" />

км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Оценка недвижимости – как определяется стоимость

24 Окт 2005
6780

Вопрос оценки недвижимости актуален всегда. Cottage.ru, побеседовав с заместителем директора оценочной компаниии ООО Корпорация "ОЦЕНКА" А. Серебренниковым, расскажет о методах, применяемых оценщиками при определении стоимости недвижимости, а также  влияние основных факторов на величину стоимости объекта и дать несколько советов, на что следует обратить внимание при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества.

В своей повседневной жизни мы не часто задаемся вопросами – почему данный товар стоит именно столько, что влияет на его стоимость и как эта стоимость может измениться в ближайшее время. Но при совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости нашей недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние.

 

На бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости – это сравнение его стоимости со стоимостью объектов-аналогов, по которым известны цены совершения сделок купли-продажи. Это, конечно, верно и оценщики называют такой способ оценки сравнительным (или рыночным) подходом к определению стоимости.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда. Думаю, что читатель сам неоднократно интересовался ценами на квартиры-аналоги для того, чтобы получить представление о цене собственной квартиры.

 

Самым главным в сравнительном подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (т.е. зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи точных аналогов нет (а эта ситуация встречается часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость и вносит соответствующие корректировки для того, чтобы определить объективную стоимость объекта оценки. На примере квартиры это может выглядеть приблизительно так: мне известно, что в моем доме аналогичная квартира была продана за 30000 у.е., но моя квартира находится на первом этаже и не имеет телефона. Сколько стоит моя квартира? Я привел пример очень простой ситуации, в реальности оценщик сопоставляет объекты по очень большому набору параметров и учитывает множество факторов. Среди таких факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости, я бы назвал следующие: местоположение, площадь, строительный объем, характеристики основных строительных конструкций и их износ, площадь земельного участка, качество отделки и оборудования, наличие и качество транспортного сообщения, экологическая обстановка, состояние инфраструктуры района.

Совет: при покупке жилой недвижимости и анализе вариантов, обратите пристальное внимание на каждый из перечисленных факторов, дайте оценку (например, по 5-балльной шкале) каждому фактору,  поинтересуйтесь стоимостью сопоставимых (т.е. близких по оценке основных факторов) объектов. Такая систематизация поможет Вам понять, каков  вклад каждого фактора в стоимость и, приобретая недвижимость, Вы будете ясно представлять - за что именно Вы платите деньги.

 

Однако сравнительный подход, основные положения которого мы рассмотрели, не является единственным способом оценки недвижимости, кроме него оценщиками используются доходный и затратный подходы, которые рассматривают объект недвижимости с позиций возможного получения доходов или необходимых затрат на строительство нового объекта соответственно.

 

Суть доходного подхода состоит в определении величины тех доходов, которые может принести оцениваемый объект при его коммерческом использовании. Если вернуться к примеру с квартирой, то она может быть сдана в аренду, после чего будет приносить доход своему владельцу. Рассчитав будущие доходы, мы сможем сказать, сколько стоит эта квартира как инструмент получения прибыли. Это очень важный показатель, так как с его помощью можно строить прогноз изменения цены объекта в будущем. Так, если относительные показатели доходности от эксплуатации объекта существенно превышают среднюю доходность банковских вкладов, есть основания говорить, что стоимость такого объекта может возрасти. Хотя, отмечу, что рассмотрение только показателя доходности не позволяет делать категорических выводов о возможном изменении стоимости объекта оценки.

 

Совет: покупая недвижимость, обязательно поинтересуйтесь ставками арендной платы на аналогичные объекты. При выборе окончательного варианта сравните их по отношению ставка аренды/стоимость. Чем выше значение этого критерия, тем выгоднее покупка.

 

Затратный подход к оценке стоимости основан на определении величины затрат на строительство нового объекта, идентичного данному. Фактически, в этом случае, оценщик производит расчет всех затрат на строительство, а определив общую величину затрат, получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточнения стоимости оцениваемого объекта.

 

Совет: как альтернативу покупке недвижимости можно рассмотреть вопрос о строительстве аналогичного объекта (конечно, если это возможно) - может оказаться, что построить новый объект выгоднее. Даже если Вы не будете строить объект, а все равно будете покупать его, обязательно оцените, во сколько могло обойтись строительство предыдущему владельцу - это будет хороший аргумент на переговорах о цене.

 

Итак, мы рассмотрели особенности применения трех основных оценочных подходов при оценке недвижимости. Несмотря на краткость изложенного материала и его простоту, здесь были изложены основные принципы и подходы, используемые профессиональными оценщиками при определении стоимости недвижимости.  Конечно, после прочтения данной статьи, читатель не сможет самостоятельно провести квалифицированную оценочную экспертизу, но взглянуть на проблему определения стоимости недвижимости так, как смотрит на нее профессиональный оценщик или, по крайней мере,  обратить внимание на основные факторы, формирующие стоимость недвижимого имущества - сможет. 

Совет: при определении стоимости недвижимости, всегда смотрите на нее с трех сторон:

  1. По какой цене продаются объекты-аналоги;
  2. Какие доходы может принести коммерческое использование объекта;
  3. Сколько стоит построить аналогичный объект заново.

Только использование всех трех подходов поможет определить Вам объективную величину стоимости недвижимости.

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!


Специальные предложения