Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Обзор
По оценкам риэлторов, около 40% покупателей, приобретающих квартиры в Москве, хотели бы поменять их на загородные дома, однако они ждут развития транспортного сообщения и инфраструктуры. Рынок загородного жилья сегодня самый динамичный и максимально ориентированный на потребителя.
В III квартале 2005 года рынок загородной недвижимости сохраняет свою инвестиционную привлекательность. За последние 3–4 года стоимость новых домов увеличилась в 1,5-3 раза, а дома, построенные до 10 лет назад, подорожали в 1,5 раза. Эксперты полагают, стоимость будет продолжать расти. Стимулом для дальнейшего развития рынка станет появление новых земель для строительства, повышение спроса на загородную недвижимость и развитие ипотеки.
Наиболее востребованными являются объекты стоимостью до $300 тысяч (эконом класс). Спрос на объекты эконом-класса значительно превышает предложение, в то время, как категория элитного загородного жилья характеризуется все повышающейся конкуренцией среди предложений. Сегмент бизнес-класса близок к насыщению.
Условно рынок загородного жилья можно разделить на две категории: вторичный и первичный рынок. Первичный в данный момент проходит этап активного начального становления, на него приходится около 40% от общего объема рынка, по большей части его формируют новые строящиеся коттеджные поселки, которые стали основным видом строительства загородной недвижимости. 60% предложений относится к вторичному рынку.
Ценовая ситуация на рынке недвижимости характеризуется стабильным ростом – по сравнению с прошлым годом уровень цен на рынке загородного жилья вырос на 20%, а средняя стоимость 1 кв. м составила $1900. Рост объясняется прежде всего, удорожанием земель, потому что привлекательных участков на рынке остается все меньше, а также постепенным увеличением спроса на загородную недвижимость. Стоимость эксплуатации загородного жилья по сравнению с 2004 годом выросла на 23,5% и составила 290$ за кв. м. за месяц.
По оценкам экспертов, доходность вложений в коттеджный поселок эконом-класса на сегодняшний день составляет 25-30%, поселок бизнес-класса или элитное жилье может принести инвестору 40-60%, а иногда даже до 100%.
Наиболее популярными направлениями являются Новорижское, Рублево-Успенское, Дмитровское и Калужское шоссе.
Основной тенденцией на рынке загородной недвижимости является отдаление элитного загородного жилья от Москвы. Это происходит по двум причинам: все меньше места остается для строительства элитных коттеджей на участке достойного размера, а на традиционных «элитных» направлениях – Новорижском и Рублево-Успенском строится все больше поселков, что чревато теснотой, суетой и потерей ощущения единения с природой.
Также важной тенденцией является снижение этажности строительства. Это можно объяснить тем, что, во-первых, лестницы занимают довольно много места и ими неудобно пользоваться семьям, где есть пожилые люди, дети. Во-вторых, развитие инфраструктуры в коттеджных поселках делает ненужным размещение бассейна, сауны, бильярдной и т.д. в доме.
Объем предложения на рынке загородной недвижимости продолжает расти. Ежемесячно на рынок выводится 3-4 новых коттеджных поселка различных ценовых категорий. По сравнению с аналогичным периодом 2004 года количество предлагаемых коттеджных поселков увеличилось на треть, а таунхаусов – более чем в 2 раза.
Количество активно застраиваемых поселков, в которых предлагаются коттеджи выросло по сравнению с 2004 годом на 18,6% и составило 166 поселков.
Объем рынка коттеджных поселков составил около 3,5 млн кв.м. или более $6,5 млрд.
Эконом-класс
В эту категорию попадают дома до 300 тысяч долларов. В сегменте до $100 тыс. можно рассчитывать на приобретение дома в деревне или садоводческом товариществе на расстоянии 30 км от МКАД и далее, с минимальной инфраструктурой или вовсе без нее. Кроме того, в эту ценовую категорию попадают таунхаусы в некоторых подмосковных поселках.
Найти дом в хорошем коттеджном поселке за сумму около $100–150 тыс. очень сложно. К данной ценовой категории, как правило, относят стихийную коттеджную застройку в удаленных районах (далее 50 км от МКАД) — это дома в деревнях или поселках без инфраструктуры. Средняя площадь домов в поселках этой категории, построенных по типовым проектам на участках 8–12 соток, составляет 100–120 кв. м. Чаще всего это дачное, а не индивидуальное жилищное строительство.
Имея в наличии до $300 тыс., вы подберете загородное жилье эконом-класса, выполненное из недорогих материалов, но находящееся на меньшем расстоянии от МКАД в поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры. Обычно это скромные дома площадью не более 250 кв. м. Строятся они из пенобетонных блоков, кирпича или дерева. Размеры участка, прилегающего к дому, редко превышают 20 соток. Коммуникации центральные (в том числе газ).
Бизнес-класс
Коттеджи ценовой категории $300-700 тысяч относятся к бизнес-классу. В сегменте от $300 до $500 тысяч удаленность поселков от МКАД обычно не превышает 15–50 км по любому направлению, кроме юго-восточного, где есть поселки бизнес-класса, расположенные еще ближе к Москве.
Площадь домов — от 250 кв. м, размер участка — от 10 соток. В таких поселках уже имеется централизованное водо- и газоснабжение, канализация — септик. На территории обязательно обустроены детская площадка и гостевая автостоянка, на въезде и выезде — охрана. Из строительных материалов наиболее часто используются кирпич, «сэндвич-панели» и дерево. Для этих поселков характерна единая социальная среда, владельцы домов — как правило, обеспеченные люди. Не далее 10 км от таких поселков чаще всего имеются культурно-развлекательные и оздоровительные центры, а также магазины.
К бизнес-классу относятся многие поселки по Новорижскому шоссе, но они располагаются не ближе 30–40 км от МКАД. При этом даже за $500 тыс. проблематично купить участок, прилегающий к лесу. Новая Рига набирает популярность и становится зоной постоянного проживания. В основном тут представлены коттеджи верхнего сегмента бизнес-класса и элиты.
Среди поселков бизнес-класса наиболее популярными являются Новые Горки на Дмитровском шоссе, Истра Кантри Клаб на Новорижском, Чистые пруды на Ярославке, Европейская деревня на Киевском шоссе.
Располагая бюджетом от $500 до $700 тысяч, можно выбирать из поселков расположенных на расстоянии до 25 км от МКАД по западному, юго-западному или северо-западному направлениям. Как правило, такую цену определяет именно местоположение. Домовладений в поселке обычно бывает не более 100, площадь особняков составляет от 450 кв. м, размер участка — от 20 соток. Используемые строительные материалы — кирпич, «сэндвич-панели», дерево.
Коттеджи в поселках этой категории строятся по авторскому проекту и имеют единый архитектурный стиль, в рамках которого предполагается несколько типов домов. Для таких поселков характерна единая социальная среда.
Элита
Располагая суммой от $700 тыс., смело выбирайте загородный дом из числа объектов элитной недвижимости. В эту категорию попадают особняки в поселках по Рублево-Успенскому, Ильинскому, Новорижскому и Сколковскому шоссе, а также коттеджи на первой береговой линии водохранилищ. Элитные поселки находятся, как правило, в зоне лесных массивов либо вблизи водоемов. Размер особняков — от 500 кв. м и более, количество строений в поселке не превышает 50, площадь придомовых земельных участков — не менее 25 соток. Обязательным элементом является высокий уровень собственной инфраструктуры поселка: служба охраны, сервисные службы, административный центр, спорткомплекс, рестораны, бары, супермаркеты и т. п. В качестве примера можно привести дома в элитных коттеджных поселках Лукоморье, Бенилюкс, Павлово.
Ценообразующие факторы
Цена загородного дома в первую очередь зависит от стоимости участка. Среди множества других факторов, влияющих на стоимость покупки коттеджа можно выделить направление, природный фактор, архитектуру и концепцию застройки, коммуникации и инфраструктуру.
Стоимость земли
Минимальная стоимость земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье, сегодня составляет около $100 тыс., поскольку средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД составляет $8 тыс. С начала года стоимость земли в среднем увеличилась на 10% по всем направлениям. В частности, это объясняется дефицитом привлекательных свободных участков при высоком спросе на загородное жилье.
Естественно, что стоимость земли зависит от близости к МКАДу, направления, близости леса, реки или озера. Часто эти критерии совмещают в себе стародачные места. Любой участок или старый домик, расположенный в Абрамцеве, Болшеве, Ватутинках и т. д., — большой подарок для риэлтора. Например, в Абрамцево земля предлагается $3000 за сотку, однако похожие земельные участки, расположенные даже ближе к Москве, оцениваются в $1000-1500 за сотку. Доплачивать приходится за престиж, известное название, за то, что в стародачных поселках раньше жили известные люди, интеллигенция.
Тем не менее, у этих мест есть много других преимуществ помимо престижа. Однозначным плюсом является наличие уже готовой системы коммуникаций, а коммуникации являются основной затратной статьей при строительстве новых коттеджных поселков. Второе немаловажное преимущество заключается в однородном социальном окружении – раньше земельные участки в таких местах давали только избранным, а сегодня не каждому по карману их купить. Третий плюс – все стародачные места находятся в прекрасных лесных массивах, рядом всегда расположены водоемы.
Земли, являющиеся предметом купли-продажи, могут принадлежать к разным категориям, таким как: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Процесс получения земли застройщиком под строительство коттеджных поселков обычно преодолевает следующие этапы:
• Крупные собственники земли путем скупки паев и акций у крестьян сосредотачивают в своих руках значительные объемы сельхозземель. Часть своих земель они продают девелоперам, а самые привлекательные участки используют для реализации собственных строительных проектов.
• Девелоперы скупают значительные земельные массивы у крупных собственников с целью улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи застройщику. Процесс улучшения потребительских свойств может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство. Также процесс может включать прокладку коммуникаций, улучшение ландшафта (создание искусственных водоемов, посадка леса). После девелопмента стоимость земли может возрасти на 150-300%.
|
Удаленность от МКАД, км |
Участок с деревьями, сложившаяся застройка, все коммуникации, $ |
Освоенная жилая застройка, электричество, газ, $ |
Новый землеотвод, коммуникации в проекте, $ |
Поле, садовое товарищество, электричество, $ |
|
Рублево–Успенское направление | ||||
|
0–10 |
50 000 |
35 000 |
20 000 |
20 000 |
|
10–20 |
38 000 |
26 000 |
15 000 |
8000 |
|
20–30 |
25 400 |
15 600 |
10 000 |
7000 |
|
30–40 |
10 500 |
6200 |
4000 |
2500 |
|
Рижское направление | ||||
|
0–15 |
20 000 |
15 000 |
8 000 |
5000 |
|
15–30 |
12 500 |
8200 |
5000 |
3500 |
|
30–50 |
8000 |
5000 |
3500 |
2000 |
|
Дмитровское и Осташковское направления | ||||
|
0–20 |
12 000 |
8000 |
5000 |
2000 |
|
20–40 |
7000 |
5000 |
3500 |
1500 |
|
40–60 |
5000 |
4000 |
2000 |
900 |
|
Ленинградское направление | ||||
|
0–20 |
9000 |
7000 |
4000 |
2000 |
|
20–40 |
6000 |
4500 |
3000 |
1500 |
|
Минское направление | ||||
|
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+ Последние новости
Видео обзоры загородной недвижимости
| ||||
