Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
На рынке земли Московской области можно выделить следующих игроков:
Частные крупные земельные собственники. Дочерним компаниям крупных инвестиционно-финансовых корпораций принадлежит большинство земельных площадей в Московской области. Как правило, приобретение земли происходило путем покупки совхозов (самостоятельно или с помощью рейдерских компаний, скупавших земельные паи).
Государственная и муниципальная власть. Множество земельных участков находятся в государственной или муниципальной собственности. Соответственно, именно административные органы принимают решения о предоставлении в аренду или собственность таких участков.
Собственники небольших участков. На рынке имеются участки небольшой площади от 0,5 до 20 га, которые принадлежат компаниям, владевшим производственными объектами, металлобазами и прочими объектами, находящимися на промышленных землях. Также имеется ряд некрупных собственников, которые получили земельные участки сельхозназначения и добились изменения их категории.
На рынке спрос в десятки раз превышает предложение. Это объясняется тем, что практически отсутствуют идеальные участки. Имеются сельхозземли, земли без инженерных коммуникаций, земли, удаленные от основных трасс, и пр. Такие объекты не вызывают большого интереса.
На рынке отсутствует четкая классификация критериев, влияющих на стоимость земли. На основании изучения имеющегося спроса и предложения, а также целого ряда сделок, заключенных в последние годы в Московской области, можно выделить факторы, влияющие на стоимость участка:
Направление, на котором расположен участок. Особую ценность представляют северное, западное и южное направления, в силу их разгруженности либо в связи с направлениями международных транспортных грузопотоков.
Удаленность от МКАД. Приоритет отдается удаленности в пределах 1-го бетонного кольца (около 35 км от МКАД). Также интересом пользуются участки на разгруженных трассах на удалении вплоть до 50 км.
Ширина дороги и ее разгруженность.
Удобный подъезд и наличие транспортных развязок.
Наличие подъездных и внутриплощадочных дорог, подходящих для проезда большегрузного транспорта.
Наличие инженерных коммуникаций на участке, включая электричество большой мощности (от 300 до 7 000 кВа в зависимости от вида объекта: склад, завод и пр.), газопровод подходящего давления, водопровод/ артскважины, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр.
Наличие действующих соглашений с энергоснабжающими организациями. Возможность увеличения электрической мощности, лимитов газа и пр.
Железная дорога и количество путей, заведенных на участок. Характеристика ландшафта и почвы.
Наличие строений, подлежащих сносу.
Наличие насаждений, которые необходимо вырубить.
Наличие юридических обременений (сервитуты, санитарные зоны, права аренды и пр.).
Близость жилых построек.
Права на участок. Приоритет отдается оформленным правам собственности.
Категория и разрешенное использование участка. Приоритет отдается участкам, которые не нуждаются в изменении категории и/или разрешенного использования.
Размер участка. Приоритет отдается участкам, которые могут быть проданы частями.
Среди основных законодательных изменений можно отметить, что в 2005 году регламентирована процедура изменения категории земли, однако эта схема не отработана.
Анализируя спрос и предложение, можно отметить, что основной спрос имеется на участки, которые предполагается использовать для строительства складов, производственных объектов, автосервисов и торговоразвлекательных центров. Наибольшим спросом пользуются участки, относящиеся к категории земель поселений и земель промышленного назначения. Однако на рынке 95% предложения составляют сельхозземли. Особое внимание уделяется наличию инженерных коммуникаций и возможности их подведения.
На рынке земельных участков не имеется четкой классификации цен на участки, в отличие, например, от рынка офисных помещений. Тем не менее, мы можем проследить зависимость стоимости земельных участков промышленного назначения от удаленности от МКАД и направления.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
