км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Антикварная недвижимость

09 Июн 2007
10010
Что такое старинные усадьбы представляет себе каждый. Все мы помним еще со школьной скамьи торжественные приемы и пышные балы, описанные классиками русской литературы. Эти времена давно прошли, но, как показывает практика, ход истории цикличен. Сегодня родовые поместья снова входят в моду
Что такое старинные усадьбы представляет себе каждый. Все мы помним еще со школьной скамьи торжественные приемы и пышные балы, описанные классиками русской литературы. Эти времена давно прошли, но, как показывает практика, ход истории цикличен. Сегодня родовые поместья снова входят в моду.

Кто-то строит себе имения самостоятельно, но есть и те, кто желает жить в настоящей русской усадьбе, доме с историей, насчитывающий пару сотен лет. Таких объектов остались единицы, и большинство из них находится в собственности государства. Несмотря на это, обзавестись собственной усадьбой, имеющей историческую ценность вполне реально. С 1 января 2008 года государство отменяет мораторий на приватизацию памятников архитектуры. Но, на самом деле, этого времени можно и не ждать. Купить частичку исторического наследия нашей страны можно уже сегодня.

Единичные экземпляры

Сегодня, когда все хотят обзавестись собственным загородным домом, понятие «усадьба» несколько утратило свое первоначальное значение. Согласно Большой советской энциклопедии, в русской архитектуре усадьбой именовались комплексы жилых, хозяйственных, парковых и других построек, составляющих единое архитектурное целое. Классический тип помещичьей усадьбы 18-19 веков обычно включал украшенный портиком каменный или деревянный, часто оштукатуренный барский дом с одним или несколькими флигелями, оранжерею и парк, хозяйственный двор, некоторые усадьбы также имели свою церковь.

В коммунистической России многие усадьбы были разрушены, либо использовались в качестве сельских клубов или складских помещений. На сегодняшний день в нашей стране сохранилось не более 2500 старинных имений, говорит руководитель проекта «Русская усадьба» компании Penny Lane Realty Виктор Смоленский: «В Подмосковье сейчас есть около 650 усадеб. Из них, интересны для восстановление под проживание, с моей точки зрения, не больше 150. Основная масса усадеб находится в государственной собственности и на продажу на сегодняшний день не выставляется».

Ограниченное предложение не позволяет даже говорить о том, что существует такой сегмент рынка, считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая: «Усадьбы – это единичные проекты, поэтому о существовании рынка усадеб говорить не приходится. Спрос на традиционные русские усадьбы есть, и хотя на сегодняшний день он многократно превышает предложение, назвать его высоким в абсолютном выражении все же нельзя». И без того маленькое предложение ограничивает мораторий на приватизацию памятников культуры, наложенный федеральными властями в 2002 году. Не смотря на это, сегодня все же есть возможность приобрести усадьбу в собственность. Дело в том, что еще до принятия моратория часть старинных особняков оказалась в частных руках. В московском регионе их количество не превышает 50 объектов, и, естественно, не все они выставляются на продажу. Таким образом, получается, что даже небольшой спрос значительно превышает еще меньшее предложение.

Усадьба

По словам Виктора Смоленского, за некоторые усадьбы идет самая настоящая война. Конечно стоимость интересных усадеб довольно высокая. К примеру, поместье с парковым участком площадью 30 Га, прудами, домом 1,5 тыс. м. кв., который требует небольшой реконструкции, на расстоянии 40 км от Москвы по престижному направлению стоит $20 млн.

В обход законодательства

Как уже было сказано выше, на сегодняшний день мораторий не позволяет приватизировать исторические объекты. Но существует несколько схем, благодаря которым стать счастливым обладателем родового имения все-таки можно. Те объекты, которые оказались в частной собственности до запрета, можно свободно продавать и покупать. В большинстве своем, они оформлены на юридические лица, и процесс приобретения представляет собой простую смену учредителей. Этот способ покупки наиболее интересен, так как в этом случае фактический собственник объекта остается прежним и не требуется дополнительного пересогласования огромного количества имеющейся документации.

В целом, весь небольшой рынок усадеб можно условно разделить на две части: вторичный – это те объекты, которые находятся в частном пользовании и первичный– усадьбы, принадлежащие государству, именно на них распространяется мораторий. «Последние годы к сожалению, для возможности приобретения усадеб некоторые пользователи старались лишить объекты статуса памятника культуры, – рассказывает Виктор Смоленский. – Чаще всего это выливается в уничтожение памятников, их поджоги. Ведь в усадьбах ценно не только историческое здание, но и сам земельный участок. Обычно это уникальные старинные парки, имеющие водные объекты или граничащие с ним».

Игра по правилам

Естественно, осуществлять махинации с исторической недвижимостью готов далеко не каждый. Для законопослушных граждан, желающих приобрести усадьбу напрямую у государства, вскоре появится такая возможность, но, надо быть готовым к тому, что федеральные власти наложат на будущих собственников ряд обязательств.

«Общепринятой во всем мире, в том числе и в нашей стране, нормой является возложение охранных обязательств на пользователя памятником культуры. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению и иные требования. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия является неотъемлемым условием заключения договора аренды объекта культурного наследия», - говорит Виктор Смоленский. Чем больше сохранился памятник, тем меньше можно вносить своих собственных изменений. Если от памятника остался один каркас, то, чаще всего, к внутренним помещениям не предъявляется требований. Если сохранилась внутренняя отделка, то их необходимо сохранять и например, разместить, там бассейн, будет весьма затруднительно.

Особняк

Существует и другая проблема, связанная с несовершенством российского законодательства, говорит Мария Литинецкая. «В соответствии с буквой закона владелец имущества имеет полное право не допускать на свою частную территорию посторонних лиц. Однако Конституция РФ гарантирует гражданам свободный доступ к объектам культурного наследия. У экспертов рынка, как и государственных органов, нет однозначного мнения по поводу решения этой проблемы. Как правило, условия доступа граждан к памятнику архитектуры в каждом случае устанавливаются сугубо индивидуально. Но в любом случае собственник согласовывает их с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия».

Инвестиции в историю

Статус, приобретаемый вместе с домом-памятником, привлекает состоятельных людей, однако многие рассматривают покупку исторических усадеб и с точки зрения выгодного вложения денег. Всем известно, что объекты старины, представляющие культурное и историческое значение, со временем только поднимаются в цене. Архитектурные памятники не являются исключением.

При определении инвестиционной привлекательности усадьбу нужно рассматривать с двух сторон, говорит руководитель проекта «Русская усадьба» Виктор Смоленский: «Первое – как обыкновенный объект загородной недвижимости основными характеристиками которого является характеристики земельного участка (площадь, местоположение, ландшафт, возможности по использованию, коммуникации, дороги) и характеристики строений (площадь, состояние объекта, возможность использования). При определении стоимость строений с точки зрения простого объекта загородной недвижимость мы можем получить не всегда положительную стоимость иногда это больше обременения: дополнительные расходы на снос или разница между стоимостью реконструкции и стоимостью нового строительства. Второе как некая «дополнительная стоимость» складывающаяся из стоимости усадьбы как объекта искусств, его уникальности и известности самого объекта и бывших владельцев. Здесь можно использовать приближенно те же методы, что и при определении инвестиционной привлекательность антиквариата и брендов».

Кроме банальной покупки с последующей продажей, существуют и другие способы коммерческого использования исторических объектов. Например, усадьбу можно реконструировать и превратить в рекреационный центр. По мнению экспертов, наиболее интересным инвестиционным объектом является неплохо сохранившаяся усадьба по элитным направлениям в пределах 50 км. Максимальную прибыль от инвестиций можно извлечь при полной реконструкции такого объекта. Но каждый объект нужно рассматривать индивидуально.

Отмена всех ограничений

Мораторий на приватизацию федеральных памятников, наложенный в 2002 году, будет отменен уже с 1 января 2008 года. Но прежде чем закон вступит силу, Росохранкультурой должен быть подготовлен реестр объектов, которые никаким образом не могут попасть в частные руки. По словам Бориса Боярскова, руководителя ведомства, в этом списке должны быть все Кремли, а также храмовые комплексы, которые формируют облик городов. Кроме того, не подлежат приватизации объекты, относящиеся к всемирно-историческому наследию и находящиеся под защитой ЮНЕСКО. На сегодняшний день под эгидой этой международной организации находится 21 объект на территории нашей страны, в том числе Московский Кремль, а также исторический центр Санкт-Петербурга.

В число объектов, которые будут подлежать приватизации, отметил глава Росохранкультуры, в первую очередь попадут объекты недвижимости, которые изначально создавались как частная собственность, - усадьбы, домовые церкви, часовни. Причины, по которым государство решило передать в частные руки часть исторической архитектуры, вполне ясны, говорит Георгий Блюмин, доктор технических наук и профессор культурологии, консультант компании «Терра-Недвижимость»: «Закон о возможности передачи памятников архитектуры в частные руки давно обсуждается представителями власти. Это связано с тем, что у государства не хватает средств на содержание и восстановление культурного наследия. Большинство сохранившихся усадебных комплексов находятся в состоянии разрухи и запустения».

Недалекое будущее

После снятия моратория количество предложений на рынке может, хоть и не очень существенно, но все же увеличиться. Все специалисты с нетерпением ждут этого момента. По словам Виктора Смоленского, покупателей увидят новые интересные объекты «Для потребителя это выльется в то, что будет больше хороших предложений для покупки. Я думаю, что это вызовет дополнительный интерес к жизни в собственной старинной усадьбе» Времени до отмены запрета остается все меньше, а число желающих растет. Очередь, судя по всему, очередь занимать придется заранее. Так что, если вы хотите приобрести что-то действительно стоящее, настоятельно рекомендуем озаботиться этим прямо сейчас.
Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!
Автор: Иван Кузнецов


Подобрать дом
Специальные предложения