км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Чем глубже в лес, тем выше цены

15 Апр 2004
1985
Загородная недвижимость дорожает быстрее, чем квартиры в Москве

Минувший год можно назвать годом дачного строительства, он оказался наиболее успешным за всю историю существования рынка загородной недвижимости в Подмосковье.
Минувший год можно назвать годом дачного строительства, он оказался наиболее успешным за всю историю существования рынка загородной недвижимости в Подмосковье. По данным корпорации «Инком», в 2003 году количество предложений в коттеджных городках увеличилось на 45%, появилось около 120 новых поселков в среднем по 40–45 домовладений в каждом. В агентстве «Миэль» отмечают, что уже около 100 компаний работают на этом рынке. Ожидается, что в наступившем году к ним присоединится еще столько же. Тем не менее спрос на загородную недвижимость все еще не удовлетворен, ведь за последнее десятилетие он ежегодно возрастает в геометрической прогрессии.

ЧЕМПИОНЫ ИЗ ЧЕМПИОНОВ

Неуемный спрос на загородное жилье сопровождается стремительным ростом цен. В среднем подмосковная земля за минувший год подорожала на 35%, а за последние 2,5–3 года – вдвое. По словам генерального директора Инвестиционной Компании МГСН Юлии Гераськиной, рекорды бьются один за другим: «На рынке появились коттеджи по 4 млн долларов, по 5 и даже по 9. Покупатель, пожелавший остаться неизвестным, в этом году приобрел в Барвихе участок, заплатив по 60 тыс. долларов за сотку. Это рекорд для Подмосковья, предыдущий был 50 тыс. долларов».

Чем ценнее земля, тем быстрее она дорожает. К примеру, в ближайшем Подмосковье стоимость ее возросла за год в два раза. Особой популярностью пользовалось Новорижское шоссе: в ноябре минувшего года цены доходили до 25 тыс. долларов за сотку (заместитель председателя совета директоров компании «Миэль» Савелий Орбант полагает, что недвижимость здесь даже несколько переоценена). Примерно на 40–50% за год выросли цены на Калужском, Киевском, Дмитровском, Ярославском, Осташковском и Пятницком шоссе. До 70% всех новостроек сосредоточено в западном и северо-западном направлении. А вот Ленинградка из-за транспортной перегруженности пока не очень востребована. По-прежнему меньшим спросом пользуются восточное и южное направления. Некоторое оживление отмечается лишь вдоль Каширского и Симферопольского шоссе, где цены подросли на 15–30%.

Однако дорожает не только земля, но и строительные работы, хотя и не так быстро. Стоимость подряда на строительство увеличилась за год на 20–25%. На 20–30% подорожала прокладка коммуникаций и инженерных систем. Руководитель отдела загородной недвижимости компании «МиК-Риэлт» Татьяна Потапова советует: «Если хотите сохранить деньги, то надо покупать землю, и можно ничего на ней не строить. А в том, что земля будет повышаться в цене, сомнений нет».

Какой товар сегодня самый ходовой – вопрос спорный. По мнению представителей корпорации «Инком»,специализирующейся на объектах бизнес-класса, наибольшим спросом пользуется недвижимость в коттеджных поселках стоимостью от 200 до 600 тыс. долларов за домовладение. В агентстве «Новый город» минувшей осенью отметили повышение интереса к дорогой загородной недвижимости по цене свыше 500 тыс. долларов (спрос на нее вырос как минимум на треть по сравнению с предыдущими годами).

Компании, занимающиеся жильем эконом-класса, считают, что самые популярные – объекты стоимостью до 150 тыс. долларов. Несомненно одно: покупатели все чаще отдают предпочтение первичному рынку – коттеджным поселкам, которые застраиваются организованно. За последние три года спрос на первичном рынке загородного жилья вырос более чем на 50%, а на вторичном – всего на 15%.

КУПИ СЕБЕ ХОРОШИХ СОСЕДЕЙ

Конечно, все покупатели учитывают, что коттедж – это надежные инвестиции, один из способов сохранить деньги. Для многих по традиции это место летнего и все более популярного зимнего отдыха. Но чаще всего люди платят сотни тысяч долларов за возможность постоянно жить на природе, считает руководитель отдела загородной недвижимости компании «МиК-Риэлт» Татьяна Потапова. Главное – стремление к здоровому образу жизни, большинство желает каждый вечер после работы выезжать за город. Отсюда и предпочтения в выборе коттеджа. Здесь все решает место.

Оптимальным расстоянием до загородного дома еще недавно считалась 30-километровая зона от МКАД. «Самое-самое» – 15–20 км. Однако сегодня уже очевидно: ближе к столице – не всегда значит лучше. Все определяют не километры, а время, затраченное на дорогу. Продавцы в один голос утверждают, что на «быстрых» трассах (Новорижской, Калужской) покупателей не отпугивают даже 30–50 км, лишь бы участок был хороший, вблизи водоема, а еще лучше – рядом с лесом. В зависимости от этого в одном и том же поселке цена сотки может вырастать вдвое! За вековые корабельные сосны под окном граждане готовы простить практически все. Кроме, конечно, отсутствия коммуникаций.

Оценив внешнюю привлекательность участка, покупатель смотрит на его техническое оснащение, прежде всего на наличие магистрального газа (об этом в первую очередь спрашивает 77% покупателей): отапливать дом электричеством дорого, соляркой – не эстетично, да и ненамного дешевле, к тому же необходимо отдельное хранилище для топлива. Второй серьезный момент – централизованная канализация (она важна для 56% покупателей), затем – автономная система отопления (54%), централизованное водоснабжение (51%) и охранная сигнализация (48%). Более половины покупателей интересуется централизованным водоснабжением, которого в подавляющем большинстве поселков на самом-то деле и нет, а есть индивидуальный или коллективный забор воды из скважины.

Сегодня самые популярные домовладения – площадью от 200 до 400 кв. м. При условии, что построены они в охраняемом поселке, где можно жить в кругу людей определенного статуса и обеспечить себе достойный уровень сервиса, досуга. Желательно, чтобы здесь же были небольшие магазинчики, кафе, спортивные сооружения. Именно из-за отсутствия всего вышеперечисленного неохотно покупают дома в деревне, хотя стоят они дешевле.

Что же касается архитектуры загородного дома, то ей уделяют все больше внимания. Недаром список известных архитекторов, занимающихся «загородкой», в минувшем году расширился вчетверо! Полностью отошли в прошлое кирпичные «кубы» по 1000 кв. м. В моде стиль шале со своеобразными «разлапистыми» крышами, темным деревом и натуральным камнем. Этими домами застраиваются даже самые престижные направления. Невелик сегодня интерес к «скворечникам» – большинство предпочитает один, максимум два этажа. Правда, непобедима пока тяга наших соотечественников к каменным дачам. Хотя давно есть экономичные и экологически чистые технологии сборки очень теплых домов из «сандвич-панелей». Такое жилье если и строят, то по российским традициям обкладывают снаружи тонким и бесполезным кирпичным «декором».

ЧТО НА НОВЕНЬКОГО?

Основное изменение на рынке загородной недвижимости, по мнению специалистов, – расширение зоны покупательского интереса. «Москвичи готовы ехать заметно дальше, чем год или два назад, – говорит заместитель генерального директора агентства «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков. – Важно только, чтобы наряду с транспортной доступностью место имело некую «изюминку». Растет мода на покупку участков, удаленных от столицы на 100 км и дальше. Люди берут гектар земли и строят целые усадьбы, резиденции, которые служат дополнением к ближней даче. На ближней даче живут постоянно, а на дальней проводят отпуск, принимают гостей. У этой категории покупателей популярны окрестности Завидова, Озернинское и Рузское водохранилища (не исключено, что следующим в этом списке станет Селигер). Цена земли здесь минимальна – 100–200 долларов за сотку. В Волоколамском районе, по словам Татьяны Потаповой, можно найти предложения и по 60 долларов.

Все чаще выбор загородного жилья определяют «тусовочные» интересы. Кусок трассы на Дмитров от 30-го до 60-го километра становится подмосковным «филиалом» Куршевеля. Спортивные парки «Волен», «Сорочаны» под аккомпанемент регулярных телевизионных демонстраций президентских пристрастий собирают вокруг себя покупателей недвижимости из числа поклонников горных лыж. Любителей парусного спорта притягивает каскад водохранилищ канала Москва–Волга.

Наконец, рынок начинает поворачиваться в сторону более демократичного недорогого загородного жилья. В коттеджных поселках появились первые предложения до 100 тыс. долларов. Взять, к примеру, недавно построенный на 10-м километре Осташковского шоссе поселок «Дубрава». Он разместился на территории бывшего пансионата одного из силовых ведомств площадью в 40 га. «Это первый проект поселка комбинированного типа, – рассказывает генеральный директор Инвестиционной Компании МГСН Юлия Гераськина. – Здесь каждый покупатель может подобрать себе ту категорию жилья, которая соответствует его вкусам и кошельку. Самые привлекательные участки отводятся, естественно, под коттеджи. И хотя стоят они 600 тыс. долларов и выше, раскупаются в первую очередь. Есть в поселке и зона таун-хаусов – сблокированные 2–3-этажные кирпичные дома на 4–6 квартир по 150–300 кв. м. Каждому жителю таун-хаусов предоставляется небольшой земельный участок, где можно разбить клумбы, соорудить площадку для мангала или барбекю. Здесь другая ценовая ниша: от 150 тыс. до 300 тыс. долларов. Для тех, кто может потратить до 100 тыс. долларов, – многоквартирные 4–5-этажные дома. Цены чуть уступают московским – 900–1000 долларов за кв. м. Непривычно, что наибольшим спросом в этих домах пользуются квартиры на первом этаже с отдельным входом. Что же касается платы за обслуживание, то она вполне умеренная: не более доллара за 1 кв. м в коттедже, а за квартиры и того меньше, примерно как за второе жилье в Москве».

По словам Юрия Хлестакова, привлекательные участки, пригодные для подобного строительства, время от времени появляются на рынке. Разработаны новые технологии вывода земель из рекреационного фонда, теперь под будущий поселок можно получить территорию заброшенного пионерлагеря, пансионата или базы отдыха. Все они, как правило, в лесной зоне или на берегу водоемов. А готовые коммуникации и подъездные пути позволяют застройщику не только сэкономить средства, но и сократить сроки строительства.

РАБОТА НАД ОШИБКАМИ

При всем благополучии рынок загородной недвижимости отличает невысокая ликвидность объектов. По оценке компании «Миэль», дом находит своего хозяина примерно за шесть месяцев. По мнению специалистов, потребностям клиентов полностью соответствует в лучшем случае треть предложений, а потребительская стоимость многих домов завышена. Эксперты допускают, что на маловостребованные объекты цены могут даже снизиться.

Чтобы повысить ликвидность дорогих загородных домов, изобретаются разные схемы. Недавно появился новый термин – продажа участка с подрядом: покупателю предлагается несколько проектов на выбор, но все работы по строительству он обязуется выполнять с одним застройщиком, выбранным инвестором. Сторонники такого подхода утверждают, что в этом случае застройщик более гибок по отношению к клиенту, а покупатель максимально реализует свои пожелания. Оппоненты, наоборот, видят здесь стремление извлечь дополнительную прибыль из навязываемого подряда и выступают за полную свободу в выборе проекта и строителя.

Инвесторы часто дробят земельные массивы на маленькие кусочки, рассчитывая за две половинки участка выручить больше, чем за один целый, и далеко не всегда угадывают, с какого момента эта логика перестает работать. По мнению Юлии Гераськиной, земля должна стоить хотя бы столько же, сколько дом, – тогда объект будет ликвидным. Если земля дорогая и ее доля в цене составляет две трети, то ликвидность будет полная.

И наоборот, при обратном соотношении возникнут проблемы с реализацией.

Предельно внимательно, считают в агентстве «Русский дом недвижимости», следует оценивать коммуникации. Часто утверждают, что они проходят по границе участка, человеку показывают – вот дом, а вот газовая труба. Но потом выясняется, что подключиться к ней нельзя, нет необходимого давления, так как на вас никто не рассчитывал. Человек успокаивает себя тем, что будет отапливаться электричеством, пусть это и дороже. Обращается в энергоснабжающие предприятия, а ему говорят: нет, дорогой, получи свои пять киловатт и про остальное забудь. Но чтобы отопить дом, надо как минимум 20 киловатт! Сплошь и рядом мимо будущего поселка проходят ЛЭП, а его обитатели вынуждены тянуть еще одну линию и ставить свою подстанцию.

СВОБОДНОЙ ЗЕМЛИ ОСТАЛОСЬ МАЛО

Все без исключения специалисты сходятся во мнении, что в обозримом будущем благоприятная конъюнктура на рынке загородной недвижимости сохранится. Мнения слегка расходятся лишь в оценке темпов роста цен и объемов сделок. Так, в корпорации «Инком» на 2004 год прогнозируют рост цен в среднем на 30–40%. На 15–20% увеличится количество предложений коттеджей и земельных участков. В «МиК-Риэлт» в ближайшие два-три месяца также ожидают роста предложений примерно на 20%. В Инвестиционной Компании МГСН рассчитывают на увеличение объемов продаж на 40% и даже на 50%. Юлия Гераськина считает, что в первую очередь будут развиваться два направления – дорогая недвижимость (вблизи «большой» воды и в гослесфонде первой категории) и демократичная, стоимостью около 100 тыс. долларов.

Единственное, чего не ожидают в этом году риелторы, так это серьезных изменений в рейтинге популярности подмосковных направлений. Рублевка останется лидером в гонке цен. Сохранится повышенный интерес к Дмитровскому, Киевскому, Минскому, Осташковскому, Пятницкому шоссе. В компании «Миэль» прогнозируют наиболее высокие темпы роста цен на Калужском направлении. Дефицит свободной земли в ближайшем Подмосковье подтолкнет интерес к «дальним землям». Специалисты ожидают, что в ближайшие два-три года организованное коттеджное строительство развернется в 40–50-километровой зоне вокруг столицы. Общая же тенденция такова, что быстрее всего цены будут расти на то, что уже сегодня стоит дороже.


Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения