" />

км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Спрос меняет направление?

06 Сен 2005
4636

Подходит к концу летний сезон, и по традиции скоро будут подводиться его итоги на рынке загородной недвижимости, строиться прогнозы на следующий год. Журналисты, уже по привычке, вновь отправятся за мнением экспертов в риэлторские фирмы. Что на этот раз говрят эксперты читайте в материале "Спрос меняет направлние?"

Подходит к концу летний сезон, и по традиции скоро будут подводиться его итоги на рынке загородной недвижимости, строиться прогнозы на следующий год. Журналисты, уже по привычке, вновь отправятся за мнением экспертов в риэлторские фирмы. Эксперты, как правило, одни и те же люди – представители 4-5 известных компаний, так называемых market leaders (лидеров рынка). И те, как и год и два назад, поведают о том, что, по-прежнему, пальму первенства держит Рублевка, где цена за сотку составляет $70 000 (хотя мне так и не удалось отыскать хоть одного живого свидетеля сделки по такой цене). В спину Рублевке дышит Новая Рига со своим главным достоинством – хорошей транспортной доступностью, которая год от года становится все лучше и лучше. Почетное третье место оставят за Калугой. Ну а дальше списочным порядком идут все остальные направления, лишь изредка меняясь местами.

Прогнозы экспертов тоже известны заранее: цена участков и домов на направлениях – фаворитах будет неуклонно расти. Однако это не отпугнет, а лишь подстегнет покупателя, ведь земля – ресурс конечный. Вот так формируются (да простят меня коллеги) «потребительские предпочтения», а точнее, взращивается спрос.

Журналисты часто используют понятие «распиаренное» или «раскрученное» направление. И они знают, о чем говорят, ведь в этом они играют не последнюю роль. Теоретически считается, что при большом желании и больших финансах можно раскрутить даже безнадежный Восток Подмосковья, если в этом есть коммерческая целесообразность.

Классическим образцом распиаренного направления является Новая Рига. На ее примере видно, чего можно достичь, объединив усилия владельцев земли, инвесторов и риэлторов, связанных общим коммерческим интересом. Пятый год подряд это направление лидирует в рейтингах популярности. Чем же так привлекательна Новая Рига? Хорошей транспортной доступностью. Этого достаточно. О недостатках ни слова. Их просто нет?.. Так уж случилось, что практически каждое подмосковное направление наличие достоинств в одном уравновешивает недостатками в другом. Например, все три направления, ведущие к большой воде – Ярославское, Дмитровское и Пятницкое – не могут похвастаться хорошей транспортной доступностью, а над знаменитыми водохранилищами проходит воздушный коридор – разворачиваются самолеты перед заходом на посадку в Шереметьево. Да и начинается большая вода не ближе 30 км от МКАД. Отпугивает ли это любителей большой воды? Вряд ли. Всякий раз, упоминая о Ярославке, мы слышим: перегруженная трасса, урбанизированный пригород… Конечно, с этим не поспоришь. Зато есть два альтернативных шоссе: Дмитровское и Осташковское, которые делают ситуацию не столь безнадежной.

Может ли играть решающую роль при выборе направления уровень транспортной доступности? Только если искусственно акцентироваться на этом наряду с упоминанием о другом направлении, где этой проблемы нет.

По свидетельству тех же market leaders, неизменно высок спрос на стародачные поселки «творческой элиты» по Ярославскому направлению. Спрос этот опережает даже Новую Ригу, и идет далеко впереди предложения. А как же проблема транспортной доступности?.. Умильно читать такие сентенции экспертов: дескать, Новая Рига хороша еще и потому, что там богатый выбор (ну еще бы, почти 70 поселков в разной степени готовности), а направление «второго эшелона» непривлекательно из-за того, что там мало строят и не из чего выбирать. На лицо проблема с причинно-следственными связями. Давайте посмотрим, как формируется структура предложения.

Инвестор, решивший вложить средства в строительство коттеджного поселка, действует по науке: заказывает или покупает маркетинговые исследования рынка загородной недвижимости. Кстати, эти исследования из года в год пишутся под копирку с корректировкой лишь некоторых цифр, а участниками экспертного опроса исследований выступают все те же market leaders. Из маркетингового исследования инвестор узнает, что любое направление хорошо, если это Новая Рига. Выбор участка сделан. Инвестор не задумывается о том, что там, где уже построено 70 поселков, теснящих один другой, 71-го никто не ждет. А для того, чтобы его продукт чем-то выделился и заинтересовал покупателя, придется проявить чудеса выдумки и изобретательности. Ибо одна из заповедей маркетинга гласит: «Дифференцируйся, или проиграешь». И только немногим дано махнуть рукой на стереотипы и включить здравый смысл. А здравый смысл гласит: за городом люди ищут уединения, чистого воздуха, зеленых лесов и пенья птиц. И чтобы стоило все это не так, как вилла на Майами-бич.

Однако, ситуация, когда спрос и предложение на рынке загородной недвижимости формируются одними и теми же людьми, не может продолжаться до бесконечности. Иначе рынок просто зайдет в тупик. И это начинают понимать многие застройщики. Вообще, когда анализируют рынок загородной недвижимости, а в особенности, пытаются делать прогнозы, не мешало бы обратиться за мнением к продавцам земли, ведь строительство коттеджного поселка начинается именно с покупки земельного участка. В этом сезоне обозначился явно повышенный интерес оптовых покупателей к участкам на Ярославском и Пятницком шоссе. По сравнению с прошлым годом уровень продаж вырос на треть. На некоторые, особо привлекательные участки заходили одновременно два и более покупателей, перебивая друг у друга цену. Так, в ходе стихийного аукциона, формируется рыночная цена (это к сведению тех, кто утверждает, что рыночные цены на землю берутся «с потолка»). Цены отреагировали на спрос таким образом: сезон стартовал с ценой $1200-1300 за сотку земли сельхозназначения по Ярославке и $4000-4500 – по Пятнице.

Сейчас Ярославка «уходит» по $1800 -2000 за сотку «в сельхозе» и по $2500-3000 – «в дачах» на удалении 30-40 км от МКАД и 2-8 км от большой воды. По Пятницкому шоссе в 10-12 км от МКАД сейчас цена $5000-5500 за сотку рассматривается как реальность. Внимание: все приведенные цены – от собственника! Посреднические цены зависят от длины цепочки и в данном материале не рассматриваются. Учитывая, что с наибольшей степенью вероятности, покупатели этой земли в следующем строительном сезоне выйдут на площадку, нам предстоит узнать о появлении 10-12 новых коттеджных поселков. Что именно послужило причиной всплеска интереса к направлениям – аутсайдерам, сказать сложно. В прессе замелькала информация о возобновляющихся работах по реконструкции Ярославского и Пятницкого шоссе, временно приостановленных из-за отсутствия финансирования.

Кроме того, появилась информация о двух масштабных проектах, способных серьезно повлиять на потребительский спрос по этим направлениям. На Пятницком шоссе в 14 км от МКАД в скором времени планируется строительство гольф-клуба. А в Пушкинском районе, близ деревни Марьина гора будет возведен грандиозный спортивно-развлекательный комплекс и сеть кантри-отелей под общим названием «Нескучный сад». Аналогов этому проекту нет не только в близлежащих районах, но и в Подмосковье в целом. Девелопер проекта – компания «Ведомство» лишь готовит его официальную презентацию, но отдельная информация уже просочилась на рынок.

В совокупности этих факторов уже достаточно для резкого повышения цен по указанным направлениям. Наиболее вероятным представляется повышение цен в следующем году минимум на 40-50%. Некоторые участки, расположенные в непосредственной близости от будущих объектов спортивно-развлекательной инфраструктуры, владельцы сняли с продажи уже сейчас с тем, чтобы выставить их в следующем году по новой цене. Если говорить о ценах объективно, то Ярославское направление является явно недооцененным. Причина этого не в недостатках – они с лихвой компенсируются достоинствами, а, скорее, в дисбалансе искусственно формируемого спроса, когда все внимание покупательской аудитории концентрируется на 2-3 направлениях-фаворитах, где реализуется наибольшее количество высокобюджетных и рентабельных, с точки зрения риэлторов, проектов. Но, похоже, недооцененность Ярославки как недостаток очень скоро обратится в достоинство. Главное и неоспоримое преимущество направлений «второго эшелона» в том, что они не страдают от скученности и перенаселенности .А это и есть главное достоинство загорода.

«…Красота местоположения и разнообразность пейзажа…делает жизнь здесь крайне привлекательной и собирает ежегодно огромную массу дачников…Дачи, правда, не отличаются дешевизной, и некоторые места считаются аристократическими по дороговизне помещений… Контингент дачников – преимущественно из финансового и биржевого мира, а также много и представителей высшего общества Москвы». Вы думаете, это сказано вчера и о Рублевке? Ничего подобного! Это сказано в 1899 году о Ярославке. Такова диалектика жизни. Сейчас это трудно представить, но когда-то и Рублевке предстоит пройти путь от славы до забвенья. Как долго она продержится на своем олимпе – трудно сказать. Это вопрос человеческого тщеславия. Хотя, я думаю, как только появится достойная альтернатива жизни в гетто для богатых, которой можно будет воспользоваться без урона для статуса, многие «невольники» Рублевки не преминут этим воспользоваться.

Уже сейчас потихоньку возвращаются из небытия понятия «усадьба», «поместье», «имение» не применительно к памятникам архитектуры, а как новая форма загородной жизни и землевладения. Точнее, хорошо забытая старая. Возрождение, а точнее, появление нового помещичьего сословия как социальной группы стало вполне реальным и даже неизбежным с принятием новых земельных отношений. Наши люди вновь приучаются владеть землей. Нужно время, чтобы привыкнуть исчислять свои владения не сотками, а гектарами. Но процесс этот идет. Правда, есть опасение, что к тому времени, когда он наберет обороты, вся привлекательная подмосковная земля будет поделена между коттеджными поселками.

Это вполне реальная перспектива. Да и сейчас найти достойное место для родового поместья, которое можно с гордостью завещать потомкам, нет так-то просто. К такому участку предъявляется ряд требований, которые очень сложно удовлетворить. А отрезать от большого массива участок в несколько гектар – дело хлопотное и невыгодное. Кстати, Ярославское направление, в частности, Пушкинский район содержит ряд интересных с этой точки зрения предложений, где небольшие участки от 1 до 10 га обособлены естественным образом лесными массивами и речками. Где вы, новые Голицины и Шереметьевы?



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения