км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Обзор подмосковного рынка недвижимости: состояние рынка и прогноз

26 Фев 2005
3751

По оценкам риэлторов, около 40% покупателей, приобретающих квартиры в Москве, хотели бы поменять их на загородные дома, однако они ждут развития транспортного сообщения и инфраструктуры. Рынок загородного жилья сегодня самый динамичный и максимально ориентированный на потребителя.

 


Обзор

По оценкам риэлторов, около 40% покупателей, приобретающих квартиры в Москве, хотели бы поменять их на загородные дома, однако они ждут развития транспортного сообщения и инфраструктуры. Рынок загородного жилья сегодня самый динамичный и максимально ориентированный на потребителя.
В III квартале 2005 года рынок загородной недвижимости сохраняет свою инвестиционную привлекательность. За последние 3–4 года стоимость новых домов увеличилась в 1,5-3 раза, а дома, построенные до 10 лет назад, подорожали в 1,5 раза. Эксперты полагают, стоимость будет продолжать расти. Стимулом для дальнейшего развития рынка станет появление новых земель для строительства, повышение спроса на загородную недвижимость и развитие ипотеки.
Наиболее востребованными являются объекты стоимостью до $300 тысяч (эконом класс). Спрос на объекты эконом-класса значительно превышает предложение, в то время, как категория элитного загородного жилья характеризуется все повышающейся конкуренцией среди предложений. Сегмент бизнес-класса близок к насыщению.
Условно рынок загородного жилья можно разделить на две категории: вторичный и первичный рынок. Первичный в данный момент проходит этап активного начального становления, на него приходится около 40% от общего объема рынка, по большей части его формируют новые строящиеся коттеджные поселки, которые стали основным видом строительства загородной недвижимости. 60% предложений относится к вторичному рынку.
Ценовая ситуация на рынке недвижимости характеризуется стабильным ростом – по сравнению с прошлым годом уровень цен на рынке загородного жилья вырос на 20%, а средняя стоимость 1 кв. м составила $1900. Рост объясняется прежде всего, удорожанием земель, потому что привлекательных участков на рынке остается все меньше, а также постепенным увеличением спроса на загородную недвижимость. Стоимость эксплуатации загородного жилья по сравнению с 2004 годом выросла на 23,5% и составила 290$ за кв. м. за месяц.
По оценкам экспертов, доходность вложений в коттеджный поселок эконом-класса на сегодняшний день составляет 25-30%, поселок бизнес-класса или элитное жилье может принести инвестору 40-60%, а иногда даже до 100%.
Наиболее популярными направлениями являются Новорижское, Рублево-Успенское, Дмитровское и Калужское шоссе.
Основной тенденцией на рынке загородной недвижимости является отдаление элитного загородного жилья от Москвы. Это происходит по двум причинам: все меньше места остается для строительства элитных коттеджей на участке достойного размера, а на традиционных «элитных» направлениях – Новорижском и Рублево-Успенском строится все больше поселков, что чревато теснотой, суетой и потерей ощущения единения с природой.
Также важной тенденцией является  снижение этажности строительства. Это можно объяснить тем, что, во-первых, лестницы занимают довольно много места и ими неудобно пользоваться семьям, где есть пожилые люди, дети. Во-вторых, развитие инфраструктуры в коттеджных поселках делает ненужным размещение бассейна, сауны, бильярдной и т.д. в доме.

Объемы

Объем предложения на рынке загородной недвижимости продолжает расти. Ежемесячно на рынок выводится 3-4 новых коттеджных поселка различных ценовых категорий. По сравнению с аналогичным периодом 2004 года количество предлагаемых коттеджных поселков увеличилось на треть, а таунхаусов – более чем в 2 раза.
Количество активно застраиваемых поселков, в которых предлагаются коттеджи выросло по сравнению с 2004 годом на 18,6% и составило 166 поселков.
Объем рынка коттеджных поселков составил около 3,5 млн кв.м. или более $6,5 млрд.

 

Сегменты рынка

 

Эконом-класс
В эту категорию попадают дома до 300 тысяч долларов. В сегменте до $100 тыс. можно рассчитывать на приобретение дома в деревне или садоводческом товариществе на расстоянии 30 км от МКАД и далее, с минимальной инфраструктурой или вовсе без нее. Кроме того, в эту ценовую категорию попадают таунхаусы в некоторых подмосковных поселках.
Найти дом в хорошем коттеджном поселке за сумму около $100–150 тыс. очень сложно. К данной ценовой категории, как правило, относят стихийную коттеджную застройку в удаленных районах (далее 50 км от МКАД) — это дома в деревнях или поселках без инфраструктуры. Средняя площадь домов в поселках этой категории, построенных по типовым проектам на участках 8–12 соток, составляет 100–120 кв. м. Чаще всего это дачное, а не индивидуальное жилищное строительство.
Имея в наличии до $300 тыс., вы подберете загородное жилье эконом-класса, выполненное из недорогих материалов, но находящееся на меньшем расстоянии от МКАД в поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры. Обычно это скромные дома площадью не более 250 кв. м. Строятся они из пенобетонных блоков, кирпича или дерева. Размеры участка, прилегающего к дому, редко превышают 20 соток. Коммуникации центральные (в том числе газ).

Бизнес-класс
Коттеджи ценовой категории $300-700 тысяч относятся к бизнес-классу. В сегменте от $300 до $500 тысяч удаленность поселков от МКАД обычно не превышает 15–50 км по любому направлению, кроме юго-восточного, где есть поселки бизнес-класса, расположенные еще ближе к Москве.
Площадь домов — от 250 кв. м, размер участка — от 10 соток. В таких поселках уже имеется централизованное водо- и газоснабжение, канализация — септик. На территории обязательно обустроены детская площадка и гостевая автостоянка, на въезде и выезде — охрана. Из строительных материалов наиболее часто используются кирпич, «сэндвич-панели» и дерево. Для этих поселков характерна единая социальная среда, владельцы домов — как правило, обеспеченные люди. Не далее 10 км от таких поселков чаще всего имеются культурно-развлекательные и оздоровительные центры, а также магазины.
К бизнес-классу относятся многие поселки по Новорижскому шоссе, но они располагаются не ближе 30–40 км от МКАД. При этом даже за $500 тыс. проблематично купить участок, прилегающий к лесу. Новая Рига набирает популярность и становится зоной постоянного проживания. В основном тут представлены коттеджи верхнего сегмента бизнес-класса и элиты.
Среди поселков бизнес-класса наиболее популярными являются Новые Горки на Дмитровском шоссе, Истра Кантри Клаб на Новорижском, Чистые пруды на Ярославке, Европейская деревня на Киевском шоссе.
Располагая бюджетом от $500 до $700 тысяч, можно выбирать из поселков расположенных на расстоянии до 25 км от МКАД по западному, юго-западному или северо-западному направлениям. Как правило, такую цену определяет именно местоположение. Домовладений в поселке обычно бывает не более 100, площадь особняков составляет от 450 кв. м, размер участка — от 20 соток. Используемые строительные материалы — кирпич, «сэндвич-панели», дерево.
Коттеджи в поселках этой категории строятся по авторскому проекту и имеют единый архитектурный стиль, в рамках которого предполагается несколько типов домов. Для таких поселков характерна единая социальная среда.

Элита
Располагая суммой от $700 тыс., смело выбирайте загородный дом из числа объектов элитной недвижимости. В эту категорию попадают особняки в поселках по Рублево-Успенскому, Ильинскому, Новорижскому и Сколковскому шоссе, а также коттеджи на первой береговой линии водохранилищ. Элитные поселки находятся, как правило, в зоне лесных массивов либо вблизи водоемов. Размер особняков — от 500 кв. м и более, количество строений в поселке не превышает 50, площадь придомовых земельных участков — не менее 25 соток. Обязательным элементом является высокий уровень собственной инфраструктуры поселка: служба охраны, сервисные службы, административный центр, спорткомплекс, рестораны, бары, супермаркеты и т. п. В качестве примера можно привести дома в элитных коттеджных поселках Лукоморье, Бенилюкс, Павлово.


Ценообразующие факторы

Цена загородного дома в первую очередь зависит от стоимости участка. Среди множества других факторов, влияющих на стоимость покупки коттеджа можно выделить направление, природный фактор, архитектуру и концепцию застройки, коммуникации и инфраструктуру.
Стоимость земли
Минимальная стоимость земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье, сегодня составляет около $100 тыс., поскольку средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД составляет $8 тыс. С начала года стоимость земли в среднем увеличилась на 10% по всем направлениям. В частности, это объясняется дефицитом привлекательных свободных участков при высоком спросе на загородное жилье.
Естественно, что стоимость земли зависит от близости к МКАДу, направления, близости леса, реки или озера. Часто эти критерии совмещают в себе стародачные места. Любой участок или старый домик, расположенный в Абрамцеве, Болшеве, Ватутинках и т. д., — большой подарок для риэлтора. Например, в Абрамцево земля предлагается $3000 за сотку, однако похожие земельные участки, расположенные даже ближе к Москве, оцениваются в $1000-1500 за сотку. Доплачивать приходится за престиж, известное название, за то, что в стародачных поселках раньше жили известные люди, интеллигенция.
Тем не менее, у этих мест есть много других преимуществ помимо престижа. Однозначным плюсом является наличие уже готовой системы коммуникаций, а коммуникации являются основной затратной статьей при строительстве новых коттеджных поселков. Второе немаловажное преимущество заключается в однородном социальном окружении – раньше земельные участки в таких местах давали только избранным, а сегодня не каждому по карману их купить. Третий плюс – все стародачные места находятся в прекрасных лесных массивах, рядом всегда расположены водоемы.
Земли, являющиеся предметом купли-продажи, могут принадлежать к разным категориям, таким как: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

 

Процесс получения земли застройщиком под строительство коттеджных поселков обычно преодолевает следующие этапы:
• Крупные собственники земли путем скупки паев и акций у крестьян сосредотачивают в своих руках значительные объемы сельхозземель. Часть своих земель они продают девелоперам, а самые привлекательные участки используют для реализации собственных строительных проектов.
• Девелоперы скупают значительные земельные массивы у крупных собственников с целью улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи застройщику. Процесс улучшения потребительских свойств может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство. Также процесс может включать прокладку коммуникаций, улучшение ландшафта (создание искусственных водоемов, посадка леса). После девелопмента стоимость земли может возрасти на 150-300%.

 

           

Удаленность от МКАД, км

Участок с деревьями, сложившаяся застройка, все коммуникации, $

Освоенная жилая застройка, электричество, газ, $

Новый землеотвод, коммуникации

в проекте, $

Поле, садовое товарищество, электричество, $

Рублево–Успенское направление

0–10

50 000

35 000

20 000

20 000

10–20

38 000

26 000

15 000

8000

20–30

25 400

15 600

10 000

7000

30–40

10 500

6200

4000

2500

Рижское направление

0–15

20 000

15 000

8 000

5000

15–30

12 500

8200

5000

3500

30–50

8000

5000

3500

2000

Дмитровское и Осташковское направления

0–20

12 000

8000

5000

2000

20–40

7000

5000

3500

1500

40–60

5000

4000

2000

900

Ленинградское направление

0–20

9000

7000

4000

2000

20–40

6000

4500

3000

1500

Минское направление

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!
Автор: "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент"


Специальные предложения