км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

DOKI. Тенденции и перспективы подмосковного рынка недвижимости.

27 Окт 2005
2848

По мере развития рынка загородной недвижимости, а также улучшения качества жизни населения в Московском регионе, меняются и потребительские предпочтения среди покупателей подмосковного жилья.

Потребительские предпочтения.

Риэлтеры отмечают, что сегодняшний покупатель подмосковных коттеджей отличается большой разборчивостью при выборе объекта, оценивает его не только потребительские характеристики (расположение, метраж, архитектурно-стилевое решение, качество строительных работ, отделочных материалов и инженерных систем) но и инвестиционную привлекательность данного объекта.

Стоит отметить, что на протяжении последних лет цены на подмосковную недвижимость имеют устойчивую тенденцию к росту, что способно обеспечить владельцу в будущем дополнительный доход от перепродажи или сдачу в аренду купленного сегодня жилья. Если обобщить сегодняшние мнения и суждения специалистов и покупателей, а также рыночные предложения по загородной недвижимости, то наибольшим рыночным успехам будут пользоваться загородные объекты, удовлетворяющим критериям:

1. Участок находится в радиусе 20 км от МКАД по западному или северному направлению. Площадь участка составляет не менее 15 га. Желательна близость участка к водоемам и лесным массивам.

2. Дом с участком располагается в организованном коттеджном поселке с хорошо организованной охраной, подведенными современными инженерными коммуникациями, удобными подъездными путями, развитой социальной инфраструктурой.

3. Дом имеет выдержанное архитектурно-стилевое решение (классическое, современное, концептуальное и др.), оптимальную и функциональную планировку площадью не менее 250 кв.м, современные инженерные и охранные системы и коммуникации (включая водопровод, газ, отопление, канализацию, электричество, телефон, Интернет, кабельное или спутниковое телевидение, охранную сигнализацию и др.).

Сегодня покупатель часто делает выбор между готовым объектом или возводимым по индивидуальному или предложенному на выбор проекту.

Наиболее востребованными материалами для загородного строительства на сегодня по-прежнему остаются кирпич и дерево. Однако важную роль теперь играет качество строительных работ и материалов.

Согласно результатам проведенных ранее исследований, большая часть покупателей отдает предпочтение традиционным архитектурным и стилевым решениям, включая (классику, английский и некоторые другие европейские стили). Менее четверти потребителей отдает предпочтения современным и нетрадиционным решениям (включая модерн, «хай-тек» и др.).

Предпочтения покупателей по площадям коттеджей, как правило, следующие: для коттеджей бизнес-класса — 250 - 450 кв. м; элитных коттеджей – дома площадью от 700 до 1200 кв. м.

Существенно изменились за последние годы предпочтения покупателей по размерам участков: наблюдается резкое сокращение спроса на участки размерами менее 15 соток.

Наблюдается также изменение спроса в части этажности строительства. Сейчас потребители предпочитают не многоэтажные, а невысокие дома, как правило, двухэтажные. Подвальные помещения, в которых ранее размещали бассейн, сауну и другие удобства, перестают быть сегодня востребованы. Это объясняется развитием социальной инфраструктуры многих коттеджных поселках и прилегающих территорий.

Растет покупательский интерес и к северному направлению (Ленинградское, Осташковское, Дмитровское, Ярославское и др.)

Таковы вкратце сегодня потребительские предпочтения на рынке подмосковной недвижимости.

Классификация коттеджных поселков.

Бурное развитие подмосковного рынка недвижимости за последние годы привело к необходимости классификации загородных объектов по тем или иным признакам.

В частности, экспертами предлагается классифицировать поселки по функциональному назначению: для постоянного проживания, дачного или активного отдыха с занятием водным или горнолыжным спортом.

С одной стороны, подобная классификация позволяет более четко позиционировать реализуемый объект на рынке недвижимости по функциональному назначению (Для чего?): для круглогодичного проживания, летнего отдыха, занятия спортом и др.

С другой стороны, классификация по назначению позволяет оптимально спроектировать инженерные системы и коммуникации с учетом ожидаемого уровня энергопотребления, поскольку объекты для круглогодичного проживания потребляют, как правило, значительно больше энергии, чем объекты для летнего отдыха.

Не меньший интерес для специалистов и покупателей загородного жилья представляют классификации загородных объектов по уровню цен и потребительским свойствам.

Сегодня различают следующие виды подмосковных коттеджей:
1. Элитные коттеджи (VIP-уровня).
2. Коттеджи бизнес-класса.
3. Коттеджи эконом-класса.
4. Загородные дома в стародачных местах.
5. Дачные дома в садовых товариществах и кооперативах.

Наиболее дорогими и престижными являются элитные коттеджи, расположенные в 15-20 км от МКАД по Рублево-Успенскому и Новорижскому направлению. Желательна близость к водоемам и лесным массивам. Площадь земельных участков составляет не менее 30 соток. Общая площадь коттеджа – от 400 кв. м. В поселке располагается не более 30-50 домов. Охрана, инженерные коммуникации, социальная инфраструктура – на высоком уровне. Рыночная стоимость предложения – от 700 тыс. $

Коттеджи бизнес- и эконом-класса значительно уступают элитным коттеджам по ряду количественных и качественных параметров (местоположению, метражу, отделке, инженерным коммуникациям и др.), однако по уровню цен более доступны покупателю «среднего класса» – от 250 тыс. $ за бизнес-класс и менее 250 тыс. $ за эконом-класс.

К последней категории в данной классификации относятся дачные дома в садовых товариществах и кооперативах. Предложения доступны в радиусе до 60 км от МКАД, практически по любым направлениям. Отличительная черта дачных поселков такого типа - высокая плотность застройки, относительно небольшие земельные участки площадью 6 - 8 соток и дешевое строительство. Из коммуникаций чаще всего представлено только электричество и сезонное водоснабжение («летний водопровод»). В силу указанных выше причин стоимость объектов данной категории невысока - 6-40 тыс. $.

Ценовая ситуация на подмосковном рынке коттеджей.

По экспертным оценкам, емкость рынка подмосковной недвижимости в 2004 году составила приблизительно $7 млрд.

Спрос на загородное жилье начал интенсивно расти с 2000 года (это можно объяснить выходом российской экономики из кризиса 1998 г., а также ростом мировых цен на нефть).

Однако массовое строительство коттеджных поселков началось с конца 2002 г., вывод которых на рынок начался с 2003 г. В то время новые объекты раскупались моментально, ежемесячный рост цен практически не останавливал спрос на загородное жилье.

Сейчас спрос на загородную недвижимость, по мнению экспертов, удовлетворен. Однако, несмотря на насыщение спроса, цены продолжают расти. По некоторым данным, земля в Подмосковье только в прошлом году подорожала на 50%. Как следствие, стоимость коттеджей увеличилась на 30% и увеличивается дальше.

Специалисты не скрывают, что цены на рынке загородной недвижимости искусственно завышены. Отчасти это объясняется дефицитом свободных земель в ближнем Подмосковье, пригодных для строительства, согласно данным Земельного комитета Московской области. Сейчас активно скупаются площади в радиусе до 100 км от столицы.

В условиях дефицита свободных земель застройщики склонны диктовать потребителю свои цены и даже стимулировать спрос на определенные направления. Так было недавно с Новорижской трассой, теперь активная маркетинговая работа ведется и по Дмитровскому шоссе. По некоторым данным, рекламный бюджет элитных коттеджных поселков достигает $1-1,5 млн в год.

Земля в коттеджных поселках может стоить на порядок дороже, чем на окрестных участках. Стоимость одной сотки в охраняемом поселке, расположенного в пределах 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе, составляет $ 20-35 тыс. против $ 4 тыс. по тому же направлению, но на неохраняемой территории.

Наиболее дорогой традиционно считается земля в радиусе 10-20 км от Москвы. Однако при удалении от МКАД более чем на 30 км цена, как правило, снижается.

Помимо расстояния от Москвы для потребителя зачастую оказывается важнее время, за которое до участка можно добраться на машине.

К примеру, по причине пробок, километр Рублевки приравнивается к 2-3 км Дмитровки или Новой Риги, где движение более свободно.

По Дмитровке предлагается большое число крупных земельных участков в коттеджных поселках, что сейчас редкость для популярных направлений Подмосковья.

Рыночная стоимость земли в коттеджных поселках у воды сейчас составляет $25-30 тыс. за сотку. Поселки в лесных массивах обходятся гораздо дешевле – по $5-8 тыс. за сотку.

К примеру, в поселке «Тихая гавань» (8 км от МКАД) можно приобрести 30 - 45 соток земли (стоимость дома - до $1,35 млн). В поселке «Зеленый мыс» (20 км от МКАД) предлагаются участки площадью 23 - 45 соток (стоимость дома - $374-950 тыс.). На 25-м км от МКАД в поселке «Лазурный берег» продаются участки от 30 до 80 соток (стоимость дома – до $2,5 млн).

На Осташковском направлении цены находятся в прямой зависимости от близости к воде - $5-20 тыс. за сотку. Сейчас по этому шоссе застройщики предлагают два коттеджных поселка – «Усадьба Нехлюдово» (1 км от МКАД, дома от $725 тыс.) и «Ореховая бухта» (9 км от МКАД, дома от $660 тыс.).

Строительство новых коттеджных поселков.

Дмитровское шоссе сегодня входит в первую «пятерку» направлений, по которым сегодня ведется активное строительство коттеджных поселков – более 40, что почти в 2 раза меньше, чем по Рублево-Успенскому, и в 3 раза – по Новорижскому шоссе.

Только с июня 2004 года по Дмитровскому направлению появилось до 10 новых коттеджных поселков, почти столько же – по Рублево-Успенскому и Киевскому шоссе, однако в 2 раза меньше, чем по Новорижскому направлению.

Большинство возводимых сегодня поселков по северному направлению позиционируются как элитные, имеют собственные пляжи и яхт-клубы.

Однако специалисты рекомендуют перед покупкой земли в непосредственной близости от водохранилищ проверять, не нарушают ли застройщики природоохранные нормы. Зачастую сами продавцы коттеджных поселков не скрывают, что некоторые участки по Дмитровскому шоссе сдаются покупателям в аренду (к примеру, земли в лесной части поселка «Фортуна», 24 км от МКАД). Возможность продления аренды по истечении срока договора пока остается под вопросом.

По оценкам Министерства природных ресурсов (МПР), в Подмосковье к 2004 г. было незаконно захвачено под строительство более 1400 гектаров государственных земель, на которых уже возведено более 250 000 объектов.



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения