км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Олимпийский Девелопмент

08 Авг 2007
4635
Автор: Куликов Сергей
Несомненно, победа Сочи в соревнованиях за право принять у себя зимнюю олимпиаду станет новой точкой отсчета в экономической истории города

Несомненно, победа Сочи в соревнованиях за право принять у себя зимнюю олимпиаду станет новой точкой отсчета в экономической истории города. Теперь, даже совершенно далекому от экономики человеку становится понятно, куда в России выгоднее всего вкладывать деньги. 9 миллиардов долларов государственных денег и почти столько же частных вложений, будучи инвестированными, пока лишь на бумаге, уже успели разогреть сочинский рынок недвижимости до предела. Среди сегментов с наибольшим потенциалом эксперты выделают строительство гостиниц и жилых комплексов премиум-класса, при этом, малоэтажное строительство в данном регионе остается на втором плане, несмотря на многочисленные заявления чиновников о необходимости его развивать.

Точки роста

Государство, как и положено крупнейшему в стране институциональному инвестору, планирует взять на себя реализацию наиболее сложных и трудоемких инфраструктурных проектов. В первую очередь это касается дорожного строительства. Так, в соответствие с федеральной целевой программой "Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006 - 2014 годы)", из почти 185 млрд. рублей гос. инвестиций, 109 (58%) планируется потратить на строительство и реконструкцию 580 км дорог. Второе место занимает энергогенерация, на её долю приходится 34 млрд. или 18% федеральных вложений. На эти деньги будут построена с нуля Адлерская ТЭС, а также введена в строй вторая очередь Сочинской ТЭС. Кроме того, на реке Мзымта планируется разместить новую гидроэлектростанцию а также ряд других объектов. По мнению чиновников, это позволит к 2015 году более чем в два раза увеличить объемы энергогенерации в Сочинском районе, с 390 до 800 МВт.


Конечно, все эти мощности закладываются с расчетом на Олимпиаду, и будут вводиться последовательно и поэтапно к 2014 году. Тем не менее, даже такой вариант развития событий открывает обширное поле для деятельности частных инвесторов и снимает с них значительную инфраструктурную нагрузку, избавляя от необходимости строить за свой счет дороги и электростанции, как это происходит сейчас в Москве и Подмосковье. Этой ситуацией уже поспешили воспользоваться крупные федеральные игроки, анонсировавшие строительство ряда крупных проектов, направленных в основном на развитие туристическо - рекреационной сферы, а именно строительство гостиниц и горнолыжных курортов. Что касается жилищного строительства, то в данном сегменте все упирается в высокую стоимость земли. Так, по словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, цены на земельные участки за последний месяц показали рекордный рост. «Сейчас в самом городе свободных участков под жилищное строительство практически не осталось. Поэтому девелоперы занялись активной скупкой земель в наиболее популярных для строительства жилья Хостинском и Адлерском (п. Красная поляна) районах. Здесь цены на земельные участки достигают $80 000 за сотку», - рассказывает Мария Литинецкая.

«На сегодняшний день на вторичном рынке цены на землю в некоторых районах Сочи доходят до 100 тыс. $ за сотку. Это связано с ограниченностью предложения пригодных под застройку участков, а также всеобщим ажиотажем, вызванным стремительным развитием курорта с приходом сюда крупных федеральных игроков», - комментирует ситуацию заместитель генерального директора компании «Новая Площадь» Евгений Якубовский.

В таких условиях наиболее перспективным для девелоперов представляется сегмент многоэтажного строительства премиум и бизнес класса. Среди заявленных проектов можно выделить многофункциональный комплекс «Имеретинская Ривьера», возводимый компанией “Альтиус Девелопмент”, одним из подразделений холдинга «Базовый элемент». Проект предполагается строительство более 1 млн кв. м жилья, отелей, деловых комплексов и торговых центров.

«Конечно, многоэтажное строительство прибыльнее, - считает заместитель генерального директора MR Group Виктор Микитей. - Строительство многоэтажных зданий позволяет значительно увеличить выход полезной площади, окупить затраты на землю и фундаментные работы яркий пример - ЖК «Королевский парк»: в нем на 2,5 га территории приходится одно строение высотой в 22 этажа». Вместе с тем, по оценке главного архитектора Сочи Олега Гусева, высотное строительство имеет перспективу, которая объясняется прекрасными видовыми характеристиками и сохранением зеленой парковой зоны в центре города.


Впрочем, квартиры в этих домах будут доступны далеко не всем, цены на жилую недвижимость в Сочи уже сейчас практически сравнялись с московскими, в дальнем будут только расти. Так, после объявления Сочи Олимпийской столицей цены на жилье выросли в среднем на 20-30 процентов, и в дальнейшем, по прогнозам экспертов, могут достигнуть 5000-6000 тыс. за кв. м.

Дорогие этажи

Если в сегменте многоэтажного строительства можно наблюдать устойчивый рост, то малоэтажное в целом пока развивается не столь уверенно. Так, с 2007 года на рынке были представлены только 3 подобных проекта: 2 коттеджных поселка премиум-класса (один в районе санатория «Зеленая роща», второй – на Малом Ахуне) и один коттеджный поселок бизнес-класса в микрорайоне Бытха, при этом средняя цена продажи там составляет 1,5 – 2 тыс. $ за кв. м., а в первых двух поселках – 4-5 тыс. $ за кв. м.


По оценке Виктора Микитея из MR Group, в среднем эти цифры будут расти на 50 % ежегодно, что объясняется отсутствием предложений в данном сегменте. Для девелоперов это означает не только рост рентабельности бизнеса, но и возможность войти на перспективный рынок, пока, конкуренция на нем, ещё не так велика. «До настоящего момента рынок малоэтажного строительства Сочи представлен жилыми комплексами, в состав которых входит несколько малоэтажных (от 3 до 5 эт.) малоквартирных (до 20 кв.) объектов или сгруппированных блокированных домов (таун-хаусов). Действующих организованных коттеджных поселков в районе Сочи практически нет. Однако спрос на подобный формат жилья возрастает с каждым годом, и девелоперы уже активно развивают это направление», – рассказывает Мария Литинецкая. Так, в начале 2007 г. ООО «А.Р.М.-Девелопмент» анонсировало строительство трех коттеджных поселков в Лазоревском районе Сочи на участке площадью 500 Га. Строительство планируется начать до конца 2007 г. и завершить к 2010 г.

Коттеджи будут в основном бизнес и элитного класса. Кроме того, на земельном участке планируется создать туристический комплекс. Инвестиции в строительство оцениваются на уровне $300 млн.

Также в начале 2008 г. планируется открыть продажи в коттеджном поселке «ИДЕАЛ-Life», строительство которого ведет компания «ДИАЛ Строй Инвест». Поселок расположится на участке общей площадью около 20 Га на пологом склоне горы Малый Ахун вблизи Сочинского национального парка. Проект предусматривает строительство коттеджей общей площадью по 400 – 600 кв. м каждый и рекреационной зоны. Ориентировочная площадь индивидуальных земельных участков составляет 0,2 га. «Для коттеджной застройки все большей популярностью начинают пользоваться отдаленные районы Сочи, что связано с возможностью приобретения достаточных по размеру участков для малоэтажной застройки по более низким ценам, чем в центральном Сочи. В этом плане активно начал развиваться Лазаревский р-н, где заявлено несколько крупных проектов. Активно развивается Адлерскиий р-н, в т.ч. Красная поляна», - рассказывает Евгений Якубовский. Перспективными также считаются районы: Малый Ахун, Мацестинская долина, Кудепста.

Право на землю

Впрочем, масштабное строительство коттеджных поселков – удел будущего, на данный момент основной приоритет будет отдан строительству олимпийских объектов. Так, земли в районе бывшего колхоза "Россия" в Имеретинской бухте и в Красной Поляне, где будет построены две олимпийские деревни, центральный стадион, ледовые дворец спорта, а также множество другие объектов олимпийской инфраструктуры, по заявлениям некоторых чиновников, планируется изымать у собственников для госнужд. Земельный кодекс РФ действительно предусматривает возможность такого изъятия по ряду оснований, в том числе и выполнение международных обязательство РФ. Однако, как поясняет старший юрист юридической фирмы "МЕГАПОЛИС" Елена Турецкова: «Собственник земельного участка не позднее, чем за год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен об этом в письменной форме. Выкупная цена, сроки и другие условия определяются соглашением с собственником участка». Говоря простым языком, это означает, что если государству действительно понадобится участок, вопрос о его изъятии будет заключаться лишь в определении выкупной цены. Впрочем, как показал печальный опыт московского правительства эта процедура не всегда проходит гладко. Поэтому, учитывая перегретость сочинского земельного рынка, а также завышенные ожидания инвесторов в связи с предстоящей олимпиадой, возможность повторения «бутовского» сценария, теперь уже в олимпийской столице в ближайшем будущем будет оставаться весьма вероятным


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения