км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Оценить землю

14 Апр 2006
3348
С 1 января 2006 г. утратил силу Закон «О плате за землю». Принятая в 2004 г. IV глава Налогового кодекса установила новый порядок выплат, который касается и рядовых граждан, и руководителей предприятий и организаций. Эта тема была подробно освещена в ходе конференции «Инвестиции в недвижимость Подмосковья. Проблемы и перспективы», организованной Международным центром конференций «On conference».

ОЦЕНИТЬ ЗЕМЛЮ
Платить земельные налоги теперь надо по-новому

С 1 января 2006 г. утратил силу Закон «О плате за землю». Принятая в 2004 г. IV глава Налогового кодекса установила новый порядок выплат, который касается и рядовых граждан, и руководителей предприятий и организаций. Эта тема была подробно освещена в ходе конференции «Инвестиции в недвижимость Подмосковья. Проблемы и перспективы», организованной Международным центром конференций «On conference».

Свои комментарии специально для нашего издания дал Олег Скуфинский, начальник Управления оценки объектов недвижимости ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», являющегося подведомственным предприятием Федерального агентства недвижимости.

– В прошлом году наше предприятие принимало участие в процессе государственной кадастровой оценки земель поселений Московской области. Эта категория земель наиболее значима в отношении сборов земельного налога. Если предположить, что общий их объем за 2005 г. в Московской области составит около 4 млрд руб., то 83% этой суммы будет собрано за счет земель поселений.

Эта работа – часть налоговой реформы, которая последовательно проводится с 2000 г. и направлена на то, чтобы сделать механизм налогообложения земельных участков прозрачным, понятным и справедливым для налогоплательщиков.

Участие в этом проекте предполагало выполнение серьезного объема работ. Учитывая, что в качестве налоговой базы, согласно новому порядку, выступает кадастровая стоимость земельных участков, необходимо было ее определить, опираясь на рыночные цены, а не на сведения, фигурирующие в документах регистрирующих органов (БТИ и регистрационные палаты), – на сегодняшний день они не соответствуют действительности. Кроме того, при определении кадастровой стоимости учитывались ценообразующие факторы, например, такие как удаленность от Москвы, особенность (престижность) направления, экологические характеристики, близость к лесному массиву, водоему, а также транспортная доступность и наличие инженерных коммуникаций.

В качестве основного индикатора, характеризующего эффективность нашей работы, мы видели соответствие кадастровой и рыночной стоимости на земельные участки, а также соответствие результатов работы законодательству РФ и методической документации, утвержденной на федеральном уровне. Результаты нашей работы показывают, что мы с этими задачами справились.

– Каких изменений можно ожидать в связи с введением новой системы налогообложения земли?

– Существенных изменений, которые повлекло введение 31 гл. Налогового кодекса РФ, несколько. Во-первых, в соответствии с законодательством РФ земельный налог является местным налогом. Он устанавливается и вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований. Во-вторых, налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения. В-третьих, налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать определенного законом процента в отношении земельных участков соответствующего целевого назначения, а именно:

– 0,3% – для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования, в поселениях, используемых для с/х производства;

– для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры или предоставленных под жилищное строительство;

– для земельных участков, предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

– 1,5 % – для земельных участков иного целевого назначения.

Кроме того, законом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Еще одно важное новшество – существенное сокращение большого количества льготников. По сравнению со старой системой, значительно сокращен перечень организаций и физических лиц, которые освобождаются от обложения налогом. Но определенные льготы на федеральном уровне законодательством все-таки установлены. В частности, от налогообложения освобождаются организации и учреждения уголовно-исполнительной системы; территории, занятые государственными автомобильными дорогами общего пользования; объекты мобилизационного назначения, религиозные организации; организации народно-художественных промыслов, научные организации Российской академии наук. Налог не взимается также с физических лиц, относящихся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также с общин таких народов.

Федеральные казенные предприятия, государственные учреждения, министерства и ведомства утратили льготы в части налогообложения земли. Теперь для этих ведомств на уплату земельного налога резервируются средства федерального бюджета.

– Стоит ли ожидать повышения размера земельного налога в результате проведения реформы?

– На мой взгляд, при проведении реформы не ставилась задача повысить сборы от земельного налога.

В результате введения нового механизма установления земельного налога должно произойти, прежде всего, перераспределение налоговых поступлений, адекватное стоимости земельных участков.

Чтобы ответить на этот вопрос более конкретно, необходимо знать тот размер налоговых ставок, которые утвердили органы местного самоуправления Подмосковья, а также провести достаточно серьезный сравнительный анализ по категориям земель и группам налогоплательщиков по всем муниципальным районам Московской области. Такая работа будет выполнена в течение двух-трех месяцев. Поэтому сейчас мы можем говорить только о различиях в налоговой базе разных районов Подмосковья и о потенциальном земельном налоге, установленном при максимальных ставках земельного налога.

Подчеркиваю, что это только предварительные оценки.

В связи с дефицитом времени на проведение детального экономического анализа последствий от введения новой системы, большинство органов местного самоуправления Подмосковья приняли максимальные ставки земельного налога. Но надо помнить, что в соответствии с положениями Налогового кодекса существует возможность послабления налогового бремени для налогоплательщиков в течение года. Этой нормой можно воспользоваться в случае резкого и экономически неэффективного увеличения земельного налога.

Уже сегодня со стороны руководителей муниципальных образований прозвучали вопросы, прямо противоположные по своему характеру. Там, где прогнозируется повышение уровня налогов, появилась озабоченность: какова оптимальная ставка налога и критерии оптимальности? Как предотвратить серьезный рост налога и недовольство налогоплательщиков? Не перейдут ли предприятия в соседние районы, где налоги существенно ниже и т.д.? С другой стороны, там, где прогнозируется снижение уровня налогов, появилась обеспокоенность – что делать? за счет чего повышать сборы? Ответ на эти вопросы, на мой взгляд, очевиден и прозрачен: необходимо эффективно управлять своей территорией, принимать взвешенные и экономически обоснованные управленческие решения, внедрять такие инвестиционные градостроительные проекты, чтобы стоимость земельных участков или тех активов, которыми обладают местные власти, росла.

Важно отметить, что в результате проведения данной реформы можно ожидать в среднесрочной и долгосрочной перспективах комплексного экономического эффекта на рынке недвижимости. В первую очередь, это повышение прозрачности рынка недвижимости, стимулирование внедрения новых методов управления территорией, стимулирование органов местного самоуправления к проведению эффективной инвестиционной политики, которая должна быть сбалансирована с точки зрения интересов налогополучателя и налогоплательщика. Простота и прозрачность позволят налогоплательщику прогнозировать свои расходы и, в конечном итоге, более эффективно планировать свою деятельность. В частности, новая система может создать тенденцию перевода крупных территориально емких производств на более дешевые территории, сокращения площадей используемых земельных участков.

Уже сегодня можно констатировать, что процесс диалога органов власти различных уровней и представителей налогоплательщиков начался, что говорит об успехе идущих преобразований в сфере реформирования имущественных налогов. Новая система введена только с 1 января 2006 г., и сейчас мы оказались только в начале того пути, который прошли многие зарубежные страны. В случае успеха проводимой реформы можно в ближайшем будущем ожидать введения в России единого налога на недвижимость, которым будет замещен налог на землю и налог на имущество организаций и физических лиц.

– Какова ситуация с проведением кадастровой оценки земель иных категорий в Московской области?

– Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, промышленности и иного специального назначения, садоводческих, огороднических и дачных объединений, особо охраняемых территорий и объектов завершена. Ее результаты утверждены соответствующими распорядительными документами органов власти Московской области.

– Каковы перспективы кадастровой оценки в отношении земель сельскохозяйственного назначения?

– В 2006 г. должна пройти переоценка этих земель. В последний раз это происходило в 2001–2002 гг., те результаты морально устарели. Поэтому сегодня кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Подмосковье занижена по отношению к рыночной стоимости.

– Как часто будет проводиться пересмотр кадастровой стоимости земельных участков и для каких целей он будет использоваться?

– Процесс проведения государственной кадастровой оценки земель должен быть систематическим. В зарубежных странах обычно переоценка происходит не реже одного раза в пять лет. В России обсуждается норма, когда переоценка должна проводиться не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. В данном случае у представителей бизнеса существует возможность эффективного планирования своих расходов и финансовых показателей хозяйственной деятельности.

Существует проект закона, где кадастровая стоимость обсуждается в качестве базы для установления цен выкупа и арендной платы.

– Будет ли кадастровая оценка снижаться, если по каким-то причинам будет происходить снижение рыночной цены?

– Хочу отметить, что, согласно зарубежной практике, стоимость земельных участков, в силу ограниченности их предложения, как правило, растет. Полагаю, что и в Российской Федерации стоимость земельных участков будет расти. Вместе с тем действующие методики государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены на федеральном уровне, в своей основе носят рыночный характер и, в случае если уровень рыночных цен снижается, кадастровая стоимость должна также снижаться.

– Что происходит с кадастровой стоимостью, когда земельный участок переходит из одной категории в другую?

– В данном случае можно говорить о том, что будет с земельными участками в период между проведением их переоценки. Есть такое понятие, как «вновь образованные земельные участки и земельные участки с измененными характеристиками». Поэтому при переводе земельного участка из одной категории в другую или при изменении характеристик земельного участка планируется особая процедура определения кадастровой стоимости таких земельных участков. Работа над определением процедуры и методики расчета кадастровой стоимости для таких земельных участков в настоящее время активно ведется.

Текст: Наталия Крол



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения