км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Вместо имения

24 Фев 2004
2072
Не так уж глуп был Буратино, когда зарывал в землю монеты в надежде на золотой урожай. Свидетельство тому - подмосковная земля, которая сегодня своим владельцам приносит доход, вполне сопоставимый с тем, что ожидал герой сказки Алексея Толстого после произнесения заветных "крекс, пекс, фекс".
Не так уж глуп был Буратино, когда зарывал в землю монеты в надежде на золотой урожай. Свидетельство тому - подмосковная земля, которая сегодня своим владельцам приносит доход, вполне сопоставимый с тем, что ожидал герой сказки Алексея Толстого после произнесения заветных "крекс, пекс, фекс".
Кладовые природы
Если учитывать растущую тягу городских жителей к земле (будь то крошечная дача или целый замок), станет понятно, что загородная земля действительно стоит дороже золота. Сей факт давно известен оптовым покупателям, которые исправно (а особенно с принятием Земельного кодекса) скупают подмосковные участки с целью дальнейшей выгодной продажи.
Частные инвесторы на этом рынке появились совсем недавно. Сколько точно частников работает на загородном рынке - не знает никто. Зато специалисты довольно уверенно говорят о том, какой именно загородный "товар" покупается в качестве объекта инвестирования. По их оценкам, каждый десятый дом в Подмосковье строится с целью дальнейшей перепродажи. Чуть больше - около 15% домов - покупают для сезонной сдачи в аренду. Инвестировать в земельные участки рискуют пока меньше всего граждан - не более 5% от общего объема сделок с участками (этот сегмент рынка практически полностью занят оптовиками).
Претензии частников на свой кусок пирога вполне понятны - цены на подмосковную землю растут как на дрожжах.
Светлана Язева, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Белые ветры":
"В 2003 году доходность инвестиций в землю продолжала расти. Так, например, в 2002 году при перепродаже участков можно было получить в среднем 20% дохода, в 2003-м - уже 22%, а в 2004-м прогнозируется 25-процентный рост прибыль".
Такие показатели могут раззадорить любого. Особенно потому, что "входной билет" на загородный рынок стоит дешевле, чем на городской. В столице начинать инвестиционные забавы без как минимум $100 тыс. - народ смешить. А вот попытаться поиграть на загородном рынке можно с суммой гораздо меньшей - от $30 тыс. (десять соток на расстоянии 60 км от МКАД вам обеспечены).
Риск, конечно, есть. Он, как правило, связан с тем, что рынок загородной недвижимости (коттеджи в поселках и особенно земля) гораздо хуже организован, чем городской, где сейчас уже не встретишь двух более-менее одинаковых объектов, стоимость которых отличалась бы на 20-30% только потому, что продавец так захотел. А в случае с "загородкой" такое - сплошь и рядом. Поэтому, наткнувшись на предложение типа "продается участок, 30 км по Новорижской трассе, цена $10 тыс. за сотку", стоит потратить время на дополнительные поиски, которые вполне могут увенчаться двукратной экономией.
Деньги - в землю
Размер дохода от вложений непосредственно в землю будет зависеть от того, удастся ли инвестору выбрать перспективный участок. "Перспективность" в данном случае - это престижность направления и потенциал его развития.
Савелий Орбант, заместитель председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-недвижимость":
"Вложение средств в землю выгодно только в том случае, если цена не взвинчена до своего рыночного потолка".
Правда, с определением этого самого потолка даже специалисты промахиваются. Вот, например, сколько раз предрекали, что Рублевская трасса исчерпает свой потенциал ценового роста. Ан нет - в прошлом году "Рублевка" побила собственный рекорд в $50 тыс. за сотку, и сейчас самая дорогая земля здесь стоит уже $60 тыс.".
Но не все так ужасно: в Барвихе (6 км от МКАД на охраняемой территории одноименного пансионата) можно купить землю и по $30 тыс. (если кого-то это утешит). Как источник вложений такие участки - товар более выгодный, чем запредельно дорогие: им есть еще куда расти.
Хит последнего года - Калужское шоссе. Здесь активно развивается развлекательная инфраструктура и начали строиться современные коттеджные поселки: Ватутинки, Дубравка, Лукоморье, Стародачное и пр. Это повышает престижность направления и положительно (для инвесторов) влияет на цены. Год назад здесь можно было легко купить землю по цене $2 тыс. за сотку, а сейчас, например, в поселке Шишкин лес (30 км от МКАД) продаются участки по $2,9 тыс. за сотку.
В настоящий момент в пределах 30 километров от МКАД по Калужскому шоссе большие участки земли уже раскуплены крупными инвесторами, и приобретать "наделы" придется уже из вторых рук (что обойдется примерно на 10% дороже). Однако и в этом случае это вложение будет выгодным. Главное, как советуют риэлтеры, не покупать "калужские" участки с лесными деревьями дороже чем по $10 тыс. за сотку (сегодня это красная цена), а участки в поле - дороже чем $5 тыс. за сотку.
На Новорижской трассе в прошлом году было начато строительство более двадцати поселков ("Озерный", "Истринская слобода", "Новый свет" и пр.). В итоге цены на землю здесь резко пошли вверх, но только на территории поселков. Участки, расположенные в чистом поле, до сих пор идут задешево. На расстоянии не дальше чем 40 км от МКАД можно найти землю по цене $2-2,5 тыс. за сотку. Потенциал роста цен у таких земель огромен.
На менее освоенном Ярославском шоссе разброс цен также велик - все зависит от аппетитов оптовиков. Если постараться, то можно найти сотку с лесом стоимостью $7 тыс., а без него - $3 тыс.
Деньги - в дом
Строительство дома на купленной земле с последующей его продажей - операция куда более трудоемкая, чем простая земельная спекуляция. В среднем на возведение коттеджа уходит по времени около года, а по деньгам - около $50 тыс. за самый элементарный "скворечник".
Однако результат продажи (участок плюс дом) может принести не 25% прибыли, а гораздо больше - минимум 50%. А доходность наиболее удачных вложений может доходить до 100%. Так, по данным компании Soho Realty, стоимость коттеджа в поселке Горки XXI на Рублевке (всего 29 домов) за прошлый год поднялась с $800 тыс. до $1,8 млн.
Чтобы завладеть таким кушем, нужно следовать ряду правил. Считается, например, что продавать построенный дом нужно в завершающей стадии - через 1-2 года после начала застройки поселка, на территории которой находится дом. Потенциальные покупатели стараются избегать периода становления поселка (3-4 года), когда пение птиц заглушает звук отбойного молотка, а вместо дороги в наличии сплошное месиво. Как только этот жутковатый период близится к концу, стоимость домика начинает резко расти.
Приведем среднестатистическую инвестиционную схему. Допустим, вы купили 15 соток на территории будущего поселка, строительство которого находится в стадии "конь не валялся", и начали возводить двухэтажный дом. Допустим, земля обошлась вам в $8 тыс. за сотку, строительство дома - примерно в $100 тыс. из расчета $500 за 1 кв. м (из хороших новостей: строительно-монтажные работы не дорожали с середины прошлого года).
Итоговые затраты составят порядка $220 тыс. Так вот, в настоящее время на расстоянии 40 км от МКАД дома (80-90% готовности), которые стоят в новых, но уже более-менее обжитых поселках, дешевле $400 тыс. в продаже не встречаются. То есть за два года вы практически удвоите свой капитал.
Более того, покупая землю в поселке в качестве объекта инвестирования, вовсе не обязательно бросать все дела и срочно строить там жилище. Когда поселок обустроится силами соседского коллектива, ваша земля и без домика упоительно подорожает.
Но не все инвестиционные сделки на загородном рынке сулят баснословные барыши.
Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра":
"Чего не стоит делать частному инвестору, так это покупать готовый дом с целью его перепродажи. Получение прибыли в данном случае возможно только за счет роста стоимости земли и внутренней отделки дома (а это товар сомнительный, покупатель наверняка захочет оформить дом по собственному вкусу)".
Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!
Автор: Ирина Денисова


Подобрать дом
Специальные предложения