км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Москва в Подмосковье

09 Окт 2006
4205
Автор: Александр Власов
На дворе октябрь, а это значит для «не городской» недвижимости, что сезон крепких продаж постепенно заканчивается и наступает период «все взвесить»: что, собственно, происходит на рынке загородного жилья?  

На дворе октябрь, а это значит для «не городской» недвижимости, что сезон крепких продаж постепенно заканчивается и наступает период «все взвесить»: что, собственно, происходит на рынке загородного жилья?

Загородное жилье постепенно становится полноценной альтернативой городскому, но пока не решена транспортная проблема, рынок загородной недвижимости не сможет полноценно развиваться. Отсутствие нормальных дорог и постоянные пробки осложняют не только жизнь горожан, но и мешают нормальному развитию инфраструктуры. Это первое. Почему-то многие считают обладателей триколоровых номеров виновниками пробок. Странно. Вечером стоят в область миллионы автомобилей, а то, что раз в час мимо по встречке пролетает чиновник с включенными мигалками – совсем не катастрофа: как стояли, так и будем стоять. Транспортная дилемма остается открытой.

Несмотря на дорожные проблемы, загородное жилье имеет всем известные преимущества, о чем еще раз подчеркнула Лариса Колесникова, руководитель отдела маркетинга и рекламы Rambler-Недвижимость, «желание отдохнуть от ритма жизни современного мегаполиса, насладиться природой и вдохнуть свежего воздуха возможно только за городом. Останавливает потребителей покупать загородную недвижимость затруднённое движение на дорогах, практически по всем направлениям. Однако этот недостаток вполне компенсируется очевидными преимуществами загородной недвижимости перед городским жильем».

И здесь, и там, есть свои плюсы и минусы. Второе - это постоянные изменения и поправки в законодательстве, создающие неприятную ситуацию, когда потенциальные покупатели не могут быть полностью уверены в том, что им не придется платить непомерные налоги или что, в конце концов, они не окажутся в ситуации жителей Южного Бутово или п. Пятница. Преимущество жилья в городе в том, что человек может оформить прописку. А в современных коттеджных поселках эта проблема не всегда решена: некоторые земли не выведены из заповедной или сельскохозяйственной зоны, а это значит, что человек не может быть полноценным хозяином своего дома!»

Скажем больше, опираясь на данные Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, сегодня в московском регионе около 1,5 млн гектаров земли сельхозназначения, значительная часть раскуплена бизнесменами и банкирами за символические суммы. Но, увы, миллионы гектаров так и зависли в воздухе, поскольку перевод из категории сельскохозяйственного назначения в так сказать, частную, занимает около года…

АНАЛИЗИРУЕМ
Более точную и подробную оценку ситуации на рынке загородной недвижимости высказал Алексей Темнов, руководитель загородного отдела компании Knight Frank: «В сегменте коттеджного строительства наблюдается превышение предложения над спросом (в отличие от городской недвижимости – прим. авт.), что обусловлено наличием большого количества проектов низкого качества с плохо продуманной концепцией. Таким образом, среди предлагаемых на первичном рынке коттеджных поселков значительная часть объектов плохо реализуется.
Тем не менее, рост объема предложения коттеджных поселков, а следовательно, увеличение конкуренции в этом сегменте, ведет к росту качества и более четким принципам формирования цен, о чем будет сказано чуть ниже.

Предложение
Московский рынок загородной недвижимости – один из наиболее динамично развивающихся рынков. Так, объем предложения объектов в строящихся организованных коттеджных поселках (в 2004-2005 гг.) составлял $3,125 млрд. В первом полугодии 2006 г. объем предложения объектов в строящихся организованных коттеджных поселках достиг показателя $8,5 млрд. В первом полугодии 2006 г. около 70% (примерно 240 поселков) от общего числа коттеджных поселков Подмосковья находились на различных стадиях строительства. По объему строящихся коттеджных поселков безусловным лидером является Новорижское шоссе, где в настоящее время строится более 50 коттеджных поселков, что можно проследить на диаграмме №1.

Диаграмма 1. Количество строящихся поселков по ряду направлений Подмосковья
Источник: Knight Frank Research, 2006


Основной объем строительства приходится на коттеджные поселки бизнес- класса. Их число достигает 67% от общего числа строящихся поселков. Наименее активно в настоящее время строятся поселки эконом-класса, что обусловлено их низкой рентабельностью». Действительно, по мнению многих ведущих агентств недвижимости, отличным спросом пользуется бизнес-сектор, доля которого на рынке выражена в 60-70 %, остальные 20 отдаются элит-классу и всего лишь 10 % - эконом -классу.

Проблемный эконом-класс на рынке загородной недвижимости является малоперспективным и рентабельным как для покупателя, так и для девелопера, поскольку недешевая земля и затраты на возведение домов приравниваются в итоге к бизнес-классу.

Ценообразование
Что касаемо общей ситуации на рынке загородной недвижимости, по словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN «общее количество предлагаемых сегодня домов все-таки превышает показатели предыдущего года на 9%, что позволяет сделать предварительный вывод о стабилизации рынка. В пользу такого предположения говорит и ценовая динамика: по сравнению с квартирным рынком столицы цены на коттеджные поселки растут почти в 2 раза медленнее».

Алексей Темнов считает по итогам исследования Knight Frank Research, что «значительный рост цен на загородную недвижимость, зафиксированный в 2006 г., обусловлен в большей степени психологическими факторами, чем экономическими. Бурный рост цен на городскую недвижимость, доходящий до 80% за полугодие, спровоцировал повышение цен на загородное жилье. Так, за 9 месяцев 2006 г. рост цен в среднем составил 44%, за 1 год цены по основным 6 направлениям выросли в среднем на 50%.
Значительный вклад в рост цен на загородную недвижимость вносит и рост стоимости земельных участков. За 9 мес. 2006 г. рост цен на земельные участки в организованных коттеджных поселках (т.е. на земельные участки с коммуникациями) составил 28-36% в зависимости от направления.

Таблица 1. Средние цены предложения земельных участков в коттеджных поселках Подмосковья, тыс. $

Шоссе

До 15 км от МКАД

От 15 до 30 км от МКАД

Рублево-Успенское

40 - 180

22 - 110

Новорижское

15 - 40

11 - 70

Калужское

15 - 30

10 - 19

Дмитровское

9 - 30

8 - 40

Минское

15 - 54

9,5 - 29

Киевское

10 - 26

8,5 - 22


Как правило, наиболее активно цены растут в 1-2 квартале года, так как на весенние месяцы (март, апрель, май) приходится сезонный рост спроса на загородную недвижимость. Летом темпы продаж снижаются, рост цен замедляется. На август - сентябрь приходится вторая волна сезонного роста цен. Осенний и зимний период характеризуется довольно низкими показателями объема продаж».

Направления
Согласно данным Knight Frank, наиболее популярным направлением среди покупателей элитной загородной недвижимости остается Рублево-Успенское шоссе - в среднем до 60% заявок. На втором Киевское и Новорижское. На последнем месте по спросу Пятницкое, Боровское и Калужское направление.

Диаграмма 2. Географическое распределение спроса на рынке коттеджных поселков, % от общего числа заявок
Источник: Knight Frank Research, 2006

Если посмотреть на нижеследующую диаграмму, то можно заметить пониженный спрос на таунхаусы и земельные участки.
Основной объем заявок приходится на коттеджи в коттеджных поселках – более 65% от общего числа заявок.

Диаграмма 3. Структура спроса по типу загородной недвижимости, % от общего числа заявок
Источник: Knight Frank Research, 2006


Золотая середина
Если говорить о площади коттеджа, то основной объем спроса приходится на коттеджи площадью от 400 до 600 кв. м – в сумме 48% от общего числа заявок. На втором месте коттеджи площадью 701-800 кв. м. и 401-500 кв. м (соответственно 18% и 15%). Наименьшей популярностью пользуются коттеджи площадью 901-1000 кв. м и 201-300 кв. м (3%).

Что касается площади участков, то здесь наиболее предпочтительная площадь участков – это 10-20 соток (38,6% от общего числа заявок). Практически равный объем спроса приходится на участки площадью 30-40 соток и 50-60 соток – по 15,9% от общего числа заявок. Лишь 2,3% заявок приходится на участки самой большой и самой маленькой площади – до 10 соток и 140-150 соток.

Диаграмма 4. Структура спроса по площади коттеджа, % от общего числа заявок
Источник: Knight Frank Research, 2006

Алексей Темнов подчеркнул, что за 13 лет существования московский рынок загородной недвижимости прошел периоды взлетов и падений, хаотичного строительства и в конце - переход к упорядоченности и цивилизованности.

Для первой волны строительства 1993-1998 гг. была характерна хаотичная застройка. Вторая волна представлена застройкой поселков по типовым планам (1999-2004 гг.). За последние два года ситуация меняется в лучшую сторону, все больше появляется стильных и красивых поселков. У покупателя есть возможность выбрать свой проект будущего дома (вариаций может быть более 50), согласования его с архитектурным бюро застройщика с целью достижения соответствия общей концепции застройки. Можно сказать, что сейчас рынок загородной недвижимости находится на третьей волне…

Чтобы подвести итоги, мы кратко рассмотрели наиболее интересные предложения по продаже коттеджей:

Самое дешевое предложение

Направление

Населенный пункт (от МКАД, км)

Общая площадь, кв.м

Цена, $

Рублево-Успенское

Чигасово (28)

230

360.000

Новорижское

Степановское (15)

203

350.000

Калужское

Щапово (35)

315

367.000

Ленинградское

Пекино (15)

800

750.000

Дмитровское

Трудовая (30)

280

1.170.000

Самое дорогое предложение

Направление

Населенный пункт

Общая площадь, кв.м

Цена, $

Рублево-Успенское

Горки-2 (15)

800

18.500.000

Новорижское

Михалково (7)

1.100

15.000.000

Калужское

Архангельское (9)

680

4.200.000

Ленинградское

Поселок художников (13)

600

8.000.000

Дмитровское

Новоалександрово (12)

400

1.950.000

*Обзор составлен 4 октября по базе данных веб-сайта Paul’s Yard




Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения