км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Сottage.ru. Коттеджные поселки Новорижского шоссе

08 Фев 2006
5304

Новорижское шоссе среди всех направлений Подмосковья устойчиво занимает второе место по уровню цен и престижности на рынке загородного коттеджного жилья. За счет активного строительства новых поселков в последние несколько лет Новая Рига стала лидером по числу расположенных здесь коттеджных городков, обогнав все остальные направления Московской области.

Аналитик Cottage.ru, Алла Махрова

КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ НОВОРИЖСКОГО ШОССЕ

Новорижское шоссе среди всех направлений Подмосковья устойчиво занимает второе место по уровню цен и престижности на рынке загородного коттеджного жилья. За счет активного строительства новых поселков в последние несколько лет Новая Рига стала лидером по числу расположенных здесь коттеджных городков, обогнав все остальные направления Московской области. По состоянию на конец 2005 г. число «активных» поселков, по которым есть предложения на первичном и вторичном рынках, составляет 116 поселков.


ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НАПРАВЛЕНИЯ: ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ
Главным фактором, который определяет популярность данного шоссе, является его престижность, которая была сформирована на протяжении последнего десятилетия и базируется на основе таких объективных условий как благоприятная экология, хорошие условия транспортной доступности и положение в западном Подмосковье в непосредственной близости от Рублево-Успенского шоссе.


По данному направлению нет известных стародачных мест, что не позволяет говорить, в отличие от Рублевки, о такой составляющей престижности данного направления как причастность к высшим слоям общества. Однако «закрытость» многих поселков на Рублевке для сторонних покупателей независимо от бюджета покупки часто приводит к тому, что Новая Рига рассматривается как альтернатива Рублево-Успенскому шоссе. Многие поселки к тому же имеют подъезды с обеих трасс, что позволяет в качестве адреса проживания за городом называть самую престижную Рублевку.


Благоприятная экология Новой Риги является одним из важных факторов, влияющих на высокие цены и престижность направления. Как и на Рублевке, благоприятная экологическая ситуация связана с тем, что данное шоссе находится на западе Подмосковья, который традиционно является более «чистым» по сравнению с промышленным востоком. В современных условиях роль «главного загрязнителя» окружающей среды вместо промышленности занял транспорт: на его долю в Московской области приходится 85% в загрязнении атмосферы, причем основной объем выбросов происходит при «холостом» режиме работы двигателя.


Трасса Новой Риги проходит в обход существующих городов (Красногорска, Дедовска, Истры, Волоколамска), поселков и сел, по которым проходит более старое Волоколамское шоссе. За счет того, что шоссе не «фонит» выхлопными газами двигателей автомобилей, стоящих на светофорах или в пробках, экологическая ситуация здесь даже более благоприятна по сравнению с Рублевкой. Это показывают и результаты комплексной оценки экологического состояния городов и районов Московской области, согласно которым территория в ближнем Подмосковье, по которой проходит Новорижское шоссе, имеет средние для области показатели, в отличие от более низких для Рублевки.
При оценке экологических условий потенциальными покупателями большую роль играет такой субъективный фактор как благоприятное визуальное восприятие окружения направления и конкретного поселка. В природном отношении Новая Рига практически не уступает Рублевке. Важным дополнительным преимуществом является близость Истринского водохранилища, реки Истры, а также одного из крупнейших озер Подмосковья — Тростенского.
Большинство коттеджных поселков Новорижского шоссе – новые и расположены, в основном, на бывших сельскохозяйственных землях. Поселков, находящихся в лесу или на берегу водоемов, наиболее привлекательных для потенциальных покупателей, крайне мало, что связано прежде всего с необходимостью соблюдения современных более строгих требований природоохранного законодательства. В основном преобладают коттеджные городки, которые расположены не в лесу или на берегу водоема, а рядом с лесом или недалеко от водоема.


Транспортная доступность. Важным фактором, который способствует росту привлекательности Новой Риги, является высокая пропускная способность трассы. Трасса М-9 «Балтия» (Новая Рига) имеет шесть полос на выезде и проходит в обход населенных пунктов, включая старые деревни, и характеризуется отсутствием заторов и пробок при бессветофорном движении. Эти ее особенности приводят к снижению реальных затрат времени, делая возможным строительство коттеджных поселков в более удаленных частях Подмосковья и раздвигая территориальные границы устойчивого платежеспособного спроса. Пока у Новой Риги нет прямого проезда в Москву, необходимо ехать по МКАД, затем по Рублевке, Ленинградскому шоссе или через Строгино; но с завершением в 2007 г. строительства Краснопресненского проспекта прогнозируется улучшение ситуации.


По сравнению с очень развитой социальной инфраструктурой Рублевки, которая включает практически все торговые, спортивные, развлекательные и другие объекты, необходимые для комфортной жизни за городом, Новая Рига имеет более скромный набор объектов для развлечений, отдыха, быта; причем часть из них привязана к Волоколамскому и Ильинскому шоссе (Крокус Сити Молл, Красногорский боулинг клуб, Ле Меридиен Москоу Кантри Клаб, ресторан «Архангельское», ресторан с клубом и баром «Ше-Веро» и др.)
Благоприятная экология, хорошие условия транспортной доступности и сложившаяся на их основе высокая престижность Новой Риги при более низких ценах и большем выборе предложения домов в современных коттеджных поселках по сравнению с Рублевкой привлекают значительную часть покупателей к покупке жилья именно по этому направлению и стимулирует застройщиков вкладывать средства в возведение жилья именно здесь. Устойчивый имидж Новорижского направления в сочетании со значительными территориальными ресурсами приводит к постоянному увеличению числа коттеджных поселков, позволяющих удовлетворить спрос самых взыскательных покупателей.

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ


По состоянию на конец октября 2005 г. средняя стоимость коттеджа составляет $735 тыс. Хотя Новая Рига занимает второе место по престижности и уровню цен среди всех направлений Подмосковья, средние цены на коттеджи почти в два раза (1,77) ниже, чем на Рублево-Успенском шоссе, где этот показатель составляет $1,3 млн. Ценовой диапазон продаваемых домов в коттеджных поселках достаточно широкий. Основное число коттеджей (40%) продается по цене от $250 до 500 тыс., а более четверти коттеджей (28%) - по цене от $500 тыс. до $1 млн. Самые дорогие поселки с ценой домов свыше $1 млн. составляют всего 12%. Доля поселков с наиболее низкой ценой предложения коттеджей (ниже $250 тыс.), напротив, почти вдвое выше (20%), (рис.1).

В отличие от короткого Рублево-Успенского шоссе (всего 28 км), коттеджные поселки по Новорижскому направлению из-за высокой пропускной способности и протяженности трассы в сочетании с престижностью размещены на нетипично значительном удалении от МКАД, причем самые дальние находятся на расстоянии свыше 100 км, уже за границей Московской области (Рузские просторы, Красный ручей). Однако, подавляющая часть поселков (92%) находится в зоне до 60 км (рис.2).


Как и на Рублевке, с удалением от кольцевой дороги число поселков по Новой Риге резко увеличивается. Абсолютный максимум приходится на зону от 20 до 30 км, где размещена четверть всех коттеджных городков направления. На две соседние зоны - от 10 до 20 км и от 30 до 40 км - приходится по 19% всех поселков. Таким образом, на расстоянии от 10 до 40 км от МКАД расположено 62% всех поселков Новой Риги.

Если на самой престижной и одновременно короткой Рублевке зависимости между удаленностью от МКАД и средней ценой продаваемых домов не наблюдается, то на Новой Риге она выражена достаточно четко, что видно на представленном рисунке (рис. 3).


На расстоянии до 20 км от МКАД, которое фактически является для Новой Риги зоной ближних пригородов, нет поселков из самого низкого ценового диапазона (менее $250 тыс.) и одновременно самая высокая доля поселков с наиболее дорогими коттеджами стоимостью свыше $1 и $2 млн. (9,5%). На удалении от 20 до 40 км уже появляются поселки с самыми низкими ценами домов (менее $250 тыс.) и, напротив, исчезают городки с самыми высокими ценами предложения (свыше $2 млн). В следующей зоне (от 40 до 60 км), хотя в структуре предложения продолжают доминировать поселки со средними ценами коттеджей от $250 до $500 тыс. (8,2%), к ним по удельному весу в структуре предложения приближаются поселки с наиболее низкими ценами домов менее $250 тыс. (6,8%). На крайней периферии на удалении свыше 60 км от МКАД, где расположено всего 11% всех поселков Новой Риги, в структуре предложения преобладают поселки со средней стоимостью домов менее $250 тыс. (6,8%), хотя их абсолютное число (5 поселков) такое же как и в двух предыдущих менее удаленных от Москвы зонах (рис.4.).


Средняя цена предложения 1 квадратного метра жилья в коттеджных поселках Новой Риги составляет $1,8 тыс., что на 38% ниже соответствующего показателя в поселках на Рублевке (около $2,5 тыс.). При довольно значительном разбросе доминируют поселки с ценами предложения домов от $1 до $1,5 тыс. (37%). и от $1,5 до $2 тыс. (26%), (рис. 5).


Также как и для средних цен предложения коттеджей, по Новорижскому направлению наблюдается зависимость между ценой 1 кв. м и расстоянием от МКАД. С удалением от Москвы уменьшается доля поселков с самыми высокими стоимостями м2 домов и увеличивается представительство коттеджных городков с самыми низкими ценами м2 (рис. 6.). Это хорошо отражает падение средней цены 1 м2 с удалением от столицы. На расстоянии до 20 км от МКАД средняя цена 1 м2 коттеджа составляет $2311, от 20 до 40 км - $1681, от 40 до 60 км – $1518, свыше 60 км – $1364.


Традиционно, как показывает анализ спроса, значительная часть покупателей хотела бы приобрести коттедж или участок для строительства в лесу или в непосредственной близости от водоема. В отличие от поселков Рублево-Успенского шоссе Новая Рига не имеет такого благоприятного природного и ландшафтного окружения, лишь незначительная часть коттеджных городков расположена недалеко от леса и водоемов, иногда эта «близость» может составлять несколько километров. Такое положение рынок оценивает крайне незначительно (ростом цен на 3%). Однако в поселках, расположенных непосредственно в лесу или на воде, цены домов существенно выше среднего по направлению уровня: на 43% (примерно такая же цифра характерна и для поселков Рублевки с аналогичным положением – 44%).

ХАРАКТЕРИСТИКА ПОСЕЛКОВ


При значительном разнообразии поселков коттеджные городки Новорижского направления имеют следующие средние параметры. Средний размер площади поселка составляет 32,4 га, т.е. более чем в два раза больше, чем средняя величина поселка на Рублевке (15 га). Для этого показателя характерен большой разброс значений: от 1,5 (Борзые) до 200 га (Резиденция Бенилюкс, Истра кантри клаб), что также превышает соответствующие показатели Рублево-Успенского шоссе: 0,55 (Лайково) и 100 га (Николино). При этом наиболее часто встречаемой (наиболее распространенной) является площадь поселка в 12 га (на Рублевке этот показатель составляет всего 1 га).
Среднее число домов в поселках составляет 66 коттеджа. Причем только 16% поселков являются небольшими закрытыми поселками VIP-класса с не более чем 20 домами. Преобладают коттеджные городки с числом домов от 50 до 100 единиц, которые составляют свыше трети всего предложения (35%). Почти четверть поселков (24%) – это также небольшие поселки с числом домов от 30 до 50 (рис.7.). Доля поселков с числом домов свыше 200 единиц крайне невелика и составляет 5%. В целом можно констатировать, что для Новой Риги (по сравнению с Рублевкой) характерно преобладание более крупных поселков с большим числом домов, которым соответствуют более низкие цены жилой недвижимости, что и показывает рынок.


По сравнению с Рублево-Успенским шоссе средняя величина коттеджа по Новорижскому шоссе более скромная и составляет 350 кв.м. В структуре предложения 70% всех поселков представлены коттеджами площадью менее 400 кв.м., а преобладают дома величиной от 300 до 400 кв.м. (32% всего предложения). Меньше всего поселков как с небольшими коттеджами площадью менее 200 кв.м (9%), так и с самыми большими домами площадью свыше 500 кв.м (14%), (рис.8).


В отличие от Рублево-Успенского шоссе, наиболее престижного и небольшой протяженности, между величиной коттеджей и их удаленностью от МКАД существует уже более выраженная зависимость. Как и можно было ожидать, коттеджи максимальных для данного направления размеров сконцентрированы в поселках ближних пригородов, а поселки с более дешевыми домами меньших размеров размещены на большем удалении от кольцевой дороги. Так, в зоне до 30 км нет поселков со средней площадью домов менее 200 кв.м, одновременно здесь максимально высокая доля поселков с домами площадью свыше 500 кв.м (12,7%). При удалении от МКАД на расстояние свыше 30 км максимально высокую долю занимают поселки с небольшими коттеджами площадью до 200 кв. м (9,5%) и уже только 1% поселений с коттеджами большой площади свыше 500 кв.м (рис.9).


Как и на Рублево-Успенском шоссе, большая часть домов построена из такого популярного в России строительного материала как кирпич (53,6%). Доля деревянных домов составляет 13,4%. Коттеджи, разные части которых (цоколь, первый и последующие этажи) выполнены из разных строительных материалов, а также дома, построенные из пенобетона и монолита, занимают одинаковую долю в структуре предложения: 12,4%. Доля блочных домов и домов, построенных по технологии сэндвич, ниже и составляет, соответственно, 5,1% и 3,1%.
Такая структура предложения коттеджей, построенных (строящихся) из разных конструктивных материалов, в целом совпадает с предпочтениями покупателей, полученными в результате опроса покупателей коттеджей, проведенного компанией «Penny Lane Realty» (49% опрошенных предпочитают коттеджи из кирпича, 16% - из блоков, 12% - из дерева, 10% - из монолита, пенобетона и камня, 5% - из сэндвича). В структуре предложения домов в коттеджных поселках на Новой Риге, как и на Рублевке, выше доля потенциально более дорогих особняков из кирпича и ниже доля более дешевых блочных домов и домов из сэндвича.
Дома в поселках, представленных на первичном рынке, по Новой Риге предлагаются, в основном, под ключ (21%) или под чистовую отделку (76%), что отвечает спросу части потенциальных покупателей, предпочитающих уже готовое к отделке или проживанию жилье. Такая же ситуация характерная и для Рублево-Успенского направления. Как отмечают специалисты, многие покупатели хотели бы приобрести по этому направлению земельный участок без подряда в организованном, хорошо охраняемом коттеджном поселке с коммуникациями и службой эксплуатации. Однако лишь только в 3% поселков участки продаются под индивидуальную застройку без подряда на строительство, так как для застройщиков более выгодно продавать участки с подрядом на строительство.
Средний размер земельных участков и структура их предложения на двух самых престижных трассах Подмосковья примерно одинаковы. На обоих направлениях средний размер придомового участка составляет более 30 соток (на новой Риге - 32,7), что соответствует статусу загородной недвижимости, расположенной по этим шоссе. При достаточно широком диапазоне размеров земельных наделов примерно в трети поселков (36,6%) дома размещены на участках площадью не менее чем 20 соток, более чем в половине поселков (50,5%) площадь придомовой территории составляет более 20, но менее 50 соток. Более чем в 10% поселков (12,9%) коттеджи размещаются на участках площадью свыше 50 соток. На Рублевке с ее более дорогой землей структура предложения по площади участков несколько смещена в сторону среднего диапазона (табл. 1).

Табл.1.


Структура предложения коттеджных поселков по площади участков, %

площадь участков, соток
направления менее 20 от 20 до 50 более 50
Ново-Рижское 36,6 50,5 12,9
Рублево-Успенское 34,9 55,4 9,6


Выраженной зависимости между размерами земельных владений, их стоимостью и удаленностью от МКАД, как и на Рублево-Успенском шоссе, нет за счет того, что одновременно действует несколько факторов ценообразования.
Большая часть современных коттеджных образований на Новой Риге, как и на Рублевке, построена (строится) в едином архитектурном стиле. Покупателям предлагается на выбор несколько проектов (от 3 до 35), многие с возможностью их последующей доработки с учетом запросов и вкусов будущих владельцев (некоторые со свободной планировкой), что увеличивает их привлекательность для покупателей, а разнообразие стилей позволяет удовлетворить самые разнообразные запросы.
Хотя Новорижская трасса доминирует по числу коттеджных поселков, их плотность размещения ниже, чем на Рублевке. Это приводит к тому, что возможностей использовать инфраструктуру совместно меньше: всего у жителей 9 поселков есть (будет) такая возможность. Но за счет того, что сами поселки на Новой Риге больше, чем на Рублевке, то собственная инфраструктура самих поселков (в зависимости от их размеров и класса) более развитая. Так, почти в двух третях поселков (60,6%) есть (будут) объекты торговли: один или несколько магазинов, в 11 поселках – торговые центры, в 10 – супермаркеты. Более чем в половине поселков (52,9%) предусмотрены объекты для занятий спортом, начиная от спортивной площадки и бассейна, заканчивая горнолыжными спусками, конноспортивными комплексами, гольф-клубами и многим другим; причем три четверти из них имеют развитую спортивную инфраструктуру. Примерно в половине поселков (51%) есть (предусматриваются) рестораны и кафе. Во многих инфраструктура для развлечений включает оборудованные пляжи, лодочные станции, танцполы, сауны, бани, парные (турецкие, финские, русские), боулинги, бильярдные, целые отдельные развлекательные комплексы. По сравнению с Рублевкой за счет больших размеров поселков более развита инфраструктура для детей, что улучшает условия для постоянного проживания. Почти в половине поселков (47%) предусмотрены соответствующие объекты: от игровых детских площадок и детских комнат до школ, лицеев, детских садов, спортивных комплексов для детей и бассейнов. Как и на Рублевке, объектов культурно-бытовой инфраструктуры меньше, но и они на Новой Риге более разнообразны как в количественном, так и в качественном отношении. Пятая часть всех поселков имеет собственную службу сервиса: есть несколько досугово-бытовых центров, химчисток и прачечных, салонов красоты, отделений банков, автосервисов и просто автомоек, служб доставок продуктов, служб горничных, гостиниц. Большая величина поселков (по сравнению с Рублевкой) делает целесообразным открытие объектов медицинской инфраструктуры: в 18% поселков предусмотрены аптеки, медицинские пункты, поликлиники. Возможности получения услуг связи и телекоммуникаций на Рублевке и Новой Риге очень близки (на Рублевке по каждой позиции на 1-2% уровень охвата выше). Более чем в половине поселков (51%) предусмотрен московский телефон, в ряде поселков возможна установка двух-трех номеров. Однако, интернет будет проведен (уже проведен) примерно в треть поселков (36,5%), а спутниковое (кабельное) телевидение – в 22% поселков. В значительном числе поселков создана своя служба эксплуатации. Разброс стоимости обслуживания ниже чем на Рублевке и составляет от $100 до $500 в месяц, но наиболее распространенной также является величина в $300.
Профессионально охраняются 86% всех поселков по Новой Риге. В 27,4% установлено видеонаблюдение, 16,4% имеют охранную сигнализацию, в шести поселках есть тревожная кнопка, в пяти - пожарная сигнализация. В соответствие со своим положением и ценой почти все поселки имеют централизованные системы инженерных коммуникаций (газо-, водо- , энергоснабжения и канализования). В трех поселках есть дополнительные автономные электрогенераторы. В Московской области периодически возникают определенные сложности с обеспечением электроэнергией, а так как автономные электорогенераторы существенно повышают надежность энергоснабжения, то их наличие является дополнительным плюсом этих поселков для покупателей. По сравнению с Рублевкой на Новой Риге уже существенно больше поселков, в которых вместо централизованной системы канализации – септик, соответственно, 5 и 15. В целом цена предложения квадратного метра в таких поселках ниже среднего показателя по направлению. Самая низкая - в поселке Красный Ручей ($338 за кв.м), который расположен за границей Московской области на расстоянии 125 км от МКАД; а самая высокая - в поселке Истринский залив (Istrian Bay), расположенном в 48 км от кольцевой дороги, - достигает $1,5 тыс. за квадратный метр жилья.


ТАУНХАУСЫ


На Новой Риге, также как и на Рублевке, при преобладании организованных поселков, застроенных коттеджами, представлены поселки, застроенные таким типом жилья как таунхасы. Пять городков застроено таунхаусами, один (Ивановское) - коттеджами и таунхаусами. За исключением последнего поселка, который находится на расстоянии 19 км от кольцевой дороги, все остальные расположены в ближайшем Подмосковье в зоне десятикилометровой удаленности от МКАД.
Характеристики поселков по Новой Риге, застроенных таунхаусами, существенно отличаются от аналогичных по Рублевке (табл.2). Сами поселки значительно более крупные: число секций в них ровно вдвое больше. При незначительно большей площади секции в них существенно больше площадь участка (в 1,75 раза) и значительно меньше цена секции (в 1,47 раза). Это позволяет потенциальным покупателям стать обладателем недвижимости с лучшими характеристиками за существенно меньшие деньги на таком престижном направлении как Новорижское шоссе.
На самой Новой Риге различия в характеристиках между коттеджами и таунхаусами менее выражены, чем на Рублевке. Средняя площадь коттеджа лишь на 25% выше, чем секции в таунхаусе (на Рублевке она больше в 2 раза). Примерно на треть (31%) различается стоимость квадратного метра жилья в коттеджах и таунхасах (против 79% на Рублевке). Меньше и разрыв между стоимостью дома и секции: 0,8 против 2,3 раз на Рублевке.
Для сравнения, стоимость квадратного метра коттеджа на Новорижском шоссе всего на $400 превышает аналогичный показатель в секции танухауса на Рублевке, что приводит к тому, что стоимость коттеджа на Новой Риге близка к стоимости секции в таунхусе на Рублево-Успенском направлении (табл.2).


Табл. 2. Основные средние показатели поселков по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе

Направления число домов (секций) площадь дома (секции), м2 размер придомового
участка, соток
стоимость дома (секции), $ млн стоимость кв.м в доме (секции), $тыс.
Коттеджи
Рублево-Успенское 42 523 32,0 1,3 2,5
Новорижское 66 350 32,7 0,7 1,8
Таунхаусы
Рублево-Успенское 54 264 2,25 0,56 1,4
Новорижское 108 278 3,95 0,38 1,37


ОЦЕНКА СРЕДНЕСРОЧНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ


В последние годы Новорижское шоссе занимает устойчивое второе место в рейтинге престижности направлений на рынке загородного жилья. Его имидж базируется на хорошей экологии западного Подмосковья, а также высокой и надежной пропускной способности трассы. В среднесрочной перспективе вряд ли можно ожидать изменения его положения. Вероятность повышения рейтинга практически равна нулю за счет устойчивого имиджа Рублево-Успенского шоссе, создаваемого многими поколениями его жителей, как самого престижного для загородного проживания за счет своей близости к элите общества. Существует определенная возможность того, что следующие за Новой Ригой направления – Калужское и Дмитровское - смогут подняться до уровня Новой Риги. Калужское шоссе при хорошей экологии обладает преимуществами статусного соседства (госдачи премьер-министра и других высоких лиц, загородные резиденции топ-менеджмента Газпрома, санатории УПДК, стародачные места). Имидж Дмитровского шоссе, как и Калужского, основывается на хорошей экологии и статусном соседстве (дача президента), а также на близости к воде и наличии модных горнолыжных клубов, связанных с увлечением действующего президента и молодых представителей элиты общества.
Но обе эти трассы имеют существенно худшие условия транспортной доступности и, проходя через населенные пункты, имеют не самые благоприятные перспективы для своей реконструкции и расширения. Со строительством прямой трассы (Краснопресненский проспект), которая будет выводить на Пресню и связывать жителей Новой Риги с центром столицы, условия транспортной доступности еще более улучшатся и ее отрыв от ближайших конкурентов по этому показателю только увеличится.
Определенные «опасности» могут быть связаны с растущей популярностью Киевской автомагистрали, которая будет в ближайшие годы реконструирована уже до 50 км и по условиям транспортной доступности практически сравнится с Новой Ригой. Наличие известных стародачных мест дает определенные преимущества Киевскому направлению, что при наличии значительных территориальных ресурсов может служить базой для его активной «раскрутки», что способно дать существенный рост в рейтинге его престижности (сам сформированный имидж Новой Риги служит примером реализации таких возможностей). Однако данная территория попадает в зону шумового загрязнения аэропорта Внуково, который после его перехода под юрисдикцию московского правительства будет активно развиваться как один из крупнейших аэропортов страны.
По сравнению с Рублево-Успенским шоссе территориальных ресурсов на Новой Риге существенно больше и земли в среднесрочной перспективе более чем достаточно. Строительство новых высокостатусных поселков еще более увеличит для части элиты и верхних слоев среднего класса привлекательность Новой Риги, которая соседствует с Рублевкой, но выгодно отличается от нее ценами и условиями транспортной доступности.
В последнее время многими специалистами высказываются опасения о том негативном влиянии, которое окажет на престижность, уровень спроса и стоимость загородной жилой недвижимости данного направления новое жилищное, коммерческое и индустриальное строительство на территории ближайшего окружения. В условиях переживаемого Московской областью инвестиционно-строительного бума практически все ближнее и среднее Подмосковье является местом острой конкуренции за территориальные ресурсы, и Новая Рига, как и Рублевка, не является исключением. Уже сейчас по этому направлению активно развивается логистика; появляются новые промышленные объекты. Фактически завершено строительство складского комплекса «Кулон-Балтия» в 6 км от МКАД. На 57 км трассы на площади в 33 га появится индустриальный парк «Кулон-Истра» - пилотный проект программы правительства Московской области по созданию промышленных округов, в котором будут совмещены складские и индустриальные функции.
Продолжится активный вывод на рынок новых коттеджных поселков. Среди крупных проектов, занимающих большую территорию, о которых прошла информация – это застройка компанией «Инком-Недвижимость» земель колхоза «Россия (1500 га на 29 км Новой Риги), которые практически все планируется освоить коттеджными поселками. На 30 га уже строится поселок «Риверсайд», и компания начала реализацию второй очереди проекта – поселка «Гринфилд» на 127 га с большим количеством рекреационных зон.
Новый коттеджный поселок класса «де люкс» собирается построить Арас Агаралов, известный неординарным подходом к реализации своих проектов (дом «Агаларов-хаус» в Климашкином переулке, который продолжает оставаться эталоном элитного жилья, комплекс «Крокус Сити Молл» - выставочный центр с «парком бутиков»). Agalarov Village будет находиться в 24 км от МКАД на 300 га земли. В нем предполагается создание заповедной зоны, гольф-пространства, озера, водопада, конных маршрутов, спортивного центра, тира, пляжного клуба, отеля на 50 мест, вертолетной площадки и частной школы.
Еще более масштабный проект собирается с 2006 г. начать реализовывать компания «Нафта-Москва». Это будет не просто коттеджный поселок, а целый элитный комплекс «Рублево-Архангельское» c жилой площадью около 2,7 млн кв., который планируется возвести в 3 км от Москвы (при условии строительства нового моста через реку Москву) на территории в 430 га с числом жителей около 30 тыс.чел. со всеми необходимыми объектами инфраструктуры, обеспечивающими его независимость от столицы: торговые центры и галереи, развлекательные комплексы, школы, медицинские учреждения, кафе и рестораны, а также бизнес-центр и яхт-клуб. При этом в отличие от коттеджных поселков въезд в «город миллионеров» будет свободным. Среди зарубежных аналогов подобного квартирного жилья за городом - «Плайя Виста» в Калифорнии и «Пальма» в Дубае. Возможно, этот город будет застраивать «Базовый элемент» Олега Дерипаски, который уже выкупил весь строительный бизнес «Нафты».
За счет появления таких высоко статусных поселений Новая Рига постепенно приобретает статус, которым до сих пор в полной мере обладала только Рублевка – самого престижного направления для проживания за городом. Одновременно это приведет к сильному наращиванию объектов социальной инфраструктуры, по количеству и качеству которой Новая Рига уже не будет уступать Рублевке. Так, уже сейчас в районе 5-го км «Марр Капитал» начинает строительство торгово-развлекательного комплекса; в 2006 г. планируется начать строительство торгового центра площадью 60 тыс.кв.м. и 4-х звездочной гостиницы на 50 номеров. Много новых торгово-развлекательных и досуговых объектов появится в результате строительства крупных поселков.
Одновременно появление новых поселений и нового населения, безусловно, приведет к росту транспортного потока и ухудшению экологической ситуации прежде всего за счет роста трафика в головной части трассы, в месте ее ввода в Москву.
Произошедшее в ближнем Подмосковье (также как и в Москве) выравнивание уровня экологической напряженности среды при решающем значении субъективной оценки покупателей степени благоприятности экологической ситуации и, прежде всего, роли визуального восприятия означает, что объективно увеличиваются возможности других территорий области для размещения коттеджных поселков. На саму экологию Новой Риги и ее позиции на рынке загородного строительства это не окажет существенного влияния, она будет изменяться в соответствии с общим изменением экологической ситуации в ближнем Подмосковье.
За счет благоприятной мировой конъюнктуры и высоких цен на нефть и прогнозируемого Министерством экономического развития и торговли устойчивого развития российской экономики (темпы роста ВВП на уровне 6% в год) в стране будет увеличиваться число представителей среднего класса и части элиты. Это приведет к дальнейшему росту цен и сохранению устойчивого платежеспособного спроса, как в текущем 2005 г., так и в ближайшей перспективе. Темпы этого роста будут разными в разных поселках, в зависимости от их ценовой категории и положения. При возможном ухудшении макроэкономической ситуации в стране возможно некоторое уменьшение спроса и цен на недвижимость по Новой Риге, особенно при условии сохранения высоких темпов вывода новых коттеджных поселков.



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения