км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

«Классификация загородного жилья дезориентирует покупателя»

22 Ноя 2005
3083

Напряженный ритм современной жизни такого крупного столичного мегаполиса, как Москва, рано или поздно толкает многих его жителей на поиски комфортного загородного жилья – для постоянного или сезонного проживания. Мировой опыт выработал достаточно много форм реализации этого вполне естественного желания современного обеспеченного человека, позволяющих соединить преимущества близости к природе и сохранения привычных трудовых, социальных и культурных связей с большим городом.

Напряженный ритм современной жизни такого крупного столичного мегаполиса, как Москва, рано или поздно толкает многих его жителей на поиски комфортного загородного жилья – для постоянного или сезонного проживания. Мировой опыт выработал достаточно много форм реализации этого вполне естественного желания современного обеспеченного человека, позволяющих соединить преимущества близости к природе и сохранения привычных трудовых, социальных и культурных связей с большим городом.
Российский рынок загородной недвижимости с этой точки зрения пока еще очень молод, начав свое развитие всего лишь немногим более десятилетия назад. Процесс интенсивного строительства жилья в ближнем Подмосковье не мог не изменить устоявшуюся в данной сфере терминологию. У специалистов этого сегмента рынка появились новые критерии оценки потребительских качеств объектов недвижимости и классификационные признаки. Как следствие, сложилось условное деление на классы, которое бытует и сейчас: элитное жилье, De Luxe, класс Premium, бизнес - и эконом-класс.

С одной стороны, это в целом положительное явление стало объективным отражением бурного роста рынка загородной недвижимости, увеличивающаяся потребность приобретения которой есть у самых разных по уровню располагаемых доходов категорий населения. Так, в настоящее время число строящихся коттеджных поселков в Подмосковье приближается к 300, а суммарный объем рынка, по разным оценкам, колеблется от 5 до 7 млрд. долларов.

Но на определенном этапе становления рынка проявился и ряд связанных с этим проблем. Главная из них заключается в том, что такое деление весьма поверхностно и размыто, не всегда давая потенциальному покупателю возможность правильно сориентироваться в массе предложений. Причины понятны и связаны с молодостью национального рынка загородной недвижимости, очень долго развивавшегося в полной изоляции от рынка международного и не имевшего реальной возможности пользоваться многими его атрибутами и достижениями.
Соответственно, в России сложилась собственная классификация, основной недостаток которой заключен в отсутствии общепринятых четких определений типов строящегося жилья. Каждая риэлтерская компания проводит свою градацию по классам жилья. Единой системы комплексной оценки суммы потребительских свойств загородной недвижимости, лежащей в основе классификации, в нашей стране пока просто не существует. Нет и официально утвержденных методологических разработок в этой важной для практики сфере. В результате девелопер волен сам определять класс возводимого объекта, иногда опираясь на соображения имиджевые, диктуемые конкурентной борьбой. Например, сейчас ни один независимый эксперт рынка не сможет непредвзято и полно объяснить потребителю разницу между объектами эконом- и бизнес-класса, De Luxe и элитным жильем. Более того, эта классификация постоянно претерпевает изменения согласно рыночным процессам и тенденциям. А в загородной недвижимости классификации как таковой нет (есть только фактор цены – ориентира для покупателя), но одновременно попытки разграничить предложение по видам и группам предпринимают как СМИ, таки сами девелоперы.

При отсутствии устоявшейся официальной градации и четкой регламентации классов загородного жилья, специалисты рынка недвижимости, как правило, опираются на некоторые базовые критерии, по которым можно оценить классность проекта. Так, в большинстве случаев на первый план выходят такие факторы, как цена, удаленность объекта от Москвы, экологические и природные факторы, объем инвестиций, используемые для строительства материалы, наличие инфраструктуры, площадь объекта и доступных для его потенциальных жителей зон рекреации и т.д.
На самом деле, ясно, что оценки практически по каждому из этих пунктов условны, их можно в ряде конкретных случаев оспорить. Например, реально существуют проекты класса Premium, расположенные в определенном удалении от Москвы, но по классу строительства, концепции, набору инфраструктуры относящиеся к самому высокому ценовому сегменту (например, поселок «Павлово», Новорижское направление). Или вполне успешные проекты, по праву относящиеся к классу элитного жилья, где почти полностью отсутствует, казалось бы обязательная для такой категории социально-общественная инфраструктура (например, «Бенилюкс», Новорижское шоссе). Правда при этом у жителей таких поселков есть возможность пользоваться услугами расположенных неподалеку аналогичных инфраструктурных объектов, так жители «Бенилюкса» смогут пользоваться инфраструктурой «Павлово подворья», которое будет построено на территории, примыкающей к «Павлово».

Это, что касается исключений, имеющих, так сказать «положительный вектор» отклонений. Но гораздо чаще, конечно, заявленная риэлтером стоимость жилья объективно не соответствует качеству, а соответственно и классу, опять же заявленному самими разработчиками проекта.
Такая ситуация приводит многих экспертов рынка загородной недвижимости из риэлтерских компаний и потенциальных потребителей их услуг к обоснованному выводу о том, что на нынешнем этапе расхожая российская классификация жилья носит больше заявительный, условный характер и далеко не всегда способна дать полноценную комплексную оценку проекта или объекта недвижимости. Практика дает нам немало примеров, когда она лишь дезориентирует покупателя, не позволяя ему правильно оценить текущие предложения рынка и его возможности.
Закономерным следствием стало начало процесса преодоления такого положения за счет выхода за узкие рамки действующих классификаций, где определение категории жилья носит в значительной степени субъективный характер. Исходя из интересов конечного потребителя, оптимальным путем можно признать отказ от стереотипных критериев классности жилья. К каждому проекту сегодня имеет смысл подходить индивидуально, оценивая именно его преимущества и недостатки, а также реальное соотношение цены и качества. При сложившейся ситуации классификация загородного жилья, зачастую, дезориентирует покупателя.

Другой стороной такого принципиального изменения подхода стало постепенное проникновение в отечественную практику нестандартных решений, переносящих на нашу почву проверенный в рыночно развитых государствах опыт. В основе лежит, как правило, актуальная потребность покупателей, которая не вписывается в «прокрустово ложе» традиционных предложений. Наиболее яркие примеры – международная сеть курортов «Centerparcs», клиенты которой имеют возможность на любой срок арендовать различные типы загородной недвижимости (бунгало, апартаменты, кемпинги, шале), а также интересный проект «Хилтон Резиденс». Здесь реализована другая альтернатива - строительство апартаментов и отдельно стоящих домов, предназначенных для аренды или продажи на территории уже существующих гостиничных комплексов или в специально создаваемой для этого зоне отдыха.

В России аналогичные проекты создания жилых апартаментов с гостиничным сервисом в рамках загородного коттеджного поселка уже появились, отвечая запросам среднего класса. Так, поселок «Жемчужина», построенный на территории бывшего санаторно-понсионатного комплекса на Можайском шоссе, стал первым объектом реализации апартаментов через продажи, однако при отсутствии развитой инфраструктуры позиционирование поселка возможно только в сегменте эконом-класса.

Новое развитие это направление получило в формате загородного жилого курорта «Витро Вилладж» (объем инвестиций – более 12 млн. долларов), расположенного между Калужским и Симферопольском шоссе. Инициатор осуществления оригинального проекта компания «Парк Групп» постаралась уйти от стандартных представлений о классности жилья и создать объект, предлагающий всю необходимую для полноценного сезонного отдыха или круглогодичного проживания инфраструктуру и гостиничный сервис. Апартаменты в «Витро Вилладж» (причем можно приобрести как апартаменты от 40 кв. м до 200 кв. м, так и пентхаусы, площадью более 300 кв.м) продаются в собственность, а покупатели на постоянной основе получают возможность пользоваться всеми возможностями обширной инфраструктуры, ничем, кроме более низкой цены, не отличающейся от городской. Таким образом, в «Витро Вилладж» по цене эконом-класса (от 1000 – 1300 евро за кв. м), можно приобрести апартаменты уровня бизнес-класса, согласно всем формальным характеристикам данного объекта.

По оценке президента девелоперской компании «Парк Групп» Олега Маринина, «…политика создания нового для отечественного рынка продукта - максимально удобного, практичного и современного загородного жилья для среднего класса по доступной цене - позволила не только активно развивать проект, но и обеспечить стабильно высокий спрос потребителей».
При том, что в настоящий момент идут завершающие работы по подготовке к сдаче первой очереди жилого курорта «Витро Вилладж» (срок сдачи всего объекта – конец 2006 г), уже реализовано около 70% апартаментов первой очереди и 25 % второй. Таким образом, статистика подтверждает коммерческий успех новых концепций реализации проектов строительства загородного жилья, ориентированных на вновь формирующиеся потребности потенциальных покупателей.

По данным аналитического отдела девелоперской компании «Парк Групп»

Справка.

Жилой комплекс «Витро Вилладж» является первым примером принципиально нового для России подхода к жилой недвижимости в целом (в части сервиса) и загородной, в частности. Это адаптация модного на Западе направления в недвижимости: строительства жилья в специально создаваемой зоне отдыха, первый аналогичный проект в России. Концепция «Витро Вилладж» состоит в создании условий для максимально комфортного проживания в современных апартаментах загородом. Это альтернатива по комфорту и цене традиционной загородной недвижимости: коттеджам, загородным домам, таун-хаусам, а так же видам отдыха: пансионатам, домам отдыха, турбазам. Жилой курорт «Витро Вилладж» расположен на территории более 14 га, на 38 км к югу от Москвы между Калужским и Симферопольским шоссе в лесном массиве, в получасе езды на автомобиле от МКАД.


За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь:
Наталья Колчинская nk@modus-ag.ru и Светлана Цецерская cs@modus-ag.ru или по тел: 105-88-69.

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!


Специальные предложения