км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

"Исторический" эксперимент

25 Июл 2005
3428

Из-за проблем, связанных с разделением исторического наследия на федеральное и региональное, старинные здания в Московской области пребывают в плачевном состоянии. Наиболее значимые из них являются музеями и библиотеками, и бюджеты разных уровней их худо-бедно, но поддерживают. Однако большая часть памятников истории, в том числе и дворянские усадьбы, постепенно разрушаются. Пытаясь спасти хотя бы некоторые из них, Министерство культуры Московской области намерено провести эксперимент по сдаче старинных усадеб в аренду.

В областном Министерстве культуры об эксперименте заговорили весной этого года, и вот наконец дело дошло до реализации. Речь идет о сдаче в аренду десяти усадеб, находящихся в Наро-Фоминском, Серпуховском, Домодедовском и других районах области. Для этого потребуется добиться согласия правительственных структур – Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры, подведомственного Минкульту РФ, – на постановку объектов на баланс области. Затем, после проработки условий восстановления, охраны и распоряжения этими объектами, можно будет передать их арендаторам.

Первым условием для них станет восстановление исторического облика зданий. Далее объект можно будет использовать в корпоративных или личных целях. Понятно, что инвестору необходимы экономические гарантии и выгодные условия. В каждом случае будет составляться отдельный договор аренды – ведь каждая усадьба имеет свой набор достоинств и недостатков, поясняет министр культуры области Галина Ратникова. Срок действия договора тоже будет устанавливаться индивидуально, в среднем же он может составлять 49 лет.

Земля с обременением

На первый взгляд, именно большие земельные наделы усадеб могут привлечь инвесторов. Размеры участков варьируются от 1 до 10 га. Например, плохо сохранившийся главный дом усадьбы в Крекшино (Наро-Фоминский район), принадлежавший некогда редактору, издателю и секретарю Льва Толстого В. Черткову, имеет объем 3110 куб.м. Общая площадь памятника составляет 1,56 га. Поместье старинного рода князей Вяземских в Пущино-на-Наре (Серпуховской район) значительно больше – 5,2 га. А площадь усадьбы Наумовых в Кузьминском (Домодедовский район) составляет 10 га – целый исторический заповедник! Тем более что высокое рекреационное качество таких земель не вызывает сомнений.

Однако практика показывает, что как раз с землей и связаны разного рода обременения. У правительства области до выхода в 2002 г. закона «Об охране культурных объектов» был некоторый опыт сдачи памятников в аренду. В 1999 г. предприниматель Владимир Брынцалов пытался взять в аренду дом и участок в Николо-Урюпино (Красногорский район). Из-за многочисленных юридических обременений и претензий на него разных ведомств, в том числе и военного, считавшего объект режимным, в Николо-Урюпино невозможно было проводить строительные работы. Недавно сгорел главный дом этого исторического комплекса. Версии о причинах пожара существуют разные. Кто-то утверждает, что из-за бюрократических проволочек там даже не установили сторожку охраны, другие говорят, что сами незадачливые арендаторы и сожгли здание – в отчаянии от того, что воспользоваться историческим достоянием так и не удалось.

Есть, правда, и положительные примеры. Например, в том же 1999 г. ООО «Эктон» взяло в аренду исторический комплекс Покровское-Засекино (Одинцовский район). Эта усадьба принадлежала до революции дворянской семье Яковлевых, где провел детство А. Герцен. Деревянный дом находился в аварийном состоянии и неоднократно горел. Восстановлен он был строго по проекту реставрации и сейчас функционирует как корпоративный дом отдыха. Одна из комнат стала мемориальной – там разместилась экспозиция, посвященная истории восстановления объекта. Недавно был подписан акт госприемки, и дом передали на баланс Министерства культуры области. Всего же на счету Минкульта 13 объектов, до 2002 г. переданных в управление общественным и коммерческим организациям. Не нужно делать «лучше»! Реставрация исторического объекта – очень затратное мероприятие. По оценкам Минкульта, стоимость восстановления памятника культуры может составлять $3,5 млн и более, приблизительно $2 тыс. за кв.м. При реставрации используются материалы и технологии, близкие тем, что применялись при возведении данного здания. Работы должны проводиться согласно плану ремонтно-реставрационных работ, подготовленному реставраторами и утвержденному органами охраны памятников. Отступления от него и «отсебятина» арендатора или подрядчика недопустимы. Между тем, такие случаи были. Один из несостоявшихся арендаторов, известная в российских деловых кругах персона, взявшись за подобный проект и восстанавливая старинную роспись, рассуждал так: краски здесь какие-то тусклые, мы сделаем поярче. Не удивительно, что договор был с ним расторгнут. «С историей нас должны связывать нити подлинности, – говорит начальник управления Минкульта области Игорь Федунь. – Если арендатор обещает, что сделает все лучше, чем было, то это уже говорит не в его пользу». Восстановление барской усадьбы, по мнению чиновников Минкульта области, должно проходить по следующей схеме. Исторически точно восстанавливается центральная часть усадьбы – главный дом, флигели, хозяйственные постройки (даже если от них остались одни фундаменты). Внутри может располагаться корпоративный дом отдыха, жилые апартаменты, дом приемов. Во флигеле для прислуги допускается размещение сауны или кегельбана, а в хозяйственных постройках – гаража или подсобных помещений. Целевое назначение строений заранее согласовывается и прописывается в арендно-охранном обязательстве. Вся остальная территория, не примыкающая к центральной части, может быть использована для возведения коммерческой части проекта, позволяющего «отбить» вложенные средства. Это может быть гостиница или пансионат; если предполагается строить коттеджный поселок или жилой дом – это нужно будет в каждом случае обсуждать. Прилегающие к усадьбе территории арендатор, возможно, может впоследствии приватизировать или взять в аренду – это тоже фактор, открывающий особые возможности для инвестора, считает Галина Ратникова. Еще одно преимущество аренды памятника культуры, о котором говорят в Минкульте, – это перспектива его выкупа. Законопослушный и рачительный арендатор может стать первым претендентом на приватизацию подобного объекта. Пока такое обещание не закреплено законом, однако законодательная логика предполагает такое развитие событий – приватизация земли предприятий проходила и проходит именно по этому принципу.

Третий дом для олигарха

По мнению представителей бизнеса, оценить привлекательность подобных проектов, не зная всех требований инвестдоговора, достаточно сложно. Евгений Иванов, руководитель агентства недвижимости «Усадьба», считает, что наибольшим успехом у инвесторов могли бы пользоваться объекты с обширными земельными наделами. То, что памятники передаются всего лишь в аренду, – большой недостаток этого эксперимента. Ведь ничто, в принципе, не мешает арендодателю расторгнуть этот договор на любом этапе его реализации. К тому же все сдаваемые усадьбы расположены не в ближнем Подмосковье. Однако, как отмечает Е. Иванов, в последнее время наметилась следующая тенденция: имея квартиру в Москве и дом в ближнем Подмосковье, обеспеченная публика стала покупать резиденции в среднем и дальнем поясе Подмосковья с большими земельными наделами. С этим согласилась и Изабелла Постоловская, руководитель департамента загородной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», добавив, что, скорее всего, предложениями об аренде исторических усадеб могут заинтересоваться предприниматели-сырьевики, добытчики нефти и алмазов, располагающие значительными средствами. Эта же часть наших соотечественников может покупать особняки и на небольших территориях. Но, вероятно, это уже будут покупки не для корпоративных целей, а для личного пользования. Конечно, главными действующими лицами таких сделок выступят люди с чувством истории. Но не просто энтузиасты – таковых в последнее время, по мнению И. Постоловской, на российских просторах не наблюдается. Скорее это будут желающие козырнуть тем, что сумели лично приобщиться к дворянской жизни прошлых веков.

Кто будет за главного?

По поводу того, кто будет контролировать реализацию подобных проектов, единого мнения не существует. Чиновники областного Министерства культуры предполагают, что, взяв памятники на баланс, они же и будут нести ответственность и осуществлять контроль за выполнение охранных обязательств. В федеральных кругах считают, что балансодержатель не может проверять самого себя. Там предполагают, что функции контроля лягут на территориальные управления Росимущества РФ по Московской области.

В любом случае подвижки в этом деле произойдут не раньше осени. Минкульт отмечает, что работает с Росимуществом в постоянном контакте. Распоряжаться и активнее включать в оборот объекты -требование, позвучавшее в ежегодном послании Президента РФ – можно, только имея информацию о них. А информация находится в руках чиновников региона. По всей видимости, предполагает И. Федунь, в ближайшее время потребуется обновлять данные базы для уточнения технических характеристик памятников истории и, главное, их состояния. А это непросто, потому что на территории области их насчитывается 6 тыс.

По некоторым прогнозам примерно треть этого количества может перейти в федеральную собственность, а все остальное достанется региону. В дальнейшем памятники будут разделены на муниципальную и областную собственность.



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения