км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Cottage.ru. Коттеджные поселки Рублево-Успенского шоссе

08 Фев 2006
4495
Рублево-Успенское шоссе – самое престижная и дорогая трасса Подмосковья, которая сегодня буквально оплетена ожерельем коттеджных поселков.
Бум коттеджного строительства, охвативший в последние годы Московскую область, особенно ярко проявился на этом направлении.

Аналитик Cottage.ru, Алла Махрова

КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ РУБЛЕВО-УСПЕНСКОГО ШОССЕ


Рублево-Успенское шоссе – самое престижная и дорогая трасса Подмосковья, которая сегодня буквально оплетена ожерельем коттеджных поселков.
Бум коттеджного строительства, охвативший в последние годы Московскую область, особенно ярко проявился на этом направлении. По состоянию на конец августа 2005 г. число только «активных» поселков, по которым есть предложения на первичном и вторичном рынках, составляет 86 поселков, которые застроены коттеджами, коттеджами и таунхаусами и только таунхаусами.


ХАРАКТЕРИСТИКА НАПРАВЛЕНИЯ: ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ


Главным фактором, который определяет популярность данного шоссе, является его престижность, которая формировалась на протяжении длительного времени. На этой «царской» дороге, по которой совершали пешие паломничества в Саввино-Сторожевский монастырь русские цари, в XIX веке были построены два императорских имения — Усово и Ильинское («императорские подмосковные государевы дачи»), а из-за стремления представителей высших сословий селиться рядом с первыми лицами государства появились графские и княжеские усадьбы знатных родов (в конце XIX века их было уже 20). В советский период это направление еще более усилило свою престижность. Рублевка стала местом проживания первых лиц теперь уже советского государства (Горки), партийной элиты, научной и творческой интеллигенции. В постсоветский период произошло очередное усиление ее престижности: теперь здесь находится резиденция российского президента (Ново-Огарево) и коттеджи новой политической и экономической элиты, что окончательно оформило имидж Рублевки как наиболее элитного шоссе с наиболее близким к однородному социальному составу проживающих (по сравнению с другими направлениями).
Традиционно отмечают благоприятную экологию Рублевки, как один из важных факторов, влияющих на высокие цены и престижность направления. Благоприятная экологическая ситуация запада Подмосковья, изначально связанная с природными условиями - западным переносом ветром, была усилена целенаправленной градостроительной политикой советского периода, предтечей которой был еще знаменитый указ царя Алексея Михайловича от 1664 г., запрещавший создание «каких-либо дымящих и коптильных производств» западнее столицы. В ходе «ситцевой» и «железной» промышленных революций и последующей индустриализации советского периода основная часть новых промышленных предприятий и связанных с ними городских поселений были размещены на востоке, а позднее, на юге и севере области. Это привело к тому, что запад Подмосковья долгое время оставался самым неиндустриализированным и неурбанизированным сектором области, где были размещены наименее вредные в экологическом отношении предприятия, в основном, пищевой, строительной и местной промышленности. И сегодня уровень урбанизированности Одинцовского района, по территории которого проходит Рублево-Успенское шоссе, - один из самых низких среди районов ближнего Подмосковья (ниже только в Ленинском районе). При этом сама автомобильная трасса минует как наиболее крупные города западной части области – Одинцово и Красногорск, так и остальные городские поселения, что является фактором, благоприятным для размещения дорогих коттеджных поселков.
В современных условиях, когда роль «главного загрязнителя» окружающей среды вместо промышленности занял транспорт, происходит определенное «размывание» уровня экологической напряженности в районах ближнего Подмосковья, а их общая близость к такому огромному мегалополису с десятимиллионным населением как Москва объективно нивелирует роль и значение экологии как одного из главных факторов ценообразования. По результатам комплексной оценки экологической напряженности практически вся зона ближнего Подмосковья имеет низкое и неудовлетворительное состояние качества окружающей среды (за исключением востока с критическим состоянием среды) . Одновременно большую роль играет такой субъективный фактор как благоприятное визуальное восприятие окружения направления и конкретного поселка. В этом отношении Рублевка с живописными пейзажами долины Москвы-реки, пересеченным рельефом и островками сосновых боров, по-прежнему, очень притягательна для покупателей.
Неизмеримый формальными статистическими показателями престиж Рублевки дополняется, кроме относительно благоприятной экологии, развитой социальной инфраструктурой, которая имеет практически все торговые, спортивные, развлекательные и другие объекты, необходимые для комфортной жизни: торговые центры с бутиками, кафе и рестораны, салоны красоты и фитнес-центры, автозаправки и станции техпомощи, спортивные заведения (водно-спортивный и теннисный клубы, картодром и др.). Развита также образовательная инфраструктура для детей: лингвистический центр «Интерколледж» (детский сад, начальная школа, курсы иностранных языков), негосударственная образовательная гимназия «Жуковка» и др.
Транспортная доступность. Эта относительно короткая трасса – всего 28 км – закрыта для проезда грузового транспорта и имеет относительно неплохую пропускную способность. Оборотной стороной статусного соседства с президентом и другими высокопоставленными государственными деятелями являются частые и непредсказуемые остановки движения при проезде правительственных кортежей (по регламенту, сохранившемуся еще с советских времен, трасса перекрывается за 30 минут до предполагаемого выезда охраняемого лица). Убрать Такие же проблемы имеют и другие престижные трассы, которые буквально «стоят» во время проезда правительственных кортежей (в первую очередь, Калужская и Дмитровская).
Высокая престижность Рублевки стимулирует повышенный интерес наиболее состоятельных покупателей к покупке жилья именно по этому направлению и стремление застройщиков вкладывать средства в возведение жилья именно здесь. Сегодня район Рублевки — самая «густо населенная» коттеджными поселками территория в Подмосковье, где расположено 86 поселков. Убрать Несмотря на ограниченные территориальные ресурсы, здесь происходит постепенное, но постоянное увеличение числа коттеджных поселков. Устойчивый спрос поддерживается дозируемым выставлением участков на продажу. Это приводит к тому, что спрос постоянно опережает предложение, и, как следствие, происходит стабильный рост и без того сверхвысоких цен на коттеджи.


ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ


По состоянию на конец августа 2005 г. средняя стоимость коттеджа составляет $1,3 млн., что соответствует репутации Рублевки как «заповеднику миллионеров». Несмотря на то, что это самое дорогое направление, ценовой диапазон продаваемых домов в коттеджных поселках достаточно широкий. Основное число коттеджей (свыше 30%) продается по цене от $1до 2 млн. и почти 20% коттеджей предлагается по цене свыше $2 млн. Доля более дешевых поселков, в которых цена предложения дома ниже $1 млн., составляет почти половину, из них самые «дешевые» поселки со средней стоимостью коттеджей менее $500 тыс. – более 14% (рис.1).


С удалением от кольцевой дороги число поселков по Рублевке резко увеличивается: почти 40% расположено на расстоянии от 10 до 20 км и свыше 50% - от 20 до 30 км, что связано просто с увеличением территориальных ресурсов для их размещения. Логично было бы предположить, что самые дорогие поселки будут находиться ближе к Москве. Однако из-за небольшой протяженности шоссе и, главное, его высокой престижности зависимости между удаленностью от МКАД и средней ценой продаваемых домов не наблюдается (рис. 2).


При более детальном рассмотрении оказывается, что определенные зависимости между ценой коттеджа и его расположением все же просматриваются. Так, в непосредственной близости от Москвы нет поселков из самого низшего для Рублевки ценового диапазона (менее $500 тыс.). Поселки с самыми дорогими домами ценой от $3 млн. больше всего представлены в средней зоне (от 10 до 20 км). В дальней зоне поселки опять относительно дешевеют: здесь выше доля коттеджей с ценами от $500 до $1 млн. и от $1 до $2 млн. (рис.3.)


Средняя цена предложения квадратного метра жилья в коттеджных поселках Рублевки составляет около $2,5 тыс. По сравнению с ситуацией на конец 2004 г. рост цен составил 19%. При довольно значительном разбросе доминируют поселки с ценами предложения домов от $1 до $2 тыс. и от $2 до $3 тыс. (рис. 4.).


Также как и для средневзвешенных средних заменить цен предложения коттеджей, по данному направлению не наблюдается зависимости между ценой кв. м и удаленностью от МКАД, хотя поселков с самыми высокими ценами предложения также больше в средней зоне (рис. 5.).


Как показывает анализ спроса, значительная часть покупателей хотела бы приобрести коттедж или участок для строительства в лесу или в непосредственной близости от водоема. В описании почти половины анализируемых поселков (44,7%) указано, что они расположены в непосредственной близости от леса и водоемов. Но из-за высокой престижности Рублево-Успенского направления цены предложения в таких поселках выше средней менее чем на 10%. Иная картина по поселкам, расположенным непосредственно в лесу или на воде: в них цены домов выше среднего по направлению на 44%, что достигается, правда, за счет предложений из самых высоких ценовых категорий.

ХАРАКТЕРИСТИКА ПОСЕЛКОВ


Строительство современных охраняемых коттеджных поселков в Подмосковье стартовало на Рублево-Успенском направлении, поэтому сегодня здесь можно проследить всю их пятнадцатилетнюю историю строительства - от первых дворцов и замков с башнями до современных роскошных загородных домов.
При значительном разнообразии поселков по размерам занимаемой ими территории и ее ландшафтным особенностям, архитектурным стилям, предлагаемым инфраструктурным удобствам коттеджные городки данного направления имеют следующие средние параметры. Средний размер площади поселка составляет 15 га. Для этого показателя характерен большой разброс значений. 0,55 (Лайково) до 100 га (Николино). Заменить При этом наиболее часто встречаемой (наиболее распространенной) является площадь поселка в 1 га.
Среднее число домов в поселках небольшое и составляет 42 коттеджа, но 45% всех поселков имеют не более 20 домов в своем составе, то есть являются небольшими закрытыми поселками VIP-класса. Лишь 11% коттеджных поселков состоят более чем из 100 домов – уровень уже бизнес- и экономкласса (рис.6.).

Дорогие коттеджи по самому престижному направлению априори имеют большие размеры: средняя величина коттеджа превышает 520 кв.м. В структуре предложения поселков преобладают дома величиной от 500 до 750 кв.м. и от 250 до 500 кв.м., которые в сумме превышают три четверти всего предложения. Как и можно было ожидать, меньше всего поселков с небольшими коттеджами площадью менее 250 кв.м. (рис.7.).


Большая часть домов построена из наиболее популярного в России строительного материала – кирпича (более 56%). Доля оштукатуренных особняков составляет 17%. Доля домов из дерева и коттеджей, разные части которых (цоколь, первые и последующие этажи) выполнены из разных строительных материалов, – примерно одинакова (соответственно, 11 и 12%). Такая структура предложения коттеджей, построенных (строящихся) из разных конструктивных материалов, в целом совпадает с предпочтениями покупателей, полученными в результате опроса покупателей коттеджей, проведенный компанией «Penny Lane Realty» (49% опрошенных предпочитают коттеджи из кирпича, 16% - из блоков, 12% - из дерева, 10% - из монолита, пенобетона и камня, 5% - из сэндвича). В структуре предложения домов в коттеджных поселках на Рублевке выше доля потенциально более дорогих особняков из кирпича и ниже доля более дешевых оштукатуренных домов.
Дома в поселках, представленных на первичном рынке, предлагаются под ключ (27%) или под чистовую отделку (73%), что отвечает спросу части потенциальных покупателей, предпочитающих уже готовое к отделке или проживанию жилье. Как отмечают специалисты, многие покупатели хотели бы приобрести по этому направлению земельный участок без подряда в организованном, хорошо охраняемом коттеджном поселке с коммуникациями и службой эксплуатации. Однако так как застройщикам выгоднее продавать готовые дома или участки с подрядом, что увеличивает их прибыль, то потенциальным покупателям приходится приобретать жилье «от застройщика».
Средний размер придомового участка составляет более 30 соток, что соответствует статусу загородной недвижимости на Рублевке. Диапазон размеров земельных наделов достаточно широкий. В трети поселков (34,9%) дома размещены на участках площадью не менее чем 20 соток, более чем в половине поселков (55,4%) площадь придомовой территории составляет более 20, но менее 50 соток. Коттеджи примерно в 10% поселков (9,6%) размещаются на участках площадью более 50 соток. Выраженной зависимости между размерами земельных владений, их стоимостью и удаленностью от МКАД нет; главным фактором ценообразования выступает престижность направления.
Новые коттеджные поселки вносят в сложившуюся застройку элементы новизны. В отличие от стиля «дворцово-замковой» архитектуры, модного в начале-середине 1990-х гг., большая часть современных коттеджных образований построена (строится) в едином архитектурном стиле. Покупателям предлагается на выбор несколько проектов (от 4 до 20), чаще с возможностью их последующей доработки с учетом запросов и вкусов будущих владельцев. Некоторые поселки (всего девять) спроектированы известными российскими и зарубежными архитекторами (Эрик ван Эгеррат, П.Аран, И.Барене, Т.Пехтер, Д.Радыгин и др.). Это увеличивает их привлекательность для покупателей, а разнообразие стилей (от хай-тека до стилизации под французскую классику XIX века) позволяет удовлетворить самые разнообразные запросы.
Развитость социальной инфраструктуры Рублевки и высокая плотность размещения коттеджных поселков позволяет застройщикам создавать как свою собственную, так и использовать уже имеющуюся сеть объектов торговли, отдыха и развлечений. Примерно в трети поселков (31%) есть магазины, в некоторых даже супермаркеты или несколько торговых точек; почти в половине (55,2%) – объекты для занятий спортом, начиная от спортивной площадки и бассейна, кончая горнолыжными спусками, конноспортивными комплексами, гольф-клубами и многим другим; примерно в четверти поселков (26,5%) есть рестораны и кафе. Более чем в трети поселках (39,1%) инфраструктура для детей представлена игровыми детскими площадками, есть несколько школ, детских садов и бассейнов. Объектов культурно-бытовой инфраструктуры меньше: несколько досугово-бытовых центров, химчисток, салонов красоты и гостиниц. Более чем в половине поселков (52,4%) предусмотрен московский телефон (относительная простота его проведения связана с близостью к столице). Однако, интернет будет проведен (уже проведен) примерно в треть поселков (38,0%). В ряде поселках (9,1%) цифра вызывает сомнение, ее нужно убрать создана своя служба эксплуатации. Разброс стоимости обслуживания составляет почти порядок: от $150 до $1200 в месяц.
Все поселки охраняемые, многие имеют военизированную охрану (33%) и убрать такие дополнительные элементы системы безопасности как видеонаблюдение (26,5%), тревожная кнопка (18,4%), в двух поселках есть пожарная сигнализация и видеодомофон. В соответствие со своим положением и ценой практически все поселки имеют централизованные системы инженерных коммуникаций (газо-, водо- , энергоснабжения и канализования). В двух поселках есть свои электрические подстанции, что существенно повышает надежность энергоснабжения, с которой в Московской области периодически возникают определенные сложности, что является дополнительным плюсом этих поселков для покупателей. В пяти коттеджных городках вместо централизованной системы канализации - септик, что, однако, не сильно сказывается на абсолютной и удельной цене коттеджей. Самая низкая цена предложения домов в них достигает $900 тыс,. а квадратного метра жилья – $1,6 тыс.


ТАУНХАУСЫ


Несмотря на то, что Рублево-Успенское шоссе является самым дорогим и престижным направлением, при преобладании организованных поселков, застроенных коттеджами, здесь представлены и другие типы более дешевых поселков. Четыре городка застроены коттеджами и таунхаусами, три - только таунхаусами.
Характеристики поселков, застроенных таунхаусами, существенно отличаются от застроенных коттеджами (табл.1). Средняя площадь дома (коттеджа) в 2,0 раза выше, чем секции в таунхаусе, а средняя площадь придомового участка больше в 14,2 раза. Это приводит к тому, что если стоимость кв.м коттеджа в 1,8 раза выше, чем таунхауса, то средняя стоимость коттеджа уже в 2,3 раза выше, чем секции в танхаусе. Как следствие, резко увеличивается доступность приобретения загородной недвижимости на этой столь престижной трассе, что имеет принципиально важное значение для тех покупателей, для которых проживание на Рублевке имеет статусное значение. Однако абсолютная стоимость приобретаемого актива – секции в таунхаусе - равна или даже значительно превышает стоимость хорошего коттеджа с большим участком на менее престижных направлениях.


Табл. 1. Основные показатели поселков, застроенных коттеджами и таунхаусами

число домов (секций) площадь дома (секции), кв.м размер придомового
участка,
соток стоимость дома (секции), $ млн Стоимость кв.м в доме (секции), $тыс.
коттедж 42 523 32 1,3 2,5
таунхаус 54 264 2,25 0,56 1,4


ОЦЕНКА СРЕДНЕСРОЧНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ


Устойчивый имидж Рублево-Успенского шоссе, создаваемый многими поколениями его обитателей, как самого престижного для загородного проживания в настоящее время находится вне досягаемости остальных направлений. В среднесрочной перспективе к нему не смогут приблизиться новые престижные трассы, чей имидж создавался практически с нуля в постсоветский период. Это относится ко всей тройке направлений, следующих за Рублевкой: Новорижской, Калужской и Дмитровской трассам. Престиж Новорижского шоссе базируется на хорошей экологии и самой высокой и надежной пропускной способности трассы. Репутация Калужского шоссе складывалась также за счет хорошей экологии, но, кроме того, за счет статусного соседства (госдачи премьер-министра и других высоких лиц, загородные резиденции топ-менеджмент Газпрома, санатории УПДК, стародачные места). Имидж Дмитровского шоссе, как и Калужского, основывается на хорошей экологии и статусном соседстве (дача президента), а также на близости к воде и наличии модных горнолыжных клубов, связанных с увлечением действующего президента.
Несмотря на рост популярности других направлений на загородном рынке в последние годы, их рейтинг не меняется и наиболее престижным направлением остается Рублевское шоссе. Поэтому, вероятнее всего, в среднесрочной перспективе это направление останется самым престижным и сохранит свои лидирующие позиции. Хотя некоторую часть молодых покупателей, активно занимающихся спортом, оттянет Дмитровка на свои модные горнолыжные и водные клубы, а москвичей, живущих и работающих на западе и юго-западе столицы, – Калуга.
При ограниченности территориальных ресурсов Рублево-Успенского направлении, земли в среднесрочной перспективе достаточно. Объем пригодной для застройки коттеджами и таунхаусами территории по этому направлению составляет порядка 2,5 тыс. га. Если в год будет выводиться по десять новых поселков, то земля здесь закончится не раньше чем через 15-20 лет, а если по двадцать – то 7,5-10 лет.
В последнее время многими специалистами высказываются опасения о том негативном влиянии, которое окажет на престижность, уровень спроса и стоимость загородной жилой недвижимости данного направления новое жилищное, коммерческое и индустриальное строительство на территории ближайшего окружения. В условиях переживаемого Московской областью инвестиционно-строительного бума практически все ближнее и среднее Подмосковье является местом острой конкуренции за территориальные ресурсы, и Рублевка не является исключением.
После завершения в ближайшие несколько лет разработки генпланов городских округов, городских и сельских поселений и схем территориального планирования Московской области и муниципальных районов, как это предусмотрено новым Градостроительным кодексом, станет более понятным, какие реальные угрозы существуют для Рублево-Успенского направления. По основным направлениям разрабатываемой в настоящее время схемы территориального планирования Московской области эта территория зонирована для «рекреационно-парковой застройки», т.е. под малоэтажное жилье коттеджного типа (коттеджи и таунхаусы). Что еще более важно, учитывая возможности административных и финансовых ресурсов обитателей Рублевки, представляется маловероятной ее застройка многоэтажным жильем и объектами промышленности или логистики. Вероятнее всего, новое строительство может оказать негативное влияние на очень ограниченное число поселков.
Произошедшее в ближнем Подмосковье (также как и в Москве) выравнивание уровня экологической напряженности среды при большом значении субъективной оценки покупателей степени благоприятности экологической ситуации и, прежде всего, роли визуального восприятия означает, что объективно увеличиваются возможности других территорий области для размещения коттеджных поселков. Исключение составляют зоны непосредственного воздействия крупных промышленных центров с особенно «грязными» производствами - Электросталь, Ногинск, Подольск и др. На саму экологию Рублевки и ее позиции на рынке загородного коттеджного строительства это не окажет существенного влияния, она будет изменяться в соответствии с общим изменением экологической ситуации в ближнем Подмосковье.
За счет благоприятной мировой конъюнктуры и высоких цен на нефть и прогнозируемого Министерством экономического развития и торговли устойчивого развития российской экономики (темпы роста ВВП на уровне 6% в год) в стране будет увеличиваться число долларовых миллионеров, которые являются потенциальными покупателями коттеджей на Рублевке. Это приведет к дальнейшему росту цен, как в текущем 2005 г., так и в ближайшей перспективе. Темпы этого роста будут разными в разных поселках, в зависимости от их ценовой категории и положения. Даже возможное ухудшение макроэкономической ситуации в стране в условиях, когда спрос на самую престижную и дорогую недвижимость в стране формируется во многом внешними покупателями, значительного уменьшения спроса и цен на эту самую престижную и дорогую недвижимость в заповедных местах, где обитают миллионеры и правящая элита, вряд ли можно ожидать.
Таким образом, несмотря на автомобильные пробки, которые часто возникают из-за перекрытия трассы и узости дороги, большую плотность застройки, сохраняющуюся социальную неоднородность (соседство роскошных особняков со старыми домами местных жителей), многочисленные высокие глухие заборы, перекрытый доступ к реке и историческим усадьбам, сверхвысокие высокие цены на дома – все это не отпугивает потенциальных покупателей. Высокий престиж Рублевки, по-прежнему, делает ее знаковым и заветным местом проживания для элиты общества.

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!


Подобрать дом
Специальные предложения