км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Обзор рынка загородной недвижимости. Новые тенденции.

30 Янв 2008
6251
Это первая из статей в разделе аналитики. В ней представлен краткий обзор всего рынка высококачественных коттеджей в целом. В дальнейшем ежеквартально мы будем публиковать формализованные обзоры рынка, а также ежемесячно представлять вашему вниманию тематические аналитические статьи

Это первая из статей в разделе аналитики. В ней представлен краткий обзор всего рынка высококачественных коттеджей в целом. В дальнейшем ежеквартально мы будем публиковать формализованные обзоры рынка, а также ежемесячно представлять Вашему вниманию тематические аналитические статьи. Предметом наших исследований станут высококачественные коттеджи ближайшего Подмосковья и весь круг вопросов, связанных с их строительством и оборудованием, а также продажей и арендой. Градация степеней качества коттеджей, разработанная компанией Penny Lane Realty, представлена в разделе «Классификация». В ней все коттеджи поделены на классы. Класс коттеджа характеризует его качество, как комплексный показатель, учитывающий не только качество архитектурно-планировочного и конструктивного решения, но и такие характеристики, как, например, развитость инфраструктуры и престижность района. Если попытаться определить понятие качественных коттеджей еще более обобщенно, нежели это сделано в представленной классификации, то, пожалуй, это можно было бы сделать следующим образом: капитальные дома в районах с развитой инфраструктурой и благополучной социальной средой, пригодные для круглогодичного комфортного проживания. Рынок коттеджей начал формироваться в начале 90-х годов. За прошедшее с той поры время в Подмосковье появились как прекрасные и даже уникальные в своем роде поселки, так и бездумно застроенные территории, называемых «шанхаем», где соседствуют заброшенные строительные площадки и особняки. Сейчас предложение коттеджей формируется тремя составляющими. Около половины всего объема предложения обеспечивают дома в новых поселках. На втором месте – вторичные предложения домов. Последнее место занимают мелкие застройщики, осуществляющие строительство домов мелкими группами. Наиболее интересными являются проекты централизованно застраиваемых поселков. Обладатель дома в таком поселке получает не только удачно спроектированное жилье, но и высококачественное обслуживание, развитую инфраструктуру, однородную социальную среду, спокойствие и безопасность. Около 70% покупателей нуждаются в развитой инфраструктуре (сфере услуг). Наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию. Локализованные поселки с развитой системой централизованного обслуживания имеют с точки зрения спроса заметное преимущество перед стихийно застраиваемыми территориями. Как правило, к инфраструктуре не предъявляют значительных требований потребители из низшей и высшей категории. Первые — поскольку дополнительные опции инфраструктуры ведут к удорожанию предстоящей покупки. Вторые — поскольку сами в состоянии обеспечить себя многим из того, что в обычных условиях обеспечивается централизованно. Недолгая история строительства поселков знает как успехи, так и неудачи. Например, одним из самых популярных в своем роде поселков является «Николино», что в 23 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. В нем соседствуют дома самых разных архитектурных направлений и конструктивных решений, в целом не противоречащих друг другу. Высокое качество внутренней отделки и оснащения, внимание к деталям, удачная планировка и ландшафтные работы на участках и территории поселка вкупе с развитой инфраструктурой делают этот поселок уникальным. Хотя поселок и относится к категории «B», дома в нем продаются по ценам категории «А». В ближайшее время возможно расширение этого поселка. Наиболее совершенный поселок с технической точки зрения – Подушкино-таун. В нем построены таунхаусы – сблокированные дома – относительно новый для России вид жилья. Пожалуй, достаточно одного факта – к каждому дому (квартире) от инженерного корпуса ведет проходной коллектор 2 × 1,8 м. Коллектор дает возможность проводить текущий и капитальный ремонт инженерных коммуникаций, не нарушая благоустройства территории поселка. Кстати говоря, удачные проекты строительства коттеджных поселков обеспечивают инвесторам рентабельность более высокую, чем могли бы принести проекты на любом другом рынке недвижимости, даже на бурно развивающемся рынке коммерческой недвижимости. В то же время, в Подмосковье достаточно неудачных поселков. В некоторых из них дома раскупаются очень тяжело. Сроки продаж превышают все разумные пределы. Среди причин могут быть неудачные проекты домов, низкое качество отделки, отсутствие необходимых коммуникаций, неопределенность в правовом статусе объектов недвижимости и т.д. Например, один из поселков на Новорижском направлении отличается замечательными лесными участками. Но именно их неопределенный юридический статус и отпугивает многих клиентов. Особые случаи представляют собой в целом удачные поселки, но с несбалансированными физическими и стоимостными параметрами. Например, в одном из существующих сейчас на рынке поселков построены замечательные дома. Удельная стоимость (стоимость квадратного метра) находится на приемлемом для соответствующего класса домов уровне. Но площади домов в этом поселке заметно больше, чем можно было бы ожидать. Полная стоимость дома получается слишком большой. За те же деньги покупатель может подобрать себе дом поменьше, но более высокого качества. В результате – дома продаются медленно, с каждым днем сокращая эффективность проекта. Немало поселков, где цены просто завышены. Часто можно услышать или прочитать о том, что спрос на загородную недвижимость превышает предложение. В то же время на рынке немало свободных домов, предлагающихся на продажу или в аренду. Оба утверждения – действительность. Невостребованное предложение – это именно та его часть, которая либо не имеет должного качества, либо имеет несбалансированные параметры. Удачные проекты быстро раскупаются и практически не нуждаются в рекламе. Стародачные места – особое явление на рынке загородной недвижимости. Зачастую, какой-нибудь стародачный поселок – странное смешение стилей, конструкций и жильцов, с сомнительной охраной, с износившимися инженерными коммуникациями, без услуг должного уровня. Но при всем этом легендарность и атмосфера такого места обеспечивает находящейся там недвижимости некую надбавку за соответствующий статус. К настоящему времени на рынке индивидуальной подмосковной недвижимости четко определились престижные и непрестижные направления. Каждому шоссе присвоен свой ранг. Наиболее престижным, и соответственно дорогим, является западное направление. Чуть менее привлекательными считаются юго-западное, северо-западное и северное направления. Восточное и юго-восточное направление вообще не воспринимается, как места возможного размещения высококачественного жилья. Хотя и там есть отдельные интересные места. Например, стародачный поселок Малаховка. Безусловное лидерство принадлежит Рублево-Успенскому шоссе. Именно на этом направлении размещается большинство легендарных стародачных мест и новых высококачественных поселков. Рублево-Успенское шоссе – далеко не самое скоростное и широкое, но при этом оно никогда не останавливается совсем, и к тому же, оно освещено на всем своем протяжении, его поверхность поддерживается в идеальном состоянии и летом и зимой. Единственное неудобство – задержки во время проезда спецтранспорта – особый статус места жительства и отдыха большинства высокопоставленных государственных чиновников при всех положительных сторонах имеет и свои недостатки. На вторых местах – Новорижское и Калужское направления. За ними следуют все остальные. Такое разделение приоритетов обусловлено прежде всего исторически. Крупное промышленное производство развивалось в основном в восточном направлении. В инфраструктуру некоторых районов (дачных поселков, санаториев, домов отдыха, лечебно-оздоровительных центров) были вложены значительные ресурсы еще во времена СССР. Основная масса таких районов сосредоточена на западе от Москвы (Жуковка, Барвиха, Горки). Состояние и уровень инфраструктуры этих районов с тех пор только улучшался. В то время как в остальных районах инфраструктура остается достаточно неразвитой. Требуются значительные ресурсы для формирования ее на должном уровне. Еще одним немаловажным фактором является однородная социальная среда. Потребители безусловно предпочитают окружение из себе подобных, нежели неопределенное соседство. Удаленность коттеджа от Москвы также заметно влияет на его стоимость. Необходимо отметить, что 15-ти километровая зона от МКАД на наиболее популярных направлениях плотно застроена. Здесь все труднее сделать хорошие землеотводы. Застройщики все чаще обращают свои взгляды на другие направления или двигаются дальше от Москвы. Хотя при строительстве подмосковных коттеджей были опробованы все известные технологии и материалы, наиболее популярным по-прежнему остается кирпич. При всех его недостатках этот конструктивный материал вызывает наибольшее доверие у покупателей и арендаторов. В тоже время существует небольшая группа потребителей, ориентированных только на дерево. Потенциальные арендаторы в целом менее требовательны к материалам при выборе дома. Типичными условиями продажи домов в централизованно застраиваемых поселках являются либо продажа земельного участка с условием заключения контракта на строительство дома по заранее спроектированным вариантам, либо продажа завершенного объекта без возможности выбора варианта проекта. Как правило, чем выше класс поселка, тем чаще он строится по заранее выполненному проекту всего поселка без возможности вмешательства потенциального покупателя. Рассрочки платежей при покупки дома обычно предоставляются на период строительства и в любом случае не превышают одного года. Рассрочки актуальны лишь в случае заключения покупателем контракта на строительство и не актуальны в случае покупки готового объекта. Существует практика предоставления скидок в пределах 5-10% для первых / первого покупателя. В случаях удачных проектов с правильным подбором клиентов цены домов постепенно возрастают в течение периода продаж. Иногда прирост стоимости доходит до 20-25%. Дома предлагаются на продажу как с отделкой, та Ки без таковой. В случае с выполненной отделкой дома его цена повышается в среднем на 30-50% по сравнению с вариантом без отделки. Все чаще потенциальные покупатели высказывают пожелание приобрести полностью готовый дом с отделкой. Как показывает практика, целесообразно продавать дом с отделкой только в том случае, если она качественно выполнена и соответствует прочим параметрам дома, то есть стиль и используемые материалы полностью согласуются с классом и стилем самого дома. Сейчас примерно 70-80% всех загородных домов на первичном рынке продаются без отделки. Как правило, для продажи домов в поселках в качестве агентов привлекаются риэлторские компании. Случаи самостоятельных продаж компаниями-застройщиками единичны. Агентские вознаграждения риэлторов колеблятся в пределах от 3% до 5%. Чем выше класс поселка, тем чаще между застройщиком и риэлтором заключаются эксклюзивные контракты (агентские договоры) на продажу домов. Наиболее заметные риэлторы – Penny Lane Realty, МИЭЛЬ, Инком-Недвижимость, МИАН, Усадьба и еще не более 10 компаний. Цена квадратного метра в новых поселках категории «С» находится в пределах 1 500 USD, категории «В» – колеблется от 1 500 до 2 500 USD, категории «А» – 2 500 USD и бо-лее. Интересной тенденцией последнего времени является развитие строительства доходных поселков, дома в которых предназначены исключительно в аренду. Сейчас таковых в Москве и Подмосковье насчитывается не более 20. Наиболее известные – Кусково, Moscow Country Club, Павловы родники, Pine Forest, Чайка, Серебряный бор, Росинка, Покровские холмы. Месячные ставки аренды в этих поселках колеблются в пределах от 2 000 USD/мес. в Кусково до 14 000 USD/мес. в Чайке. Ставки аренды домов, сдаваемых частными лицами, в исключительных случаях доходят до 40 000 USD/мес. Нормальные значения месячных ставок не превышают 25 000 USD. Рынок аренды подвержен заметным сезонным колебаниям, поскольку число клиентов, снимающих коттедж только на теплое время года, довольно велико. Поэтому некоторые дома оказываются на рынке не один раз в год, причем весной ставки на них могут быть выше, чем осенью. Необходимо отметить, что рынок коттеджей постоянно развивается. Проекты, считавшиеся удачными 3 года назад, сегодня не пригодны для точного воспроизведения. Что касается баланса спроса и предложения, то, как уже отмечалось, в целом спрос превышает предложение. Некоторые сегменты рынка сбалансированы в большей степени, чем другие. Тем не менее, это не означает, что новое предложение в этих секторах не найдет спроса. Покупатели не привязываются к купленному однажды дому навсегда. Они склонны менять место жительства на лучшее при появлении такой возможности. В ближайшие 1-2 года на рынке загородных коттеджей ожидается дальнейшее плавное повышение цен.



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения