км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Загородные высотные жилые комплексы – высоко еще не значит хорошо?

14 Ноя 2006
6615
Эксперты заметили: сегмент рынка загородных многоквартирных комплексов бизнес и элит-класса хорошо развивается, конкурирует с московскими квартирами и таун - хаусами, наводя на размышления потенциальных покупателей: «А стоит ли?..»

Эксперты заметили: сегмент рынка загородных многоквартирных комплексов бизнес и элит-класса хорошо развивается, конкурирует с московскими квартирами и таун - хаусами, наводя на размышления потенциальных покупателей: «А стоит ли?..»

Если для горожан понятие «высотка» начинается с 12 этажей, то для жителей коттеджей слово «высокое здание» - здание, имеющее более 3 этажей. Вспомним, когда несколько лет назад появление комплекса с более, чем 5 этажей в окрестностях «мирно спящего» коттеджного поселка казалось чем-то «диким» и необычным - теперь данный формат загородного жилья прочно обосновался в своей нише: все чаще мы встречаем рекламу очередного многоэтажного комплекса в окружении живописной природы. Однако, что бы ни говорили нам красивые рекламные эпитеты, и у такого новомодного загородного вида жилья есть свои плюсы и минусы.

Формат имеет значение

Так что же собой представляет многоквартирный комплекс в Подмосковье, и чем он может заинтересовать человека, выбирающего загородное жилье?

Ситуация складывается по принципу: «и нам, и вам хорошо». То есть девелоперу дешевле построить 100 квартир в одном доме на небольшом участке, нежели 100 отдельной стоящих домов, занимающих значительную площадь, а покупателю выгодней приобрести отличные апартаменты на охраняемой территории и даже с развитой инфраструктурой - за сумму, меньшую стоимости московской квартиры или коттеджа с участком. Так, с точки зрения Марии Разореновой, специалиста по аналитике ЗАО «Северо-Запад», бесспорное преимущество многоквартирных жилых комплексов для покупателей – стоимость квартиры. Поскольку здесь цена начинается от 2200 $ за квадратный метр, то можно сказать, что апартаменты за городом – доступное жилье, других вариантов 3а аналогичные деньги на Рублево - Успенском или Новорижском шоссе не существует.

"Но, при наличии спроса на многоквартирные комплексы, приблизительный объем таких предложений на рынке, как считает Анна Анпилогова, PR – директор "Kalinka-Realty", не превышает 6-9% от общего объема. Однако эта цифра является приблизительной, поскольку внутри данной категории нет четкой классификации по классу, этажности, и другим параметрам. Тем не менее, эти небольшие проценты предложений быстро находят своих покупателей: за несколько месяцев до окончания строительства многоэтажного комплекса «Chalet Жуковка», продано более 80% квартир.

В большинстве случаев загородные апартаменты как альтернативу коттеджу выбирает преуспевающий бизнесмен, у которого уже есть квартира в Москве, но стоит вопрос о выборе жилья за чертой города. Не только для себя, но и для родителей, к примеру. Другая категория тех, кто формирует спрос – это семейные пары в возрасте от 30 лет, многие с детьми. Остальные же - это представители творческих профессий: художники, поэты, композиторы, для которых панорамный вид из загородного многоквартирного комплекса вдохновляет и позволяет творить, не выходя на улицу.

Главное требование у клиентов - все, как в лучших городских жилых комплексах. Максимальная цена квартиры не должна быть выше 1,5-2 млн. $, так как дальше начинается стоимость неплохого особняка. Наиболее высокий уровень проекта определяется его местоположением. В идеале загородные апартаменты должны иметь все для полноценной жизни. Модное сейчас понятие «развитая инфраструктура» - это как минимум круглосуточный супермаркет, медицинский центр, аптека, детский сад, частная школа, химчистка. Для отдыха: бассейн, сауна, тренажерный зал, спортивные площадки, бильярд, салон красоты.

Прибавляем к этому круглосуточный аварийный и эксплутационный сервис в лице квалифицированных сотрудников. Квартиры должны быть подключены к охранной сигнализации с видео-наблюдением, внешним и внутренним патрулированием. Въезд на территорию комплекса осуществляется только через единый контрольно-пропускной пункт с автоматическими воротами и шлагбаумом на въезде. Кроме того, на улице всегда хорошее освещение.

Яркий пример грамотно построенного загородного многоквартирного комплекса – «Жуковка-1» на Рублевке, расположенный на территории 15 Га. Здесь самые дорогие квартиры по сравнению с аналогичными комплексами в Подмосковье. Минимальная стоимость квартиры площадью 116 кв.м. 1.000.000 $, максимальная – 2.000.000 $. Причем все квартиры без отделки.

Почти Москва, но местами деревня


Кроме доступной стоимости апартаментов в загородном многоквартирном комплексе, главное преимущество - беззаботная жизнь владельца. Дело в том, что в случае с загородной квартирой - отсутствует личная придомовая территория, которая зачастую обременяет хозяина коттеджа различными налогами, уходом за ней. Более того, как считает Екатерина Тейн, руководитель отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, обслуживание загородного дома требует большого вложения сил: уборка, как самого коттеджа, так и территории в течение года. Добавим к этому содержание многочисленного персонала. Если же у вас квартира в комплексе - таких проблем не существует. Конечно же, у любого многоквартирного комплекса есть общий двор, и за ним нужно ухаживать: следить за чистотой, вывозить мусор, что и ложится на плечи управляющей компании, в то время как владелец квартиры спокойно отдыхает. «Конечно же, ни один из комплексов по вполне понятным причинам не может предложить жителям свой участок, - говорит Анна Анпилогова, - но в тоже время, дворовая территория проектов либо украшена естественным образом, либо преображена путем обязательного ландшафтного дизайна. В любом случае, место для прогулок и экологически привлекательная окружающая среда обеспечена».


«Несомненно, загородные высотные комплексы составляют конкуренцию больше таунхаусу, чем коттеджу, издержки на содержание которого доходят до 1000 $ в месяц» – говорит Ирина Драко, руководитель проектов департамента девелопмента УК «МАСШТАБ». И если сравнивать содержание квартиры в таунхаусе и в «обычном» многоэтажном комплексе, то разница налицо.

Только с первого взгляда кажется, что расценки на коммунальное обслуживание одинаковые. Но уже после месяца проживания в таунхаусе выясняется, что водная и отопительная системы работают автономно и требуют ежемесячного обслуживания, отдельно взимается плата за воду, электричество, уборку территории, охрану поселка – в итоге расходы могут достигать порядка 500, а то и больше долларов в месяц.

Жителям загородной квартиры повезло намного больше – здесь самая низкая стоимость эксплутационных услуг. Поистине демократическая плата за обслуживание в комплексе «Жемчужина» на Новорижском шоссе - ежемесячные коммунальные платежи составляют 150 $ в месяц, что сравнимо с городскими расценками.

Но сколько бы не взимали плату за обслуживание, важнее надежность работы коммунальных систем. За примерами далеко ходить не надо: в поселке «Новое Лапино» (апартаменты, таун-хаусы и коттеджи) на Рублево – Успенском шоссе бесперебойная работа обеспечивается благодаря централизованным системам: газоснабжение осуществляется от магистрального газопровода; электроснабжение подает районная трансформаторная подстанция при расчетной нагрузке на квартиру - 15 КВт, на таунхаус - 20 КВт, на коттедж - 30 КВт; в доме размещены индивидуальные котельные, что дает возможность устанавливать оптимальную температуру в квартире. Не возникнет проблем и со связью, так как предусмотрена стабильная оптико-волоконная телефония, круглосуточный доступ к сети Интернет, спутниковое телевидение, а также прямой московский номер телефона.

Известное жителям мегаполиса качество питьевой воды оставляет желать лучшего, поэтому отличная экология Одинцовского района навела девелоперов проекта «Новое Лапино» на мысль подвести водоснабжение из артезианских скважин. Теперь из кранов квартир в комплексе «Новое Лапино» льется не только чистая, но и полезная по своему составу вода.

Отличные эксплутационные возможности квартиры демонстрирует и комплекс «Жуковка 1», признанный сделать жизнь обитателя квартиры проще и надежней, благодаря внедрению систем ‘Smart house’ – общедомовой сервер, обеспечивающий взаимосвязанную работу каждой квартиры и комплекса в целом, что позволяет оператору дома и лично вам держать все под контролем. Например, управлять микроклиматом - по заданным параметрам температуры и влажности воздуха система устанавливает оптимальные режимы работы отопления (фиксируется и протечка воды), вентиляции и кондиционирования. Управлять можно и такими предметами интерьера, как рольставни, шторы, жалюзи, перегородки, двери, а также аудио-видео аппаратурой.

Кроме того, владелец квартиры без проблем может оставить свою собственность на длительный период времени - высококлассные противопожарные системы и системы безопасности являются непременным атрибутом элитных загородных многоквартирных комплексов в Подмосковье.

Инфраструктура

«Все как в Москве» - именно этим девизом многие девелоперы любого формата загородной недвижимости пытаются привлечь покупателей. Но далеко не всегда хорошо разрекламированная инфраструктура удовлетворяет потребности покупателя. Именно поэтому Рублевка была и остается городом на природе - с привычной инфраструктурой мегаполиса. Однако в нашем случае важно, чтобы все было под рукой, не выходя за пределы комплекса.

Этим требованиям отвечает комплекс «Жуковка 1», на территории которого есть детский сад, общеобразовательный лицей, медицинский центр, бассейн, тренажерный зал, открытые и закрытые теннисные корты, русская баня, сауна, салон красоты, ресторан, бар, кафе, бильярдная и магазин.

Будущим жителям высотного комплекса «Chalet Жуковка» предлагается room-service от знаменитого ресторана «Веранда у Дачи»: весь комплекс бытовых услуг, от уборки комнат до приготовления великолепного ужина, будет выполнен специалистами на высочайшем уровне.
Семейным парам не придется волноваться за детей, если они выберут в качестве загородной недвижимости апартаменты в комплексе «Витро Вилладж», где любимых чад можно оставить под присмотром воспитателей и инструкторов, здесь также есть детский городок, детские площадки, детский сад, спортивный центр, маленький зоопарк, клуб с кружками по интересам.


Самая примечательная часть загородных многоквартирных комплексов – это последний этаж с пентхаусом. Привычно думать, что панорамные квартиры располагаются в районе Третьего транспортного кольца. Но теперь пентхаусы можно встретить и за городом, например на Рублево-Успенском или Калужском направлениях. В «Витро-Вилладж» есть отдельно стоящие многоквартирные пентхаусы. Скажем больше, они самые просторные в Подмосковье – площадь достигает 316 квадратных метров! Елена Логвина, и.о. руководителя отдела аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ – Недвижимость», добавила, что пентхаусы есть и в Красногорске, где появились многоэтажные дома. Логично, что цена пентхаусов выше, чем стоимость обычных квартир.

К сожалению, а может и к счастью, не все многоквартирные комплексы в Подмосковье имеют пентхаусы. По мнению Екатерины Тейн, пентхаус и загород – понятия несовместимые. Аналогичного мнения придерживается и Дмитрий Краснов, руководитель проектов Департамента Девелопмента УК «МАСШТАБ»:

«По задумке пентхаус должен иметь высокие потолки от 4 до 5 метров, большие панорамные окна, что не все российские девелоперы могут предложить на нашем рынке. Неотъемлемое качество такой недвижимости в центре Москвы – прекрасные видовые характеристики на воду, огни ночного города… Покупая пентхаус, человек подчеркивает свой солидный статус. Но в случае с загородным жильем, пентхаус - не совсем верный продукт и не очень уместен - эффектный, красивый коттедж более характерен для подчеркивания имиджа хозяина».


Соседи

Одна из проблем при строительстве многоквартирных комплексов за городом – это противостояние и недовольство жителей частных домов, расположенных вблизи комплекса. Как считает Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», владельцы коттеджей в большинстве случаев относятся к возведению многоквартирных домов отрицательно - подобные строения затрагивают видовые характеристики частных владений. Особенно, если дом мешает для проезда и прогулок. За исключением тех случаев, когда на месте постройки было жилье «под снос», свалки и прочие заброшенные территории. При грамотной концепции строительства и эксплуатации таких неприятных моментов не возникает. Дмитрий Краснов также согласен: многоэтажный дом нарушает приватность, уединенность территории - даже при наличии 3-х метрового забора. В такой ситуации нетрудно предположить и снижение стоимости коттеджа.


Другой, более существенный недостаток загородных многоэтажных домов, расположенных не на Рублево-Успенском направлении, - хаотичная застройка. В результате у жителей отсутствуют нормальная инфраструктура. Людям остается или смиряться с тем, что есть, либо ездить в город.



Вперед в будущее

Создание любого проекта требует основательного подхода, упорства, креатива, поиска новых идей. А откуда им взяться, если не прислушаться к мнению «со стороны»? Какие перспективы ожидают девелоперов?

Практика показывает, что при строительстве лучше все же учитывать интересы жителей рядом стоящих домов. Как мы уже говорили, появление, пусть красивой, но все же высотки напротив поселка может создать серьезные проблемы. «Уровень злости» владельцев коттеджей будет зависеть от высоты строящегося объекта. С другой стороны, девелоперы могут столкнуться с запретом властей по строительству высоких зданий в определенном месте, поэтому наиболее рационально возведение таких построек в черте населенного пункта, где такого рода жилье уже есть, либо на территории какого-либо санатория. Елена Логвина добавила, что сейчас для загородной недвижимости свойственна многоформатная застройка: комбинирование многоэтажных и малоэтажных домов. Это не просто модно, но и экономически выгодно - существует правительственная программа по стимулированию малоэтажного жилья, благодаря которой можно получить различные льготы при подобном строительстве.

По прогнозу Дмитрия Краснова строительство многоквартирных комплексов будет расти по тем направлениям, по которым активно развивается рынок загородной недвижимости: север, северо-запад, запад и юго-запад. Более того, формирование рынка по этим направлениям Подмосковья будет стимулировать рост инфраструктуры и коммуникаций, а это два фактора, от которых зависит успешность проекта, ориентированного на постоянное проживание.
Представим себе обычный цикл жизни среднестатистической семьи и мы увидим, что проживание в таун-хаус поселке «с бассейном и минимаркетом» будет удовлетворять потребностям семьи недолго, и рано или поздно все равно придется ездить в цивилизованную Москву. Задумаемся о высотных многоквартирных комплексах, пока девелоперы возводят мини-города.

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!
Автор: Александр Власов


Подобрать дом
Специальные предложения