км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

…вырастет спрос, поднимутся цены. Людмила Чичерова.

30 Янв 2008
3891
Опыт загородного проживания респектабельных семейств, десятилетиями практикуемый в западных странах, в середине 90-х годов прошлого столетия, наконец, добрался и до России. Приоткрыв занавес в другую жизнь, российское правительство сделало смелый шаг, разрешив местной администрации продавать землю под строительство жилья

Опыт загородного проживания респектабельных семейств, десятилетиями практикуемый в западных странах, в середине 90-х годов прошлого столетия, наконец, добрался и до России. Приоткрыв занавес в другую жизнь, российское правительство сделало смелый шаг, разрешив местной администрации продавать землю под строительство жилья. Первый опыт, в результате которого особо активным коммерческим структурам были реализованы как сельскохозяйственные угодья, так и участки, прилегающие к лесным массивам и водоемам (причем некоторые из них явно находились на природоохранной территории водозаборов, поставляющих питьевую воду в столицу), а то и в лесных массивах, относящихся к федеральной собственности, принес на рынок недвижимости массу довольно заманчивых предложений. Как правило, самые лакомые участки, расположенные в лесной зоне Подмосковья и вблизи водоемом, пользовались ошеломляющим спросом. Если на первых порах москвичи не владели коньюктурой рынка загородной недвижимости и покупали то, что им предлагали, вне зависимости от направления, расстояния до Москвы, экологической обстановки местности и размера участка, то сегодня покупатели предпочитают обращаться к профессионалам. Кстати, причина существования в наши дни заброшенных недостроенных коттеджных поселков, застраиваемых 6-8 лет назад в чистом поле незатейливыми коробками-домами, вблизи сельскохозяйственных ферм и различных производств, кроется именно в незнании рыночных приоритетов, а также в отсутствии серьезных аналитических исследований в названном направлении. Первая попытка, и сразу «в яблочко» Сегодня сделать правильный выбор загородного дома гораздо проще, чем несколько лет назад. С одной стороны, есть обширный рынок предложений, с другой – разработан целый ряд параметров, которые позволяют оценить земельный участок, строение, четко определить статус коттеджного поселка, и даже его элитарность. Путем исследования получены более четкие критерии оценки земель, стала доступной экологическая карта местности, существует рейтинг направлений, построены и строятся дома с оригинальным решением, как фасадов зданий, так и внутреннего пространства. Клиенты стали выбирать не только дом для постоянного проживания, но и развитую инфраструктуру, создаваемую в поселках; все большую значимость они придают окружению, социальному статусу своих соседей. Когда речь заходит о действительно комфортабельном доме, чаще всего заранее подразумевается, что он будет находиться как раз на территории коттеджного поселка. Ибо роскошный дом, возведенный в подмосковной деревушке, вряд ли будет иметь тот уровень и качество услуг, а также необходимую инфрастуктуру, которая изначально закладывается в проект коттеджного поселка. Для покупателя очень важно быть уверенным, что его дом находится в местности с безупречной экологией. Приветствуется наличие на участках лесных деревьев, а также близость водоема, пригодного для купания, занятия водными видами спорта и рыбалки. Большое значение уделяется круглогодичной транспортной доступности и наличию подъездных путей. Самые низкие показатели делят между собой Дмитровское, Горьковское, Старорязанского и Щелковского шоссе; после строительства автобана перспективным стало Новорижское шоссе, самым престижным остается Рублево-Успенское. Приемлемые показатели отмечены по Киевскому, Калужскому, Симферопольскому и Каширскому шоссе. Статус поселка повышает застройка его домами, выполненными в едином стиле по заранее разработанному проекту. Причем это не значит, что все коттеджи должны быть как братья близнецы похожи друг на друга. Единая концепция застройки подразумевает и организацию общего пространства с учетом интересов всех жителей поселка, и также ландшафтный дизайн территории….. Привлекательность поселка значительно повышает развитая инфрастуктура: магазины, рестораны, кафе, спортивные комплексы, детские площадки и свои зоны отдыха. В последнее время все больше внимания уделяется управлению коттеджным поселком. Наличие управляющей компании, которая за разумную плату взяла на себя все заботы по обеспечению бесперебойной работы коммуникаций, уборку территории, охрану и прочие услуги - явный плюс поселка. Кстати, о работе такой компании можно судить уже при первом визите. Ухоженные, стриженые газоны и кустарники, отсутствие мусора на дорогах летом и снежных заносов зимой, чистые водоемы – это явное доказательство того, что вы на правильном пути. Об элитарности поселка, прежде всего, говорит избранность круга его жильцов. Наличие знаменитых соседей: известных политиков, бизнесменов, артистов и телевизионщиков способно поднять его статус. В то же время существует практика, когда элитные поселки закрыты для инородной публики, и купить в них дома, придя, так сказать, с улицы, не представляется возможным. Многогранник престижности Рейтинг направлений возглавляет Рублево-Успенское шоссе. Так сложилось, что на экологически благоприятном западе издавна селились видные государственные деятели, политики, бизнесмены, литераторы и генералы. Попасть в круг избранных всегда было непросто, но если раньше социальная грань, делящая людей на своих и чужих, диктовалась свыше, то сегодня стать владельцем «золотого» ключика в святую святых может стать практически любой обеспеченный господин, правда, с оговоркой – без криминального прошлого. Face control – неожиданный сюрприз для неподготовленных покупателей. В основном по этой же причине лицам с сомнительной биографией и такими же доходами путь на элитную Рублевку заказан. В то же время иногда даже в среде профессионалов возникают споры в позиционировании Рублево-Успенского шоссе на рынке загородной недвижимости. Проскальзывает мнение, что престиж Рублевки искусственно завышается, так как сегодня и в других местах можно купить вполне удачный дом с лесным участком, но за гораздо меньшую сумму. На самом деле обстоятельства складываются несколько иным образом. Как говорит Андрей Мажаров - генеральный директор компании «Терра», - «Если другие направления могут конкурировать с Рублево-Успенским шоссе по экологии, наличию лесных массивов, водоемов, можно обсуждать и оспаривать удобства подъездных путей, то, что же касается серьезной инфраструктуры районного уровня, бесспорно, сегодня первенство за Рублевкой. Хотя на самом деле, инфраструктура совсем не основной показатель при определении престижности направления. Намного важнее - люди, которые там живут. По количеству самых известных в России семейств, проживающих в районе Барвихи, Жуковки, Успенского, Николина, Петрово-Дальнего, Сосен - Рублево-Успенскому шоссе нет равных». Если же покопаться в истории, можно узнать, что нынешняя Рублевка – не что иное, как старинная дорога Московского княжества. Как раз по ней российские цари ходили молиться Богу в Саввино-Сторожевский монастырь, что в Звенигороде, а Иван Грозный специально приезжал в Барвиху на охоту. Исторические корни Рублево-Успенского шоссе, подобно московским переулкам и улочкам Старого Арбата или Остоженки, не имеют аналогов. Престижность Рублево-Успенского шоссе напрямую отразилась на стоимости земли. Сегодня там зафиксированы самые высокие цены. В настоящее время стоимость участков со всем набором городских коммуникаций на расстоянии 5-10 км от МКАД доходит до $15 тыс. за сотку, в 15-20 км от столицы – до $7-8 тыс., а в 30 км - удачные для покупателей сделки заключаются по цене до $5 тыс. В то же время, цена земельных наделов с уникальным ландшафтом и лесными деревьями в самых престижных поселках бывает в несколько раз выше, чем названные цены. Риэлторы рассказывали один случай, когда с целью увеличить размеры своего участка, один уважаемый господин приобрел за несколько сотен тысяч долларов участок своего соседа, а находившийся на его территории загородный дом просто приказал снести. Как отметил Алексей Пащенко, ведущий эксперт Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty - «В 2001 году в районе Рублево-Успенского шоссе практически не появилось новых землеотводов. Причина кроется в том, что в соответствии с решением Правительства, было запрещено выделение федеральных земель, то есть участков с лесом, принадлежащих Гослесфонду, под частную застройку». В льготном положении оказалось только Управление делами Президента РФ, которому в виде исключения разрешили отвести землю в районе пансионата «Сосны», а также вблизи Жуковки и Барвихи. Ограниченный рынок предложений двойственно отразился на спросе: одни клиенты старались поскорее заключить сделку, ведь цены растут, другие заняли выжидательную позицию. Причем в правильности решения никому не откажешь. В информированных кругах прошел слух, что в обозримом будущем вопрос может решиться. Даже больше, если на рынок поступят запланированные ранее 300 га, можно ожидать снижения цен на землю примерно на 15%. Как бы в угоду времени, за последнее десятилетие вдоль Рублево-Успенского шоссе построены комфортабельные коттеджные поселки, которые вполне соответствуют возросшим потребностям своих хозяев. В числе самых - самых, риэлторы называют поселки: Архангельское, Горки-1, Жуковка – 3, Подушкино-таун, Жуковка-РАН, Заречье, Лесные Горки, Николино, Ново-Дарьино, РАНИС (Николина Гора), Чигасово. Некоторые коттеджные поселки изначально строились под определенный контингент. К примеру, в поселке Дунино живут преимущественно банкиры: большие участки, площадью 1-1,5 гектаров каждый, олицетворяют значимость их хозяев. Интересный факт, что престижное поселение возникло в 29 км от МКАД, что, согласитесь, не ближний свет для деловых людей. Загадка имеет вполне тривиальный ответ. Дело в том, что рядом с поселком находится товарищество садоводов Минфина, и владельцы сегодняшних коттеджей - выходцы из стен легендарного ведомства - предпочитают держаться друг за друга. Коттеджный поселок Ново-Дарьино один из немногих, в котором и сегодня живут знаменитые ученые, и даже академики. В Чигасове, принадлежащему холдингу «Медиа-Мост», поселились важные банкиры и телевизионщики, кстати, через живописный лес в закрытый поселок ведет частная автодорога, проезд по которой посторонним возбраняется. Стоимость участков с возведенными домами редко опускается ниже $500 тыс., а о верхнем пределе можно только догадываться. Кстати, подобный дом, построенный по практически любому другому направлению от Москвы, обойдется покупателю вдвое, а то и втрое дешевле. Для сравнения можно выразится и так: приобретая автомобиль марки «Мерседес», его владелец платит не только за качество сборки и безупречный дизайн, но и за престижную раскрученную торговую марку. Проживание на Рублево-Успенском шоссе стало своеобразной визитной карточкой, наглядно демонстрирующей высокое положение в обществе хозяев загородных особняков. В то же время нельзя сказать, что обитатели престижного оазиса платят только, условно говоря, за место под солнцем. «Важное достоинство Рублево-Успенского шоссе заключается в том, - говорит Алексей Пащенко из Penny Lane Realty, - что здесь сформировалась самая современная в Подмосковье инфраструктура: спортивные комплексы, включающие фитнес-клубы, бассейны и теннисные корты, супермаркеты, рестораны, антиквартный салон и многое другое». К примеру, в Подмосковный спортивный комплекс «Word Class», который находится сразу за Жуковкой, приезжают потренироваться даже из Москвы. В поселке Чигасове есть свой спортивный комплекс, включающий два теннисных корта, бассейн, баскетбольную и волейбольную площадки, поле для мини-гольфа, а в Николине, кроме спортивно-развлекательного центра, имеется еще и свой аквапарк, а также работает знаменитая дискотека. Выбирая место постоянного жительства на Рублево-Успенском шоссе, его обитателям не придется волноваться и о месте учебы своих детей. По названному направлению работают несколько престижных школ-пансионов. Например, в коттеджном поселке Петрово-Дальнее детский сад и школа находятся прямо на территории жилого комплекса. При желании, конечно, можно учиться и в Москве, благо заключается в том, что дорога до столицы считается самой безопасной. Причина кроется в том, что Рублево-Успенское шоссе – правительственная трасса. Практически на всем ее протяжении, на расстоянии примерно 2 км друг от друга, расположены посты ГБДД и милиции, причем дополнительно дорогу патрулируют вертолеты. Некоторое неудобство доставляет приоритетное движение правительственных кортежей, однако небольшие пробки на дорогах практически бывают только в утренние часы. В ночное время суток дорога освещается, а дорожные знаки подсвечены светодиодами. «Кроме того, немаловажным фактором престижности Рублевки является и качество возведенных и строящихся поселков, - считает Алексей Пащенко, - покупатели крайне взыскательны по отношению к «уровню соседства». Никто не станет спорить, что лучшие дома – все-таки по Рублевскому направлению. Выбираем экологию, комфорт, подъездные пути… Если покупателям престиж не главный показатель, и они просто хотят поселиться в местности с благоприятной экологией, хорошими подъездными путями и там, где всегда есть выбор, как земли, так и готовых домов, лучше всего обратить внимание на участки вдоль Калужского, Минского и Киевского шоссе. Земля там ничуть не хуже, но стоит гораздо дешевле. К примеру, на самом популярном отрезке, не превышающем 30 км от МКАД, вдоль любого из названных направлений можно купить участок с подведенными коммуникациями, в среднем по цене от $2,5 до $5 тыс. за сотку, а земельные наделы, где только есть возможность их подвести, по цене от $2,5 тыс. до $700. Самые престижные места вдоль Калужского шоссе сосредоточены в районе поселков Ватутинки, Вороново, Красная Пахра. По Минскому направлению внимания заслуживают дачные места в районе поселков Голицино, Жаворонки, Крекшино, а вдоль Киевского шоссе – Апрелевка, Переделкино, Софьино. Обнадеживает и тот факт, что за последние годы объекты инфраструктуры перестали быть только привилегией элитного Рублево-Успенского шоссе. Например, в коттеджном поселке Павловы Родники, который возведен в районе населенного пункта Ватутинки, кроме удачной организации территории комплекса и незаурядного архитектурного решения домов, так же есть свой спортивно развлекательный комплекс, ничуть не уступающий набором предоставляемых услуг лучшим заведениям северо-запада. За последние годы Калужское шоссе стало своеобразной резиденцией Газпрома и Центробанка, строительство на прилегающей к нему территории нескольких коттеджных поселков этих ведомств привлекло в местность дополнительные капиталы, что самым наилучшим образом отразилось на строительстве объектов инфраструктуры. Свою роль сыграл и тот факт, что Калужское шоссе приглянулось и высоким государственным чиновникам. На расстоянии примерно 8 км от МКАД возведен элитный охраняемый поселок Администрации Президента. В коттеджном поселке Новоспасское, которое находится на расстоянии 25 км от МКАД по Киевскому шоссе, построен свой культурно-оздоровительный центр с бассейном и саунами. На территории комплекса есть бар-ресторан и даже гостиница. Рядом с поселком Ватутинки находится спортбаза ЦСК, уважаемым гостям всегда там рады. Цены на готовые дома зависят не сколько от площади самого строения, столько от оригинальности проекта, размера участка и его ландшафтного дизайна. Поэтому купить хороший дом с таким же участком, скажем, за $150 тыс. вряд ли удастся, в то же время уже за $300-400 тыс. можно подобрать вполне удачный вариант. Если все же хочется сэкономить, в 20 км от МКАД по Минскому шоссе строится поселок Жаворонок. Дома площадью от 124 до 300 кв. м продаются готовыми под чистовую отделку, со всеми коммуникациями, по цене от$550 за 1 кв. м, включая стоимость земли. Несколько уступают своим предшественникам Ленинградское, Волоколамское и Пятницкое шоссе. Транспортная проблема – бич всех этих направлений. При выезде с города по Ленинградскому шоссе – практически всегда приходится стоять в пробках. По Волоколамскому, переходящему в Рижское шоссе, заторы возникают при пересечении г. Красногорска, на пути приходится «поклониться» пятнадцати светофорам. Пятницкое шоссе «подпортил» Митинский радиорынок, но по сравнению с перечисленными направлениями оно самое популярное. На северо-западе цены на землю невысокие. По словам Савелия Орбанта, - директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ», - «На расстоянии 15 км от МКАД участки продаются по цене примерно равной $2 тыс. за сотку, а в тридцатикилометровой зоне - по $800 и только в поселке Фирсановка, что на Ленинградском шоссе стоимость земли доходит до $3 тыс. Популярные поселки: Серебрянные родники, Росинка, Сходня, Снегири, Опалиха, Троицкое, Фирсановка. Станет ли Новорижское шоссе Рублевкой №2? Несмотря на то, что Новорижское шоссе стало обживаться чуть ли не последним в Подмосковье, с каждым годом интерес к нему увеличивается. Дорога практически граничит с популярным Рублево-Успенским шоссе, а природа по экологическим показателям не уступает последнему. Как уже отмечалось ранее, покупателей привлекает удобная скоростная магистраль, на которой практически не бывает пробок. Дорога спроектирована так, что на участке до третьего бетонного кольца на всем пути предусмотрено только три съезда. Первый из них – в районе Архангельского, второй – ведет в Нахабино и в поселок Петрово-Дальнее, и третий – на бетонную дорогу. С одной стороны – это очень удобно, так как автомобили движутся с большой скоростью, с другой – дачникам, чьи участки находятся в промежуточных населенных пунктах, приходиться пользоваться объездными путями, а на скоростной автобан они только с завистью посматривают со стороны. По сравнению с прошлыми годами цены на землю ощутимо выросли, и, если, к примеру, в прошлом году можно было купить хороший участок с подведенными коммуникациями в радиусе примерно 30 км от МКАД за $1-1,5 тыс. за сотку, то сегодня цена поднялась до $2-5 тысяч. На цене участков сказались и внутренние сложности в Красногорском районе Московской области. Работая над упорядочиванием кадастра земель, местная администрация практически ушла от оформления новых отводов. Как отметил Андрей Морозов, начальник отдела загородной недвижимости агенства «ИНКОМ-МЦБН» на цене непременно сказываются видовые характеристики участка. Если он расположен на первой линии Истринского водохранилища в так называемой зоне water front, цена может быть в несколько раз дороже, чем такого же по качеству участка, находящегося в стороне от водоема. В последнее время большой интерес вызывает поселок Мякино, расположенный на берегу бухты Живописная всего в 3 км от Москвы. Роскошный природный ланшафт, изысканная застройка двух-трехэтажными домами привлекает в оазис с безупречной экологией респектабельную публику. Заслуживает внимания поселок Балтия (20 км от МКАД). В лесном массиве находится примерно 100 участков, застраиваемых кирпичными и деревянными домами площадью 250-800 кв. м. На территории создается внутренняя инфраструктура, включающая культурно-досуговый центр с баром, рестораном, бассейном и сауной, супермаркет и медпункт. Новое предложение на Новорижском шоссе – коттеджный поселок Городок, который расположен в 36 км от МКАД в местности, откуда ведет историческое начало древний город Звенигород. Поселок возводится в едином архитектурном стиле и представляет собой комплекс, состоящий из трехуровневых кирпичных домов общей площадью от 280 до 420 кв. м (участки 15 и 30 соток), гостиницы и общественного центра с бассейном, боулингом, крытыми теннисными кортами, рестораном-баром. Коттеджный поселок строится с учетом последних требований времени: к каждому дому подведены центральные коммуникации, используется немецкая отопительная система, проложена оптико-волоконная связь. Любителям отдыха на воде - на север Север и северо-восток Подмосковья славятся наличием разветвленной сети крупных водоемов. Самые популярные из них: Клязьминское, Пироговское и Учинское. Поэтому для любителей водных видов спорта, рыбалки или просто отдыха на воде нет ничего лучшего, чем купить участок на Дмитровском, Осташковском или Ярославском шоссе. По словам Андрея Морозова, направления отличаются довольно большими расхождениями в цене на землю. Дело в том, что участки, расположенные вблизи водоемов ценятся очень высоко, их стоимость доходит до $5 тыс. и выше, в то время как в лесных массивах их цена ощутимо ниже. Многообещающе заявляет о себе новый поселок «Золотой город», который строится в 4 км от МКАД по Дмитровскому шоссе на берегу Клязьминского водохранилища. Козырная карта поселка - собственный яхт-клуб и разветвленная инфраструктура, включающая ресторан и ночной клуб, минимаркет, отделение банка, фитнесс-центр и даже среднюю школу. На сегодняшний день самое освоенное - Ярославское шоссе. По словам Екатерины Докукиной, - начальника отдела загородной недвижимости АН «МИАН», - «Ярославское шоссе – лидер продаж». Причина в том, что направление стало обживаться сравнительно давно, поэтому на рынок поступает много предложений, одновременно производятся новые отводы. Сегодня проблема Ярославского шоссе – это дорога. Строительство современной транспортной развязки при выезде из города существенно облегчила судьбу автомобилистов, но дальше дорога сужается, и на отрезке от МКАД до поселка Тарасовка часто бывают пробки. Самые дорогие поселки вдоль Ярославского шоссе – Болшево, Челюскинский, Звягино. Стоимость участков с комфортабельными домами там доходит до $500-700 тыс. Инфраструктура Ярославского направления пока не сопоставима с Рублево-Успенским шоссе, но жителям коттеджных поселков скучать не приходится. Поселок «Изумрудный» (8 км от МКАД), который построен рядом с Пироговским водохранилищем, находится по соседству со спортивным клубом «Спартак». В поселке «Полянка» (14 км от МКАД) есть крытые корты, сауна, планируется строительство физкультурно-оздоровительного комплекса. Коттеджный поселок «Оазис», что в 20 км от МКАД, придется по душе любителям тишины и уединенности. В уютном хуторке, оснащенном всеми городскими коммуникациями, всего 8 домов. В то же время есть возможность купить к ним земельные участки с соснами, березами, дубами и елями площадью от 20 соток до 2 га. Восток, дело тонкое… Восточная и южная часть Московской области гораздо менее востребована горожанами, которые выбирают для себя место для загородного проживания. Прежде всего, сказывается экология. Как известно, роза ветров Московского региона неблагосклонна к названным направлениям. Господствующие западные ветры несут на восток весь букет смеси тяжелых металлов, химических элементов, пыли и грязи, которые ежеминутно выбрасывает в окружающую среду многомиллионная столица. Это одна из основных причин, по которой не каждая риэлторская компания возьмется продавать коттедж вдоль Горьковского, Щелковского, Волгоградского, Ново-Рязанского, Варшавского и Симферопольского шоссе, обязуясь вернуть хозяину затраченные средства. Дома стоимостью свыше $300 тыс. там просто не продаются. Однако в любом регионе есть очень популярные оазисы. К сожалению, на востоке их не так уж много. Это Быково, Ильинское, Купавна, Малаховка, Никольское, Салтыковка. Сегодня там участки с лесом и коммуникациями реализуются до $3 тыс. за сотку, в то время как в целом на востоке порядок цен примерно втрое ниже. К тому же москвичи, работающие на востоке столицы, вряд ли будут ежедневно пересекать всю столицу, чтобы попасть, скажем, на Минское или Калужское шоссе. Точно такие же приоритеты и у жителей юга. Кстати, Симферопольское и Каширское шоссе постепенно обживаются. Цены на землю там доходят до $1 тыс. за сотку, но участки с готовыми домами стоят дешевле, чем, скажем, на Ярославском шоссе. Приличный дом для круглогодичного проживания там можно купить за $70-100 тыс. Компетентный ориентир «Сегодня рынок загородной недвижимости стал рынком продавца, - говорит Савелий Орбант, - директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ». Причина в том, что в сознании обеспеченного человека произошел своеобразный перелом. Теперь он хочет быть собственником не садового участка или дачи, как это было несколько лет назад, а комфортабельного дома, расположенного в пятнадцатикилометровой зоне и полностью приспособленного для постоянного проживания. Если в прошлом году он только думал, взвешивал, узнавал, то в текущем пришло время действовать. Стремительный рост спроса на загородные дома вызвал серьезный бум на рынке недвижимости. Как следствие – повысились цены. Если в среднем аналитики заявляют рост 5-10%, то на особо удачные участки цены поднялись на четверть. Особенно резко подорожала земля вблизи водохранилищ. По результатам продаж по таким участкам зафиксированы рекордно высокие цены, достигающие $7 тыс. за сотку. В число фаворитов года попало ранее менее востребованное Дмитровское шоссе. Сегодняшнее состояние рынка загородной недвижимости показывает, что стабильное положение в стране, увеличивающиеся доходы населения, позволят гораздо большему количеству россиян осуществить свою давнюю мечту о собственном доме. Как следствие вырастет спрос, поднимутся цены…»

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!


Специальные предложения