолжается до настоящего момента. Отличительной особенностью этих проектов является более четкое позиционирование на рынке: в сегменте коттеджной недвижимости Ростовской области хорошо вычленяются проекты классов «эконом» (например, «Березовая роща»), «миддл» (например, «Беловодье»), «бизнес» («Ясная поляна») и «премиум» («Старочеркасская Ривьера»).
Тем не менее, слабым местом большинства проектов по-прежнему является социальная инфраструктура, пока представленная в единичных коттеджных поселках. В связи с планами руководства Ростовской области по развитию агломерации Большого Ростова можно ожидать значительный рост рынка организованных коттеджных поселков по мере втягивания в орбиту агломерации новых земель вокруг областного центра.
Население, млн. чел.
4,2764 (перепись 2010 года)
Площадь региона, кв. км
100,8 тысяч
Плотность населения, чел. / кв. м
42,5
Среднемесячная зарплата, тыс. руб.
17,585 (1 квартал 2012)
Построено жилья (всего), млн кв. м
1,88 (2011)
Построено жилья (кв. м на одного жителя)
0,422 (2010)
Построено малоэтажного жилья (всего), млн кв. м
1,3149 (2011)
Построено малоэтажного жилья (кв. м на одного жителя)
0,307
Количество организованных коттеджных поселков
23 (данные Macon Realty Group)
Средняя стоимость кв.м, тыс. руб.
20

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных