км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Государство хочет как лучше

24 Окт 2006
3575
Нынешним летом законодательный ландшафт рынка недвижимости заметно изменился. Перед парламентскими каникулами депутаты приняли сразу несколько свежих законов, и они уже вступили в действие.

Нынешним летом законодательный ландшафт рынка недвижимости заметно изменился. Перед парламентскими каникулами депутаты приняли сразу несколько свежих законов, и они уже вступили в действие. Правда, рынок так лихорадило вследствие прежних телодвижений законодателей, что он пока не отреагировал на перемены правил игры.

Перемена «доли»
Госдума поправила пресловутый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вызывал гнев застройщиков, поскольку делал их беззащитными перед «соинвесторами». Поправленный закон вступил в силу 1 июля, когда цены уже вприпрыжку убегали от покупателя, а строители приберегали ликвидный товар до лучших времен. За год с лишним действия ФЗ № 214 предложение на рынке так сократилось, что это привело к галопирующему росту цен на жилье. Но даже это не охладило пыл обманутых дольщиков, которые выступали против поправок в «драконовский» закон.

Сфера действия ФЗ №214 сужена. Теперь он не распространяется на «отношения коммерческих организаций и предпринимателей по строительству в инвестиционных целях», то есть на отношения совместной деятельности, которая регулируется Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности. При этом участники такого «инвестиционного строительства» не вправе уступать свои права требования по договорам гражданам.

Новый вариант закона слегка смягчил финансовую ответственность застройщика перед дольщиком. Уже кое-что. Односторонне расторгнуть договор дольщику теперь чуть-чуть сложнее. Внесудебно это можно сделать при нарушении сроков, плохом качестве работ либо при неустранении застройщиком существенных недостатков построенной квартиры, а также при отсутствии поручительства третьего лица по обязательствам застройщика в период строительства. А если строительство дома приостановлено либо прекращено, изменился его проект или площадь построенной квартиры, назначение нежилых помещений, – в суд. В договоре долевого участия (ДДУ) контрагенты могут и расширить круг оснований для его одностороннего расторжения дольщиком.

Неустойка, которая при этом причитается корпоративным дольщикам с застройщика, уменьшилась вдвое, до 1/300 учетной ставки Центробанка в день, а для физлиц она осталась прежней. Сегодня это 28% годовых. Даже если дольщик за неустойкой не обратится, застройщик обязан внести деньги в депозит нотариуса.

Односторонние права застройщика для разрыва контракта по-прежнему весьма скромны: если дольщик медлит с единовременным взносом больше трех месяцев либо при систематических просрочках платежей. Но расторгать договор надо не сразу, а с прелюдией: направить претензию, подождать еще месяц, и только потом застройщик может отказаться от исполнения своих обязательств и вернуть деньги дольщику в течение 10 рабочих дней.

По мнению, адвоката и руководителя раздела «Недвижимость» юридического форума «ЮрКлуб» Тимофея Титаренко, самая существенная новелла в этой части – «невозможность зачета обязательства застройщика по возврату денег дольщику и обязательства дольщика по уплате застройщику неустойки за просрочку оплаты долевого участия». Это означает, что сперва застройщик должен будет вернуть неплатежеспособному дольщику все внесенные им деньги и лишь потом в судебном порядке взыскивать полагающуюся ему неустойку с дольщика.

До недавнего времени сплошь и рядом на место неплатежеспособного клиента привлекали нового. На практике застройщик считал договор заключенным лишь с момента внесения дольщиком первоначального взноса. А теперь ДДУ подлежит госрегистрации и считается заключенным именно с этого момента. В документе не сказано про финансы. Так что «стулья стульями, но деньги вперед», иначе застройщик рискует остаться без «соинвестиций», но с двойной головной болью: развода через претензии и госрегистрацию расторжения договора.

Поскольку строительство часто идет очередями, со своим сроком для каждой, новелла закона предусматривает единый срок передачи дольщикам построенных помещений не для всего дома, а лишь в рамках одной блок-секции, имеющий отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Отменена обязанность застройщика передать дольщику квартиру в двухмесячный срок с момента ввода дома в эксплуатацию. Теперь срок стороны устанавливают в ДДУ, специально оговаривая возможность досрочной передачи. Процедура уведомления о готовности квартиры и самой передачи описана подробно, как чайная церемония. Новоселу на прием готового жилья отводится две недели. Только если он замешкается с этим больше двух месяцев, застройщик имеет право оформить односторонний акт. Причем все это время риск повреждения и расходы по содержанию квартиры лежат на застройщике.

Средства в долевое строительство теперь можно привлекать и выпуском особого типа облигаций – жилищных сертификатов, что позволяет физическим лицам получить квартиры от эмитента. А право эмиссии имеет только собственник или арендатор земельного участка, имеющий разрешение на строительство многоквартирного дома.

Теперь застройщиком может быть только юридическое лицо, но не индивидуальный предприниматель, что допускалось прежней редакцией закона. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. А положение о солидарной ответственности застройщика и банка-кредитора перед участниками долевого строительства из текста исключено. Соинвесторами строительства также могут стать жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.

Гарантий дольщику стало еще больше: кроме залога, застройщик может привлечь и поручителя, который согласится делить с ним все риски. Срок поручительства распространяется на весь период строительства и еще минимум полгода. Если застройщик не намерен рекламировать строительство объекта, то проектную декларацию он может не публиковать, а лишь предоставлять ее для ознакомления любому заинтересованному лицу. А если он это делает для привлечения соинвесторов, то теперь он обязан раскрывать информацию не обо всех своих участниках и учредителях, а лишь о тех, кто обладает более чем 5% голосов в управлении. Не обязательно и указывать величину собственных средств. За публикацию недостоверной проектной декларации штраф остался прежним – 300-400 тыс. рублей.

Застройщик больше не обязан представлять каждому любознательному лицу свою финансовую отчетность и регистры бухгалтерского учета. Но с нового года должен появиться некий могущественный орган госконтроля, уполномоченный устанавливать правила бухгалтерии и ежеквартально получать отчеты застройщиков о привлечении долевых средств, всячески администрировать и через суд защищать интересы дольщиков. Расширены полномочия региональных властей, которые теперь вправе запретить застройщику заключать новые договоры соинвестирования, если нарушались предыдущие. Разделены области компетенции органов надзора и контроля в сфере долевого строительства. За федеральными органами исполнительной власти закрепляются полномочия по изданию нормативно-правовой документации, а на субъекты РФ возлагаются функции по надзору и контролю в этой сфере.

Реклама и ипотека
С 1 июля вступила в силу новая редакция закона «О рекламе», подписанная главой государства Владимиром Путиным еще весной. Нововведение затронуло интересы, как строителей, так и покупателей недвижимости. Закон запрещает рекламу объектов, по которым не получено разрешение на строительство и не зарегистрировано право собственности либо право аренды на застраиваемый земельный участок. До того, как начать призывать людей вкладывать деньги в строительство дома, застройщик должен опубликовать проектную декларацию, в СМИ или в Интернете. Ужесточения в рекламе напрямую перекликаются с № 214-ФЗ, при этом затрагивают те объекты, на которые последний не распространяется. «Несомненно, порядок в этом вопросе нужен, хотя, с принятием нового закона не обойдется без перегибов, но в целом он должен пойти на пользу не только покупателям и дольщикам, но и самим строителям, – считает начальник юридического отдела корпорации «Строймонтаж» Людмила Тихова. – С принятием нового закона о рекламе будет поставлен своеобразный заслон недобросовестным игрокам на рынке жилой недвижимости».

Госдума приняла также закон, направленный на устранение препятствий для выпуска ипотечных ценных бумаг. Он предусматривает возможность включить в ипотечное покрытие требование о возврате основной суммы долга по кредитным договорам отдельно от требования об уплате процентов по ним.

Уточняются вопросы страхования: страховая сумма ограничена размером основного долга по кредитным договорам. Процентные платежи по ипотечному кредиту не будут включаться в страховую сумму. Кроме того, из закона об ипотечных ценных бумагах исключается требование страховать жизнь и здоровье заемщика – физического лица.

То есть скоро кредит смогут получить не только самые молодые, здоровые и богатые, но и те, кто в нем действительно нуждается.

За ипотечными кредитами заемщики и так уже стоят в очередях. То ли еще будет. По мнению президента «Городского ипотечного банка» Николая Шитова, уже будущий год в России должен стать временем бурного развития рынка ипотечных ценных бумаг. Сюда придут инвесторы нового типа, появятся средства с рынка капитала, а это – неограниченный источник ресурсов. Правда, одни банкиры сулят снижение процентных ставок, а другие – уверяют, что этого не предвидится.

Всероссийская явка с повинной
С 1 сентября начинает действовать Закон РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», а проще – «дачная амнистия». За три с лишним года государство предлагает россиянам чистосердечно признаться во всех незаконных владениях и даже прихватить «ничейного». Кто не успеет, будет легализовать свой самострой через суд.

За годы запрета частной собственности российские семьи обросли немалым имуществом, оформленным кое-как. Право пользоваться землей выдавали колхозы, сельсоветы и профкомы предприятий как попало: справкой, книжкой садовода или записью в амбарной книге. Специалисты аналитического центра «Миэль-недвижимость» подсчитали, что 22 млн россиян не могут оформить право собственности на земельные участки, частные дома и дачные домики. По данным «Росрегистрации», в собственность в целом по стране оформлено чуть более половины земельных участков и построек, а число садоводов и дачников, которые не являются полноправными собственниками своих соток, – 18 млн.

В Петербурге и Ленобласти, по данным «Управления по развитию садоводства и огородничества», приватизировано пока только 10% садоводческих и дачных участков.

Таким образом, поставив срок, облегчив процедуры и посулив закрыть глаза на мелкие нарушения, государство выводит из тени громадный массив собственности.

Новый закон как будто исключает ничем не обоснованный самозахват новых участков, поскольку оформляются в собственность только те земли, которые предоставлялись гражданину до вступления в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного пользования или пожизненного владения. Значит, можно только расширить владения, на которые вы давно имели какое-то право.

Радикально упрощается легализация «потребительской», то есть нежилой недвижимости. Для садовых домиков, дач, гаражей и бань установлен заявительный порядок оформления, на основании декларации владельца этого имущества, подробного описания строений и кадастрового номера земельного участка. Это без участия представителей БТИ и других чиновников представляется в местную администрацию. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его местоположении, виде, назначении, площади, этажности, в том числе подземных этажей, времени создания, о материалах наружных стен, подключении к сетям инженерии и кадастровый номер земельного участка, на котором объект расположен. Уточненные данные, например о границах земельного участка, вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя и плана объекта или кадастрового плана. Уточнить сведения об объекте может и орган по учету объектов недвижимого имущества, а если это земельный участок – то и орган по ведению гос. кадастра, при письменном согласии правообладателя. А если между чиновниками и правообладателем случится спор, то уточнения в реестр вносятся через суд.

Плата за регистрацию земельного участка и недвижимости снижена в пять раз, до символических ста рублей. Право устанавливать максимальный размер стоимости межевания передается субъектам федерации, но в пределах 3 тыс. рублей.

Основная идея амнистии, по словам главы думского комитета по законодательству Павла Крашенинникова, заключается в «презумпции подлинности» имеющихся у граждан документов на объекты недвижимости. Жилой самострой тоже можно узаконить не через суд, а в упрощенном порядке. Если дома незаконно возведены на правомерно выделенных участках, администрации районов должны будут оформлять их на основании минимального пакета: правоустанавливающих документов на землю, кадастровому плану и техническому паспорту здания. Проверка соответствия градрегламентам и строительным нормам жилых домов, построенных без разрешения на строительство до вступления в силу нового Градостроительного кодекса РФ, проводится органом местного самоуправления в течение 15 дней. Если объект соответствует стандартам и не опасен для жизни, он должен быть оформлен и зарегистрирован.

С регистрацией законно возводимых домов можно не спешить: права на них будут признаны в любое время. А те, кто безо всяких на то прав выстроил себе дачу на берегу озера или в сосновом лесу, могут вообще не рассчитывать на амнистию.

Возможно, загородный рынок никак не отреагирует на появление за три года большого числа новых собственников. А вот бюджеты муниципальных образований за счет налогов изрядно увеличатся.

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!


Подобрать дом
Специальные предложения